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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 7.10부동산대책이 반영되었습니다.

1. 매매 가격

주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승을 이어갔지만 상승폭이 꺾였고 매수문의도 줄어들었다.

수도권에서 서울의 강북구와 도봉구, 노원구, 양천구, 중랑구, 강서구 등이 두드러지게 높게 나타났지만, 전체적으로는 지난주보다 상승폭이 낮아졌고 매수 문의 상승세가 둔화되는 모습을 보였다. 시장 안정화와 관련된 대책에 대한 반응이 예전처럼 빠르지는 않지만 천천히 반영되는 형세를 띄고 있다.

경기(0.29%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.58%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.13%)는 대전(0.22%), 대구(0.20%), 부산(0.14%), 울산(0.07%)은 상승했고, 광주(-0.02%)는 소폭 하락했다

수도권(0.37%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.06%)도 상승했다. 세종(0.58%), 경북(0.07%), 충남(0.06%), 강원(0.05%), 전남(0.05%), 경남(0.03%), 전북(0.02%)은 상승했고, 충북(0.00%)은 보합을 기록했다.

 

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였다. 강북구(1.38%), 도봉구(1.16%), 노원구(0.88%), 양천구(0.84%) 등 높은 상승을 보였다.

도봉구는 7.10대책 발표로 세금 부담에 대한 우려, 신규 주택공급 부족 등의 이유로 다주택자들의 갭투자 유입은 줄었으나 실입주자 및 예비실입주자들의 매수세는 지속되고 있다.

창동 개발 호재에 대한 기대 심리는 여전해 매도자는 높은 호가를 부르고 있으며 매수자는 매물이 없으므로 높은 가격에도 불구하고 매수하는 상황이다.

노원구는 정부의 6.17주택안정화대책 및 7.10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 취득세 인상 전 사자는 매수세로 높은 호가에도 한 두건씩 거래가 이루어지고 있다.

광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등도 호재로 작용하고 있다.

 

-경기는 전주대비 0.29%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.35%)보다는 둔화됐다. 남양주(0.67%), 안양 만안구(0.60%), 광명(0.57%), 수원 영통구(0.51%), 구리(0.48%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

남양주는 7.10대책 영향으로 매매 거래는 다소 한산하고, 매물 품귀 현상까지 갔던 덕소 지역 아파트 시세는 초강력 규제 발표 후 관망세로 돌아서고 있다.

다만 8호선 연장선 별내선 및 4호선 연장선 진접선 개통 예정, 다산신도시에 법원 및 아울렛 입점 예정, 9호선 추진 진행 등 개발 호재로 투자 수요의 관심이 여전하고, 특히 조정 지역이 아닌 화도읍을 중심으로 투자수요가 꾸준히 유입되고 있다.

안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 영향으로 지역 내 움직이는 수요가 꾸준하여 수요자가 많이 찾는 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있다. 월곶판교선과 GTX-C노선인 금정역 등 광역교통망 개선으로 투자자들 문의도 늘어나고 있다.

 

-인천(0.15%)은 남동구(0.28%), 연수구(0.28%), 부평구(0.22%)가 전주대비 상승했다.

남동구는 GTX B노선, 제2 경인전철, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재와 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 갭투자자들의 임장 활동이 꾸준하다.

연수구는 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들이 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자가 증가하면서 상승세가 유지 중이다.

 

 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.12%의 상승을 기록했다. 수도권(0.19%)과 5개 광역시(0.05%), 기타 지방(0.04%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.26%을 기록했고, 경기(0.19%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대전(0.07%), 대구(0.06%), 울산(0.06%), 부산(0.05%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합를 기록했다.

 

-서울(0.26%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강북구(0.71%), 송파구(0.62%), 성북구(0.59%), 동작구(0.39%), 강남구(0.38%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.

강북구는 임대차3법추진에 따른 불안감, 보유세 및 종합부동산세 등 세율 인상분을 임대료로 메꾸려는 분위기 등으로 인해 상승세를 보이고 있다. 거래량, 수요량이 증가한 것이 아님에도 불구하고 전세 매물이 워낙 귀해 임대 호가를 올려 매물을 내놓아도 거래가 이루어지고 있다.

송파구는 대단지 리센츠, 잠실엘스 등에서 매매 거래가 증가하며 전세 거래도 다수 이루어져 가격 상승을 주도하는 모습이다. 재건축 조합원에 대한 2년 의무 거주 요건으로 전세 품귀현상이 야기되면서 가격 급등에도 임대 거래가 이루어지고 있다.

 

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.19%로 상승했고, 인천(0.03%)은 소폭의 상승을 보였다. 남양주(0.70%), 광명(0.53%), 광주(0.41%), 화성(0.32%)이 상승했다. 하락 지역은 없다.

광명은 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운 지역 이주민 발생으로 매매가 및 전세가 모두 강세를 보이고 있다.

광주는 강남, 판교, 성남으로 인접하여 도심 출퇴근이 용이하여 인근 지역에서 저가 전세 물량을 찾아 유입되는 수요가 꾸준한 편으로 수요 대비 물량이 항시 귀한 편이다. 임대차 3법 시행 염려로 미리 가격을 높이는 분위기도 보인다.

 

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위지수는 133.0으로 지난주(136.5)보다 소폭 하락했다.

강북지역은 지난주(145.3)보다 하락한 137.2를 기록했고, 강남지역은 지난주 128.8에서 129.3으로 유사하다. 전국 매수우위지수는 80.6을 기록해 지난주(82.6)보다 하락했다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 어제는 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다.

* 아래는 세법개정안 중 부동산과관련된 세금을 정리한 내용입니다.

 

2020/07/22 - [부동산 세금] - '20년 세법개정안 중 부동산관련 개정내용(Feat. 양도소득세, 종합부동산세 등)

 

그 중 실수요자에게 해당했던 양도소득세 부분에서 분양권이 주택수에 포함한다는 문구로 기존 비과세 셋팅 수요자들에 의문과 반발이 컸는데요 이에 기획재정부에서는 법시행 이후 취득하는 분양권부터 적용하기로했습니다.

즉, 기존에 취득했던 분양권으로 양도세 비과세와 중과에는 해당하지 않겠습니다.

'21년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 새로운 소득세법을 적용받겠습니다.

* 아래는 관련된 내용 원문입니다.

