부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1부에서는 수익을 내는 블로그 다음 애드핏 가입 및 절차에 대해 알아보았습니다.
돈버는 블로그 다음 애드핏(1부-가입 및 승인절차)
 혹시 글을 보시고 신청은 하셨나요? 보통 일정 수준의 자격이 된다면(많은 말들이 많은데 보통 1,500자 내외의 글과 고품질의 사진들이 첨부된 게시글들이 꾸준히 작성되는 블로그) 하루정도 걸리는 것 같습니다. 저도 블로그를 시작한지 약 2주가 지나 글들이 25개 정도 되었는데요 하루만에 승인이 되었습니다^^

등록한 한 핸드폰과 메일로 각각 문자와 메일이 왔습니다. 구글 에드센스는 한번 반려가 되었는데(아직도 심사대기중입니다.) 애드핏은 티스토리에서 적극 밀어주는 것 같습니다. 최근에는 심사에서 보류되는 사례가 많다고 하니 하루라도 빨리 신청하시는게 좋을 것 같습니다.

가입승인이 되었다면 본격적으로 수익을 늘리는 몇가지 팁을 드리려고 합니다.

1. 광고관리 내 빈도조정

다음 애드핏에 로그인하고 광고관리 탭을 클릭하여 들어가시면 광고단위 수정을 할 수 있습니다. 거기에서 공통설정 중 새로고침 부분의 빈도를 최소단위인 30초로 설정해 주세요. 새로고침 기능은 애드핏에만 있는 기능으로 30초마다 광고가 새로이 갱신되는 것을 뜻합니다. 당연히 같은 시간에서 광고 노출이 많아지기 때문에 좀더 수익 내기에 유리합니다. 다른 플랫폼과 차별화된 기능으로 블로거에게 유리한 설정 같습니다.

2. 광고관리 내 배너크기 조절
역시 동일한 광고관리 탭 내에서 배너 항목에 크기를 조절해주어야 합니다. 애드핏이 구글 에드센스처럼 반응형(환경에 맞추어 광고 크기 자동 조절)이 없다보니 모바일 환경과 PC환경에 맞추어 각 사이즈를 조절해야 합니다. 자칫 너무 크거나 많은 광고로 오히려 컨텐츠가 저하될 수 있으므로 PC환경과 모바일 환경 등 맞추어 조절해야겠습니다.

3. 광고단위 추가
대부분 모바일로 진행하다보니 하단 또는 상단으로만 광고를 진행 했을 것으로 생각됩니다. 그러나 PC와 모바일, 다음검색창 3가지를 모두 활용할 수 있습니다.

티스토리에 개인계정을 로그인하시고 관리를 활성화 시키시면 하단쪽에 플러그인이 있습니다. 클릭하시면 아래와 같이 3가지가 나오게 됩니다. 애드핏에서 광고단위를 여러개를 만들고 PC와 모바일, 검색창을 다 활용한다면 PC유입과 모바일유입 모두에서 광고효과를 발휘할 수 있습니다.

저 같은 경우에는 광고단위를 만들면서 이름을 PC 또는 모바일(상단,하단,사이드) 형태로 이름을 지정하고 사이즈를 맞추어 각각의 스트립트를 티스토리 플러그인에 복사해서 넣었습니다. 한번해보시면 어렵지 않게 하실 수 있을 겁니다. 제가 주로 하는 모바일에서는 아래에 그림과 같이 상,하 두군데 모두 광고게시가 가능해 게시하였습니다.

1부 가입신청과 2부 승인 및 수익을 늘리는 방법에서 대해 알아보았습니다. 사실 저도 처음 블로그를 시작하면서 부정적으로 생각했지만 한달도 안되서 광고가 게시되면서 생각도 달라지고 블로거로써 조금더 책임감을 느낍니다. 블로그를 하는 목적의 주는 지식 학습과 공유겠지만 수익까지 낸다는 것이 좋은 것 같습니다. 아직은 수익이 정리가 안되어 결산이 어려운데 한달정도 진행하고 결산을 해보겠습니다. 기타 어려우신 내용은 댓글달아주시면 성심성의껏 답변해드리겠습니다.

