부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 핵심키워드인 학군과 자사고폐지에 관해 포스팅을 해보려 합니다. 저도 두 어린아이의 학부모로써 아이의 미래 학군에 대한 고민이 벌써부터 생겨나고 있습니다. 만약 아이가 좀더 큰다면 더 많은 고민을 할 것 같습니다.

그런 의미에서 실수요자들에게는 학군이 중요한 요소일 수 밖에 없습니다. 제가 말하는 학군은 단순히 진학률을 의미하는 협의의 학군의 의미가 아니라 유해환경이 없고 학생들의 수준이 높거나 고소득직장이 많은 곳, 학교가 주거지와 인접해 있는 곳 등 다양한 요소들을 내포하는 광의의 학군을 말씀드리고 있습니다.

최소한 초등학교의 자녀가 있다면 아직은 어린아이들이 아파트안에 학교가 있으면 좋겠고 이왕이면 큰도로를 건너지 않고 혼자서도 안전하게 다닐 수 있는 환경이면 좋을 것입니다. 여기에 공원이 잘조성되어 있고 상업시설이 혼재하지 않은 보다 안전한 지역이면 좋을 것이고 학생들이 온순하거나 공부의 열의가 높다면 사춘기에 접어드는 고학년부터 탈선의 위험도 덜할 것입니다. 여기에 초등학교때부터 자리잡은 공부의 관심이 중학교로 연계가 될 것이고 인접한 중학교 특목고진학률이 높거나 학업성취도평가 순위가 상위권이라면 보다 좋은 입지일 것입니다.

실제로 수도권의 우수학 학군의 지역들은 대부분 1기 신도시를 중심으로 자리잡고 있는데요 일산의 후곡학원가, 안양 평촌학원가, 분당, 수지 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 최근에는 인천에 송도가 우수한 학군으로 자리잡고 있습니다. 그러나 이러한 학군은 대부분 중학교에서 한정 되기 마련입니다. 왜냐하면 대부분의 좋은 고등학교들은 일반고보단 특목고일 확률이 높기 때문입니다. 그래서 중학교까지는 상대적으로 서울에 비해 저렴한 이러한지역에서 키울 수 있고 보다 특목고나 자사고에 진학하더라도 이제 성인에 가깝게 성장한 자녀들과 떨어져 지내더라도 크게 불안하지 않을 것입니다. 그덕분에 서울에 학군에 부족함을 서울외곽에 지역에서 대체할 수 있었습니다.

그러나 이에 만족하지 못하는 부모들 중 능력이 되는 분들은 서울로의 진입을 시도합니다. 대표적으로 목동이나 강남일텐데요, 이도 어렵다면 강북쪽으로 눈을 돌리기도 할 것입니다. 그렇지만 아무리 저렴한 강북이더라도 일반적인 서민입장에서는 너무 높은 집값을 자랑합니다. 그래서 기존의 삶의 터전에 거주하면서 특목고 진학으로 학군의 아쉬움을 달래는 부모들도 많을 것입니다.

그러나 자녀의 고등학교 진학 때문에 이사를 하게 되는게 쉬운 일일까요? 갑작스레 삶의 터전을 바꾸는 것 자체가 쉽지 않을 것 입니다. 그렇다고 해서 자녀의 학업문제를 등한시 할 수 없기때무누에 어쩌면 특목고나 자사고라는 것이 부의 대물림의 문턱을 넘는 하나의 기회였던 셈입니다.

그러나 아이러니하게도 10월 25일 유은혜 교육부총리가 부의 대물림과 고교서열화를 지적하며 2025년 특목고를 폐지하겠다고 돌연 발표했습니다. 국민 및 학교들과의 어떠한 공감대의 형성도 없이 말입니다. 말을 그럴싸 합니다. "교육부는 당초 설립취지와 달리 입시 위주 교육으로 치우친 것을 바꾸겠다'라고 합니다.

그러나 입시위주의 교육이 문제입니까? 입시위주가 안되게끔 사회를 바꿔야하는데 사회가 변화하지 않았는데 입시를 바꾼다니 도대체 무슨말인지 이해가 되지 않습니다. 공부를 잘하는 사람이 더 높은 급여를 받고 재능이 있는 분야에 전문성이 높은사람이 높은 급여를 받는 것은 당연한 것 아닙니까? 공부의 재능이 있다면 공부를 더 해야하고 기술의 재능이 있다면 기술을 배울 수 있게 환경을 조성해야하는 것이 당연한 순리일텐데 그것을 애써 부정하려 하는지 모르겠습니다.

저는 고교 평준화가 되기 바로 직전세대로 고교 입시때까지는 성적순으로 고교를 진학했습니다. 고교의 서열화는 있었지만 최소한 공부를 하고자 상위학교로 진학하려 노력했던 친구들은 본인의 바람대로 공부할 수 있었습니다. 저 역시도 그런 마음에 고교를 진학했습니다. 그러나 이듬해 평준화가 되면서 학교가 엉망이 되었고 학업에 대한 열의가 있던 학생들조차 분위기에 휩쓸려버렸습니다. 저 역시도 학업분위기가 엉망인 학교에서 어렵게 마음잡고 공부했지만 원하는만큼의 성과는 나오지 않았고 저에게는 너무 큰 시련이었습니다.

