부자아빠의 부동산연구소

청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.

지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

2019년 8월 현재 청약통장가입자수는 약 2,500만명으로 국민 절반이 가입되어 있는 상품이다. 가입률이 높은 이유는 대부분의 서민 무주택실수요자들은 주택청약제도를 활용하여 내집마련을 계획하기 때문이다. 그러나 많은 사람들이 청약에 관련된 제도와 내용들이 복잡하고 개편이 자주됨에 따라 혼선이 있어 어려워하며 청약에 당첨됨에도 부적격이되는 등 안타까운 상황도 발생한다.

특히, 최근 각종 부동산 규제로 무주택자들에게 청약제도의 이점이 커짐에 따라 많은 이들이 관심을 갖기에 같이 배워가는 측면에서 주택청약제도를 세분화하여 알아보고자 한다.
 
주택청약제도는 1977년 8월 18일 《국민주택우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)》을 신설하며 시작되어 현재에 이르기까지 대ㆍ내외 변동에 따라 규제ㆍ부양책 등을 고르게 펼치며 발전하고 있다. 특히, 2007년 9월 이후부터는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 가점제가 적용되기 시작했다. 가점제에는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축가입기간(17점)을 점수화하여 합산하며 총점은(84점)이다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉜다.

1. 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85제곱미터 이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말한다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

2. 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말한다.

다음은 청약통장의 종류다.
1.주택청약종합저축
국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없음

2.청약저축
국민주택을 공급받기 위한 청약통장

3.청약예금
민영주택을 공급받기 위한 청약통장

4.청약부금
주거면적 85제곱미터 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장

크게4가지로 나뉘는데 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 2009년 부터는 주택청약종합저축만 가입이 가능하다.

주택청약종합저축은 국내거주자인 개인 누구나 제한없이 1인 1계좌 개설이가능해
세대주 뿐 아니라 세대원 모두가 개별통장 개설이 가능하다.
(가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 국민, 기업)
청약가입시에는 아래와 같은 서류가 필요하다.

* 단, 주택수는 세대별 합산됨에 유의

주택청약저축은 매월 2만원 ~ 50만원까지(5,000원 단위로 납입) 자유롭게 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 미만인 경우 월 50만원을 초과하여 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다.
* 단, 월납입금은 10만원까지만 인정되며 청약통장해지후에는 그 전기간 인정이 불가함에 유의해야 한다.

지역 / 전용별 예치금은 다음표와 같다.

1편에서는 청약제도의 간략한 설명과 통장의 종류에 대해 알아보았다.
2편에서는 일반공급과 특별공급, 1순위 자격 및 제한사항에 대해 살펴보도록 하겠다.

※ 개인적인 견해로는 청약통장은 무주택ㆍ유주택자 불문하고 시장상황에 따른 청약제도의 변경을 고려하여 최소한의 납입금액으로 통장을 장기간 보유하는 것을 추천한다.
또한, 1년 간 최대 240만원 한도 내에서 40프로인 96만원까지 소득공제 혜택도 있어 큰 금액이 묶이는 것이 아니라면 월 10만원 정도는 꾸준하게 납부하는 편이 낫다고 생각된다.