부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제 포스팅에서 재건축과 재개발에 사업진행절차에 대하여 포스팅하였습니다. 오늘은 재건축과 재개발의 차이에 대하여 알아보려고 합니다. 사실 재개발과 재건축 자체를 헷갈려하시는 분들이 많기 때문에 용어 정리가 필요할 것입니다. 흔히들 재건축은 아파트, 재개발은 빌라나 단독주택으로 아는 경우가 많습니다만 이것으로는 차이점을 설명할 수 없습니다.

1. 재건축
재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.

다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.

참고적으로 2015년부터 재건축사업의 가능연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 많은 아파트가 재건축 대상이 되었습니다만 1부에서 알아봤던 것처럼 30년이 넘었다고 반드시 재건축이 이루어 지는 것은 아닙니다. 각 진행단계별로 넘어야 될 산이 많기 때문입니다.


2. 재개발
재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다.

이런지역들을 보신다면 재개발이 가능하겠구나 판단하시면 됩니다~^^

3. 재건축과 재개발의 차이(사업성 측면)
위에서 살펴본 것처럼 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다.
 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.

그렇다고 해서 무조건 재개발이 나쁜 것은 아닙니다. 아무래도 기반시설이 양호한지역인 재건축지역이 사업과정도 덜 복잡하고 사업성도 좋아보이지만 투자금이 많이 들어가는 편입니다. 재개발 사업 지 내에 다양한 건축물들이 있고 빌라와 같이 투자금이 적게 들어가는 경우가 많습니다. 또한, 조합이 의무적으로 공급해야하는 소형임대주택비율이 재건축에 비해 낮은 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 재건축과 재개발은 일장일단이 있다고 할 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 최근 분양시장에 뜨거운 열기에 모든 사람들이 관심이 새아파트와 분양권에 쏠리고 있습니다. 그러나  기존에 주택이 있거나 가점이 낮거나 특공대상이 아니라면 분양시장에서 소외되고 있습니다. 그래서 이러한 사각지대에 있는 사람들이 노리는 틈새시장이 바로 무순위 청약입니다. 실수요자는 물론, 투자자들까지 무순위 청약에 관심이 높아지고 있습니다.

무순위 청약이란 금융결제원의 인터넷 아파트 청약사이트인 아파투유(APT2you)를 통해 청약순위나 주택소유에 관계업싱 청약을 접수하는 것입니다. 순위를 따지지 않기 때문에 흔히 무순위 청약이라고 부르고 있습니다. 무순위 청약은 2019년 2월 1일 입주자모집승인신청분부터 적용하고 있으며 그 대상은 미계약, 미분양, 계약완료 후 발생한 잔여분과 불법전매, 공급질서 교란 행위자의 주택회수 후 재공급까지 생각보다 다양합니다.

그렇다면 무순위 청약의 유형에는 무엇이 있을까요? 크게 3가지로 나뉩니다.

1.사전(예약) 접수
사전접수는 말그대로 미계약이나 미분양이 생길 것을 대비하여 사전에 청약자를 받는 것으로 규제를 받는 지역들까지 포함하여 전지역에 시행됩니다. 그러나 규제지역의 경우에는 광역권 거주라는 '거주요건이 있습니다' 예를들면 서울에 무순위 청약시에는 광역권인 인천 경기도 거주자만 신청할 수 있습니다.

당첨자 선정은 무작위 추첨방식이며 당첨이 되더라도 '재당첨제한'을 적용받지 않습니다. 청약 자격은 19세 이상의 성년이면 1인 1청약이 가능하며 중복청약시에는 무효가 됩니다. 그러나 최근 정부 발표에 따르면 과열시에는 자격을 세대주로 한정할 수 있다고 하니 계속 살펴봐야겠습니다.

2. 사후접수
사후접수는 규제지역 내에서 잔여분이 20가구 이상 발생할 경우에 당첨자를 선정하는 것으로 추첨방식입니다. 나머지 청약요건은 사전접수와 동일합니다.