생각해보면 고교평준화로 일반고들의 수준이 더욱더 낮아져버렸습니다. 그 덕분에 학교쏠림현상은 더욱 가속화 되었고 오히려 학생들의 전반적인 학업성취도는 하향평준화가 되었습니다. 그렇다면 이러한 부분을 잘 아는 부모들은 자녀에게 어떤 환경을 제공하려 할까요? 자사고와 특목고의 진학이 없이 일반고로만 진학이 된다면 일반고중에서도 학군이 좋은 지역으로 쏠릴 것입니다.

그곳이 바로 서울에서도 강남인 것입니다.  이러한 점은 정부도 일부 시인하는 모습입니다. 김상조 청와대 실장이 YTN에서 "대입 정시비율이 높아지고 특목고 등이 사라지면 강남8학군이 부활하는 것이 아니냐는 우려가 있다'는 지적에 "일부지역에 대한 핀셋규제와 보완대책으로 시장과열을 막겠다"라며 정부도 이러한 교육정책 변화에 따른 학군수요의 변화를 인정하고 있습니다.
 
그렇다면 자사고와 특목고가 폐지되고 정시비중이 확대될 경우에는 부동산 시장에서 어떤 현상이 일어날까요? 실수요자 중심으로 고교 평준화 지역의 명문 일반고와 교육특구로 손꼽히는 지역으로 학생들이 몰릴 확률이 높을 것입니다. 특목고에대한 수요들이 일반고로 전환되면 그에 따라 공교육으로 대체했던 것을 사교육으로 대체해야하기 때문에 사교육의 중요성이 대두되면서 학생들 간의 경쟁이 더욱더 치열해 질 것입니다.

서울대 진학률이 학군을 대표하는 것은 아니나 하나의 바로미터로 참고하자면 서울대에서 제공한 '2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황에서 서초구와 강남구가 학생 천명 당 28.3명과 27.1명으로 1등과 2등을 다퉜습니다. 그렇다면 당연히 이러한 지역들에 수요가 급등할 것인데 강남의 시장은 현재 어떨까요? 

강남8학군 내 명문내 진학률이 높은 중앙사대부고, 단대부고, 휘문고, 대치동 학원가와 인접해 학군의 최상의 입지를 자랑하는 대치동 일대의 아파트들은 최근 한달보다 호가로 1~3억 정도 더 높게 매물이 나와있습니다. 학원가와 명문고가 포진한 지역들이라 수요가 항상 많은 곳인데 더욱이 이러한 자사고와 특목고의 폐지는 불난 집에 부채질한 꼴이 되어버렸습니다.

서울아파트 값이 17주 연속 상승하고 전세값 역시 상승곡선을 달리는 시점에 강남3구는 더높은 상승률을 기록하고 있습니다. 수요의 집중화가 가속화 되는 현실이 안타깝습니다. 매번 정책의 발표될 때마다 오히려 불만 더번지는지 참으로 속이 답답한 노릇입니다. 국가를 사랑하는 저 역시도 정권을 원망하게 됩니다. 저의 자녀들도 좋은 교육여건을 마련해주고 싶은데 이러한 소소한꿈조차 깨버리는 것이 아닌지.. 걱정이 많은 하루입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 부동산이야기로 언론이 도배되는 시점에 정부의 규제들이 이어지고 있습니다. 이러한 정부정책에 아이러니하게도 핵심지역들의 집값은 높아만 가는데 실수요자들의 조바심과 상실감이 클 것같습니다.

오늘자 신문에 능곡1구역에 관한 내용이 나왔습니다. 재개발이나 재건축에 관심이 없는 분이라도 이제는 구역이라는 단어를 많이 접했을 것 같습니다. 능곡재정비촉진지구는 고양시 덕양구 토당동과 행신동 일원을 의미하며 약 4만명 1만4천여세대의 사업규모를 갖고 있으며 2020년에 완성을 목표로 하고 있습니다. 그중에서도  능곡1구역은 대곡역세권과 인접한 곳으로 대곡역에 도보로 이용이 가능할 것으로 판단되고 능곡초를 품고 있는 훌륭한 입지입니다. 특히, 대곡역은 현재 경의선과 3호선이 다니고, 앞으로 대곡소사선, 교외선, GTX 등 복합환승센터로 변모할 우수한 입지입니다.

이러한 능곡1구역은 올 하반기에 분양이 예정되어 있었습니다. 특히, 올 9월 주택도시보증공사(HUG)로 부터 분양승인을 받아 일반분양이 이뤄지는 듯 했으나, 고양시가 고분양가를 이유로 10월 5일, 10월 28일 두차례에 걸쳐 분양공고가 불승인 났습니다.

조합원들은 하루빨리 일반분양이 되어 수익을 실현하고 사업을 마무리 짓고 싶을텐데요, 고양시의 입장에서는 높은 분양가를 이유로 계속해서 막고 있으니 공익과 사익의 충돌이 큰 것 같습니다. 그러나 사실 능곡1구역의 조합원 입장에서는 본인들의 자본으로 재개발이 진행되었고 주택도시보증공사의 분양승인을 받은 시점에 고양시의 2차례에 걸친 분양공고 불승인은 매우 억울할 것 같습니다.

최초에 1차 분양공고에 평당 1850만원에서 분양가를 1790만원으로 하향조정하였는데도 지속적으로 가격하향조정을 권고하게 되니 조합에서는 수익이 줄게되고?" 능곡재개발지역에서도 상대적으로 입지가 우수한 1구역의 분양가와 성적이 추후에 재개발 구역에도 영향을 미치기 때문에 고양시와 조합간의 힘겨루기가 지속될 것 같습니다.
 