블로거라면 애드핏을 하면서 절대 잊지말아야 할 것은  광고에 따른 수익도 중요하지만 지식이 먼저라는 사실을 잊지 마시고 가독성까지 해치는 광고 배치는 자제해야할 것 같습니다.^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 블로그와 연계된 플랫폼서비스인 다음 애드핏에 대해서 이야기해보려 합니다. 아마 대부분의 블로거들은 자기 자신을 위해 블로그를 하고 계실겁니다. 그렇지만 이왕하는 블로그에서 수익이 나온다면 얼마나 좋을까요? 그래서 이러한 블로거와 광고사의 니즈가 부합된 플랫폼인 애드핏이 생겨났습니다.

아마 구글 에드센스, 네이버 에드포스트는 아시는분들이 많겠지만 애드핏은 생소하실 수도 있겠지만 다음에서 운영중인 서비스입니다. 그만큼 영향력도 있기 때문에 수익에도 도움이됩니다. 네이버 에드포스트가 네이버블로그만 되는것과 대조적으로 티스토리 블로그는 구글에드센스와 다음애드핏 중복으로 가입이 가능하기 때문에 티스토리를 하시는 블로거님들에겐 필수적인 서비스라고 할 수 있습니다. 저도 티스토리 블로그를 시작한지 3주차인데 구글에드센스는 아직도 심사중입니다.ㅜ
본격적으로 다음 애드핏 가입 및 승인절차에 대해 알아보겠습니다.

1. 회원가입
다음 애드핏은 다음 아이디가 있으셔두 별도로 가입하셔야됩니다. 대부분 모바일로 진행하실텐데요, 크롬으로 애드핏 사이트를 들어가셔서 설정탭에 보시면 데스크톱모드가 있습니다. 데스크톱모드를 사용하시면 더 수월하겠습니다. 애드핏 주소 링크입니다. 애드핏 비즈

사이트에 들어가시면 애드핏 가입하기가 있습니다. 클릭해서 가입을 진행하시면됩니다.
먼저 개인정보활용 등 3가지 동의를 하시면 가입 확인 및 인증페이지가 나옵니다 구분에서 개인으로 인증을 진행합니다.

계좌번호까지 입력하고 가입이 되었다면 로그인하고 애드핏에 들어갑니다.

2. 광고 신청하기
광고관리 탭에 계정전체중 새 매체를 클릭합니다.

그리고 나면 아래와 같은 페이지가 뜨는데 매체명은 어떤것이든 써두 괜찮습니다(욕만 빼구요, 저는 제 블로그이름을 썼습니다)
매체유형은 Web을 설정하시고 매체고유값은 티스토리 주소를 입력하시면 됩니다. 다 작성하셨으면 광고단위 등록을 누르세요.

등록하시고나면 아래와 같이 뜨게됩니다.
광고단위명은 아무렇게 작성하셔도 상관없지만 저는 광고가게시될 곳의 이름으로 썼습니다.(나중에 수정이되니 고민말고 넘어가세요.)
전 모바일에 하다보니 배너크기를 320 × 100으로 설정하였습니다.

완료하시면 스크립트 복사란이 나올건데요 스크립트는 노출하시면 안됩니다. 스크립트를 복사하시고 티스토리로 이동합니다. 관리ㅡ플러그인ㅡ 다음애드핏 모바일 순으로 클릭합니다.

스크립트를 복사해서 넣으시고 적용하면 가입절차는 끝이나게 됩니다.

다음 애드핏은 신청한다고 다 승인이되는 것은 아닙니다. 어느정도 글도 포스팅하고 적절한 가입요건이 되어야 한다고 하는데 일단 시작하시면서 겁먹지마시고 가입 및 신청해보세요~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.

1. 수리비 중 자본적 지출
 
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.

1) 자본적 지출
부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능

2) 수익적 지출
수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해  지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.
형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.

3. 장기보유 특별공제
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.

* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용)
* 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가
* 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산

아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.

* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용

위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.

1) 장기보유 특별공제 추가적용

거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.

2) 장기보유특별공제 특례적용

* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용

3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교

설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.

5. 기본공제

기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번에는 부동산 보유시 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등에도 부과되지만 우리는 부동산 특히, 공동주택을 중심으로 부동산 양도시 부과되는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

1. 양도소득세란
양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻을수록 많이 내고 적을수록 적게내는 누진세율 구조가 적용되는데 우리나라 양도소득세율이 높은 편이라 많은분들이 부담을 느끼는 세금 중 하나입니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 부과하기 때문에 만약, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해가 발생했다면 과세되지 않겠습니다.

