부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 우연찮게 신용대출을 처음받은 제 직장 후배와 대화하다가 느낀 감정들을 글로 적어볼까 합니다.

물론, 저는 경제전문가나 지식도 없지만 빚과 관련하여 최근들어 깨우쳤던 내용들과 느낀점을 이야기하려고 합니다.

먼저 빚과 관련된 우리들의 일반적인 생각을 알아보려면 우리들 부모님이 겪은 상황들을 살펴봐야 합니다.

현재 생산연령의 하단을 받치고 있는 우리 30대들의 부모님들은 기본적으로 IMF라는 경제위기를 몸소 체험했습니다. 또한, 외환위기까지 직접 겪은 부모님들로부터 경제교육을 많이 받았기 때문에 아무래도 부채에 대한 위험성에 대해 더 많은 경각심을 갖고 자랐습니다.

누구보다도 빚과 리스크에 대해서 뼈저리게 느꼈기 때문에 빚에 대해서는 누구보다 보수적으로 판단하는 분들이 많습니다.

또한, 저축만 잘해도 금리가 좋던 시절이 있었고, 열심히 살면 어느정도 그에 맞는 경제성장 덕에 입에 기름칠을 할 수 있던 시절이라고 할 수 있습니다.

그러다보니 '저축만이 살길이다', '빚은 사회악'과 같은 슬로건을 외치던 세대라 시장경제에서 얘기하는 금융지능이 발달할 수 없었습니다.

이런 상황에 살던 우리 부모님들이 이상한 것은 아니지만 변화하는 세상에서 자라고 있던 우리 자녀세대들까지 이러한 사고가 자연스레 녹아버린 것입니다.

저 역시도 오늘 지인이 신용대출을 받고나서 걱정하는 모습을 보면서 많은 생각이 들었습니다. 첫 신용대출을 일으키고 이게 정말 잘하는 일인가?, 부모님과 가족들이 대출 많이 받았다고 걱정했던 당시가 떠올랐습니다.

* 아래는 후배가 보내준 카톡 글입니다. 후배는 현재 무주택 전세로 거주중입니다. 다행히.. 입주를 앞둔 분양권이있습니다.

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그런데 제 직장후배가 받은 대출은 본인이 청약에 당첨되고 갖고 있던 분양권이 잔금대출로 전환하며 일부 부족한 금액과 추후에 필요할 여유자금을 마련하기 위해 받는 것으로 정말 필요한 빚이 었습니다.

대출을 받지 않는다면 오랜기간 괜찮은 이율로 받는 적금을 깨야하고, 그래도 돈이 부족해서 주변에 도움을 요청해야 하는 상황이었습니다.

후배가 받은 신용대출금액은 8천만원으로 이율은 약 2.5%였습니다. 1년이자는 200만원으로 한달에 약 17만원정도 지출되는 셈이었습니다.

본인이 받는 월급여와 연봉을 계산해봐도 충분히 감당가능한 범위였으나 대출이라는 자체에 대한 거부감과 선입견이 정확한 사실관계를 파악하지 못하게 만든 것입니다.

실제로 후배가 당첨되었던 분양권은 당시에 4억 2천만원의 분양가격이었는데 약 3년이 지난 지금 공식적인 KB부동산 시세로는 약 5억 8천만원을 나타내고 있었습니다.

단순히 양도차익만 1억6천만원인데 이러한 양도차익을 지키기 위해 지출하는 한달에 17만원의 지출이 과연 위험한 것이냐라고 생각해보면 대부분 사람들이 코웃음을 치실 겁니다.

모든 일을 판단할때는 정확한 사실과 논리를 가지고 접근해야합니다. 느낌적으로 부정적이라고 해서 부정적으로만 받아들이면 안되는 것입니다.

한달이자와 양도차익 그리고 대출을 받았어야 하는 이유에 대해서 간단히 설명해주고 통화하면서, 건전한 빚은 우리삶에 빛이 될 수 있음을 주지시켰습니다.

저도 경제와 관련된 지식이 많이 부족한 터라 누구에게 경제지식을 알려주거나 교육해줄 수준은 아니지만 이제는 건전한 빚이 있다는 사실을 몸소 깨달았습니다.

그리고 빚의 리스크를 관리하고 통제하는 방법을 배워나가면서 우리가 살고 있는 이 시장경제에 대하서 지능을 키우고 있습니다.

많은 분들이 대출에 대해서 거부감이 많을 수 밖에 없는 상황은 이해를 하지만 무조건 겁을 내기보다는 왜 위험한지에 대해 깊은 고민을 하셨으면 합니다.

지금 우리는 코로나19로 앞으로 경제가 어려워 질 수 있다고 많이들 이야기합니다. 여기에 개인부채에 대한 리스크 관리 차원에서 은행들은 개인부채를 줄이기 위해 추가적인 노력을 하고 있습니다.

위의 기사에서 보듯 신용대출을 공격적으로 해주는 외국계은행들이 대상과 한도를 축소하며 몸사리기에 나서고 있는 상태입니다.

앞으로 이러한 상황이 계속된다면 내가 부채를 감당할 능력이 되더라도 부채를 활용하지 못하는 날들이 올 것입니다.

건전한 부채를 사용하지도 못하는 날이 온다면, 정말 우리에게 빛은 사라질 것입니다.

빚이라는 사다리가 사라진다면.. 결과는 우리에게 우울할 수 있습니다.

물론, 이러한 위기가 지속된다면 부채와 같은 레버리지를 무리하게 사용한 경우라면 위험할 수도 있기 때문에 감당 가능한 빚인지는 반드시 살펴봐야 할 것입니다.

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빚이 빛이 되는 세상속에 살면서

맹목적으로 빚을

부정할 필요가 있을까?

감당가능한 건전한 빚은

인생의 빛이 될 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 스스로를 반성해보려고 글을 이어가려고 합니다.

지난 2월.. 코로나19가 창궐하면서 모든 사람들이 경제가 무너질 것이라고 예측하며 장기간 리스크를 대비해야 한다고 말을 했었습니다.

회복하더라도 단기간 급등하는 것은 많은 분들이 예상하지 못했었고 리스크에 대한 이야기가 주를 이루며 많은 투자자들이 대기수요로 전환되었습니다.

그러나, 불과 2~3달전 공포에 떨던 수많은 투자자들은 사라졌고 투자의 최전선으로 투입되어 지금은 미국이건 한국이건 주식이 급등하는 모습을 보여주고 있습니다.

심지어 부동산도 그 회복속도가 빨라져 이미 급매물들은 사라진지 오래고 호가가 올라가고 거래량도 늘어나는 모습입니다. 아래는 최근 KB부동산에서 발표한 주간동향입니다.

저는 주식을 하진 않습니다만 이제는 정말 해야하나 싶을 정도로 근질근질했었습니다. 갖고있는 자산의대부분이 부동산에 묶여있는 탓에 소액으로 좋은 부동산을 하기에는 쉽지않고 잘몰라도 주식이라도 해야하나 조바심이 많이 났었던 지난 며칠이었습니다.

그래도 그나마 조금 아는 것을 하자고 부동산 소액투자처를 찾기 위해 일사분란하게 살펴봤지만 정책에 영향과 명의, 투자금의 제한 등으로 기축투자나 재개발,재건축 투자는 생각하지 못하게 되었고, 그나마 좀 가벼운 분양권 투자가 낫겠다 싶어 이곳저곳 손품을 팔았습니다.