결국 이러한 힘겨루기는 일반분양이 늦어지는 기간만큼의 이자부담이 조합에게 전가될 것이고 만약 조합이 승소한다면 그부담은 일반분양자에게 부담될 것입니다. 승자없는 싸움이 될 능곡1구역의 갈등이 아쉽기만 합니다.

사실 고양시가 월권을 행사하고 있다는 조합의 입장이 조금 더 우세하게 가고 있습니다. 지난 2007년 지자체가 고분양가를 이유로 분양공고를 불승인한 것에 대한 권한 남용 판례가 있었기 때문입니다. 이에 조합측은 10월 24일에 감사원에 첫 불승인에 대한 감사청구를 접수했고 행정소송과 행정심판을 진행할 예정입니다.

민간에서 진행하는 사업에 지나친 지자체의 개입이 만든 작은 참사가 될 것 같습니다. 분양가가 높다면 시장에서 판단이 될텐데 지자체가 지나친 간섭을 통해 조합원들의 사적이익을 침해하는 모습이 되어 버려 매우 안타깝습니다.

그렇다면 지금의 능곡1구역 대곡역 두산위브의 평당 분양가 1,790만원이 비싸다고 볼 수 있을까요? 바로 옆에 인접한 비슷한 세대의 아파트인 토당동 대림아파트를 기준으로 비교해보겠습니다. 대곡역 두산위브가 평당 1,790만원으로 분양시 32평형은 약 5억 7천만원입니다. 아래의 대림아파트보다 약 2억원이 비싼데요, 그러나 이둘의 아파트 년식의 차이가 큽니다. 대곡역 두산위브가 입주할 2022~23년은 토당동 대림아파트가 입주한지 26~27년차가 됩니다.

그렇다면 5억 7천만원의 새집인 능곡1구역 두산위브와, 3억 7천만원의 26년차의 헌집인 토당동 대림아파트 어떻게 비교해볼까요? 결국 정답은 없겠지만 평균물가상승률로 계산해보면 조금 이해가 쉬울 것 같습니다. 아래의 그림은 최근 10여년 간의 물가상승률, 경제성장률, 금리 등을 나타낸 표로 평균 2~3%의 물가상승률을 보이고 있습니다. 보수적으로 2%의 상승률을 기준으로 26년을 곱한다면 약 152%의 가격차이가 발생하겠습니다.
3억 7천만원에 152%를 곱한가격은 약 5억 6천만원의 계산이 나옵니다. 보수적인 물가상승률로 계산하더라도 현재의 분양가가 매우 비싸다는 생각은 들지 않습니다. 물가상승률을 2.5%로 잡게된다 약 6억 1천만원이 되고 평당 1,900만원이 나오게 됩니다

물론 저는 조합의 편을 들려고 하는 말씀은 아닙니다. 경기 악화나 디플레이션으로 장차 미래집값이 더 떨어질 확률도 있습니다. 또한, 서민의 입장에서보면 약 6억원에 육박하는 주택은 분명 부담일 것입니다. 그러나 조합원들의 입장에서보면 그동안 투자했던 돈과 시간 그리고 노력들에 비한다면 다소 억울할 수도 있는 것입니다.
 
본인들의 사업을 통해 지자체의 주거의 질을 높이고 뉴타운을 건설하는 취지 자체가 부정되어서는 안되는 것입니다. 새로운 분양이 시작되어야 재개발 전지역의 분양도 성공하게 되고 올바른 시장가치를 판단할 수 있을텐데, 오히려 지금의 고양시의 판단은 미쓰가 아닌가 라는 생각이 듭니다.

때로는 감성적인 판단이 우세한 경우도 있습니다. 그러나 부동산시장에서는 보다 이성적으로 냉정하게 접근해야만이 서민주거안정에 다가갈수 있습니다. 공공택지의 공공분양도 아니고 민간에서 추진한사업을 지자체가 과도하게 간섭한다면 민간자본이 추가적인 사업을 진행할리 만무합니다. 자연스레 공급이 끊기게 되고 오히려 주변구축들의 집값상승과 노후화로 국민들이 힘들어 질 수 있습니다.

분양가가 높다면 시장에서 국민들이 판단할 것입니다. 시장가격을 왜곡하는 정책들은 자칫 좋은 의도와 달리 부정적인 결과를 낳을 수 있을 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번 돈버는 블로그 구글에드센스(1부-신청절차 및 승인조건)에 대해 포스팅하였습니다. 저의 블로그는 올해 부동산공부를 목적으로 개설하였다가 우연찮게 구글에드센스라는 광고플랫폼을 알게되었고 약 2달만에 승인이 되고 현재는 소액의 광고수익이 발생하고 있습니다. 광고가 게시되고 얼마지나지 않아 PIN이라고 하는 핀번호가 집으로 발송이 되었습니다. 
* 핀번호는 수익이 10$가 되면 등록된 주소로 2~4주내로 발송됩니다.

저는 3주가량 걸린 것 같은데 드디어 집으로 핀코드가 도착하였습니다. 사실 처음에는 조금 기다리고 있었지만 큰돈도 아니고 목적이 광고수익은 아니어서 잊고 지냈는데 막상 이렇게 받아보니 기분이 좋습니다.

양 모서리를 개봉하고 제거하면 핀번호가 있습니다. 저는 개인정보보호목적상 핀번호를 잘라낸 사진을 썼지만 아래의 사진 우측에 6자리의 핀번호가 제공됩니다.
* 기사용한 핀번호는 재차사용불가합니다.