3. 계약취소주택의 재공급
계약취소 주택의 재공급은 불버버전매나 공급질서 교란자의 주택을 회수한 뒤 다시 재공급하는 방식으로 주택법 위반 아파트를 재분양하는 구조입니다. 규제지역이나 각 시ㆍ도에서 지정한 아파트 단지가 취소분이 20가구 이상 발생할 경우에만 실시하고 당첨자 선정방식은 무작위 추첨방식입니다.

사전접수나 사후접수와 다른점은 당첨이된다면 재당첨 제한이 적용되는 차이가 있습니다. 아마 미계약이나 미분양보다는 우량물건일 확률이 높아서 까다로운 듯합니다 광역권 거주요건 및 청약요건은 사전접수나 사후접수와 동일하며 사전접수, 사후접수와도 중복청약이 가능합니다.

무순위 청약은 특이하게도 아파트투유 인터넷 사이트로만 신청가능하며 모바일앱이나 은행창구, 현장 접수는 불가능 합니다. 통장가입여부나, 청약시의 청약금이 없는 것이 특징입니다.

4. 유의할 점은...
청약자격에는 제한이 없지만 대출요건은 동일한 규제를 받기 때문에 분위기에 휩쓸리거나 단순히 단타를 노리려고 자금계획 없이 접수했다가 낭패를 볼 수 있기 때문에 유의해야 합니다. 특히, 분양가가 9억원 이상인 경에우는 중도금 대출이 되지 않기 때문에 아무것도 모르고 좋다고 무턱대고 접수했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 또한, 무순위청약은 자격제한이 없어 많은 사람들이 접수해서 해당부동산의 가치가 높다고 착각할 수 있기 때문에 부동산 입지 분석이 선행되어야 하기 때문에 자금계획, 분양가, 입지분석 등을 꼼꼼히 살펴보아야 할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 용어에서 자주 나오는 저당권, 그리고 일상생활에서 보다 많이 쓰이는 근저당권에 대해서 알아보려고 합니다.

사실 다들 근저당권이나, 저당권이나 말들은 많이 쓰지만 정확한 용어의 뜻에 대해서는 모르는게 일반적입니다. 오늘 다시 한번 짚어보고 간단하게 이해하고 넘어가도록 하겠습니다.

1. 저당권이란?

저당권이란 흔히 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 후순위 채권자로부터 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리로 알고 계실겁니다. 그러나 저당권에 설정은 반드시 금전채권일 필욘 없으며, 장래의 특정 또는 불특정채권을 위해서도 저당권이 설정이 가능합니다.

어쨌든 저당권은 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 못할때 손해가 발생하므로 이러한 것을 방지하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 이때 반드시 저당권설정계약과 등기가 있어야 효력이 발생하는 것을 꼭 명심해야 합니다.

이때 피담보채권의 범위는 등기를 통해서 원본과 이자, 위약금을 담보할 수 있고 등기하지 않더라도 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이나 저당권실행비용은 담보됩니다. 특히, 지연배상(지연이자)는 후순위가 없을 경우에는 전부를, 후순위가 있을 경우에는 1년분에 한하지만 이자는 무제한적으로 담보가 됩니다.

또한, 저당건물이 증축된 경우 종전건물과 동일성을 유지하면 저당권을 갖추며,  토지저당권의 효력은 저당토지 위의 건물과 입목 및 명인방법(경시)을 갖춘 수목의 집단에는 미치지 않습니다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에도 미칩니다.

채권자는 저당권 설정을 통해 담보권 실행경매하거나 이미 개시된 집행에 참가, 일반재산에 대해 강제집행하는 방법으로 저당권을 실행 할 수 있습니다. 이때 채무자가 담보의 목적이 되는 부동산에 소유자일 필요가 없습니다. 한마디로 제3자의 부동산을 담보로 할 수 있는데 흔히 우리가 일컫는 '보증'입니다.

예를 들면, A가 B에게 돈을 빌리며 저당권을 설정할 때 그 저당권의 목적물이 제3자인 C의 부동산 일수도 있는 것입니다. 이때 채권자인 B는 A의 채무를 돌려받기 위해 C의 부동산에 경매를 청구할 수 있는 것입니다. 결국 C는 A를 위해 담보를 제공한 보증인이고 용어로는 '물상 보증인'이라고 합니다.