그러나 조금 괜찮은 곳들은 이미 너무 올라버려 접근하기도 어렵고 말도 안되는 거래와 호가들이 이어지면서 믿기 어려운 상황이 벌어지고 있습니다.

실제로 몇달전 몇몇 지방 군소도시 물색 중에 물건까지 받아둔 곳들도 있었는데 입지가 좋지 않다며 코웃음 치며 넘겼던 그 소액의 분양권들이 호가가 올라가고 실제로 거래까지 이루어지며 배가 아팠습니다.

물론, 다시 돌아가도 매수에는 주저했겠지만 신속한 의사결정과 진입하는 대담한 분들이 부러워지기 시작한 것이죠.

거기에 주변에선 '역대급 유동성이다.', 뭐라도 담아야 한다.' 이야기를 하고 있고 저 스스로도 비슷한 생각을 하기 때문에 정말 조바심이 나기 시작했습니다.

그런데, 어느정도 괜찮게 봤던 곳들은 이미 올라버려서 소액으로 진입이 어려워졌고, 그러다보니 남들이 쳐다보지 않는.. 저평가라기보단 좋지 않은 곳들에 손이가기 시작했습니다.

돈을 찾기 위해 점점 외곽으로.. 향하고 있었죠. 그리고..

'이 유동성이 넘치면 여기로 오겠지?'라는 작은 희망을 품은채.. 그런물건들을 찾고 있는 저를 발견했습니다.

물론, 그것이 무조건 나쁘다는 뜻은 아니지만.. 기본적인 펀더멘탈로 보더라도 사실 조금은 어려운 물건이란 것을 스스로 잘 알고 있었기 때문입니다.

투자자라면 투자에 있어 편견과 선입견은 없어야 하지만.. 단순히 저렴해서 쳐다보는 것은 아니라고 생각이 들었습니다.

저렴하다는 것은 그와 비슷한 비교대상에서 비교해야는데 단순히 값이 싸다고 좋을 순 없기 때문이죠

제가 며칠 찾아본 지역들도 분명 유동성이 넘어올 수도 있겠지만 단순히 낙관하여 불안해하는 투자는 하지 말자라는 생각이 번쩍 들었습니다.

초보는 물고기를 찾지 못하고, 중수는 물고기를 쫓으며, 고수는 물고기를 기다린다고 하는데..

아직 저는 고수가 아니라는 것을 알기에.. 물고기가 올 것이라고 착각하고 그물을 치는 것이 아닐지 몹시 걱정되었습니다.

요 며칠 간 투자하지 못해 조바심 냈던 스스로를 반성하면서 정말 차분해지자 스스로 다짐했습니다.

남들에 비하면 보잘 것 없는 자산을 보유하고 수익을 내고 있지만.. 어쨌든 플러스 인생이라고 생각해보면 꽤나 만족스러웠습니다.

대상승장에서 더 수익을 내려고 어설픈 인사이트로 고수흉내를 내다간 정말 후회 할 수 있겠단 생각이 번쩍 든 것이죠..

이미 올라버린 몇몇 군소도시들을 바라보더라도 아쉬운 마음이 들지 않는 것은, 다시 돌아가더라도 같은 선택을 하지 못했을 것이란 것을 스스로 잘알기 때문인데,

새로이 찾은 말도안되는 물건들도 비슷한 것이 아닐까.. 그런 생각이 들었습니다.

쫓기면서 하는 투자..탐욕에 가득찬 투자.. 그러한 투자는

제가 진정 바라던 투자, 목표하던 투자가 아니었습니다.

그런데 그 욕심의 한계를 넘어 스스로 무너지는 며칠을 보니 참으로 한심했던 것 같아 매우 부끄럽습니다.

이글을 마무리하고도 계속해서 입지공부와 좋은 물건들을 찾기위해 투자자로써 노력하겠지만 누굴 의식하거나 스스로 기준 없는 투자는 하지 않으리라 다시 다짐합니다.

저와 비슷한 고민으로 하루하루를 스트레스 받으실 많은 초보투자자분들은 곰곰히 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다. 당장에 수익에 대한 욕심으로 인해 내 자신이 엉뚱한 곳으로 가고 있진 않은지 말입니다.

투자는 수익을 내는 것이지만 그보다 중요한 건 잃지 않는 것임을 다시한번 명심해야 할 것입니다.

리스크는 감당가능한범위내에서 내가 관리할 수 있을때 멋진 것입니다. 한계를 넘어선 리스크는 모든걸 망칠 수 있습니다.

인간은 본능적으로 추세를 따르고 싶고

미래보단 눈앞에 것을 취하고 싶어합니다.

이를 통제함으로써 보다 이성적인 판단을 해야합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 너무나 뜨거운 부동산 시장에 참여자들과 스스로에 대한 반성을 하기 위한 글을 써 내려가고자 합니다.

최근에 부동산 투자의 유행은 너무 빨리 변합니다. 변화한다기보다는 변형되는 그 투자와 그 속도를 따라가기 너무 버겁습니다.

연초에 벌어진 코로나 발 경제위기로 촉발된 일시적인 조정장은 이제는 기억도 나지 않을정도로 투자수요가 폭발적으로 증가하는 모습입니다.

최근에 투자 유행들을 살펴본다면 과공급 지역에 마이너스 프리미엄에 분양권들에 대한 수요가 급증했었고, 숙성된(?) 주공아파트들에 대한 투자가 늘었고, 이제는 발빠르게 상대적으로 저평가되어있던 입지가 우수한 지역으로 회기하는 투자자들도 생겨나고 있습니다.

그리고 가장 많은 투자자를 만들어 내고 있는 청약시장까지 거의 모든 부동산 투자처가 뜨겁다고 볼 수 있습니다.

특히, 청약시장은 이제 정말 말도안되는 경쟁률로 인해 거래만 된다면 당첨과 동시에 높은 프리미엄이 보장된 것처럼 이야기 되고 있습니다.

심지어 말도 안되는 지역들까지도 프리미엄이 높게 형성되는 형국이죠.

여기에 최근 경제와 관련된 뉴스들을 살펴보면 연일 주식은 상승을 거듭하고 부동산 역시 단기간 급등한 지역들이 많아졌습니다. 상황이 이렇다보니 주변에서는 이제 너도나도 주식과 부동산이야기에 참여하기 시작합니다.

그러면서 늦게 시작된 사람들은 SNS로 쉽게 확산되는 정보의 홍수속에서 '누가 단기간에 얼마를 벌었다더라', '여기가 뜨겁다더라' 등에 조바심과 탐욕에 빠져 정말 급하게 투자를 하고 있습니다.

그동안 별거 아니던 호재도 이제 언론에서 나오면 그 지역에 투자수요가 몰려 초토화될 정도로 정말 시장이 뜨꺼워졌습니다.

그러다보니 본인만의 호흡을 하면서 천천히 정상을 향해 정도를 걷던 사람들도 이제는 지름길을 찾기 시작하면서 정상을 향한 길을 이탈하는 행렬들이 많아지는 모습입니다.

어느 산을 오르더라도 사람이 다닐 수 있는 등산로가 있습니다. 그 등산로는 숱한 사람들이 정상을 향해 오르고 내리면서 자연스레 만들어진 말그대로 안전한 길입니다.