1) 양도소득세의 신고
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 2019년 7월 5일에 잔금을 지급받았다면 납부기한은 7월의 말일의 2개월 뒤인 10월 1일 까지입니다.
* 양도시기는 원칙적으르 잔금일(대금청산일)이나 예외적으로 잔금일 이전 소유권이전 등기 완료 시 등기접수일이 양도시기임
※ 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 일일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과되니 유의바랍니다.

2) 확정신고 및 납부
당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다.
* 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 하지 않아도 됨
양도소득세의 납부할 세액이 높으면 부담될 수 있기 때문에 분할납부가 가능합니다. 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

※ 신고 및 납부를 하지 않았을 때에는 무신고가산세 20 ~ 40%와 납부불성실가산세 일일 0.03%를 추가로 분담해야 되니 유의바랍니다. 가산세요약표는 참고바랍니다.

2. 양도소득세 계산
양도소득세 역시 여타 다른세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산합니다. 다만, 과세표준 구할때 공제하는 항목시 많아 복잡해 보일뿐입니다. 오늘은 공제항목을 생략하고 기본적인 개념으로 계산해보겠습니다.
* 복잡한 공제항목은 별도로 2부로 포스팅 예정

양도소득세의 과세표준 및 세율은 다음그림과 같습니다.

* 10% 추가과세 : 조정지역 내 2주택자, 비사업용 토지
* 20% 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자
* 2018년 1월 1일 이후 조정지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용
※ 추가과세는 기존 세율에 추가(예, 조정지역 내 2주택자는 1년 미만 주택 40%에 10% 더한 50% 과세), 조정지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용불가

아래표는 편의상 만든표로 참고만하시고 실제로 계산하여야 합니다.

너무 복잡하기 때문에 간단한 비규제지역 1주택자의 경우 계산을 해보겠습니다. 아파트를 3억원에 매수한 1주택자가 2년 경과 후 3억 5천에 매도를 가정해보면 양도차익 5천만원에서 필요경비(0원가정) 및 장기보유특별공제(0원, 3년미만)를 뺀 양도소득금액 5천만원이 나옵니다. 여기에 기본공제(인별 250만원)를 뺀 4천750만원이 나오고 다음 과세 구간별 세율 24%를 곱하고 누진공제액 522만원을 뺀 618만원이 나오는데요 여기에 필요경비를 빼면 양도소득세가 되겠습니다. 아직은 조금 어려운데요, 2부에 공제항목을 포스팅하면서 다시한번 계산해보겠습니다.

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안녕하세요. 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 부동산시장에 뜨거운감자로 떠오른 전월세신고제에 대하여 이야기 하고자 합니다. 전월세신고제가 무엇이며 어떠한 영향이 있을지 알아보겠습니다.

1. 전월세신고제란?

2006년 1월부터 시작된 부동산 실거래가 신고제도가 다운계약서 작성 등 위법한방식으로 탈세하는 것을 막으려 현재까지 존속하고 있습니다. 특히, 위법거래가 줄어든 것 뿐만 아니라 투명한 거래에 따라 정부는 세수확보에도 긍정적인 영향을 미쳤다고 합니다. 이와 비슷한 맥락으로 이르면 오는 2021년부터 주택매매처럼 전월세 거래도 30일 이내에 실거래가를 의무적으로 신고해야합니다.

전월세신고제는 말그대로 임대인이 신고의무를 부담하는 것인데요, 공인중개사가 중개했다면 공인중개사가 임대인과 임차인이 직접 거래핬다면 임대인이 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 합니다. 보증금이나 월세 등 전월세 임대차계약이 변경된 경우에도 중개사 또는 임대인이 변경내용을 신고해야 합니다. 미신고 또는 거짓신고시에는 각각 100만원 과 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여되 임차인이 별도로 신청할 필요가 없습니다.
* 확정일자 : 대항력을 갖추는 조건으로 우선적으로 보증금을 변제받는 제도

지금까지는 임대인이 임대사업자로 신고한 경우가 아니면 신고의무가 없었기 때문에 실제로 임대계약이 어떻게 이루어지는지 투명하지 못했습니다. 실제로 전체 임대주택 중 약 75%가 임대료 정보파악이 이루어지지 않고 있습니다.