수신한 핀번호는 구글에드센스 홈페이지를 통해서 등록하게 됩니다.
등록방법입니다. 먼저 구글에드센스홈페이지를 접속합니다. 로그인을 하고 나서 좌측 메뉴 하단에 계정 버튼을 클릭합니다.

계정버튼을 클릭하면 아래와 같은 계정정보가 나옵니다. 현재 사용중인제품이라는 곳에 핀번호가 등록을 하게 되고 제출을 하면 저와 같이 사용중인 제품에 대해 나타나게 됩니다.

핀번호가 등록이 완료되면 지급통장을 지정할 수 있는데 저는 지급기준인 100$를 넘지 못해서 아직은 진행을 못하고 있습니다.

계속해서 공부를 하면서 혹시 넘게된다면 추가포스팅을 하겠습니다.

제가 부동산투자외에 유일하게 이러한 플랫폼에 대한 내용을 포스팅하는 이유는 재무적인 사고로 접근하자는 차원에서 작성하는 것이니 오해는 마시기 바랍니다.

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안녕하세요?? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 실수요자들의 부동산 시장 가세로 부동산시장이 연일 뜨거운 가운데 한국은행에서 발표하는 주택가격전망 소비자동향지수가 계속해서 상승중입니다.

소비자동향지수란 흔히 CSI(Consumer Survey Index)라고 알려져 있습니다. 이는 소비자태도지수라고도 하며, 장래의 소비지출 계획이나 전망에 대한 소비자들의 설문조사 결과를 지수로 환산해 나타낸 지표로 경제상황이나 생활형편, 가계수입, 소비지출 고용, 물가 등에 대한 소비자의 응답을 가중평균해 작성합니다. 그래서 소비자동향지수를 일반소비자들의 체감경기를 보여주는 대표적 지표로 경기동향 파악 및 예측에 유용한 정보로 활용합니다.

10월 25일 한국은행에서 발표한 주택가격전망 소비자동향지수는 115포인트를 기록(100포인트 기준하여 높으면 낙관적, 낮으면 비관적)하였는데 109를 기록한 전달에 비해 올랐습니다.

이러한 소비심리지수가 얼마나 높은지 가늠이 되질 않는데, 지난 913대책 이전에 과열된 시장이 129임을 감안한다면 지금의 급등한 상승세가 무섭습니다. 연초에 84에 불과했던 지수가 8개월만에 30포인트이상 상승한 것은 매우 이례적입니다. 지난 상승장과 매우유사하지만 심리지수가 바닥에서 급상승하기 때문에 해석이 다를 수 있겠습니다.

최근의 금리인화에 따른 유동성이 풍부해졌고, 정부의 정책들에 대한 내성과 불안함에 실수요자들의 조바심을 주택가격전망 소비자동향지수에서 표현하고 있는 것 같습니다..

지역별로 살펴보더라도 전국의 모든지역이 상승곡선을 그리고 있는 모습에서 정부의 부동상정책의 실패로 치닫는 것은 아닌지 우려스럽습니다. 경제전망에 대한 소비자심리지수가 낮아지는 것과 대조해서 주택가격동향지수가 오른다는 것 자체가 국민들의 현재의 목소리라고 할 수 있습니다.
 
기름을 끄기 위해 물을 붓는 행태는 지양해야 할 것인데, 어찌하여 물만 붓는지 정말 답답한 노릇입니다.

※ 소비자 동향조사는 한국은행 경제통계시스템(ECOS)
소비자동향조사->물가전망조사->주택가격전망CSI에서 살펴볼 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산시장이 복잡해짐에 따라서 분석의 질이 중요해졌습니다. 분석의 도구들은 매우 다양한데 그중에서도 가볍게 살펴보기 좋은 내용들은 가지고 분석해보겠습니다.

저는 시간이 허락한다면 전국의 시장을 살펴보고 있는데요, 그중에서 최근 핫한 지역 중 하나인 대전의 중구가 눈에 들어왔습니다. 대전 중구는 최근에 매매와 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 매매가 상승은 투자자가 유입되었다면 가능한 이야기일수도 있지만 전세가 상승까지 높아지는 곳이라 관심이 갔습니다.
* 지수는 한국감정원자료를 활용하였습니다.

매매지수만으로는 확인하기 어려운 내용들을 저는 '부동산지인'이라는 무료어플을 통해 확인하고 있습니다. 각종데이터를 쉽게 볼수 있는데, 먼저 지수를 살펴보겠습니다.

아래의 그림은 매매지수와 전세지수의 강도를 나타냅니다. 지수가 높다는 것은 주택가격 및 임대가격이 상승한다고 생각하시면 됩니다. 최근에 매매지수 상승이 매우 가파른것이 특징입니다. 그러나 전세가의 상승폭에 비해 매매가의 상승폭이 크기 때문에 다소 정상적으로 보이진 않습니다만, 요즘시장을 보면 꼭 불가능하진 않다고 생각이 듭니다.

다음은 매매와 임대거래량을 나타낸 표로 최근에 거래가 많이 늘어난 모습을 보이고 있습니다. 지수가 높다는 것은 거래량이 늘었다고 볼 수 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격상승도 수반되는 모습을 보입니다.

다음은 대전 중구의 년별 입주량과 수요량을 나타낸 표입니다. 전세가의 상승이 왜곡되었다고 보기엔 어려울 것 같습니다. 2013년 말 마지막 공급을 끝으로 2014년부터는 공급이 부족한 모습입니다.