그 등산로로 오르는 것은 다소 지루하고 답답할테지만 어쨋든 본인의 체력만 받쳐준다면 그래도 한발한발 올라가면서 정상을 향해 점차 가까워 질 수 있습니다.

그런데 정상을 향하는 그 길이 지루하고 멀다고 느껴서 바로 옆에 정상을 향하는경사가 급한 절벽으로 향한다면 그 길이 가장빠른 길이라고 할 수 있을까요?

그러나 사람들은 단순히 정상으로 향하는 거리만 생각하고 너도나도 정상적인 그 길을 이탈하고 있습니다.

심지어 그 길은 길이 아닌 곳도 있으며, 욕심의 크기가 클수록 보다 더 높은 경사의 절벽으로 향하기도 합니다.

단순히 눈앞에 정상이 가깝다고 경사가 급한 절벽이 과연 지름길이라 할 수 있을까요? 오히려 그 급한경사가 정상으로 향하는 방해물이 될 것이라곤 생각하지 못하는 것입니다.

저는 다소 오래 걸리더라도 정상으로 향하는 정상적인 길을 놔두고, 굳이 경사가 급한 절벽으로 향하려는 투자자들이 매우 걱정됩니다.

제가 소심하고 겁이 많은 성격이라서 그런 것인지 모르겠지만, 정상적인 길이 아닌 곳으로 가다가 길을 잃거나, 정말 낭떠러지에서 추락하기로 한다면 영원히 정상을 밟아보지 못할 상황이 펼쳐진다면 회복이 불가능하기 때문에 정말 무서운 것입니다.

물론, 그러한 리스크도 극복하고 말도안되는 수익을 내시는 분들도 분명 있고, 그 이상의 재능을 가진분들도 분명 있을 것입니다.

그러한 리스크를 감당면서까지 더 높은 수익을 내려는 분들도 당연히 있는 것이며, 지금 시장에서는 그러한 투자 패턴으로 성공한 사례도 많습니다.

그들은 다른 투자자들에게 추앙받으며 또 그 기세를 이어가기도 합니다.

그러나 우리는 이럴때 일수록 침착하고 냉정함을 잃지 말아야 한다고 생각합니다.

내가 잘 헤쳐나가서 커다란 수익을 만들어내는 훌륭한 투자자가 된다면 행복하겠지만 반면에 나의 잘못된 선택이 다른 투자자의 수익으로만 간다면 정말 속이 쓰릴 것입니다.

단순히 수익을 못내는 것이 문제가 아니라 손해를 안게 될 수 도 있는 것입니다.

부동산은 주식과 달리 담보대출이나 세입자의 보증금 등의 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 흔히, 말하는 손절이 쉽지 않은 것입니다.

부동산이 언제부터 오늘내일 하던 투자상품이었습니까? 이것도 뉴노멀로 받아들여야 하는 것입니까? 이것은 뉴노멀이라 정의하기 어렵습니다.

현대의 세상이 아무리 변화한다고 하더라도 우리의 뇌는 본능적으로 판단합니다. 오늘을 버티고 내일을 준비하는 과거의 원시시대의 동물적인 사고를 하기 때문에 당장에 오늘과 내일만 바라보는 근시안적 사고를 갖고 있습니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 말로는 멀리 보고 깨어있는척 하지만 우리의 본능은 단기간에 수익과 쾌락에 심취하기 마련입니다. 이러한 것들을 뉴노멀로 받아들이기에는 우리는 너무 현대사회에 살고 있습니다.

그러한 것들이 모여 말도 안되는 어느지역에서 어떤 투자자의 성공스토리의 재료로 쓰이는 것이고 또 다른 투자자들의 실패스토리로 쓰이는 것입니다.

세상사 과유불급입니다. 지름길은 없습니다.

이미 숱한 선구자들의 실패사례와 성공사례들로

만들어진 '정도' 만이 있을 뿐입니다.

만약, 본인 스스로를 천부적인 재능을 가진 투자자 혹은 리스크가 전혀 없는 투자자가 아니라면 이러한 과거의 사례들로 증명된 투자자의 정도로 향하기를 바랍니다.

당장에 누군가의 수익에 조바심이 나거나, 본인이 걷는 그길이 매우 답답할 순 있겠지만 그 길이 '정도'에 가깝다면 크게 게의치 말고 본인말의 길을 걷기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 2020년 직장인 연봉에 실수령액 표를 살펴보려고 합니다.

실수령액표를 보면서 많은 생각이 교차하였는데요, 연봉 1천만원의 차이도 크지만 연봉이 올라가더라도 세금에 대한 압박이 엄청남을 알 수 있었습니다.

참고로 2020년 최저임금은 8,590원으로 월로 환상한다면 1,795,310원 / 연으로 환산하면 21,543,720원입니다

월급에서 공제되는 대보험에는 국민연금, 건강보험, 장기요양보험, 고용보험이 있고 소득세, 지방 소득세가 있습니다.

2020년 건강보험료가 1월부터 인상되었는데요, 인상된 내용은 아래와 같습니다.

최저임금이 인상되면서 2020년 1월부터는 건강보험료와 장기요양 보험료가 오르게 되었는데요, 건강보험료는 3.2%, 장기요양 보험료는 20.5%가 인상되었습니다.

이러한 점때문에 우리는 올해와 같은 연봉을 받더라도, 실제 수령액이 줄어드는 느낌을 받는 것입니다.

그러면 본격적으로 2020연봉 실수령액을 살펴보겠습니다.

※ 부양가족 1인(본인) 기준이며, 비과세 급여나 수당은은 포함되지 않았습니다

연봉 2천만원은 최저시급을 받는 것과 비슷한 수준입니다. 2천만원은 월급 실수령액이 약 150만원 4천만원은 약 290만원이네요, 6천만원은 약 420만원, 8천만원은 약 540만원, 1억이 되어야 약 650만원을 수령합니다. 고액연봉자들은 세금비율이 높아지네요.

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일반적으로 연봉과 월급 실수령액의 비율이 비슷하게 보이네요.

작년 하반기 통계청에서 발표한 2019년 통계청에서 발표한 2019년 상반기 지역별고용조사 취업자의 산업 및 직업별 특성자료에 따르면 전체 취업자중 임금근로자는 약 2,030만 1천명으로 2019년 전체인구 5,170만명 중 약 40%에 해당합니다.

이들의 임금수준별 비중을 살펴보면 다음과 같습니다.

- 100만원미만이 9.7%

- 100만원~200만원미만이 24.3%,

- 200~300만원미만이 31.0%

- 300~400만원미만이 16.9%

- 400만원이상이 18.0%

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전체 근로자의 34%는 연봉 약 2,400만원 미만으로 월 평균 실수령액 약 180만원 미만을 수령하고 있습니다.

가장 많은 구간을 차지하는 200~300만원 미만의 임금근로자는 약 31%로 연봉으로 환산하면 2,400만원 ~ 3,600만원으로 월 실수령액은 약 180만원 ~ 260만원을 수령하는 것으로 나타났습니다.

전체 근로자 중 연봉 4천만원 이상의 비율은 약 30% 밖에 되질 않습니다.