(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

★보도 참고자료 (1).hwp
0.16MB

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

오늘은 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다. 많은 내용들이 있는데 그중에서 부동산과 관련된 세법 개정안을 가볍게 살펴보겠습니다.

* 전 세무전문가가 아니므로 반드시 세무전문가와 상담받으시길 바랍니다.

 

1. 소득세 최고세율 인상

과세형평 제고와 소득재분배 기능을 위해 소득 최고세율을 인상하였습니다. 기존 소득세 5~10억원 구간의 42%에서 10억원 초과는 45%로 3%상향했네요.

정부의 기조를 엿볼 수 있는 대목입니다.

2. 종합부동산세 강화

종합부동산세는 기본공제를 초과하는 부여되는 부분인데요, 소득세 최고세율을 늘린 것처럼 종합부동산세율을 높히는 것은 정부의 기조를 엿볼수 있습니다.

다주택자에 대한 보유부담 특히, 법인에 대한 보유부담을 대폭 강화하였습니다.

 

(1) 개인 보유 주택에 대한 종합부동산세율 인상

- (일반) 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%p 인상

- (3주택 이상 및 조정대상지역 2주택) 0.6∼2.8%p 인상

(2) 조정대상지역 2주택자 세부담 상한*을 200% → 300%로 인상

-종전: ①일반 150%, ②조정대상지역 2주택자 200%, ③3주택 이상 300%

(3) 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율(구간별 +10%p↑) 및 합산공제율* 한도(70→80%) 상향

(4) 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하여 신탁한 부동산을 위탁자의 다른 재산과 합산하여 종합부동산세 과세

(5) 법인 보유 주택에 대해 단일세율(3%, 6%)*로 적용

- 2주택 이하(조정대상지역 내 1주택 이하) 3%, 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택) 6%

(6) 법인 보유 주택에 대해 종부세 공제(6억 원) 폐지

(7) 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 과세시 세부담 상한 폐지

(8) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택에 대해 종합부동산세 비과세 배제(과세 전환)

(9) 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가과세되는 세율을 10% → 20%로 인상

- 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

- 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권)에 대해서도 양도시 추가세율 적용

3. 양도소득세 강화

양도소득세 역시 전반적으로 세율을 높히고 다주택에 대한 부담을 높혔습니다.

 

(1) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권‧분양권 포함)에 대한 양도소득세율 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

- 1년 미만 보유: 40% → 70%, 1~2년 보유: 기본세율 → 60%

(2) 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 10%p 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

(현행) 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

(개정) 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

(3) 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되, 적용요건에 거주기간 추가(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

- 보유기간 연 8%의 공제율을 「보유기간 4% + 거주기간 4%」로 조정

(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

※ 부동산세금과 관련된 대표적인 내용들을 살펴보았는데요, 아래의 연합뉴스 자료가 요약이 잘되어있네요, 한번 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. (개조식) 20년 세법개정안.hwp
0.17MB

 

3. (상세본) 20년 세법개정안.hwp
0.48MB

 

4. (문답자료) 20년 세법개정안.hwp
0.22MB
5. (인포그래픽) 20년 세법개정안.pdf
2.57MB

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 국토부에서 흥미로운 자료를 발표하였는데요, 해마다 발표하는 도시계획현황 통계조사 결과자료 입니다.

조금 생소한 용어들과 내용들이 나오는데 생각보다 도움이 될법한 내용들이라 가볍게 살펴보면 좋을 것 같습니다.

* 도시계획현황통계는 매년 7월경 발표하고 있습니다.


 

위의 내용은 다소 복잡한 것 같아 제기준으로 가볍게 정리해봤습니다.

 

★ 용도지역이란?

용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모 하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 용도에 따라 토지의 사용이 달라집니다.

 

용도지역은 크게 4가지 지역으로 세분됩니다.

(1) 도시지역(16.7%) :주거지역(15.2%), 상업지역(1.9%), 공업지역(6.9%), 녹지지역(71.1%)

(2) 관리지역(25.7%)

(3) 농림지역(46.4%)

(4) 자연환경보전지역(11.2%)

 

* 용도지역 전체에서 도시지역은 16.7%를 차지하고 있습니다. 우리나라 총 인구 5,185만명 중 4,759만명(91.8%)가 도시지역에 살고 있습니다.

그중에서도 대부분은 15.2%에 해당하는 주거지역에 거주한다고 보면 정말 좁은 땅덩어리에 많이 살고 있다고 볼 수 있습니다.

 

* 도시지역 인구현황을 보면 도시화 진행이 높고 대도시일수록 도시지역 비율이 높습니다.

서울의 경우에는 100% 도시지역이며 대부분의 광역시가 도시지역 인구비율이 높습니다.

 

 

★ 개발행위허가란?

개발 허가 행위는 난개발 방지 및 국토의 계획적 관리를 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 국토계획법에 따라 행정청의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

허가 대상은 크게 7가지로 나뉩니다.

(1) 건축물의 건축: 「건축법」에 따른 건축물의 건축

(2) 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(옹벽, 굴뚝, 광고탑 등)

(3) 토지의 형질변경: 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경 및 공유수면의 매립

(4) 토석채취: 흙 · 모래 · 자갈 · 바위 등의 토석을 채취하는 행위

(5) 토지분할

* 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역 안에서 허가 · 인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할

*「건축법」에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 등

(6) 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

 

* 시도별 개발행위허가 현황을 보면 경기도가 압도적으로 높으며 건축물의 건축이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

국토부,행안부,금융위 등 홈페이지에 보도자료나 설명자료들이 나오는데요 오늘은 18일 토요일에 발표된 정부의 보도자료를 살펴보겠습니다.

정부는 실수요자 보호를 최우선으로

주택시장 안정을 위해 최선을 다하겠습니다

 

□ 정부는 실수요자 보호, 투기수요 근절, 맞춤형 대책을 최우선 목표로 하여 일관되게 주택 정책을 추진해 오고 있습니다.

ㅇ 7.10일 발표된 「주택시장 안정 보완대책」 또한 이러한 기조 하에 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화하는 내용을 담았습니다.

 실거주 목적의 1세대 1주택자는 이번 대책으로 인해 추가적으로 가중되는 부담은 없습니다.

 

□ 실수요자를 보호하기 위해 실거주 1세대 1주택자에 대해서는 다양한 비과세 및 감면 혜택을 운영해 오고 있습니다.