다음은 미분양 현황으로 미분양은 거의 없다고 보여집니다. 특히, 준공후 미분양은 없습니다.

다음은 중구에서 매매가 상승이 두드러지는 몇 곳의 아파트를 살펴보겠습니다. 먼저 서대전네거리역과 글꽃중 학군을 공유하는 삼성아파트와, 센트럴파크 2차입니다.

대전의 중심인 서구 둔산동에 비해 조금은 떨어지는 입지지만 서대전역(KTX), 서대전네거리역(1호선)의 입지와 글꽃중이라는 명문중학교를 공유하는 훌륭한 입지의 아파트로 상대적으로 신축인 센트럴파크의 상승세가 눈에 띕니다. 오류동 삼성아파트는 훌륭한 입지의 재건축기대감으로 상승폭이 큰것으로 판단됩니다. 그러나 전세가의 변동없이 매매가가 급등한 점은 실수요자 뿐만아니라 투자자들의 유입이 더욱 많다는 반증이 되겠습니다.

다음은 중앙로역 인근에 위치한 준신축급인 대전센트럴자이 1단지입니다.

중구에서는 상대적으로 최신아파트에 속하는 센트럴자이 역시 올 3분기에 급등한 모습을 보이며 위의 아파트들과 같은 흐름을 보이고 있습니다. 2013년 중구의 마지막 공급을 담당했던 아파트로 보여집니다

위와 같이 빅데이터를 통한 '숲'과 개별 물건에 대한 정보를 통해 '나무'를 살펴보았습니다. 대전 중구가 뜨겁긴 뜨거운 모양입니다. 몇달만에 집값이 수천만원이 올랐습니다. 그러나 지수에서 보여지듯이 매매지수의 급등은 리스크관리를 해야할 수도 있습니다. 기존에 물건을 보유한 사람들이라면 상관이 없지만 추경매수에 속하시는 분들이라면 조금 더 고민을 해야하지 않을까 싶습니다. 집값이라는게 오를땐 계속오르는 경향이 있지만 그 끝을 누구도 장담하기 어렵기 때문에 조금더 보수적으로 접근해야 하겠습니다.

대전이 지방의 거대한 광역시더라도 결국 수도권의 수요와는 그 수요의 크기가 다르기 때문에 이러한 데이터를 통해 보다 객관화해서 투자를 해야합니다. 대전은 그동안 세종에 억눌려 집값상승이 적었고 훌륭한 학군이 있으며, 주택의 노후화로 신축공급이 부족한 곳입니다. 충분히 신축에 대한 집값상승 여력이 있는 곳으로 2기 신도시인 도안신도시가 분양이 끝나면서 유성구에 큰 집값 상승의 불이 붙었었고 서구에 이어 중구로 이어진 듯합니다.

대전의 대세상승은 당분간 지속될 것 같은 기분이지만 개별물건에 대한 심층깊은 분석이 선행되어야 가격이 싸다고 쫓기듯 추경매수를 한다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 매수시에는 반드시 출구전략을 구체화 해야겠습니다. 보다 많은 고민과 공부를 통해서 훌륭한 투자를 이어가길 소망합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부와 시장은 규제 속에서 꼬리잡기가 이어지면서 규제외 지역들에서의 풍선효과가 나타났고 결국에는 핵심입지인 서울을 중심으로 수도권, 지방의 5개 광역시의 집값상승이 두드러지면서 정책의 부작용이 나타났습니다.

이러한 부작용이 지속되는 속에서도 집값은 그 편차가 극으로 치달으면서 정부가 지정한 규제지역 내에서도 규제지역으로서의 기준에 미치지 못하는 지역들에 대해 조정을 하려는 모습을 보이고 있습니다. 정부의 규제일변도 부동산정책은 변함이 없어보였는데,  규제지역을 조정 즉, 일부지역에 대한 해제 가능성을 언급한 것입니다.

그 일부지역은 같은 시,군,구 에서도 읍,면,동 단위 통계수치를 세분화하여 행정구역을 보다 세분화 하겠다는 것입니다. 조정지역인 고양시 내부에서도 일산신도시와 신규택지들간의  격차나 남양주의 서부와 동부의 격차가 큰것을 두고 발언한 것으로 보입니다.

국내 경기침체가 지속되고 있고 규제지역이 한번설정되면 해제까지 오랜시간이 걸렸고 같은 지역 내에서도 행정구역이 같다는 이유만으로 불이익을 받는 지역들이 많았기 때문입니다. 대표적으로 위에서 언급했던 고양시와 남양주시, 부산과 대구의 일부지역 등이 해당됩니다.

그러나 단순히 최근이 집값이나 공급물량만으로 지역별 규제완화를 하기는 쉽지 않고 비서울지역에만 해제가 적용된다면 정책의 일관성이나 형평성 측면에서 논란이 일어날 가능성이 높기 때문에 보다 신중한 입장을 취해야 할 것입니다. 오히려 규제지역의 규제가 완화되어 풍선효과로 새로운 과열의 장이 될 우려도 있기 때문에 이러한 점도 고민해야할 것입니다.

매번 강조드리지만 지역별 규제보다는 개인별 신용(소득수준)에 맞추어 규제를 진행하는 것이 보다 타당한 내용인데 자꾸 지역에만 한정 짓다보니 일부지역에 대한 거품이나 집값하락의 폭이 커져 정확한 시장가치에 대한 판단이 더욱더 어려워 지고 있습니다.