2020 연봉 실수령액과 임금근로자의 소득을 살펴보니 생각보다 처참한데요, 한경영에서 발표한 2018년 임금금로자 연봉분석에는 2018년 평균연봉은 약 3,634만원이며 억대 연봉은 약 49만명으로 발표했습니다.

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이러한 자료를 본다면 임금근로자들은 정말 살기 어려운 조건인데요, 어쩌면 사람들이 주식 및 부동산 투자에 사활을 거는 것은 너무나 당연한 결과라고 생각 되어 집니다.

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아래는 2017년 1월 ~ 2020년 1월까지 서울 아파트 중위가격으로 약 6억원에서 9억원으로 3년새 3억원이 상승했으니 임금근로자들의 상대적 박탈감을 달랠 길이 없겠네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 산책을 하다 문득 생각났던 내용들을 글로써 가볍게 정리해보려고 합니다.

부동산 투자를 시작하고 짧은 기간에 투자를 이어가다 보니 모아두었던 자산이 동이 나게 되면서 자연스레 투자를 관망하는 위치에 서게 되었습니다.

투자를 쉬면서 공부를 하겠다는 훌륭한 자기 다짐은 잠시.. 내 물건은 오르지 않고 남의 투자 성공기에 이러한 마인드는 무너져 가고 있었습니다.

스스로를 그럴싸한 '투포자'라고 명명했지만 사실은 질투와 시기로 무장한 소인배였던 것이죠.

특히, 다른사람과의 비교와 질투, 시기와 성공에 대한 욕심의 크기가 나날이 커지다 보니 이러한 부정적인 사고가 저를 괴롭혔습니다.

오늘도 이러한 생각들이 머릿속에 가득해지면서 스스로 마음은 다기 위해 또 다시 부동산 관련 지식을 쌓고자 공부를 했지만 핸드폰 너머 SNS를 통해 전달되는 수많은 투자 스토리들이 마인드를 무너뜨리고 있었습니다.

사실 그러한 정보들은 나의 마인드를 무너뜨리는 정보가 아니라 인사이트를 키울 수 있는 훌륭한 정보임에도 스스로는 받아들이지 못했던 것입니다.

그럴 때마다 스스로 투자한 것을 생각하는 것이 아니라 남과의 비교를 통해 나보다 수익률이 높은 투자에 대해 배 아파하고 당장 시장에 뛰어들지 못하는 상황 자체에 대한 불평이 늘게 되었습니다.

그러다 보니 왜 나는 다른 사람들처럼 투자금이 많지 않을까? 왜 더 도움받을 곳이 없을까? 와 같은 답이 없는 불평을 입밖에 내고 있었습니다.

즉, 어딘가에 탓을 돌리게 되고 이런 현실들을 불공평하다고 생각한 것입니다.

그러나 저녁에 마인드를 다잡기 위해 걸으면서 곰곰히 생각해봤습니다. 내가 남들과 비교했을 때 불공평한 것인지 말입니다. 

다시 생각해보니 충분히 무난한 삶과 행복한 삶을 영위하고 있음에도 스스로 무너졌던 것입니다. 

우리는 보통 나보다 못난사람보다는 잘난 사람들과의 비교를 통해서 스스로가  불공평한 세상에 살고 있다고 생각합니다. 물론, 잘난 사람들보다 시작점이 다른 것은 인정해야 하지만 내가 과연 최악이냐고 생각해보면 아닌 것입니다.

정말 행복하게도 사지와 몸뚱아리가 멀쩡하고, 사랑하는 가족이 있고 그래도 직장생활이 있어 매월 일정한 급여를 받아 그 직장생활을 담보로 대출을 일으킬 수 있다는 것만으로도 충분히 만족스러울 수 있었던 것입니다.

거기에 부동산투자를 통해 하지 않는 사람들보다도 충분히 앞설 수 있음에도 불구하고 이미 나보다 멀리 가있는 그들을 보며 바보처럼 스스로 무너진 것입니다.

그러다 보니 이런 상황 속에서 온통 나의 상황에 대한 답도 없는 불평들만 가득하게 되고 그런 부정적인 에너지는 실수를 만들게 되는 것이죠.

그래서 우리는 아까운 시간에 불평만 하기보다는 더욱더 소중한 것에 집중하며 삶의 즐거움과 긍정을 되찾아야 하는 것입니다.

비단, 투자 뿐만이 아닙니다. 우리는 무심코 일상 속에서 불평부터 하고 있습니다. 일이 생각대로 되지 않거나 비교를 통해서 혹은 사소한 것들 말입니다.

예를 들면 제가 뱉어왔던 습관적 불평들 ; 해결책 없는 문제제기와 푸념 등은 아무것도 해결할 수 없는 불평으로 부정적인 악영향만 미치는 것입니다.

오늘은 스스로를 돌아보며 불평을 하지 않기로 다짐했습니다. 주도적인 삶, 진취적인 삶, 미래를 바꾸기 위한 오늘에 가장 큰 걸림돌은 스스로 하는 습관적 불평입니다.

"불공평한 세상이 문제가 아니라 스스로하는 습관적 불평이 가장 큰 문제인 것입니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 빠른 투자의 속도 속에서 의사결정장애를 앓고(?) 있습니다. 투자를 두려워하는 것은 아니지만 아는 것이 미천하고 트렌드를 따라가지 못하다 보니 의사결정에 애먹고 있습니다.

비단, 저 뿐만 아니라 많은 수요자분들께서 비슷한 혼란을 겪고 있을 것이라 생각이 되는 시장이기 때문에 오늘은 이러한 장을 맞이하여 쉽게 결정하지 못하는 저 스스로를 반성하는 시간을 가져보려 합니다.

우리의 삶에서 '결정'이라는 것은 행동이나 태도를 분명하게 정하는 것으로 무한 반복되는 행위로 인간은 태어난 이상 죽을때까지 모든 순간을 선택하며 살고 있습니다.

흔히들 인생은 Birth와 Death 사이의 Choice라고 이야기들 하곤 합니다.

그 선택이 본인의 미래와 같이 큰 의사결정뿐만 아니라 단순히, 점심메뉴를 고르는 것 까지 다양하기 때문에 그 선택들이 때로는 우리에게 스트레스를 주기도 합니다.

부동산으로 생각해보면 부동산투자자, (본인은 실수요자라고 할 수 있는) 수요자까지도 많은 생각들로 의사결정을 쉽게 하지 못하는 경우가 많습니다.

그렇다면 왜? 우리는 쉽게 결정하지 못하는 것일까요?

그 질문에 답은 저는 크게 두가지 단어로 정리해 봤습니다. 그것은 바로 '무노력'과 '복잡함'입니다.

먼저 '무노력'에 대해 이야기해보겠습니다. Effort-free(무 노력)은 과거에 사고방식으로는 매우 나쁜 의미이지만 현대사회에서는 무 노력 즉, 노력의 최소화로 최대 효용을 얻어내는 것이 훌륭한 가치로 표현되고 있습니다.

그러나, 저는 그러한 의미에서 '무노력'을 이야기하는 것이 아니라 무언가 이루기 위한 노력들을 하지 않는 것을 꼬집으려고 합니다.

누구나 각자가 원하는 목표들, 그것이 장기 목표 건 단기 목표 건 간에 이루려고 생각들은 하지만 원하는 열망의 크기만 클 뿐 그것을 이루고자 하는 노력의 열정은 매우 작은 경우가 대다수입니다.

