부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 간단한 방법으로 신축아파트의 분양가가 적절한지 알아보려고 합니다. 대부분 거주하고 있는 지역에 새아파트가 분양된다면 높은 분양가에 다들 고민합니다. 입지도 안좋은 것 같은데 신축이라고 너무 비싼것은 아닌지? 괜히 분양받았다가 '호갱'이 되는 것은 아닌지? 의문을 품기 마련입니다.

그러나 어느정도 부동산 인사이트가 있는사람들은 오히려 비싼 분양가에도 좋은 물건을 잘 판단합니다. 어떤 물건은 비쌈에도 싸다고 판단하기도 하고 어떤 물건은 비싸다고 판단하기도 합니다.  일반인들은 상대적으로 입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 비싼게 당연하다고 생각은 하겠지만 당장에 분양가가 수천만원이 비싸다면 고민이 될 것입니다.

더군다나 분양권 거래서 1억원이 넘는 프리미엄이 생기면 구매에 더욱더 주저하기 마련입니다. 그렇다면 어떻게 신축아파트의 분양가의 적절성 여부를 따져보아야 할까요?
먼저, 부동산가격이 어떻게 결정되는지 간단히 알아보아야 합니다.

부동산가격 = 입지 + 상품성 + 가격경쟁력

입지는 처음부터 정해진 것이기 때문에 부동성으로 바뀔 순 없지만 유사입지 내에 신축아파트가 들어선다면 상품성은 무조건 뛰어날 것입니다. 당연히 신축아파트가 비싸야하는 것이지만 도대체 얼마나 비싸야 적당한 가격인지 많은 의문을 품게됩니다.

객관적으로 검증이 쉽지 않기 때문에 저는 아파트의 연식과 물가상승률을 통해 검증 및 확인하는 방법을 사용하고 있습니다. 간단한예로 지구내에 마지막 공급이 있었던 인천 서구에 청라지구로 예를 들어보겠습니다. 기존의 준신축과 비교해보겠습니다.

위의 그림에서 같은평형에 비슷한 시기에 입주했던 청라우미린과 청라힐스테이트 아파트와 최근 분양한 청라호수공원한신더휴의 분양가를 보면 평단가의 차이가 없습니다. 이런경우에는 당연히 신축인 청라호수공원한신더휴에 프리미엄이 생겼을 것입니다.

청라 우미린과 청라힐스테이트 아파트는 각각 2011년과 2012년 식으로 청라호수공원한신더휴와 입주시기가 약 8년 차이를 보이고 있습니다. 정말 간단한 방법인 물가상승률과 입주년도의 차이를 곱한 가격으로 비교해보는 것입니다.

위의 표에서 볼 수 있듯이, 최근 10년 연평균 물가상승률 약 3%정도 나오기에 두 아파트의 연식을 물가상승률분을 곱해보겠습니다.
※ 8(연식차이) * 3(물가상승률) = 24%(전체상승률)
24%의 전체상승률이 나왔습니다. 여기에 최근 실거래가에 전체상승률을 곱해보면 약 4억 9천만원이 나옵니다. 그렇다면 청라호수공원한신더휴에 매물가격을 보겠습니다.

낮은가격순으로 정렬한 가격에 중층은  4억 9천만원을 조금 넘는 시세를 형성하고 있습니다. 아무래도 비교했던 청라힐스테이트보단 대단지이기 때문에 직접비교는 어렵지만 어쨋든 저의 계산식으로는 더이상의 프리미엄은 다소 거품으로 생각이 됩니다.

만약 이러한 시세검증법을 알고 있었더라면 청라호수공원한신더휴의 분양가 4억 1천만원이 상대적으로 저렴한 것을 미리 알아챘을 것입니다. 또한 초기 분양권 매수시에도 추가 프리미엄이 예측되기 때문에 보다 확신을 갖고 투자를 했을 것입니다. 실제로 위에 그림처럼 공급이 많았던 인천 서구임에도 청약경쟁률도 준수한 편이었습니다.

이처럼 자신만의 시세판단기준이 있다면 투자를 함에 있어서 흔들리지 않을 것입니다. 물론 위의 아파트들의 단순비교가 쉽진 않고 마지막공급인 청라호수공원한신더휴 아파트의 프리미엄이 더높아 질수도 있겠지만 오늘 설명드린 내용은 대략적인 본인만의 투자 가이드라인을 설정하는 방법을 알려 드린것입니다. 의외로 간단하지만 생각보다 정확하기에 저는 이런 방법을 쓰고 있습니다. 모두 자신만의 투자원칙을 갖고 성투하기를 기원드립니다.

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