부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 상승장을 몸소 체감하는 분들은 서울집값을 흔히 '미쳤다'라고 표현하고 있습니다. 특히, 신축을 중심으로 올라가는 상승세는 정말 무섭습니다. 서울은 2016년 9월부터 2019년 9월까지지 3년 동안 약 21%의 상승률을 기록하였습니다. 2013년부터 2016년까지 9.6%를 감안한다면 물가상승률을 높게 상회하는 수치입니다.

그렇다면 현시점에서 서울의 집값이 근로자의 소득대비 적정한 상태인지 의문이듭니다. 내소득은 적고 서울집값은 비싸고 과연 적당한 것인가? 우리나라의 집값이 너무 거품은 아닌지 의문을 품게 됩니다. 질문에 답은 이전 포스팅에서 언급했던 소득대비집값비율(PIR;Price to Income Ratio)에 있습니다. 소득대비집값비율이란 연간 소득대비 주택가격의 배수로 주택가격의 적정성을 나타날때 이용하는 지표로 PIR10이란 10년동안 소득을 한푼도 쓰지 않고 모아야 중위가격의 집한채를 구입할 수 있다는 의미로 평균가구의 연봉으로 평균의 집을 사는데 걸리는 시간을 뜻합니다.
* 블로그 내 [부동산상식]가구소득대비 주택가격비율(PIR)이란? 참조

그렇다면 다른나라의 주요도시의 PIR과 서울의 PIR은 얼마나 차이가 날까요?

국가와 도시비교 사이트인 '넘베오'의 자료를 인용하면 서울의 PIR은 약 20.5로 2019년 기준 전체 332개 국가 중 26위를 차지하고 있습니다.

주요 선진국을 기준으로 서울의 PIR보다 높은 도시는 타이페이(30.87/대만), 방콕(27.24/태국),호치민(25.48/베트남),싱가폴(22.88/싱가폴),파리(22.35/프랑스),런던(22.31/영국) 등이 있습니다.

반대로 서울보다 낮은 PIR 도시는 뮌휀(18.32/독일),로마(15.91/이탈리아),블라디보스톡(14.86/러시아),밴쿠버(14.55/캐나다),토론토(14.18/캐나다),도쿄(13.75/일본),뉴욕(11.10/미국),바르셀로나(7.66/스페인),로스엔젤레스(7.44/미국),워싱턴(4.39/미국) 등이 있습니다.

그렇다면 서울집값은 어느정도 수준일 까요? 332개국 중 26위로 상위 7.8%에 해당되기 때문에 다른나라와 비교하더라도 소득대비 서울집값이 과열되있음은 분명합니다.

그러나 PIR 지표하나만으로 서울집값을 거품이다라고 단정지을순 없겠습니다. 왜냐하면 도시의 크기나 인구, 소득 등이 차이가 있고 선진국보다 우리 도시근로자 평균임금이 상대적으로 낮아 PIR지수가 높게 나왔을 가능성이 높습니다.

실제로 도쿄나 뉴욕 등의 핵심지역은 실제로 집값이 서울보다 비싸지만 PIR지수가 낮은 이유는 서울은 서울특별시(605km2) 내에 25개 구의 평균 집값만은 계산하지만 도쿄는 도쿄 시내뿐 아니라 수도권에 의미에 가까운 도쿄도(2,190km2)의 평균집값으로 계산하고 뉴욕역시 거대한 뉴욕주(141,300km2)전체의 평균집값이 기준이 됩니다.

그렇기 때문에 선진국을 기준으로 현재의 서울집값이 결코 비싸다고 단정지을 수도 없습니다. 물론 싼것도 아닙니다. 그러나 조금은 냉정하게 시장을 인정하고 받아들여야 합니다. 약 20년 동안 한푼도 안쓰고 모아야 서울의 집을 마련할 수 있다곤 하지만 주요 선진국의 핵심지역들과 다를바가 없다는 것을 우리는 인정해야 합니다. 이성적인지 다시한번판단해 봐야합니다.

특히, 우리와 같이 수도권 집중도가 심한 나라에서는 더욱이 서울로 수요가 집중될 수 밖에 없기 때문에 더 높은 상승이 지속될 수 밖에 없습니다. 그리고 자신의 소득을 고려하여 객관적으로 판단해야만 합니다. 서울에 살고 싶다면 내가 할 수 있는 최선의 투자를 통해서 스노볼효과를 누리며 상급지 또 상급지로 한발한발 나아가야 할 것입니다. 그것이 자본주의의고 우리가 받아들여야 할 현실입니다.

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