부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 용어에서 자주 나오는 저당권, 그리고 일상생활에서 보다 많이 쓰이는 근저당권에 대해서 알아보려고 합니다.

사실 다들 근저당권이나, 저당권이나 말들은 많이 쓰지만 정확한 용어의 뜻에 대해서는 모르는게 일반적입니다. 오늘 다시 한번 짚어보고 간단하게 이해하고 넘어가도록 하겠습니다.

1. 저당권이란?

저당권이란 흔히 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 후순위 채권자로부터 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리로 알고 계실겁니다. 그러나 저당권에 설정은 반드시 금전채권일 필욘 없으며, 장래의 특정 또는 불특정채권을 위해서도 저당권이 설정이 가능합니다.

어쨌든 저당권은 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 못할때 손해가 발생하므로 이러한 것을 방지하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 이때 반드시 저당권설정계약과 등기가 있어야 효력이 발생하는 것을 꼭 명심해야 합니다.

이때 피담보채권의 범위는 등기를 통해서 원본과 이자, 위약금을 담보할 수 있고 등기하지 않더라도 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이나 저당권실행비용은 담보됩니다. 특히, 지연배상(지연이자)는 후순위가 없을 경우에는 전부를, 후순위가 있을 경우에는 1년분에 한하지만 이자는 무제한적으로 담보가 됩니다.

또한, 저당건물이 증축된 경우 종전건물과 동일성을 유지하면 저당권을 갖추며,  토지저당권의 효력은 저당토지 위의 건물과 입목 및 명인방법(경시)을 갖춘 수목의 집단에는 미치지 않습니다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에도 미칩니다.

채권자는 저당권 설정을 통해 담보권 실행경매하거나 이미 개시된 집행에 참가, 일반재산에 대해 강제집행하는 방법으로 저당권을 실행 할 수 있습니다. 이때 채무자가 담보의 목적이 되는 부동산에 소유자일 필요가 없습니다. 한마디로 제3자의 부동산을 담보로 할 수 있는데 흔히 우리가 일컫는 '보증'입니다.

예를 들면, A가 B에게 돈을 빌리며 저당권을 설정할 때 그 저당권의 목적물이 제3자인 C의 부동산 일수도 있는 것입니다. 이때 채권자인 B는 A의 채무를 돌려받기 위해 C의 부동산에 경매를 청구할 수 있는 것입니다. 결국 C는 A를 위해 담보를 제공한 보증인이고 용어로는 '물상 보증인'이라고 합니다.

2. 근저당권이란?

1) 근저당권의 정의
우리가 일상에서 저당권 설정에 많이 사용되는 목적물은 주택일 것입니다. 흔히 주택담보대출을 실행하면서 근저당권을 많이 접하고 있습니다. 이때 만약 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행으로부터 1억원을 대출한다면 원리금 또는 원금 상환에 따라 매 월 채권 설정액이 수시로 바뀔 것입니다. 이것 때문에 은행에서는 수시로 저당권을 설정하고 말소하는 등기가 번거로울 것입니다.

그래서 이러한 불편함을 해소하기 위한 것이 근저당권이 되겠습니다. 근저당권도 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 나 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 것입니다.

은행에서는 채권액을 확정하는 저당권 대신 채권최고액을 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정하는 편이 채권액의 변화에 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리합니다.

근저당권의 채권액은 말그대로의 최고액이므로 실제의 채권액은 채권 최고액에 미치지 못하거나 넘을 수도 있습니다. 실채권액이 채권최고액에 미치치 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권최고액을 초과하면 채권 최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.

그래서 실제로 은행 등 대부분의 금융권 채권자들은 저당권보다는 근저당권을 선호하는데 그 이유는 통상 120~130%에 해당하는 금액을 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 갚지 않을 경우에 대비하는 것입니다.

근저당권 설정 역시, 근저당권설정계약과 등기가 있어야만 성립됩니다. 만약 근저당권을 말소하려면 채무자 또는 근저당권설정자가 확정된 피담보채권 전액을 변제하고 청구 할 수 있고 제3자가 채권최고액을 변제하고 근저당권말소를 청구 할 수도 있습니다. 보통의 경우는 채무자가 피담보채권 전액을 변제하고 근저당권을 말소 하고 있습니다. 흔히 주택을 매수할 때 구입하려는 주택에 설정된 근저당권을 매도자가 매수자의 잔금을 받고 대출을 상환함으로써 말소하며 등기가 이루어 지고 있습니다.

2) 근저당권의 종류
근저당의 종류에는 한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다.

예를 들어 돈을 빌려주면서 아파트에 근저당권을 설정하고 은행으로부터 담보대출과, 카드대금도 연체중인 경우에 한정근저당권을 설정했다면 원금과 이자 손해배상금 등 만을 받을 수 있지만 포괄근저당권을 설정했다면, 원금과 이자, 손해배상금 뿐만 아니라 연체된 카드대금 보다도 우선변제권을 주장하여 배당 받을 수 있습니다.

그러므로 대부분의 은행들은 포괄 근저당권을 설정하고 있습니다. 그러나 등기부등본상에는 저당권과 근저당권만 설정되고 한정근저당권과 포괄근저당권은 구별되지 않고 모두 근저당권이라고 표시됩니다. 다만 근저당권 설정계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권이 됩니다.

3. 저당권과 근저당권의효력소멸

저당권 실행을 통해 매각 후에는 저당권과 근저당권 둘다 소멸됩니다. 저당권과 근저당권 모두 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로 매각후에 배당을 받는다면 목적이 달성되어 매각과 동시에 효력이 소멸되는 것입니다. 이에 따라 채권액을 모두 돌려받지 못하더라도 바뀐 소유자로부터 채권을 돌려 받을 수 없기 때문에 보통 저당권 실행경매의 경우 낙찰자는 저당권 또는 근저당권의 배당여부와 상관없이 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다.

그래서 선순위 저당권 또는 근저당권이 있는 경우에는 정상적인 대출로는 대출이 어렵고 가능하더라도 위험부담을 안고 대출하기에 고금리 저한도일 확률이 높습니다. 후순위 채권자의 경우에는 최악의 상황에서는 채권변제가 불가능하기 때문입니다. 그래서 어떠한 경우에도 저당권과 근저당권은 저당권 실행을 통한 매각과 동시에 소멸하며 새로운 소유자에게 채무가 인수되지 않는 것을 명심하면 되겠습니다.

오늘은 저당권과 근저당권에 대해 알아보았습니다. 저당권이 조금더 큰 개념으로 이해하시면 될 것같습니다. 근저당권을 간단히 요약하면 저당권을 실행하기 어려운 계속적 거래관계로부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정 한도액까지 담보하는 저당권으로 이때 채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 한도액이 되겠습니다. 말이 어렵긴 하지만 다시한번 정의를 살펴보고 여러번 반복하는 것만이 학습에 도움이 될 것같습니다.

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