과거 2006년 버블세븐(부동산가격에 거품이 끼었다고 지목한 7개 지역 : 강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌, 용인)의 모습에서 현재의 용인은 그 당시의 분양가도 회복하지 못한 곳이 많습니다. 지금도 규제지역으로 지정되어 있는 곳중에서도 거품이 심한지역이 있을 것이고, 오히려 규제가 되어 실수요자들의 진입장벽이 높아져 저평가 되어 있는 곳도 있을 것입니다.

규제지역의 전반적인 조정은 찬성이지만 매 시기마다 규제와 완화를 반복하다보면 오히려 실수요자들에게 혼란을 가중하여  피해를 보는 상황이 반복될 것이기 때문에 지역보다는 개인에 초점을 맞추어 규제를 이어 간다면 더욱더 형평성에 맞다고 생각됩니다. 모두를 위한 정책은 없겠지만 지역에 한정지어 규제가 지속된다면 부의 양극화 역시 더 커질 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 자료를 다운받아 놓고 포스팅을 조금 늦게 하게 되었습니다. 지난 주에 KB부동산에서 발표한 주간주택시장동향에 대해 살펴보겠습니다.

지난 9월과 10월에는 부동산 정책에 대한 수요자들의 불안감으로 서울과 수도권을 포함하여 지방에서도 매매가의 상승이 보였습니다. 특히 전세가의 상승을 우려하였는데요, 이번주에는 놀랍게도 울산마저 상승세로 전환되었습니다. 부산, 울산, 경남은 지난 수년간의 공급과 조선업 침체로 장기간 침체가 지속되었는데요, 상승국면으로 전환한건지 일시적인지는 정확히 판단하기에는 이르겠지만 매매지수가 상승률로 전환되었다는 것 자체에 의미가 부여되겠습니다.

10월 14일 기준 전국아파트 매매가격 변동률은 전주대비 0.03%상승하였습니다. 서울과 경기, 인천을 포함한 수도권은 상승세를 이어가고 있습니다. 지방 5개 광역시는 명암을 달리하고 있는데, 대전의 상승세는 지속되고 있고, 대구는 둔화, 울산은 그 상승폭이 확대되었습니다. 부산과 광주는 소폭하락한 모습을 보이고 있습니다. 그외 지방은 전주대비 0.06하락한 모습을 모이고 있습니다.

서울 아파트 매매가격은 전주와 비슷한 상승률인 0.15%을 기록하고 있어 당분간 상승세가 꺾이지 않을 것 같습니다. 강남구의 상승폭이 높은 것이 특징입니다. 가을 이사수요에 따라 강남과 목동이 있는 양천구의 상승이 보이고 있고 강동구는 둔촌동 재건축 투자 영향으로 소폭 상승한 것으로 보입니다.

경기권은 서울과 인접한 지역 위주로 상승을 이어가고 있으며 수원의 영통구는 재개발 지역 투자영향으로 상승한 것이 눈에 보입니다.

이와 대조적으로 경기권에서 공급이 많은 외곽 지역들에서 계속해서 하락이 지속되고 있습니다.

지방에서는 울산의 반등세가 눈에 띄고 있는데 41개월 만에 2주 연속 상승하였습니다. 조선업계 회복에 대한 기대감과 투자자들의 선진입이 상승세를 견인한 것으로 판단됩니다.

전국적으로 전세가격은 전주대비 0.02% 상승했지만 수도권과 5개광역시의 상승과 대조적으로 기타 지방은 하락을 보였습니다. 특히, 서울의 상승률이 높은 것이 특징입니다. 청약대기수요와 가을이사철로 인해 전세수요가 많아진 것으로 판단됩니다.

경기도 전세가 상승률 상위지역 역시 서울과 흐름을 비슷하게 가져가고 있습니다.

지역별 매수자, 매도자 동향지수는 서울의 상승세가 가파르고 특히, 상대적으로 저렴한 강북의 매수우위지수가 높아지고 있는 것이 특징입니다. 

오늘 10월 14일자 주간주택시장동향을 살펴보았습니다. 수도권과 5대광역시를 중심으로 지방과의 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 서울의 상승세는 불안한 수요자들의 심리를 대변하는 모습입니다.

당분간 이러한 추세가 지속될 것으로 생각되는데 과연 정부의 후속정책들의 영향이 시장에 어떻게나타날지 지속적으로 관찰하고 지켜봐야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 사람이란 동물은 비교를 통해 스스로를 낮추고 발전하려는 본성을 갖고 있습니다. 그중에서도 부동산의 시각으로 바라본다면 더 좋은 주거지역으로의 상위여과를 꿈꿉니다. 이러한 것들은 현실적인 것으로 자본주의 사회에서 내능력(결국 돈)이 부족하다면 더 열악한 지역으로 밀려남을 의미하겠습니다. 이러한 것을 설명하는 것이 바로 젠트리피케이션(gentrification)입니다. 젠트리피케이션의 정의는 낙후된 구도심 지역이 활성화 되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상입니다.

실제로 재건축 또는 재개발을 진행한다면 오히려 원주민의 이탈이 가속화되는 경향이 보입니다. 재건축보다는 재개발이 더욱더 그러한 경향을 보이고 있습니다. 이러한 현상은 지극히 자연스러운 것으로 우리가 부정하기에는 어려운 것입니다. 서울과 같은 대도시에서 슬럼화 되어있던 지역들은 재개발(일명 뉴타운)을 진행하게 된다면 기존의 원주민들 중 치솟은 주거비용을 감당하지 못하는 사람들은 쫓겨나게 되는 것입니다.