➊ (취득시) 생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 3억원 이하(수도권 4억원 이하*)주택에 대해 취득세를 50~100% 감면할 계획입니다.

* 수도권 주택 중위가격(‘20.6월): 4.3억원

ㅇ 이번 대책에서의 취득세율 인상 다주택자와 법인에 국한*되며, 거주하는 주택을 교체하려는 목적의 일시적 2주택자에 대해서도 취득세를 중과하지 않습니다.

* 1주택 1~3%(현행 유지), 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%

➋ (보유시) 1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다.

 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를납부하는 1주택자 대부분 종합부동산세 증가액이 이보다 더 낮습니다.

* 종부세 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억) 이하 1주택자는 59.1% 수준

 

< 1세대1주택(시가 15억) 종부세 세부담(만원)>

 

‘20년

‘21년

증감

공제미적용

42

92

+50

최대 공제

12

18

+6

* ‘20년 시가, ‘21년 시가는 15억원으로 동일하다고 가정공정시장가액비율 ’20년 90%, ’21년 95% 적용공시가격 현실화율 : ’20년 70% ’21년 75%

 

 해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액을 공제받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.

 

ㅇ 재산세의 경우는 세율 변동이 전혀 없어주택가격 상승에 따른 공시가격 변동이 있는 경우 외에는 재산세 부담이 크게 변동되지 않습니다.

- 과세 형평성 제고를 위해 추진 중인 공시가격 현실화의 경우에도 대다수 국민들이 보유하고 있는 주택(시세 9억원 미만, 95.2%)은 공시가격 현실화 없이 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

- 또한 급격한 세 부담 증가가 없도록 주택가액별로 세 부담 상한제도도 운영*하고 있으며, 추가로 장기보유 1주택 고령자에 대해서는 세 부담 상한 특례를 추진할 예정입니다.

* (공시가격 3억원 이하) 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내, (공시가격 3∼6억원 이하) 10% 이내, (6억원 초과) 30% 이내

 가격상승폭이 적은 A 주택의 경우 보유세 증가 부담이 크지 않은반면 가격이 많이 상승한 B·C 주택의 경우 상대적으로 보유세 부담이 증가하며,이는고가주택에 대한 과세형평 측면에서 불가피한 것입니다.

 

< 1주택자 보유세(종부세, 재산세)계산 사례>

구 분

2019.6월

2020.6월

2021.6월

서울 

A주택

시가

6.8억원

7.9억원

9.0억원

공시가격

4.8억원

5.5억원

6.3억원

보유세(원)

재산세

1,040,640

1,144,704

1,483,344

종부세

-

-

-

합계

(전년비 %)

1,040,640

1,144,704

(10.0%)

1,483,344

(10.0%)

 

 

 

 

구 분

2019.6월

2020.6월

2021.6월

서울 

B주택

시가

13.5억원

15.8억원

18.0억원

공시가격

9.4억원

11.0억원

13.5억원

보유세(원)

종부세

공제없음

재산세

2,746,380

3,336,000

4,266,000

종부세

110,058

561,600

2,152,800

합계

(전년비 %)

2,856,438

3,897,600

(36.4%)

6,418,800

(64.7%)

종부세

최대공제

재산세

2,746,380

3,336,000

4,266,000

종부세

33,017

168,480

430,560

합계

(전년비 %)

2,779,397

3,504,480

(26.1%)

4,696,560

(34.0%)

 

 

 

 

구 분

2019.6월

2020.6월

2021.6월

서울 

C주택

시가

27.4억원

31.7억원

34.5억원

공시가격

20.6

23.7

27.6

보유세(원)

종부세

공제없음

재산세

6,888,600

8,071,560

9,511,200

종부세

6,073,560

9,813,744

19,477,440

합계

(전년비 %)

12,962,160

17,885,304

(38.0%)

28,988,640

(62.1%)

종부세

최대공제

재산세

6,888,600

8,071,560

9,511,200

종부세

1,822,068

2,944,123

3,895,488

합계

(전년비 %)

8,710,668

11,015,683

(26.5%)

13,406,688

(21.7%)

  •  

➌ (양도시) 9억원 이하의 주택 1주택자가 2년 이상 보유했을 경우 양도소득세가 발생하지 않습니다.

 9억원 이상의 주택이더라도 장기간 보유하고 거주한 경우에는 양도소득세 계산시 최대 80%까지 양도차익이 공제되기 때문에 실제로 발생하는 세 부담은 높지 않은 수준입니다.

 

< 1주택자 양도세 계산 사례>

 

취득

양도

양도차익·보유기간

양도세

경기도 A주택

‘15년 7억원

’20년 8억원

양도차익 1억원

 

보유기간 5년

비과세

 

* 9억이하 1주택, 2년 이상 보유시 양도세 비과세

서울 B주택

‘09년 10억원

‘20년 15억원

양도차익 5억원

 

보유기간 11년

454만원

 

* 9억이하분은 양도세 비과세,9억초과분은 장기보유특별공제 80% 적용

서울 C주택

‘15년 15억원

‘20년 20억원

양도차익 5억원

 

보유기간 5년

4,235만원

 

* 9억이하분은 양도세 비과세,9억초과분은 장기보유특별공제 40% 적용

 

□ 아울러, 정부는 무주택 실수요자에 대해서도 지원을 지속 강화해나가고 있습니다.

 

 생애 첫 내 집 마련을 희망하는 실수요자를 위해 ‘생애최초 특별공급 물량’을 배정하고 있으며, 이번 대책으로 소득요건을 완화하고 민영주택에도 특별공급을 시행(분양 물량의 7~15%)하여 실수요자에 대한 주택 공급을 대폭 확대할 계획입니다.

 

 신혼부부에 대해서도 신혼희망타운 15만호 공급, 주택 분양 시 신혼부부 특별공급(20~30%)을 지원하고 있습니다.

 

ㅇ 내 집 마련 부담을 덜어드리기 위해 연소득 9천만원 이하 가구 생애 첫 주택 구입시중은행 주택담보대출 시 LTV, DTI를 10% 완화 적용하며, 디딤돌대출‧보금자리론 등 정책 모기지를 통해 LTV 최대 70%까지 대출 이용이 가능합니다.

 

□ 정부는 앞으로도 투기수요에 대해서는 엄중히 대응해나가되, 실수요자는 두텁게 보호하여 안정적인 주거여건이 조성될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

 

 

 

이번보도자료를 보면서 아쉬웠던 대목들이 크게 3가지였습니다.