2. 근저당권이란?

1) 근저당권의 정의
우리가 일상에서 저당권 설정에 많이 사용되는 목적물은 주택일 것입니다. 흔히 주택담보대출을 실행하면서 근저당권을 많이 접하고 있습니다. 이때 만약 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행으로부터 1억원을 대출한다면 원리금 또는 원금 상환에 따라 매 월 채권 설정액이 수시로 바뀔 것입니다. 이것 때문에 은행에서는 수시로 저당권을 설정하고 말소하는 등기가 번거로울 것입니다.

그래서 이러한 불편함을 해소하기 위한 것이 근저당권이 되겠습니다. 근저당권도 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 나 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 것입니다.

은행에서는 채권액을 확정하는 저당권 대신 채권최고액을 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정하는 편이 채권액의 변화에 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리합니다.

근저당권의 채권액은 말그대로의 최고액이므로 실제의 채권액은 채권 최고액에 미치지 못하거나 넘을 수도 있습니다. 실채권액이 채권최고액에 미치치 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권최고액을 초과하면 채권 최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.

그래서 실제로 은행 등 대부분의 금융권 채권자들은 저당권보다는 근저당권을 선호하는데 그 이유는 통상 120~130%에 해당하는 금액을 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 갚지 않을 경우에 대비하는 것입니다.

근저당권 설정 역시, 근저당권설정계약과 등기가 있어야만 성립됩니다. 만약 근저당권을 말소하려면 채무자 또는 근저당권설정자가 확정된 피담보채권 전액을 변제하고 청구 할 수 있고 제3자가 채권최고액을 변제하고 근저당권말소를 청구 할 수도 있습니다. 보통의 경우는 채무자가 피담보채권 전액을 변제하고 근저당권을 말소 하고 있습니다. 흔히 주택을 매수할 때 구입하려는 주택에 설정된 근저당권을 매도자가 매수자의 잔금을 받고 대출을 상환함으로써 말소하며 등기가 이루어 지고 있습니다.

2) 근저당권의 종류
근저당의 종류에는 한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다.

예를 들어 돈을 빌려주면서 아파트에 근저당권을 설정하고 은행으로부터 담보대출과, 카드대금도 연체중인 경우에 한정근저당권을 설정했다면 원금과 이자 손해배상금 등 만을 받을 수 있지만 포괄근저당권을 설정했다면, 원금과 이자, 손해배상금 뿐만 아니라 연체된 카드대금 보다도 우선변제권을 주장하여 배당 받을 수 있습니다.

그러므로 대부분의 은행들은 포괄 근저당권을 설정하고 있습니다. 그러나 등기부등본상에는 저당권과 근저당권만 설정되고 한정근저당권과 포괄근저당권은 구별되지 않고 모두 근저당권이라고 표시됩니다. 다만 근저당권 설정계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권이 됩니다.

3. 저당권과 근저당권의효력소멸

저당권 실행을 통해 매각 후에는 저당권과 근저당권 둘다 소멸됩니다. 저당권과 근저당권 모두 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로 매각후에 배당을 받는다면 목적이 달성되어 매각과 동시에 효력이 소멸되는 것입니다. 이에 따라 채권액을 모두 돌려받지 못하더라도 바뀐 소유자로부터 채권을 돌려 받을 수 없기 때문에 보통 저당권 실행경매의 경우 낙찰자는 저당권 또는 근저당권의 배당여부와 상관없이 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다.

그래서 선순위 저당권 또는 근저당권이 있는 경우에는 정상적인 대출로는 대출이 어렵고 가능하더라도 위험부담을 안고 대출하기에 고금리 저한도일 확률이 높습니다. 후순위 채권자의 경우에는 최악의 상황에서는 채권변제가 불가능하기 때문입니다. 그래서 어떠한 경우에도 저당권과 근저당권은 저당권 실행을 통한 매각과 동시에 소멸하며 새로운 소유자에게 채무가 인수되지 않는 것을 명심하면 되겠습니다.