그렇다면 이러한 젠트리피케이션을 부정적으로만 바라봐야 할 것인가에 대한 의문이 생깁니다. 현재 서울에 진행중인 뉴타운들에 모습이 바로 이러한 젠트리피케이션을 잘 설명해주고 있기 때문입니다. 흔히들 상위여과라고 이야기 하는 젠트리피케이션은 뉴타운에서 발생할 수 밖에 없는 필연 적인 것이기 때문입니다.

우리나라와 같이 대부분의 도시들은 급격한 도시화를 통해 난개발이 되어 새로이 갈아 엎지 않는다면 재생이 불가능한 수준에 도달하였습니디. 도시재생사업과 같은 사업들을 진행하지마 그것들의 효과는 미미하고 결국에는 뉴타운이라는 재개발 및 재건축이 가장 효과가 있습니다.

그러나 젠트리피케이션은 과거의 슬럼화된 도시들이 새로이 탈바꿈 함으로써 주거지의 고급화가 일어나고 그곳으로 새로운 계층이 유입되는 것인데 인권문제가 대두됨으로써 도시개발과 인권이라는 첨예한 가치가 대립하는 결과를 초래하게 된 것입니다. 사실 이러한 사업들이 진행이 지속된다면 도시는 점차 성장하고 고급화 되겠지만 아이러니하게도 거대자본에 의한 소자본의 잠식이 가속화되어 주거지역 뿐만아니라 상업지역에서도 부의 쏠림현상이 가속화 되는 것입니다.
결국 슬럼화된 구도심을 해결하기 위한 좋은 방법에 부작용이 젠트리피케이션이지만 결국 그것이 이루어져만이 자연스레 상위여과의 활동으로 도심의 재생이 이루어지게 되는 것입니다. 그러나 현정부에 부동산 정책은 이러한 젠트리피케이션의 모습을 부정하고 단순 도시재생사업을 통해 도심을 재정비하려는 정책들이 쏟아지고 있습니다.

이러한 사업들은 대부분 효율성이 떨어질 뿐 아니라 정책의 효과가 미미하기 때문에 실효성에 논란에 중심에 서지만 원주민들과의 갈등, 사업성, 인권 문제 등 다양한 사회문제들이 장애물이 되어 더 나은 사업으로의 진행을 가로막고 있습니다. 실제로 서울의 구도심들은 노후화가 심각한 상태고 심지어 강남이라는 부의 상징인 지역에서조차 일부아파트들의 노후화는 심각한 수준입니다. 단순 집값의 상승과 젠트리피케이션을 우려하여 도시의 슬럼화를 방치하는 것은 장기적인 도시개반측면에서는 부정적인 것입니다.

젠트리피케이션을 부정적으로 바라만 보는 정부의 모습에서 현실을 직시하지 못함을 느낍니다. 상위여과의 과정을 부정한다면 자본주의 자체를 부정하게 되는 것이고 그러한 정부의 가치를 지키다보면 더많은 국민들이 고통을 받게 됨을 인지해야 합니다. 젠트리피케이션은 단순히 사회 취약계층의 인권문제로 볼 것이 아니라 대다수의 국민의 보편적인 가치문제로 봐야할 것입니다.

소수의 취약계층도 국민이지만 성실히 납세의 의무를 지고 살아가는 보통의 국민도 국민이기 때문에 이러한 점을 절대로 간과해서는 안되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 서울 집값상승으로 시끄러운 이시점에 정부가 특단의 조치를 내렸습니다. 분양가 상한제를 민간택지 투기과열지구에까지 확대하는 개정안을 22일 통과하고 이달말 공포 및 시행할 예정입니다.

분양가 상한제 확대안은 기준의 적용지역을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓히는 것이 주요 골자입니다. 현재 투기과열지구는 서울의 25개구 전체와 경기 과천, 하남, 광명, 성남시 분당구와 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31개 곳입니다.

분양가 상한제가 적용된다면 전매제한기간은 최장 10년까지 늘어날 예정입니다. 수도권 민간택지의 경우 투기과열지구에서는 분양가가 인근 시세의 80% 미만일 경우 해당주택을 10년 동안 팔수 없게 되는 것으로 인근시세의 70% 미만인 경우에 최장 4년에 불과했던 전매제한 수위가 대폭 높아진 것입니다.
* 아래는 현재의 적용기준

시세의 80~100%면 8년, 100% 이상인 경우에도 5년 동안 전매가 제한됩니다. 기존에 3~8년에 달했던 공공택지의 전매제한도 같은 기준을 적용 받을 예정입니다. 다만 수도권 밖 민간택지에 대한 전매제한에는 변화가 없겠습니다.

이와 더불어 재건축 재개발지역에 대한 적용시점도 최초 입주자 모집 승인 신청단계로 앞당겼습니다. 다만 시행안 입법예고 뒤 관리처분인가를 받은 재건축 단지가 6개월 안에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외되는 방침이 추가되었습니다.

그렇지만 재건축 특성 상 6개월의 기간이 길다고는 보기 어려울 것 같아 대부분의 진행단지들이 분양가 상한제 적용을 피하기는 어려울 것 같습니다.

이번 정책이 급등하는 부동산 시장에 특효약이 될지 아니면 더욱더 불을 지피는 결과를 초래할지는 알 수 없겠습니다. 그러나 분양가상한제의 '로또분양'은 수요자들이 대기수요로 임차인으로 머물게 되고, 공급자들은 높아가는 세금부담으로 실거주요건을 채우게 되면서 임대시장이 축소되게 되면 전세가가 상승하고 주택난이 가속화 될 수 밖에 없습니다.