한정된 시간 속에서 내가 무언가 발전하기 위해, 예를 들어, 몸을 만든다든지 돈을 벌고 싶다든지 자격증을 따고 싶다든지 이루고 싶은 것이 있다면 결국, 그 시간을 효율적으로 보내거나 다른 시간을 줄이는 노력을 해야 합니다.

남들보다 잠을 줄여서 공부를 하거나 자투리 시간을 쪼개어 노력을 하는 것들이 그런 노력의 하나라고 할 수 있습니다.

그러나 대부분 사람들은 무언가 이루고만 싶어 하지 노력하거나 실천하는 사람은 적습니다. 또한, 실천은 하더라도 지속하는 사람이 적습니다. 이러한 이유 때문에 세상을 움직이는 소수에 편에 서는 것은 정말 어려운 일인 것입니다.

부동산 투자에 있어서도 마찬가지입니다. 위에서 말씀드렸지만 투자자라고 해서 흔히, 말하는 다주택자를 이야기하는 것이 아니라 실수요자(무주택자, 내 집 마련을 하고 싶은 사람들) 모두 동일하게 적용됩니다.

하기 싫은 마음을 뛰어넘을 결단과 인내와 같은 노력들이 없다면 당연히 의사결정 장애가 생길 수밖에 없습니다.

노력이 부족했었다면 당연히 혼란스러울 수 밖에 없는 것이죠, 더군다나 점심메뉴를 고르듯 하는 사소한 결정이 아니라 내 집과 같이 금전적으로 큰 결정을 하려면 더욱더 노력이 필요하겠습니다.

의사결정을 방해하는 두 번째로는 '복잡함'이라는 단어가 떠올랐습니다. 세상은 복잡하기 때문에.. 특히, 부동산 투자의 경우에 입지분석, 대출, 세금, 정책 요소, 대외변수, 생애주기 등 다양한 요소들을 확인하고 결정해야 하기 때문에 더욱더 복잡한 방법으로 해결하려는 경향이 있습니다.

예를 들면, 복잡한 결정을 해결하려 하면 대부분 사람들은 발생 가능한 상황을 모두 예측하려고 시도하면서 모든 변수를 포함시켜 결정하려 하는 경우가 많습니다.

당연히, 복잡한 문제에 대한 복잡한 해결책은 취지 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 당연히 많은 요소들을 고려하고 생각하면서 결정을 해야 리스크를 줄일 수 있는 것은 사실입니다.

그러나 이러한 것들을 일일이 고려하면 너무 생각이 많아지고 위험요소를 관리하게 되는 것이 아니라 되려 위험에 얽매여서 결정을 하지 못하게 됩니다.

그래서 저는 의사결정을 위한 간단한 조건들만을 나열하여 결정을 하면 어떨까? 제안하려고 합니다.

예를 들면 어느 지역에 투자(실거주라면 다른 조건들이 필요)로 아파트를 구입하기 위해서 본인만의 기준(또는 조건)을 정하는 것입니다.

• 이도시에 영향을 줄만한 곳에 아파트 수급동향은 어떠한가?
• 현재 내가 가용한 자금의 범위에 있는가?(최악을 가정한)
• 초등학교를 품고 있는가? 또는 개교 예정인 학교가 있는가?
• 지하철 역세권인가?
• 세대수는 500세대 이상인가?
• 10년 차 이내 아파트인가?

너무 다양한 곳들을 살펴보는 것보다 조금 심플한 조건들을 나열하고 이것에 해당하는 아파트를 선정해서 선택 가능한 범위를 좁혀서 결정하는 것입니다.

위에 나열한 조건에 모두 일치하는 아파트를 필터링하고 살펴본다면 조금은 쉽게 결정할 수 있습니다.

그러나 대부분은 숲을 살펴보지 않고 나무만 요리조리 살펴보니 어느 것이 더 좋은 선택일지 많이 헤맵니다.

본인만의 결정의 조건들(일종의 결정 조건표)을 갖고 있다면 의사결정이 어렵거나 느릴 수가 없을 것입니다.

과감하게 기준에 들어오지 않는 것들은 내치면서 보다 객관화하면 의사결정은 보다 신속하고 오류가 줄어들 것입니다.

제가 최근에 발 빠른 장을 보면서 여기도, 저기도, 전국 팔도가 모두 좋은 투자처로 모두 사고 싶은 생각이 들었습니다. 흔히, 말하는 '지방 분양 권불장' 이기 때문에 조바심이 나는 것이었습니다.

흔히 말하는 '불나방'이 되기 직전이었습니다.

불나방은 잘 아시다시피 불을 좋아해서 불꽃을 보면 바로 뛰어드는 경향이 있는데 불길에 휩싸이게 되면 불나방은 죽게 되어 있습니다.

즉, 죽는 것도 모르면서 뛰어들어가는 불나방이 되지 않고 이 혼란스러운 시장에서 살아남으려면 '무 노력'과 '복잡함'을 벗어나야만 할 것입니다.

의사결정은 가능한 신속해야 하며 주저함이 있다면 포기해야 합니다. 여기서 신속함은 무지와 단순함에서 나오는 무모함을 이야기하는 것이 아니라 준비된 결정을 의미합니다.

어려운 투자환경 속에서 올바른 결정을 위한 본인만의 기준을 다시 한번 재고해보는 시간을 스스로 가지셨으면 하면서 글을 마칩니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 간만에 비가내려서 이른 더위를 식혀주는 좋은 날입니다. 최근에는 많은 투자자들(이젠 실수요랑 나누어 구분도 힘들정도..)이 시장에 참여하게 되면서 점점 상승의 후반부로 향하고 있는 것 같습니다.

사이클상 상승의 끝이라는 표현은 조금 그렇지만 대부분의 후발 투자자들의 이동동선과 투자패턴을 보면 한결 같기에 이런 표현을 써봤습니다.

긴 상승의 터널을 오랜기간 지나가면서 많은 사람들이 자산을 늘려가고 있습니다. 이제는 가치투자라는 말도 무색할만큼 변동성이 큰 곳에서까지 수익을 내는 분들이 늘어나고 있습니다.

이곳이 올라?, 여기가 뭔데? 라고 할정도로 말도안되는 입지까지도 저렴한 신축이라면 선점하고자하는 분들의 욕구와 또한, 발달된 SNS로 인해 그들의 움직임이 샅샅히 노출되고, 심지어 대놓고 노출하고 싶어하는 사람들 덕분에(어떤 문제점은 없습니다.) 더욱더 빨리 잠기고 수요가 몰리는 모습들을 보여주고 있습니다.

전통적으로 배워왔던 입지에 대한 기본과 가치가 무시될만큼 이제는 누가 투자고수인 것인가? 라는 물음이 생길 정도입니다.

그간 진부한이야기를 많이 해주셨던 1세대 투자자들이 지금의 시장에서는 오히려 허접(?)해보이는 모습까지 보입니다.

실제로 많은 분들이 변동성에 편승해서 많은 이익을 취하셨고, 그러한 흐름을 계속 이어나가면서 성공하는 모습들로 증명하고 계시기 때문에 이런 생각들이 더욱더 맞다는 착각이 드는 것입니다.

그러나 저는 오늘 이러한 자만감과 오만함을 꾸짗고자 이야기를 이어가려고 합니다.