 

1. 실수요자의 정의

정부발표자료의 가장 큰 맹점은 주택수를 가지고 실수요를 정의하는데 있습니다.

1주택 = 실수요 정부의 부동산대책 판단 기준인데요, 여기서 접근방식이 틀렸습니다.

우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 일반적으로 다주택자가 되는 경우는 크게 세가지로 나뉠 수 있습니다.

첫번째로는 부모님과 같은 세대를 구성하거나 상속 및 증여를 통한 다주택자의 모습이고

두번째로는 가족(자녀)의 독립을 지원하고자 주택을 구입한 경우

세번째로는 미래에 살집을 구입하기 위해 투자목적으로 주택을 늘리거나 갈아타는 경우 입니다.

위의 세가지 경우 모두 실제로 본인 집 또는 가족을 위해 집이 갖게 되는 경우가 의외로 많습니다.

특히, 세번째와 같이 미래에 살집을 가기 위해서 일종에 미리 사두거나, 가용한 범위 내에서 투자를 통해 다음 집을 마련하는 것입니다.

일반적인 직장인이 그냥 저축으로 수억원의 돈을 마련할 수 없기 때문에 여러주택을 보유하면서 자산을 불려가거나 현재거주하는 집(자가 또는 임차)외에 전세를 끼고 미리 사두는 경우들도 많기 때문에 이런 모든케이스가 실수요입니다.

그러나 정부는 오로지 "1채"만이 실수요라며 위의 케이스들을 부정하고 있는데요, 이런접근방식에서 이미 시장을 잘못 진단하고 정책이 이루어진다고 볼수 있습니다.

실제로 주변에 노부모 보양을 위해 부득이하게 시골에 돈도안되는 집을 갖고 계신 고가주택 보유자분이 계신데요, 세부담을 위해 세대분리를 하라고 권유드렸는데, 노부모께서 자신이 버려지는 것으로 오해할 수 있어 할수 없이 세금을 내고 있다고 했습니다.

이런경우들이 흔친 않겠지만 생각보다 많은 분들이 부모를 부양하거나 부득이하게 세대원들이 주택을 포함해서 다주택자로 정부의 낙인을 받고 정부가 이야기하는 실수요에서 배제 되고 있습니다.

실수요의 정의를 1주택으로 한정한것 자체가 이미 잘못된 것입니다.

 

 

2. 생애 최초 주택구입자에 대한 세금 감면범위

2주택이상 8%, 3주택이상 12%의 고강도 취득세 정책을 발표하면서 정부는 생색내기용으로 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 정책을 발표했습니다.

여기기준은 3억원 이하(수도권은 4억원 이하)로 정했습니다. 이러한 가격기준에 첨언으로 수도권 주택 중위가격을 4.3억원으로 이야기하며 본인들 정책의 논리를 이야기했는데요, 조금 어이가 없었습니다.

간단한 예를 들어드리면, 국가가 2기 신도시로 공급한 주택들에 확장비와 옵션을 포함한 34평형들의 가격이 4.3억원을 넘습니다.

상대적으로 저렴한 축에 속하는 공공택지인 검단신도시, 양주(옥정 및 회천)신도시, 고덕신도시 조차도 분양가+확장비+옵션비를 포함하면 4억원을 훌쩍 넘습니다.

그렇다면 분양가상한제를 적용받는 공공택지가 저런 모습인데 민간택지들은 같은 조건이라면 당연히 비쌀 것입니다.

물론, 정부가 이야기하는 주택에는 정말 저렴하 주택들도 많이 있겠지만 사람들은 새아파트에 살고싶어하고 정부는 청약제도를 강조하면서 공공택지에서 공급하는 국민주택인 34평가격조차 그 기준에 부합하지 못합니다.

또한, 생애최초 구입자 전원에 대해 혜택을 주는 것도 아니고 일정 기준에 대해서만 적용하는 것도 어폐가 있다고 생각됩니다.

생애최초 자체에 대한 인센티브로 제공하는 것이 아닌 실제 현실과 동떨어진 가격을 제시하며 생색내기 정책이라고 손가락질 받을 수 밖에 없는 것입니다.

 

 

3. 민간분양 생애 최초 특별공급물량 배정

기본적으로 생애최초 특별공급은 공공분양에만 있다보니 그 물량이 적었습니다. 그래서 정부는 그 물량을 민간분양에도 확대적용하겠다고 발표하였습니다.

그러나 신축에 대한 수요로 핵심입지 경쟁률이 매우 높은 상태에서 공급물량자체가 늘어난 것이 아니라 그 공급물량 내에서 비율을 조정한 것이 무슨의미가 있나 싶습니다.

현재, 조정대상지역에서는 84이하 공급주택에 대해서는 100%가점제를 적용하고 있어 상대적으로 가점이 높은 40-50세대가 혜택을 받고 있었습니다.

그 덕분에 30대들은 까다로운 조건인 신특에 목을멜수 밖에 없는 현실이었는데 생애최초물량을 늘린다면 아무래도 추첨제기 때문에 30대들에게 조금더 혜택이 돌아갈 것입니다.

아쉽게도 이런정책은 기존에 가점제로 혜택을 받던 40-50에게 불만이 가중되고 상대적으로 기회가 적었던 30대들에게 기회가 돌아갈 확률이 높습니다.

생애최초 특별공급 기준 자체가 주택을 소유한 이력자체를 허용하지 않기 때문에 아무래도 나이가 많다면 주택을 소유했을 확률이 높아지기 때문입니다.

청약제도 개편에 있어서 특별공급물량을 손보기보다는 100%가점제 비율을 조정하는 편이 더 좋지 않았을까 생각이 들었습니다.

84이하에 공급주택은 아무래도도 젊은부부나 세대원이 적은 사람들이 더 필요할 수 있기 때문에 50%가점에 50%추점제와 같이 골고루 기회를 제공하면서 특별공급은 특별하게 조건이 되는 사람들을 위한 배려차원에서 이루어졌으며 더 훌륭하지 않았을까 생각이 듭니다.

 

 

간단히 3가지로 나누어 이야기 했지만 아쉬운 부분은 이외에도 많습니다.

특히, 정부가 어떤 정책을 발표할때 실제로 현장에 목소리를 반영한 정책을 심도깊게 토의를 거친후에 했으면 좋겠습니다.