물론 정책의 결과에 대하여 예단하기는 이르지만 장기간의 전매제한이 과연 효과가 있을지.. 오히려 투기과열지구 외의 경기도와 인천지역 등 풍선효과가 커지진 않을지 우려가 됩니다. 이미 높아버린 서울시장이 조정이 오더라도 높은 집값인데 분양가 상한제의 영향으로 수도권 부동산시장이 전반적으로 상승할까 우려되는 것은 사실입니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 3개의 포스팅을 통해 1기 신도시에 대해 알아보았었는데, 이번에는 2기 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 신도시란 결국 정부의 택지지구 개발계획 중 거대한 부분이니 과거를 살펴보는 것도 투자의 인사이트를 키우는데 좋은 방법일 것 같아서 정리해보려 합니다. 2기 신도시는 지금도 진행중인 곳들이 많은데 그 중에서도 으뜸이라고 할 수 있는 판교에 대해 살펴보겠습니다. 지난 1기 신도시는 아래의 링크를 참조해주시면 감사하겠습니다.
* 1기 신도시(1부-일산, 휘청거릴수 밖에 없는이유, 찬란했던 과거)
* 1기 신도시(2부-분당, 천당위에 분당이 되어버린 신도시)
* 1기 신도시(3부-부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)

먼저 2기 신도시에 대해 간단히 설명드리면 2000년대 급등한 집값을 안정시키기 위해 참여정부 시절 2003년에 전국에 12개 지역(수도권과 충청, 대전 일대)지정한 곳입니다. 수도권 신도시 기준으로 1기 신도시보다 서울 도심으로부터 외곽에 위치하고 있지만 최초계획에는 교통대책과 자족기능을 확충하여 1기 신도시의 단점이었던 베드타운화를 막으려는 계획이었습니다만 2006년 분양에 성공했던 판교를 제외하곤 계획을 취소하거나 축소하기도 하였습니다.

그러나 판교만큼은 철저하게 자족기능이 보완되어 지금은 매우 우수한 입지중 하나로 자리잡게 되었습니다. 판교신도시는 행정구역 상 경기도 성남시 분당구 판교동, 백현동, 삼평동, 운종동, 하산운동 일대에 위치한 신도시로, 2003년 12월 30일부터 2011년 12월 30일까지 8년 간의 사업기간을 끝으로 약 3만세대 8만 8천여명의 시민이 입주한 신도시가 되었습니다. 판교는 지리적으로 경기도 중심부에 위치하고 있었으나 검단사과 청계산으로 둘러쌓인 분지형 지형 탓에 개발이 안되있던 곳이었지만 지금은 경기도에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳이 되었습니다.

특히, 경부고속도로와 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 용인서울고속도로, 고속화도로 등 도로교통망이 잘 발달되어 있고 신분당선과, 분당선, 경강선이 발달되어 지하철 교통 역시 우수한 편에 속합니다. 특히, 신분당선은 강남 접근성을 획기적으로 발달시켰기 때문에 더욱더 매력적인 노선이었습니다. 최근에는 월판선, 8호선 연장, GTX 등 다양한 지하철 노선이 판교를 관통하는 계획들이 수립되면서 판교에 교통망이 집중되는 모습입니다.

판교는 경부고속도로를 기준으로 크게 서판교와 동판교로 나뉘는데, 동판교에는 주거시설뿐만 아니라 판교역을 중심으로 상업지구와  판교테크노 벨리 등이 조성되었고 서판교에는 주거지역과 상업지역이 조성되어 있습니다. 서판교에는 지하철이 없음에도 꾸준히 집값이 상승하였고 월판선이 개통이 되면 서판교에도 지하철이 생길 예정입니다.

판교의 가장 큰 장점은 판교테크노벨리로 여기에는 삼성테크윈, 삼성중공업, 안랩, 넥슨, 엔씨소프트 등 다양한 기업과 연구소들이 위치하고 있으며 지속적으로 기업이 입주할 예정으로 꾸준히 일자리가 늘어나는 국내에 몇안되는 도시입니다. 그렇기 때문에 집값 역시 높아지고 있으며 높은 교육열로 강남 못지 않은 학군을 갖고 있습니다. 또한, 난개발의 문제점을 보완하기 위해 저밀도의 친환경 시가지 조성을 위해 25층을 초과하는 공동주택이 없어 주거에도 매우 쾌적한 곳입니다. 특히, 탄천과 많은 공원들은 주거만족도를 높이는데 한몫 하고 있습니다.

판교는 1기 신도시인 분당과의 시너지로 거대한 신도시가 되었는데 판교의 자족기능이 분당의 베드타운화를 상쇄한 모습이 되었습니다. 덕분에 성남에서 분당과 판교는 아예 새로운 도시처럼 변모하게 되었습니다. 이러한 판교의 성공을 보면서 많은 신도시들이 판교를 모델삼아 계획을 세우지만 판교에서의 기업유치처럼 쉽진 않아 제2, 3의 판교가 나오진 않고 있습니다.

사실 판교는 동남권에 위치하였고 경부고속도로와 각종 조건들이 기업유치에 최적화되어 있기 때문에 판교같은 도시는 앞으로도 나오기 어려울 것 같습니다. 한번 기회가 된다면 꼭 살아보고 싶은 도시 중 하나인 곳입니다.

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