2. 전월세신고제의 영향

그렇다면 이러한 전월세신고제가 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1) 역전세와 깡통전세 등으로 부터 임차인 보호
최근 전국적으로 많은 신축아파트가 공급되면서 특히, 수도권 중심으로 역전세(전세가하락으로 임대인이 하락한 만큼의 전세가를 임차인에게 돌려주는 것) 또는 깡통전세(매매가격하락으로 전세가가 매매가를 초월하여 위험한 수준의 전세계약) 등으로부터 많은 피해자가 양상되고 있습니다. 대부분의 임차인이 서민 실수요자이기 때문에 피해가 더 심각합니다. 전월세 신고제를 통해 임대인 및 중개사의 신고와 동시에 임차인에게 대항력이 생기므로 임차인의 보증금을 보호할 수 있겠습니다.

2) 불법건축물 양성화
불법용도 변경을 통해 임대를 주고 있는 다수의 불법건축물이 신고가 되지 않아 현황파악이 매우 어려운 실정에 있습니다. 예를 들면 주택보다 주차면적이 적은 상가로 허가 받고 이후에 불법으로 주택개조를 통해 임대하는 경우가 대표적입니다. 또한, 다가구주택은 방쪼개기를 통해 신고한 것보다 많은 임차인을 구하고 고시원이 방마다 주방시설을 넣어 불법 원룸으로 임대하는것 등이 포함됩니다. 이러한 경우 불법개조로 인해 임차인의 안전과 생활에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그러나 이런 긍정적인 취지와는 다르게 규제로 불법건축물이 일시적으로 사라진다면 임대차 시장의 혼선과 민심이반 등 부작용이 우려되기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야겠습니다.

3) 임대차계약 양성화와 세수확보
모든 임대차계약이 양성화됨에 따라 임차인의 경우 보다 투명하고 합리적인 가격으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 전월세 실거래가 분석을 통해 허위물건 및 시세보다 비싼 전월세 물건을 구분할 수 있습니다. 이를 통해 임차인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 임대소득이 노출되어 그동안 세금을 내지 않았던 많은 임대인들로부터 보다 투명하게 세수를 확보할 수 있어 국가재정 확충에도 유리할 것으로 보입니다.

4) 전월세 가격상승 가능성
전월세신고제가 되면 투명하고 합리적일텐데요, 아이러니하게도 민간임대차 시장이 위축되거나 임대인이 임차인에게 세금을 전가하게 되어 전월세 가격상승 가능성이 높겠습니다. 불법건축물이 사라져 일시적인 수요증가와 임대인들의 세금 부담으로 민간임대시장이 위축되어 공급이 줄어 전월세 가격이 상승한다면 그 부담이 고스란히 서민 수요자들에게 갈 수 있겠습니다. 좋은 취지에 제도이나 시장은 무섭게도 냉정할 겁니다. 우리나라 현재의 주택임대시장 특성상 공공임대시장보다 민간임대시장이 더 크기 때문에 민간시장의 변화물결은 임대차시장에 더 크게 요동칠 것입니다. 대부분의 전문가들 역시 이러한 점을 우려하기에 꼭 대책마련 후 시행해야겠습니다.

이번포스팅에서는 전월세신고제에 대해 알아보았습니다. 당장 시행되진 않지만 시행으로의 방향성이 제시되어 있기 때문에 이러한 부분을 고려한 부동산 투자가 고려되어야겠습니다. 전월세신고제 역시 이번 정부의 부동산정책의 방향성을 다시금 보여주는 좋은 사례가 되겠습니다. 그러나 아무리 좋은제도도 급하면 체하는 법이기 때문에 시범적용과 공론화를 통해 단계적으로 적용해나가는 것이 바람직할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

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안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산을 보유한분 분들은 재산세를 내고 계실텐데요. 그럼에도 고지세를 보는것 외에는 어떻게 부과되는지 이해하지 못하고 계시고 또한 보통 절세 방안으로 공동명의를 하고 계신분들은 큰 부담을 느끼진 않기 때문에 큰 신경을 안쓰시는 것 같습니다. 그러나 다주택자나 고가주택을 단독명의로 보유하신분들은 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 부과되기 때문에 세금 부담이 클 것입니다. 그래서 오늘은 먼저 재산세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 어렵지 않습니다.^^;;

1. 재산세
재산세는 매해 6월 1일을 기준으로 토지와 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 사람에게 부과됩니다. 우리는 주택에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 재산세에는 재산세 뿐만아니라 재산세(도시지역분), 지방교육세 그리고 지역자원시설세가 함께 부과됩니다. 취득세 납부시 교육세와 농어촌특별세를 납부하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 먼저, 재산세의 부과기준이 되는 시가표준액을 알아보겠습니다. 부동산의 가치는 시세가 아닌 공시가격으로 정하는데 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 보통 아파트는 공동주택 공시가격 탭을 활성화해서 아파트의 주소를 입력하면 공동주택 가격을 확인할 수 있습니다.