모든 일은 다양한 인과관계가 존재하고 단순히 한단어로 형용하기 어려운 매우 복잡함 속에서 결과가 나타납니다.

몇번의 결과값이 일치하고 많은 사람들이 추종하기 시작했다고 해서 과연 내가 맞을까? 라는 착각에 빠지면 안됩니다.

모든일에서 작은것, 기본적인 것을 강조하는 이유는 작고 사소한것과 기본에서 시작되어 응용이 되기 때문에 기본이 없다면 언제든지 흔들리기 십상이기 때문입니다.

투자를 한해, 두해만 할 것이 아니라면 이러한 기본없는, 조금더 직설적인 방법으로 근본없는 투자를 하다보면 패자로 남게 될 수도 있습니다.

변동성에만 투자하는 그분들이 부럽거나 질투나서 하는 말씀이 아닙니다. 현재의 시장을 바라보면서 안타까움을 표현하는 정도로만 봐주셨으면 합니다.

누군가를 비난하거나 비판할 정도의 수준이 되지 않기에 스스로의 다짐정도로 글을 이어나가고 있습니다.

특정지역을 언급하기 조심스럽지만, 최근에는 언론과 SNS에 많은 노출이 되는 곳들, 그러나 지속적인 노출보다는 단기간 뿜업에 가까운 노출들을 하는 지역들이 많습니다. 물론, 절대적으로 모든곳이 그러한 것은 아니지만 심심찮게 느껴지는 곳들이 있습니다.

당연히 절대값이 싸거나, 투자금이 작거나, 단기간 급등한 지역이라면 매우 매력적인 투자처로 이러한 곳들을 그냥 넘어가기 매우 어려울 것입니다.

상승은 1차만 있는 것이 아니기 때문에 후발주자들도 먹을 것 이 있을 수 있기 때문입니다.

투자자라면 당연히 이런 곳들도 투자하는 것은 맞습니다만, 단순히 따라서 추격하는 분들에게는 경고는 하고 싶습니다.

모든 고수들도 진입에 대한 인사이트는 말씀해주지만 출구에 대해서는 다들 말씀해주지 않습니다. 그 이유는 개개인마다 입구와 출구에 대해서도 기준들이 다르기 때문입니다.

진입 즉, 매수는 누구나 돈과 의지만 있으면 쉽게 할 수 있는 것입니다. 지금의 투자패턴에서 다음 투자처를 찾는 것은 너무나 쉽기 때문에 대세에 편승하는 투자자가 너무 많습니다.

그렇다면 아주 진보한 수요이야기를 해보고 싶은데, 과연 월평균 거래량이 10건이던 곳에 100건의 거래가 이어지면 그곳에 수요가 증가한다고 볼 수 있는 것일까? 이야기하고 싶습니다.

인구가 소폭늘고 있고, 세대수가 조금 증가했다고해서 수요가 과연 공급을 초과할만큼 증가했다고 할 수 있을 것인지 말입니다.

기본적인 자체 수요는 지역의 평균적인 거래량에서 나타나는 것이고 단기간 말도안되는 거래량은 자체 수요의 증가로 보기 어려운 것입니다. 결국, 투자자들끼리 주고받는 거래가 많은 것이며 그 마지막 바통을 이어 받을 흔히 말하는, 현지 실수요자들이 받아 줄 수 있을 것인가에 대한 의문을 반드시 가져야 하는 것입니다.

가수요-가수요도 수요 전달로 볼 수 있지만 내가 어느 포지션인지 정확히 알기 어렵다면 출구 역시 불투명한 것입니다.

모두 본인의 성공사례와 실패사례가 다르겠지만 저 역시도, 묻지마 투자는 아니었지만 아주 기본적인 수요공급, 미분양 등 개방되어 있는 정보를 가지고 지방에 투자한 사례가 있습니다.

지방이라는 단어로 수도권 외 전 지역을 정의 할 순 없지만, 제가 말씀드리는 지방은 규모가 작은 도시였습습니다.

인구 20만 미만의 작은도시가 단기간 급등하는 모습을 보면서 더 늦기전에 부랴부랴 물건을 매수하고 일시적으로 호가가 오르는 모습에 성공적인 투자라고 자위하던 모습이 투자를 시작하던 저의 모습이었는데, 지금은 매수세가 없는 정말 못난이 아파트로 전락해버렸습니다.

당시 분위기를 생각해보면 이게 진짜인가 할정도입니다. 나름의 분석의 툴을 거쳐서 살펴본 곳인데도 말입니다.

물론, 제가 초보투자자고 인사이트가 없어서 일 수도 있지만 저의 경험을 통해 이러한 리스크를 언급해드리고 싶었습니다. 불과 작년에 그 지역은 거래량이 급등하고 물건이 동이 나서 도저히 좋은 동호수도 구하기 너무 어려운 조건 들이 었음에도, 지금은 말도 안되는 모습들을 보여주고 있기 때문입니다.

많은 투자자들이 샀던 물건들이 시장에 계속 나오고 그러한 호황이 지속되다보니 신규 아파트 공급이 앞당겨지면서 현지 수요들은 기존의 기축을 사기보다는 신축공급을 기다리는 모습을 보여주고 있습니다.

단순한 한사례를 가지고 일반화하려는 것은 아니지만 수도권이든 지방이든 이러한 '수요'를 측정하고 현재 내가 어느포지션에 진입한 것이고 어느시점에 탈출할 것인지 기준이 세워져 있어야 합니다.

그러나 대부분, 변동성에 맛을 보고 단기간 수익(흔히 말하는 단타)를 통해 수익을 보면서 널뛰기 하는분들은 제목 그대로 으스대는 모습들을 많이 보여주고 있습니다.

제가 제일 싫어하는 냉소주의와 비슷하게 기존의 투자 기본을 알려주던 훌륭한 선배 투자자들을 헐뜯거나 기본에 대한 중요성을 무시하는 모습들을 간간히 노출하는 분들이 많아졌습니다.

항상 '결과'를 가지고 인과관계를 찾는 것은 매우 쉽습니다만 '인과관계'로 결과를 예상하는 일은 너무 어렵습니다.

어느지역이 집값이 올랐다는 결과를 가지고, '여기는 공급이 많아.', '여기는 교통호재가 있어','여기는 실수요자들이 선호하는 주거지야',라는 등의 말들은 누구나 할 수 있는 말입니다.

그러나 상승에 대한 패턴이 반드시 일치하지 않고, 어느 전문가도 패턴화를 못했기 때문에(어쩌면 부동산의 근본문제) 대단한 인사이트라고 으스대는 것은 정말 부끄러운 일일 것입니다.

저 역시도 항상 기본에 대한 공부, 지역 분석, 다양한 정책과 세법 등을 다루면서 기본에 충실한 투자자가 되려고 노력하고 있습니다. 단기간에 수익을 낸 곳도 있고, 흔히 말하는 물린곳들도 있지만 그래도 수익이 큰 것은 사실입니다.

단기간에 누가 얼마를 벌었다더라 등 누군가에 성공스토리를 너무 일반화하지 마시기 바랍니다. 우리가 보는 유명한 인플루언서들도 흑역사가 있고 오랫동안 시장에 플레이어로 남았기 때문에 현재가 있는 것입니다.