매번 발표하고 국민들의 반발에 수정하는 식의 정책은 정말 주먹구구식이며 납득하기 어려운 경우가 많습니다.

실제로 많은 사람들의 니즈를 충족하긴 어렵겠지만 주무부서에 사람들이라면 조금더 효율적인 방안과 시민의견들까지 청취하는 채널을 만들고 일방적인 보도가 아닌 실제로 주택을 필요로하는 국민들과 소통을 했으면 좋겠습니다.

각정 입법안과 보도자료 등으로 시장이 매우 혼란스럽습니다.

이러한 혼란으로 인해

야기되는 가장 큰 문제는

사회적 갈등비용과 소급적용에 따른

개인별 피해액 그리고

국가에 대한 불신과

국민간의 분열입니다.

 

"무주택 vs 다주택" 또는 "폭락론자 vs 상승론자"로 구분되어 싸울만한 문제가 아님에도 그런한 분위기가 조성되는 것 같아 심히 아쉽습니다.

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산에 이어 한국감정원 주간동향 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 13일 기준 한국감정원 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 617부동산대책 영향이 반영되었습니다. / 710대책의 영향은 일부 반영되었습니다.

1. 매매 가격

[전국 : 0.15%] 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 상승폭을 유지했다.

수도권(0.17%→0.16%) 및 서울(0.11%→0.09%)은 상승폭 축소, 지방(0.12%→0.13%)은 상승폭 확대(5대광역시(0.07%→0.10%), 8개도(0.09%→0.11%), 세종(2.06%→1.46%))됐다.

시도별로는 세종(1.46%), 경기(0.23%), 충남(0.22%), 울산(0.21%), 경남(0.16%), 부산(0.12%), 대전(0.11%), 강원(0.11%), 서울(0.09%), 충북(0.09%) 등은 상승, 제주(-0.05%)는 하락했다.

- 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(137→141개)은 증가, 보합 지역(14→11개) 및 하락 지역(25→24개)은 감소했다.

 [수도권 : 0.16%] 서울 0.09% 상승, 인천 0.06% 상승, 경기 0.23% 상승

 [서울 : +0.11% → +0.09%] 교통호재(서부ㆍ동북선 등) 있는 지역이나 중저가 단지 위주로 상승했으나, 6.17대책 후속조치* 및 7.10보완대책 발표(다주택자·단기거래 세재 강화) 등 안정화 정책 지속에 따른 영향으로 일부 관망세 보이며 상승폭 축소

* ①담보대출 후속조치(7.1시행) ②전세대출보증 제한(7.10시행)

- (강북 14개구 : +0.10%) 마포구(0.13%)는 공덕ㆍ현석동 신축 위주로, 용산구(0.10%)는 이촌ㆍ신계동 위주로, 서대문구(0.08%)는 북아현동 및 가재울뉴타운 신축 위주로, 도봉(0.12%)ㆍ노원(0.11%)ㆍ강북구(0.11%)는 중저가 단지 위주로 상승

- (강남 11개구 : +0.09%) ① 강남4구 : 송파구(0.13%)는 신천ㆍ방이ㆍ문정동 위주로, 강남구(0.11%)는 개포ㆍ도곡ㆍ일원동 위주로, 서초구(0.09%)는 반포동 신축과 잠원동 구축 위주로 상승했으나, 7.10 대책 발표와 급등피로감 등으로 일부 관망세 보이며 상승폭 축소. 강동구(0.11%)는 고덕ㆍ둔촌ㆍ암사동 신축 또는 정비사업 기대감 있는 지역 위주로 상승. ② 강남4구 이외 : 동작구(0.06%)는 상도ㆍ대방동 역세권 위주로 상승

 

 [인천 : +0.05% → +0.06%]

- 규제지역 지정이후 전반적으로 매수세 감소한 가운데, 연수구(0.09%)는 역세권 사업(KTX) 호재 있는 옥련동 위주로, 계양구(0.08%)는 작전ㆍ계산동 역세권 위주로 상승했으나, 동구(-0.03%)는 송림동 위주로, 중구(-0.02%)는 신흥동 구축 위주로 하락

 

 [경기 : +0.24% → +0.23%]

- 광명시(0.54%)는 정비사업 기대감 있는 철산ㆍ하안동 위주로, 하남시(0.51%)는 위례신도시 위주로, 구리시(0.47%)는 교통호재(별내선) 및 정비사업 기대감 있는 지역 위주로, 김포시(0.38%)는 한강신도시와 김포골드라인 인근 단지 위주로 상승했으나, 6.17대책後 규제지역 지정된 광주(0.360.17%)ㆍ안산(0.100.06%)ㆍ평택시(0.240.03%) 등은 관망세 짙어지며 상승폭 크게 축소

 

 [지방 : 0.13%] 5대광역시 0.10% 상승, 8개도 0.11% 상승, 세종 1.46% 상승

 [5대광역시 : +0.07% → +0.10%]

- (울산 : +0.21%) 남구(0.43%)는 정비사업 진척 기대감과 학군수요 있는 신정ㆍ옥동 위주로, 중구(0.25%)는 정비사업 이주수요 및 신축수요 등으로, 북구(0.11%)는 매곡ㆍ산하동 위주로 상승

- (부산 : +0.12%) 부산진(0.33%)ㆍ수영구(0.30%)는 정비사업 진척 기대감 있는 단지 위주로 상승했으나, 기장군(-0.08%)ㆍ서구(-0.01%)는 신규 입주물량 누적 및 구축수요 감소 등으로 하락

 

 [세종 : +2.06% → +1.46%]

- 신규 입주물량 감소, 충남대병원 개원(7월) 등으로 상승세 지속되나, 7.10대책 이후 전반적인 매수세 감소하며 전주 대비 상승폭 축소

 

 [8개도 : +0.09% -> +0.11%]

2. 전세 가격

[전국 : +0.14%] 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다.

수도권(0.17%→0.16%)은 상승폭 축소, 서울(0.10%→0.13%) 및 지방(0.10%→0.12%)은 상승폭 확대(5대광역시(0.08%→0.09%), 8개도(0.07%→0.10%), 세종(1.31%→1.36%))됐다.

시도별로는 세종(1.36%), 울산(0.39%), 경기(0.20%), 충남(0.20%), 대전(0.19%), 충북(0.16%), 서울(0.13%), 경남(0.10%), 강원(0.09%), 경북(0.06%) 등은 상승, 제주(-0.04%)는 하락했다.