확인된 주택 공시가격을 1억원으로 예로 재산세를 계산해보겠습니다.
재산세 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율 입니다.

공시가격이 1억원이이라면 1억원(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 0.15%(과세표준 세율) - 3만원(누진공제) = 6만원이 나왔습니다. 이런경우에는 해당이 없겠지만 작년보다 재산세가 너무 늘면 부담이 되기에 상한선을 제한하고 있습니다.

투자자분들은 이미 알고계시겠지만 주택임대사업자로 등록하여 2호 이상 임대하거나 다가구주택(전용면적 40제곱미터 이하) 1호 이상의 장기임대주택을 보유하는 경우 아래와 같은 재산세 감면 혜택이 있습니다.

2. 재산세(도시지역분)
재산세 도시지역분은 말그대로 도시지역에만 부과하고 있어 지역에 따라 부과여부가 달라집니다. 도시지역분 세금 계산은 단일세율 0.14%라 계산이 쉽습니다.
재산세(도시지역분) 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율(0.14%)
1억원을 예로 계산해보면 1억원 × 60% × 0.14% = 8만 4천원이 나옵니다.

3. 지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적향상을 위한 세금인데요, 계산식은 재산세 × 20%입니다. 예를 들었던 1억원의 아파트의 재산세가 6만원이었으니깐 6만원 × 20% = 1만 2천원이 부과되겠습니다.

4. 지역자원시설세
지역자원시설세는 그 지역의 소방사무, 재난예방 등 필요한 시설과 공공시설 비용을 충당하기 위해 만들어진 세금입니다.
지역자원시설세의 계산식은 시가표준액(공시가격) 중 건물분 상당액 × 60% × 세율입니다.
재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세와는 다르게 시가표준액의 건물분 상당액이 나왔는데요, 아래표로 계산하면됩니다.

조금 복잡하다보니 손쉽게 계산하려면 그냥 건물분 상당액을 고려하지않고 시가표준액(공시가격)을 기준으로 한다면, 1억원 × 60% = 6천만원이기 때문에 24,100원 + 21,000원(6천만원에서 3천9백만원 초과분 2천1백만원은 0.1%) = 45,100원입니다.
시가표준액중 건물분 상당액은 시, 군, 구청에 확인해도 되지만 금액의 차이가 크지 않다면 그냥 납부하시는게 낫겠습니다.. 그리고 임대주택등록시에 지역자원시설세가 감면되었으나 2019년부터 혜택이 종료되었습니다.

다시한번 정리해보면 재산세는 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세, 지역자원시설세가 부과되는 것으로 공시가격 1억원의 아파트를 예로 계산해보면 재산세(60,000원) + 도시지역분(84,000원) + 지방교육세(12,000원) + 지역자원시설세(45,100원) = 201,100원이 부과됩니다.
부부공동명의인 경우에는 각 지분 50%씩 100,650원이 부과되겠습니다.
* 공동명의 외에 각 지분만큼 개인별로 부과됩니다.
재산세는 7월과 9월에 각 50%씩 부과되고 있습니다만, 조례에 따라 20만원 미만의 경우는 한꺼번에 부과될 수도 있습니다.
* 특정지역 다주택자의 경우도 한개의 고지서로 부과, 징수될 수 있습니다.
그리고 재산세는 지역에 따라 조례로 달리 정할 수 있으므로 위의 계산과 차이가 발생할 수 있으므로 정확한 세금은 시, 군, 구청에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 저는 세무전문가가 아니라서.. 참고만 하시기바랍니다.~^^

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안녕하세요 부자아빠입니다. 오늘은 부동산 취득시 내는 취득세에 대해 알아보려고 합니다. 실수요 뿐만 아니라 투자에 있어서 세금도 간과해서는 안되는 부분인데요. 부동산 세금 중 우선적으로 취득단계에서의 세금을 먼저 알아보겠습니다.

1. 부동산 취득시 내는 세금의 종류
먼저 취득이란 매매, 신축분양, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급 또는 지급하지 않고 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미한다. 부동산을 취득하고 등기시에 이때 내야하는 세금이 바로 취득세다. 그러나 취득세 뿐만 아니라 농어촌특별세와 지방교육세가 있고 매매계약시에 인지세도 내고 있다. 또한, 부동산을 증여나 상속 받을 때는 증여세와 상속세를 내야한다.

2. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 취득세를 신고 및 납부하여야 한다. 만약 선의든 악의든 이유불문하고 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 10만분의 25)를 추가 부담해야 한다. 취득세의 과세표준은 다음과 같다.
* 취득세는 정책에 따라 감면혜택이 있으니 관할 세무서에 꼭 확인하기 바란다. (올해 신혼부부 대상으로 생애최초 주택구입시 지방교육세를 제외한 순수 취득세 1%에 대해서 50%감면 혜택이 있다. 기준소득 : 외벌이 5천만원 또는 맞벌이 7천만원 이내 / 취득가격 : 수도권 4억 또는 그외 3억 이내 / 면적 : 60제곱미터 이하 주택)

취득세 계산시 통상 신고자가 취득한 가액 그대로 부과되나, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산한다. 시가기준액 산정은 아래와 같다.

2. 인지세란?
부동산 취득과 관련하여 분양권 매매를 포함한 매매계약서 증서를 작성시에 증서의 기재금액별로 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인(도장을 찍다)한다. 다만 등기이전의 경우에는 법원공무원이 소인한다. 주택의 경우에 매매계약서 상 1억원 미만의 경우 비과세 된다. 부동산에 인지세액은 다음과 같다.

아래는 실제 주택구입시 부과된세금이다. 취득가액 6억원 밎 85제곱미터 이하의 주택으로 과세표준액(취득가액)의 취득세 1%와 교육세 0.1%, 인지대 15만원이 지출되었다.
* 증지대는 법원에 등기신청시 납부하는 수수료이다.

3. 부동산 취득시(이전등기) 유의사항
소득이 없는 미성년자나 배우자 등의 경우에는 소유권 이전등기시 증여문제가 발생할 수 있다. 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상의 이유로 부동산을 취득하기 어렵다고 판단된 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게되고 조사에서 출처를 밝히지 못한다면 제시하지 못한부분에서의 증여세를 납부해야 한다. 부동산 소유권 이전등기시에는 항상 증여세를 고려해야 하겠다.

부동산은 취득시ㅡ보유시ㅡ매도시 세금이 부과되는데 취득시 세금에 대해 알아 보았다. 고가주택이 아니더라도 수백만원의 취득세가 지출되므로 꼭 사전에 확인 하기 바란다.
※ 부동산계산기 사이트를 활용하면 쉽게 계산할 수 있다.

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안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘 오전에는 인천과 남양주분들이 그동안 학수고대하던 GTX-B 노선이 드디어 예비타당성 조사를 통과하였다고 합니다. 2014년 첫 예타조사에서 경제성지표인 B/C (비용대 편익비율) 0.33으로 고배를 마시고 노선을 재조정하여 2017년 다시 예타대상으로 선정된지 2년만이구요..

3기 신도시개발계획까지 포함한 시나리오까지 고려하여 추진한데에는 GTX-A와 C라인 외에 소외되던 수도권 서부와 동부쪽에 균형발전을 꾀한것 같습니다. 특히, 그동안 서울접근성이 열악했던 인천원도심과 송도주민들이 가장 반기는 분위긴데요. 정부발표자료를 먼저 살펴보겠습니다.

먼저 GTX가 무엇인지 간단히 살펴보겠습니다. Great Train Express 말그대로 광역철도로 경기도가 2007년 최초 추진한 수도권 광역철도를 이야기합니다. 기존 지하철이 지하 20m내외에서 시속 30~40km로 운행되는 것에 비해 GTX는 지하 40~50m 공간을 활용해 노선을 직선화하고 시속 100km 이상의 속도로 운행하는 신개념 교통 수단입니다.

말그대로 GTX개통이 현실화 된다면 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북 각 종점에서 종점까지 한시간 이내에 주파가 가능하며 수도권 어디서든 서울접근성이 획기적으로 증가하게 되는 것입니다. 그렇다면 GTX의 영향은 어떤 것이 있을지 살펴보겠습니다.