어느 투자처에 물건만 단순히 쫓는 행위들보다는 기본을 쌓은 노력들에 더욱더 많은 노력을 기울여야 하지 않을까 싶습니다. 

부동산에 서열을 나누는 것은 의미가 없지만 누군가를 쫓아서 투자를 이어가다보면 내 물건이 말도 안되는 곳에 있는 경우가 많습니다.

정신바짝차리고 냉정히 자신을 돌아봐야 할 때가 아닐까 생각이 듭니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 기나긴 상승장이 지나고 최근 코로나로 촉발된 조정장을 겪으면서 우리는 수달 전보다 조정된 부동산 물건들을 많이 접하고 있습니다.

그러다보니 상대적으로 저렴해 보이는 물건들이 너무 많아 투자자들 입장에서 조바심이 나는 상황인데요, 그래서 오늘은 부동산 투자자들의 욕심과 관련된 이야기를 해보려고 합니다.

* 여기서 투자자는 부동산 매수를 희망하는 모든 수요자를 말합니다.

진부한 얘기일 수 있지만 “뱁새가 황새걸음을 좇다가 가랑이가 찢어진다”는 속담을 잘 알고 계실 겁니다. 여기서 뱁새(붉은 머리 오목눈이)는 우리나라 텃새 중에서 가장 작은 새이고, 황새는 텃새 중에서 가장 큰 새인데요,

당연히 이 둘은 기본적인 크기가 차이 나기 때문에 가랑이의 크기 역시 다를 것입니다. 여기서 가랑이란 원래의 몸에서 끝이 갈라져 나란히 벌어진 부분을 말하는 것으로 흔히 우리의 다리를 의미합니다.

이 속담은 결국, 다리가 짧은 뱁새가 무리해서 다리가 긴 황새를 따라가다 다리가 찢어진다는 말로, 자신의 분수에 맞지 않게 남을 따라 하다가 고생한다는 뜻으로 많이 사용되는 표현입니다.

오늘 제가 이러한 속담을 가져온 이유는 우리의 분수를 알아야 함을 돌아보고자 말씀드리려고 합니다.

뱁새와 황새는 근본적인 신체적 구조의 차이인 다리 길이로 인해서 보폭이 다를 수밖에 없었습니다. 이러한 근본적인 차이로 인해 걸으면 걸을수록 차이가 커질 수밖에 없으며,

따라가려고 보폭을 크게 하거나 빨리 뛰게 되면 오히려 지치거나 다칠 수밖에 없습니다.

이는 우리 부동산 투자자들에게도 통용되는 말입니다. 내 수준과 상황에 맞지 않는 투자 크기와 속도는 자칫 뱁새의 가랑이가 찢어지는 결과를 초래할 수 있습니다.

대세 상승장을 통해서 많은 분들이 부동산 수익을 만들어 냈습니다. 이러한 남들의 투자수익이나 성공사례를 자주 접하다 보니 본인의 분수를 잊게 되고, 당장의 성공의 열매에 눈이 멀어버리게 됩니다.

여기서 분수는 본인의 자금상황이나 명의, 실거주, 성향 등을 의미하는 것으로 분수를 잊게 됨으로 인해 욕심만 커져버리는 것입니다.

이런 상황이 되면 대부분은 위험성이 큰 높은 수익률을 좇게 되고 이를 통해 성공에 대한 욕구를 채우기 위해 더욱더 노력하게 됩니다.

그러나 그 노력이 본인의 한계를 초과하게 된다면 높은 위험으로 돌아오게 될 것입니다.

투자에 있어서 많은 분들이 말씀하시고 계시는 너무 기본적인 얘기지만 저 역시도 '수익'보단 '손해'가 없는 투자를 지향하고 있습니다. 즉, '잃지 않는 투자', '지속 가능한 투자'를 지향합니다.

그러나 대부분은 본인의 분수는 망각한 채 황새의 모습만 바라보며 말도 안 되는 목표를 세우고 무리하게 되는데요, 이렇게 되면 아무것도 이룰 수 없을 수 없습니다.

구체적인 예를 들어 보면 실수요자들이 가장 쉽게 부동산 투자를 접하는 청약의 경우, 누구나 서울의 핵심지역의  경쟁이 높은 곳(흔히 말하는 로또 청약)을 청약하여 당첨이 되고 싶어 합니다.

그러나 본인의 분수(낮은 가점, 부족한 자금력)를 본다면 애초에 서울에 핵심지역에는 당첨은커녕 청약 당첨을 기다리다 보면 무의미한 시간만 소모하게 될 뿐임에도 불구하고 청약제도 상 발생하는 근본적인 차이를 망각한 채 많은 시간을 할애한다던지 무리하게 청약하는 경우들이 주변에 많이 있습니다.

이렇듯 근본적인 차이로 인해 당첨 자체가 불가능하다면 본인의 분수에 맞게 과감히 포기할 줄도 알아야 하며 조금 더 확률이 높은 점수가 낮은 지역의 청약을 노려야 할 것입니다.

또한, 꼭 청약이 아니더라도 가능한 자금력을 통해 갈 수 있는 최적의 투자처에 투자를 해야 하지만 대부분은 본인의 분수를 망각한 채 욕심만 부리고 있습니다.

내가 가점이 높고 청약 경쟁력이 있다면 조금 더 공격적으로 좋은 입지의 청약을 공략할 수 있겠지만 청약제도의 사각지대에 포함되는 사람들이라면 애초에 청약은 어려운 것입니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 아무리 서울 부동산이 안전자산이고 상승세를 이어가는 모습을 보인다고 해도 본인의 자금력으로 도저히 가능성 있는 서울 부동산을 매수하기 어렵다면 조금 다른 선택지를 골라야 하는 것입니다.

그럼에도 우리는 분수를 잊은 채 강남, 서울만을 외치고 있는 것이 아닌지 묻고 싶습니다.

물론, 분수라는 스스로 한계를 설정하는 것은 매우 부정적인 것일 것이며 서울 부동산이라는 목표를 정한 것 자체를 부정하고 싶은 의미가 아닙니다.

본인의 수준을 고려한 투자 전략과 노력들이 병행되어야 함에도 불구하고 황새로 지칭할 수 있는 투자 성공사례들에 현혹되어 분수를 잊고 있는 것을 경고하고자 하는 것입니다.

이상과 현실을 구분하는 냉철한 상황판단이 정말 필요한 시점임에도 '탐욕'과 '질투' 그리고 '시기'와 '허영심' 등 너무나 복잡한 부정적인 감정들로 냉철한 상황 판단은커녕 오히려 리스크만 안게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.

성공에 대한 열망이 성공으로 가는 빠른 길이라는 것에는 동의하지만 본인의 수준을 초과한 열망은 아무것도 하지 않는 것보다 나쁘다고 할 수 있습니다.

한계를 초과한 목표 설정은 그 자체로 목표가 될 수 없습니다.

다소 지루하지만 '스노볼 효과'에 투자하면서 인사이트를 통해 본인의 투자 몸집 자체를 키워야 하는 것입니다.

분수를 알고 포기하라는 의미가 아닙니다. 분수에 맞는 투자, 지속 가능한 투자, 잃지 않는 투자를 이어가라고 말씀드리고 싶은 것입니다.

단단히 준비하고 황새를 쫓을 준비를 하면 어렵겠지만 그 격차를 좁혀나갈 수 있을 것입니다.