오늘은 저당권과 근저당권에 대해 알아보았습니다. 저당권이 조금더 큰 개념으로 이해하시면 될 것같습니다. 근저당권을 간단히 요약하면 저당권을 실행하기 어려운 계속적 거래관계로부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정 한도액까지 담보하는 저당권으로 이때 채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 한도액이 되겠습니다. 말이 어렵긴 하지만 다시한번 정의를 살펴보고 여러번 반복하는 것만이 학습에 도움이 될 것같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 지식의 가장 기본인 물권에 대해서 채권과의 차이점을 중심으로 알아보려고 합니다.

부동산에 관심을 갖고 공부하다 보면 법률용어나 생소한 용어들로 이해를 못하고 넘어가는 경우가 많은 것 같습니다. 조금 더 깊이 공부하려는 사람들은 꼭 개념을 잡고 가는 것이 좋을 것 같습니다. 다소 어렵지만 채권과 비교해서 민법상에서 물권의 의미를 이해해보겠습니다.

1. 물권과 채권의 차이
물권이란 사람이 물건을 직접 지배하는 권리를 말하고, 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리를 말합니다. 예를 들면 전세권은 다른사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권임에 반해, 임차권은 임대차의 목적으로 사용하도록 임대인에게 협조를 청구하는 채권입니다.

이때 채권은 '돈 받을 권리'로만 알고 계시는 분들이 많은데 금전적으로 정할 수 없는 것들도 채권이 됩니다.
* 매매계약을 통해 A가 B에게 양도했다면 A는 양도한 대금을 지급하라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과 B는 소유권 이전을 요하는 소유권 이전 청구권이 있습니다.

특히, 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없어 채권자와 채무자의 약정이 있다면 채권과 채무가 발생합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위가 실천할 수 있어야 하고 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 해서 반사회적 법률행위는 법적 효력이 없습니다.
* 채권의 목적이 불가능한 예로는 별을 따와라, 다른 사람을 죽여라 등 그 목적과 타당성이 떨어지는 것들이 되겠습니다.

다음으로 다소 딱딱하지만 물권의 특질에 대해서 알아보겠습니다.

1) 직접적 지배권성
채권은 채권자가 채무자에게 '일정한 행위(급부)를 요구하여 채무자가 그 요구에 응하여야 비로소 채권자는 자신의 권리를 실현할 수 있지만 물권은 타인의 행위를 매개하지 않고 사람이 직접 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리입니다. 위에서 언급한 전세권과 같은 물권이 대표적인 예입니다. 임차권의 형태인 일반적인 전세와, 물권의 전세권은 용어는 같지만 엄연히 다른 차이를 갖게 되는 것입니다.

2) 배타성
채권은 배타성이 없으므로 하나의 물건위에 수개의 채권이 병존할 수 있지만 물권은 배타성이 있어 하나의 물건위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립할 수 없습니다. 이는 물권법정주의(물권의 종류와 내용은 법에 의해 정해지며, 당사자들이 임의로 다른 물권 창설을 금지되는 원칙)의 근간이 됩니다. 따라서 물권의 존재를 알리는 공시제도가 중요한 의미를 갖게 됩니다.
* 예를 들면 A가 B라는 아파트의 소유권을 갖고 있다면 다른사람이  B라는 아파트의 소유권을 갖을 수 없는 것이 물권인 것이고, 채권은 자기소유 아파트에 여러 곳의 금융사가 근저당을 설정하는 것이 가능한 예가 되겠습니다.

3) 절대성
채권은 원칙적으로 특정인에게만 주장할 수 있는 상대권인 반면에 물권은 모든자에 대하여 주장할 수 있는 절대권입니다. 특히, 물권자는 모든사람에 대해 자신의 물권을 주장할 수 있으며 채권에 우선할 뿐만 아니라, 먼저 성립한 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
* 전세권을 설정한 임차인(선순위 권리로 본다)의 경우에는 전세금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 낙찰자에게도 동일하게 전세권(전세금)을 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

4) 관념성
본권은 물건에 대한 '지배가능성'을 기초로 하는 관념적인 권리(지배할 수 있는)이고, 점유권은 물건에 대한 '사실상의 지배'를 기초로 하는 사실적인 권리(지배하는)입니다.