1. 서울 도심에 집중화 현상이 가속화 될 것이다.
무슨말인지 의아해 하실 분들이 많을 것 같습니다. '교통이 좋아지면 더 분산되는 것 아니야?' 라고 질문하실겁니다. 맞습니다. 분산은 가능합니다. 그러나 서울로의 접근성이 향상됨에 따라 서울로의 집중이 가속화 된다는 것입니다. 예를 들면 송도에 사시던분들이 영화를 보러가거나 쇼핑을 할때 송도주변을 이용했는데 서울까지 20분 내로 간다면 더 넓고 큰 상업시설들이 위치한 곳으로 많이 간다는 것입니다. 교통이 편리해짐에 따라 물리적 거리가 줄게되고 서울에는 상업시설이 더 증가하고 일자리(본사) 등 고소득직장 역시 적환지인 서울로 더욱 집중화 될 것입니다. 그에 따라 서울은 주거지역이 축소되고 기존 핵심입지의 주거지역들은 더 높은가치가 생기는 것 입니다.

2. GTX역세권과 비역세권의 집값 차이가 커질것이다.
흔히들 GTX 예타면제 이후에 우리지역 전체가 수혜를 입은다고 생각하시지만 실제론 다릅니다. 살기에 편해진 것은 사실이지만 공급이 많은 수도권 외곽의 신도시들은 개별 입지(역세권과 비역세권) 별로 그 편차가 커질겁니다. 실제로 A와 C노선의 외곽인 파주운정신도시와 동탄2지구의 역세권과 비역세권의 가격차이를 보면 알 수 있습니다. 조금 더 냉정한 시각에서 분석이 필요합니다. 막연하게 내집사랑에 빠지거나 자기기준으로만 보면 안될 것입니다.

3. 주거지 선정에 폭이 넓어져 내집마련 대기수요가 증가할 것이다.
그동안 높은 서울집값에 서울에 직장이 있던 직장인들이 내집마련이 어려웠었습니다. 그러나 광역철도망 개통이 된다면 외곽까지 선택의 폭이 넓어져 보다 높은 상품가치의 내집마련이 가능할 것으로 보입니다. 그에 따라 새로이 공급되는 신도시나 택지지구 등에 청약을 기다리려는 실수요자들이 생겨나 당장의 내집마련보단 대기수요로 전환 될 것입니다. 현 정책의 연장선에서 보면 집값 상승을 우려하여 정부가 원하는 방향대로 실수요를 억제하려는 것 같습니다.

수도권광역철도는 기존의 지하철과 다른 교통 혁신으로 수도권 입지에 큰 지각변동을 예고하고 있습니다. 그러나 이러한 청사진들만 바라본다면 큰코 다칠 수 있음을 명심해야 합니다. 작년에 시끄럽게 착공식 한 GTX-A 노선은 아직도 삽을 못뜨고 있으며 보통 지하철이 개통시기보다 1ㅡ2년 늦어지는 것을 고려해보더라도 현재 계획된 개통시기는 믿을 수가 없기 때문입니다. 일찍 개통된 역사가 흔치 않습니다.
* 최근 김포도시철도, 7호선 석남연장, 수인선 등 지하철 개통은 계획대로 진척이 어렵다.
더군다나 새로운 기술력이 투입되고 지하 깊숙히 행해지는 공사가 과연 쉽게 이루어 질까요? 법테두리상 지하공간에 사적 재산권이 미치지 않더라도 많은 국민들이 불안해할 것이며.. 공사속도도 더딜 것입니다. 더군다나 밀집도가 높은 우리나라의 특성과 최근 지진 등의 안전에 중요성이 강조되는 트렌드 속에서는 숱한 마찰이 우려됩니다. 더불어 높은 요금이 예상되는 바 실제로 개통시에는 생각보다 비쌀것으로 생각됩니다.(최소 SRT비용보단 비쌀듯..합니다.)

또한, 일부 초역세권 수혜단지를 제외한다면 집값 상승이 어려울 것이고 그것을 학습한 실수요자들이 서울로 몰리고 도심화로 주거공간이 줄어드는 서울은 다시 수요가 폭발되어 집값 상승이 클 것으로 생각됩니다. 외곽이 개발될 수록 중간입지와 핵심입지의 중요성이 더욱 가속화될 것은 누구나 아는 사실이기 때문입니다. 순기능이 클지 역기능이 클지 앞으로의 행보를 지켜보는 것도 흥미롭겠지만 과거의 집값 상승의 학습경험이 큰 국민들이 과연 정부 의도대로 움직일지? 총선과 대선을 위한 정치인들의 정치공약일지? 다양한 시각으로 보셨으면 합니다.

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