남들과 경쟁에서 이기는 투자가 아니라 스스로와의 경쟁에서 이기는 투자자가 되길 기원합니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.

특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.

그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다. 

어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.

그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.

특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.

그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.

매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.

특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.

그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.

비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.

비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.

예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.

반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.

이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.

물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.

안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다. 

물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.

그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.

 모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.

최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.

소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.

SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.

이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다. 

물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.

누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.

후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.

그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.

유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.

언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.

시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.

그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.

이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.

과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 시장과 반대로 움직이는 우리들의 모습을 반성하는 시간을 가져보려고 합니다.

초보 투자자라도 항상 이야기하는 '가치투자', '장기적인 안목의 투자', '로우볼 전략' 등은 우리가 투자에 추구하는 가장 이상에 가까운 투자방식입니다

그러나 투자를 하다 보면 눈앞에서 펼쳐지는 변동성에 이러한 가치 기준은 흔들리기 마련이고 더욱더 변동성이 높은 자산에 대한 투자 즉, 단기간 급등할 수 있는 종목들에 공격적으로 투자할 수밖에 없습니다.

인간이라면 너무나 당연한 심리입니다. 특히, 주변인들의 성공에서 촉발되는 시기와 질투는 이러한 심리를 잘 대변하고 있습니다.

그러나 이러한 심리에 휘말리는 것보다는 본인의 기준으로 시장을 바라보며 시장과는 조금 다른 포지션을 취할 필요가 있습니다.

아래는 지난 십년간 서울 평균 아파트 가격의 추이입니다.

그래프가 완만하게 보이긴 하지만 상승과 하락을 반복하다 최근 5년 간 상승세를 이어가고 있습니다. 물론, 디테일하게 들어가보면 부동산 대책 이후에 짧은 조정 기간들('17년 82 대책 이후나 '18년 913 대책 이후)도 있었지만 지속적으로 상승세를 이어가는 모습입니다.

최근에는 '코로나19'로 인해 일시적으로 조정장을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 대중들은 불과 몇 달 전에 취했던 포지션과는 완전 다른 포지션을 취하게 됩니다.

시장이 얼어붙고 다시 하락으로 가는 초입으로 여기기 때문입니다.

보통의 시장 참여자들은 시세가 오르기 시작하는 초입에 상승의 시그널은 놓치고 결국 종반이후에 추격매수를 하고, 하락의 시그널을 보이면 순식간에 심약자가 되어 추격 매도하기 바빴습니다.

물론, 이러한 투자방식이 나쁘다는 것을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다. 당연히 선택하는 올바른 방법입니다.

그러나 제가 말씀드리고 싶은 것은 시장과 반대로 움직이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

아까 위에서 그래프가 보여줬지만 일시적인 부침들과 조정장들은 있었지만 긴 호흡을 본다면 우상향이라는 그래프를 만나게 됩니다.

그리고 과거를 복기해보면 그 조정기간들이 곧 최적의 매수타이밍이었음을 우리는 너무나 쉽게 압니다.

그러나 실제로 우리는 어떻게 움직이는지 반성해봐야 합니다. 물론, 상승의 초입과 하락의 초입을 정확히 알 만한 인사이트가 있는 극소수의 고수분들이라면 제 말씀은 그냥 허접한 이야기로 들리겠지만 조금은 투자가 어렵거나 소심한 성격을 가진 분이라면 진지하게 반성해야 합니다.

제가 말씀드린 내용은 대단한 기술적 분석이나 경제적 지식이 아니라 당연한 이치입니다.

머리 아픈 내용도 아니고 우리가 실제로 이해하고 있는 것들입니다. 하락에 매수하고 상승에 매도하는 것입니다.

그렇다면 저점은 어디고 고점은 어딜까요? 최근 2년을 돌아보면 작년 초와 지금이 저점일 수 있겠고 고점은 제작년 말고 작년 말일 수 있겠습니다.

하지만 그 저점과 고점을 정확히 맞추는 것은 사실상 불가합니다. 시간이 지나 결과가 나온다면 너무나 쉽게 말하겠지만 당시에는 모두들 공포나 환희에 미래를 예측하는 정확히 예측하지 못합니다.

지금도 마찬가지입니다. 코로나로 시작된 경제위기가 부동산 시장에 전반에 미치는 지금, 일부 지역에서는 급매물이 종종 출현하고 있습니다. 이 분위기가 얼마나 지속될진 모르기 때문에 다들 주저합니다.

그러나 다시 과거를 복기해보시면 정답은 간단합니다. 우리는 어느 시기에 매수하고 어느시기에 매도해야겠습니까?

답은 모두가 잘 알지만 사람들은 절대다수의 대중과 같이 움직입니다. 잘못된 것도 이상한 것도 아니고 지극히 정상입니다.

그렇지만 이렇게 움직여서는 투자에 성공하기 어려운 것입니다.

자산시장 모두가 그렇겠지만 부동산 시장 역시 모래성과 같아서 계속 쌓다가 보면 어느 순간에는 무너집니다. 최근에 높았던 부동산 시장의 상승세가 꺾인 것은 코로나 19라는 모래알 때문이 아니라 그냥 부동산 시장이라는 모래성이 높게 쌓인 것이 문제였습니다.

지금은 모래성이 일부 무너졌습니다. 다시 말하면 어느 정도의 거품은 사라졌단 뜻입니다.

그 거품은 금액이 큰 곳이나 상대적으로 추격매수가 많았던 곳에서 더 많이 빠졌을 것입니다. 거품이 빠졌다는 것은 그만큼 가격이 제자리로 혹은 가치보다 저평가되었다는 말일 것입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어느 포지션에 서야 할까요? 계속해서 실수해왔던 그 결정을 그대로 반복할 것인지 묻고 싶습니다.

제 말을 곡해해서 들으시면 안 됩니다. 무조건 집값이 오른다는 말씀을 드리려는 것이 아닙니다.

지금 부동산 시장은 오랜 기간 상승을 지속하면서 피로도가 지속된 것도 사실이고 거품이 일부 있는 지역들이 있는 것도 사실입니다.

그러나 이러한 시기에 올바른 결정을 해야만 자산 증식이라는 기회를 얻을 수 있습니다.

그렇다면 조금은 과감한 결단도 필요한 시기라는 것입니다. 참여자들의 수준이 높아진 지금의 부동산 시장은 더욱더 빨라졌기 때문에 더욱 그렇습니다.

부동산 시장이 코로나로 촉발된 '경제위기'라는 공포에 질려있는 지금의 타이밍이 어쩌면 자산의 증식을 위한 또 다른 기회 일 수도 있습니다.

물론, 본인의 레버리지를 총동원한 무리한 투자를 강요하는 것은 아닙니다. 감당 가능한 범위 내에서 매수가 이루어져야 하는 것은 너무나 당연합니다.

말씀드리고 싶은 것은 우리는 시장과 항상 반대로 움직여야 한다는 것입니다.

개인이 미래에 대한 예측을 정확히 할 순 없지만 리스크 테이킹 차원에서 공격적인 곳에는 소액으로 매수하면서 보다 무거운 대부분의 자산은 안전한 지역에 투자하면 됩니다.

매수세가 식어버린 바로 지금 이 시간이 지나면 다시 돌아오지 않을 기회일지도 모릅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.