5) 양도성
물권은 채권과 함께 재산권에 속하므로 채권과 물권 모두 양도성을 가집니다. 그러나 물권의 양도성은 본질적이나, 채권의 양도성은 비본질적인 경우도 있어서 제한되거나 부정되기도 합니다.

2. 물권의 종류

민법에서 정한 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 8가지가 되겠습니다.

민법이외의 다른법률이 정한 물권으로 상법상의 물권(상사유치권, 상사질권, 선박저당권 등)과 특별법 상의 물권(입목저당권, 공장저당권, 광업권, 어업권, 가등기담보권, 양도담보권 등)이 있습니다.

관습법상의 물권으로는 분묘기지권(타인의 토지위에 분묘 소유), 관습법상의 법정지상권(동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물소유자가 그부지에 대하여 관습법에 의하여 취득하는 지상권)이 있습니다.

관습법상의 물권으로 인정되지 않는 권리로는 온천권(온천에 관한 권리), 소유권에 준하는 물권(미등기, 무허가 건물의 양수인 등), 사도통행권(사적인 통행권), 공원이용권이 있습니다

오늘은 다소 딱딱한 물권의 개념을 채권과의 비교를 통해 알아보았습니다. 저도 정리하면서 어려웠지만 자꾸 반복해서 보다보니 조금은 이해가 되고 있습니다. 아마 새로보시는 분들은 머리가 아프실겁니다. 그러나 부동산을 깊이 연구하시려는 분들은 꼭 개념을 반복해서 눈에 익도록 하고 이해하셔야 합니다.

의외로 민법이 투자자 뿐만아니라 실수요자들한테도 유용하게 적용될 때가 많습니다. 임차인들에게는 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 강력한 것을 아실테니깐 등기부등본을 보고 권리분석을 해야하거나, 임대차계약을 할 때 조금은 이해가 쉬울겁니다. 결국, 부동산 공부는 내 자산을 지키는 첫번째 길인 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 건축관련 기본용어가 나와 헷갈리는데요, 이번 글을 통해서 간단하게 이해하도록 하겠습니다.

위의 그림과 표는 부동산에서 가장 많이 사용하는 건축면적에 대한 기본용어를 요약한 표입니다. 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 대지면적
대지면적은 일반적으로 토지의 수평투영면적을 말한다. 경사진 토지와 같은 경우는 경사진 바닥면적이 아닌 경사가 없는 수평상태로 가정 후에 대지면적을 산출하는 것이 특징이다.

2. 건축면적
건축면적은 지표면상 1m이하에 해당되는 부분을 제외한 외벽의 중심선으로 둘러 싸인부분의 수평투영면적을 말한다. 쉽게 말해 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적을 말한다.

3. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 건축물 바닥면적은 합계를 말한다. 지상층은 물론이며, 지하층, 주차장시설 등을 모두 포함한다. 다만, 용적률 면적 산정시에는 지하층, 지상층의 주차장 면적은 제외한다.

4. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

다음의 범위내에서 지방단치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

5. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건폐율은 수평적인 면적을 이야기하는 용어라면, 용적률은 수직적인 면적을 이야기한다. 용적률이 높을수록 그만큼 건물의 층수를 높이 올릴 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 가치가 높겠다.

용적률의 최대한도를 규정하는 것은 지상부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들이 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다.

면적에 관한 건축용어에 대해 알아보았습니다. 전문가가 아니다보니 정확한 이해는 어렵지만 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링 사업시 용적률ㆍ건폐율 등을 왜 중요시 하는지 이해가 되었습니다. 또한 개인이 건물을 짓더라도 필요한 내용이기에 도움이 된것 같아요. 추가적으로 토지와 건축이 가능한 대지는 '접도요건'의 차이로 구분되는데 대지는 4m도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하니 이러한점도 알아두면 좋겠습니다.

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