-공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(130→135개) 및 하락 지역(16→18개)은 증가, 보합 지역(30→23개)은 감소했다.

 

 [수도권 : 0.16%] 서울 0.13% 상승, 인천 0.04% 상승, 경기 0.20% 상승

 [서울 : +0.10% → +0.13%] 저금리 유동성, 2년 실거주(양도세)비과세요건, 청약대기 수요 영향 등으로 매물 부족현상 보이는 가운데, 신규 분양예정 지역이나 역세권 신축 위주로 상승세 지속

- (강북 14개구 : +0.11%) 마포구(0.19%)는 공덕ㆍ신공덕ㆍ상암동 등 역세권단지 위주로, 성동구(0.15%)는 왕십리뉴타운과 행당동 구축 위주로, 서대문구(0.14%)는 정주여건 양호한 가재울뉴타운 위주로, 성북구(0.12%)는 종암ㆍ돈암동 위주로 오르며 상승세 지속

- (강남 11개구 : +0.15%) ① 강남4구 : 강동구(0.30%)는 신축수요 꾸준한 고덕ㆍ강일동 위주로, 송파구(0.26%)는 잠실동 재건축과 문정ㆍ송파동 위주로, 강남구(0.24%)는 교육환경 양호한 대치ㆍ역삼동 위주로, 서초구(0.21%)는 정비사업(이주) 영향 있는 잠원동과 반포ㆍ서초동 위주로 상승세 지속 ② 강남4구 이외 : 동작구(0.11%)는 흑석ㆍ상도동 역세권 신축 위주로, 양천구(0.09%)는 목ㆍ신정동 대단지 위주로, 구로구(0.06%)는 구로ㆍ개봉동 역세권 단지 위주로 상승세 지속

 

 [인천 : +0.02% → +0.04%]

- 부평구(0.09%)는 교통호재 있는 산곡ㆍ삼산동 위주로, 서구(0.08%)는 정주환경 양호한 청라ㆍ가정동 일대 위주로, 미추홀구(0.06%)는 도화ㆍ주안동 위주로 상승. 연수구(0.00%)는 송도동 신축 위주로 수요 증가하며 지난주 하락에서 보합 전환

 

 [경기 : +0.24% → +0.20%]

- 하남시(0.93%)는 교산신도시 청약 대기수요와 교통호재(5호선 개통 예정, 8월) 등으로, 과천시(0.61%)는 신규 입주물량 해소되며 (준)신축 단지 위주로, 성남 수정구(0.61%)는 위례신도시 신축 단지 위주로, 용인 기흥구(0.57%)는 동백ㆍ지곡동 등 상대적 저가 단지 위주로 상승. 파주(-0.10%)ㆍ김포시(-0.08%)는 신규 입주물량 영향 등으로 하락

 

 [지방 : 0.12%] 5대광역시 0.09% 상승, 8개도 0.10% 상승, 세종 1.36% 상승

 [5대광역시 : +0.08% → +0.09%]

- (울산 : +0.39%) 남구(0.55%)는 정비사업 이주수요(B-08구역) 있는 신정ㆍ야음동 (준)신축 위주로, 북구(0.38%)는 산하ㆍ신천동 신축 단지 위주로, 울주군(0.38%)은 상대적으로 가격대 낮은 온양읍 위주로 상승

- (광주 : +0.02%) 동구(0.03%)는 입주물량 부족 영향 있는 산수동 위주로, 남구(0.03%)는 교육환경 양호한 봉선동 중심으로 상승. 북구(0.00%)는 신규 입주물량 영향 등으로 혼조세 보이며 보합

 [세종 : +1.31% → +1.36%]

- 충남대병원 개원(7.16) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데, 주거환경 양호한 고운ㆍ다정ㆍ소담동과 시 외곽 조치원읍에서 상승

 [8개도 : +0.07% → +0.10%]

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 13일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 반영되었습니다. / 7.10부동산대책은 반영되지 않았습니다.

1. 매매 가격

주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승을 거듭했지만 매수문의는 줄어들었다. 수도권에서 서울의 노원구와 성북구, 경기도 광명 등이 두드러지게 높게 나타났지만, 매수 문의 상승세가 꺾이면서 시장이 안정화 될 기미를 보이고 있다

그동안 저가나 급매물에 대한 문의가 많았으나 대책 시행이 진행됨에 따라 문의가 차츰 줄어들면서 과거에도 그랬던 것처럼 시장이 진정될 가능성이 높아 보인다.

경기(0.35%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.63%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.11%)는 대전(0.20%), 대구(0.15%), 울산(0.14%), 부산(0.07%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합이다.

수도권(0.41%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.10%)도 상승했다. 세종(1.10%), 충남(0.09%), 경북(0.09%), 경남(0.08%), 전북(0.05%), 전남(0.05%), 충북(0.03%), 강원(0.01%)까지 모두 상승했다.

 

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였다. 노원구(1.22%), 성북구(0.91%), 송파구(0.90%), 중구(0.88%) 등 높은 상승을 보였다

노원구는 정부의 6.17주택안정화대책 및 7.10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 매도 물량도 약간 출회되고 있으나 취득세 인상 전 사자는 매수세도 있어 높은 호가에도 한 두건 씩 거래가 이루어지고 있다.

광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등 호재로 작용하고 있다.

성북구는 신월곡1구역(미아리텍사스촌 일대) 사업시행인가를 앞두고 매도호가가 급등하고 있고, 6.17부동산대책 발표 전후로 20평대 투자 수요가 급증하면서 반짝 거래도 이루어지고 있다.

동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들의 경우 실수요자 문의가 꾸준한 편이다.

 

-경기는 전주대비 0.35%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.33%)과 유사하다. 광명(1.22%), 남양주(0.87%), 안양 동안구(0.78%), 성남 중원구(0.60%), 용인 기흥구(0.52%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

광명은 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운 재개발 지역의 대규모 이동으로 전세 품귀에 따른 매매 전환 수요가 꾸준하고, 재개발 지역 인근으로 외부 투자 수요도 유입되고 있어 매매 강세가 유지 중이다.

남양주는 8호선 연장선 별내선 및 4호선 연장선 진접선 개통 예정, 다산신도시에 법원 및 아울렛 입점 예정, 9호선 추진 진행 등 개발 호재로 투자 수요 관심이 여전하고, 초 저금리에 따른 유동성 자금이 계속 부동산에 머물러 있어 매매가 강세가 지속되고 있다.

 

- 인천(0.10%)은 부평구(0.27%), 계양구(0.15%), 중구(0.12%)가 전주대비 상승했다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장, GTX-B 노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들이 수요에 비해 물건 부족한 편으로 소폭 올라 매물이 출회되어도 거래가 되고 있다.

백운2구역, 산곡5·6구역, 신촌 구역 등 재개발 사업도 활발히 진행 중으로 지역 내 실수요자 움직임도 꾸준한 편이다.

 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.14%의 상승을 기록했다. 수도권(0.22%)과 5개 광역시(0.07%), 기타 지방(0.05%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.27%을 기록했고, 경기(0.23%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대구(0.13%), 대전(0.10%), 울산(0.07%), 광주(0.06%), 부산(0.01%) 모두 상승했다.

 

-서울(0.27%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강남구(0.82%)와 강서구(0.49%), 중구(0.39%), 마포구(0.36%), 구로구(0.36%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.

강남구는 초 저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가 인상과 보유세 부담 증가로 늘어난 세금부담을 월세로 메우려는 심리로 인해 월세 매물은 증가하고 전세 매물은 감소하는 추세이다. 투기과열지구 재건축 조합원 2년 거주 의무로 전세 대란이 예상되면서 높은 호가에도 거래가 이루어지고 있다.

강서구는 여름 비수기로 전세 거래는 많지 않으나 여전히 수요에 비해 물량 귀한 편이다. 5호선, 9호선 역세권 단지들 및 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들은 가격을 올려 내놓아도 바로 거래가 되고 있다.

 

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.23%로 상승했고, 인천(0.01%)은 보합에 가까운 미미한 상승을 보였다. 안양 동안구(0.93%), 남양주(0.87%), 안양 만안구(0.56%), 광명(0.54%)가 상승했다. 하락 지역은 없다,

안양 동안구는 비산초교 재개발 5월 이주 시작 등 비산동 지역 재개발·재건축 이주로 문의가 증가하고 있다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승 움직임을 보이고 있다.

남양주는 전체적으로 법인 및 개인 투자자들이 대거 들어와 매매거래가 이루어지면서 거래가 상승하는 추세이고, 매매가 상승에 따라 전세가도 동반 상승하고 있다. 현재 공급량보다 수요가 더 많은 편으로 매매 및 전세 매물 모두 매우 부족한 편이다.

 

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위지수는 136.5로 지난주(154.5)보다 하락했다. 강북지역은 지난주(160.8)보다 하락한 145.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 149.0에서 128.8로 하락했다. 전국 매수우위지수는 82.6을 기록해 지난주(94.7)보다 하락했다.

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

행정안전부사이트에 보도자료 탭에 설명자료에 내용들이 자주 올라오는데요, 그와 관련된 내용을 살펴보려 합니다.

 

< 관련 보도내용(매일경제 등 7.16(목)) >

◈ 1주택자 증세 없다더니... ‘稅폭탄’ 고지서에 부글부글

- 강동 39%, 양천 20% 등 서울 전지역 재산세 확 뛰어

- 재산세 부담급증 이유는 공시가격이 크게 올랐기 때문


□ 전체
공동주택의 95.2%(1,383만호 중 1,317만호)에 해당하는 시세 9억원 미만 공동주택의 ‘20년 공시가격은 현실화 제고 없이 시세변동분만을 반영하여 공시가격을 결정하였으며,

* 전체의 4.8%인 시세 9억원 이상만 시세변동분과 함께 현실화 제고를 반영

ㅇ 이에 따라, 9억원 미만공동주택 공시가격 변동률은 1.96%로,‘19년 2.87%에 비해 약 0.9%p 낮아졌습니다.

ㅇ 서울 기준으로, 시세 9억원 이상 공동주택은 전체의 약 20% 수준이며,나머지 80%(253만호 중 201만호)의 공동주택에 대해서는 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

 

< ‘20.1.1 기준 공시 대상 시세구간별 공동주택 분포 현황(단위 : 만호)>

구분

전체

3억 미만

3∼6억

6∼9억

9∼12억

12∼15억

15∼30억

30억이상

전국

1,383만호

935

302

80.3

29.6

14.1

20.6

2.0

서울

253만호

86.6

71.8

42.6

19.4

10.9

19.4

2.0

 

□ 재산세에 대하여는 급격한 세부담 증가가 없도록 「지방세법」에 따라 공정시장가액비율(주택공시가격의 60%를 과세표준으로 적용), 세부담 상한제도를 운영하고 있습니다.

 

ㅇ 공시가격 3억원 이하 주택은 전년도 재산세 대비 증가액이 5%, 공시가격 3억원 초과 ~ 6억원 이하는 10%, 공시가격 6억원 초과는 30% 이내로 세부담의 증가가 제한됩니다.

 

ㅇ 또한, 현금 납부여력이 부족한 납세자를 지원하기 위해,  세액이 250만원을 초과하는 경우에는 당초 납기일로부터 2개월 내 나누어 납부할 수 있도록 분납 제도도 운영하고 있습니다.

 

□ 아울러, 정부는 투기성이 없고, 담세력이 부족한 1주택 실수요 고령가구에 대해서는 공시가격 변동 등에 따른 재산세 부담 급증이 없도록 21대 국회에서의 논의를 통해 보완장치를 마련해 나갈 계획입니다.

 

* 20대 국회에서 1주택 10년 이상 보유 65세 이상 고령 가구에 대해 세부담 상한 특례를 적용하는 법안이 발의된 바 있으나 임기만료로 폐기되었음

 

 

위의 내용은 보도자료인데요, 어이가 없습니다.

 

지난번 해명자료에서도 이와 비슷한 뉘앙스로 이야기 했는데, 현재의 기준을 가지고 마치 문제가 없단식으로 데이터를 이용하는 것을 보니 참으로 안타깝습니다.

이미 서울의 아파트 중위가격은 9억원을 넘었고, 정부가 추진하고 실제로 이루어지고있는 공시가격 현실화, 공정가액비율 상향은 해가 거듭할수록 세부담을 야기하는 것입니다.

최근에 서울과 주요 입지들의 집값이 또다시 급등하면서, 재산세 뿐만아니라 종부세 부담을 갖게된 1주택자들도 많이 생겼고,

재산세 역시 그간 낮은 기준으로 적은 부담을 하던 많은 분들이, 이제는 그 부담액이 늘어났습니다.

항상 그 수가 적다, 그리고 금액이 적다라고 얘기하지만.. 고가주택이 계속 늘어날수록 적은수는 많이 늘어날 것이고,

금액도 적다라고 하지만 금액이 적은 부분들에 많은 사람들이 해당된다면 그 부담의 전체 합은 더욱더 커지는 것입니다.

솔직하게 말하면 좋겠습니다.

세부담이 늘어나는 것은 사실이지만 조세형평성을 위해서.. 혹은 부의 재분배를 위해서 세부담을 늘렸다라고 솔직하게 해명했으면 좋겠습니다.

자꾸 가진사람 것을 더 뺏어간다. 그외에 사람들에게는 피해가 없다. 피해는 소수한테만 간다라고하면서.. 다수를 달래고 있지만

그 소수에게는 더큰 부담을 주면서, 절대다수에게도 부담을 주고 있는 이 현실을 계속해서 속이면 국민들의 신뢰는 계속해서 무너질 것입니다.

200716 (설명) 9억원 미만 공동주택은 재산세 부담이 크게 늘어나지 않습니다(부동산세제과).hwp
0.03MB

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

* 아래는 기존에 포스팅한 710부동산대책 내용입니다.

2020/07/14 - [부동산이야기] - 710부동산대책관련 주요 제기사항에 관한 국토부 해명자료.

2020/07/11 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 정책 살펴보기..(5부-'20년 7.10부동산대책)

이중에서도 취득세 중과와 관련된 내용으로 다들 놀라셨을 겁니다.특히, 2주택 이상부터는 주택가액에 따라 1~3%로 부과하던 취득세가 8%~12%로 상향되었습니다.

 

위와 관련해서 기존에 많이 사용하시던 일시적 1가구 2주택의 비과세부분에 있어서 취득세가 중과되느냐 마느냐로 의견이 분분했는데요, 오늘 행정안전부에서 관련된 내용을 보도하였습니다.

 

대략적인 내용은 일시적 2주택은 종전규정을 적용하고 경과조치를 둬서 규제이전은 구제를 해주겠다가 골자인데... 다시 정리해보면 아래와 같습니다.

 

1. 직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위하여 새로운 주택을 취득하는 경우에는 1주택으로 과세할 예정이다.

2. 일시적 2주택에 해당하면 우선 1주택으로 신고 및 납부 후 추후 2주택 계속 소유여부 등을 확인하여 종전주택을 처분기간(1~3년)내 매각하지 않은경우에는 차액을 추징한다.

3. 일시적 2주택으로 인정되는 경우 종전 주택 처분기간 등 세부사항은 추후에 '지방세법 시행령'으로 규정할 계획이다.

 

4. '지방세법 개정안'이 국회에서 통과될 경우 시행일(7.10) 이후 취득하는 주택에 대하여 원칙적으로 개정된 세법이 적용된다.

다만, 납세자의 신뢰보호를 위해 대책 발표일인(7.10) 이전(10일을 포함)에 매매계약이 이루어 진경우에는 경과규정을 둬서 개정 이전의 '지방세법'을 적용 할 계획이다.

 

5. 대책발표일(7.10)일 이전 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월 이내(분양은 3년 이내) 취득할 경우에는 종전 규정을 적용한다.

 

그런데 보도자료를 정리해도 해소가 안되는 문구가 있습니다.

 

바로 5번항에 종전규정 적용 기준입니다.

 

대책발표일인 7월 10일 이전에 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월 이내 취득한다면 종전규정을 적용한다는 것에는 의문이 없습니다.

 

그러나 7월 10일 이전 취득한 분양권은 3년 이내까지 종전규정을 적용하는데, 여기서 그렇다면 취득한 시점을 언제로 보느냐가 궁금한것인데 그와 관련된 내용은 또 없습니다.

입주자모집공고일기준인지, 당첨자발표일기준인지, 계약일 기준인지 어느것 하나 가려운곳을 긁어주지 못하고 있습니다.

또한, 공사 기간이 부득이하게 3년을 초과하는 경우도 생길텐데 이런 경우에는 다른 예외조항이 없는지 궁금한 것들이 계속 생겨납니다.

 

기껏 보도자료라고 던져놨는데 좀더 디테일한 가이드라인을 제시해주지 않으면 어떻게 미래를 준비하라는 건지.. 간단하게 생각해봐도 질문이 나오는데 더 복잡한 상황이 많을 분들은 얼마나 궁금할까요?

200714 (즉시) 일시적 2주택자는 취득세가 중과되지 않습니다(부동산세제과).hwp
0.03MB

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책과 관련해서 저를 포함 수많은 분들이 쉽게 납득하지 못하는 부분들이 많았습니다.

이를 의식한듯 기획재정부에서도 주요 제기사항에 대한 설명을 발표하였는데요, 그 내용을 살펴보다보니 기가 막히는 내용들이 많았습니다. 하나하나 살펴보시겠습니다.

* 제가 웬만하면 정치적언급이나 정부비난을 하지않는데요, 이번 보도자료를 보면서 기가 막혔습니다.

☞ 이번 정부에서 부동산정책에서 주구장창 이야기했던 "실수요=1주택"이었습니다.

그런데, 종부세에서는 이러한 실수요의 개념이 조금 다르게 해석됩니다. 보유기간에 따라 차등을 두었다며 짧은기간의 1주택자는 실수요로 보지 않는 듯한 뉘앙스로 이야기 했네요.

30억 초고가 주택 기준으로 10년보유자의 세부담이 연 126만원이 증가 한것과 3년 보유 1주택자의 세부담이 1,048만원 증가한 것을 비교하며 세부담이 없다고 하는 것 자체가 넌센스 같습니다.

또한, 공시가격 30억원 이상 주택의 0.01%와 종부세 과세대상이 1.6%에 불과하다며 문제가 없단 듯 한 뉘앙스로 보다하였는데요..

실수요면 피해가 없게한다던 부동산대책으로부터 1.6%의 주택을 보유한 국민들은 철저히 외면받는 모습입니다. 여기에 과세 대상이 지속적으로 늘어나고 있는 것은 더욱더 불편하게 느껴집니다.

1주택자라면 실수요라며 말하던 것과는 다른결과가 나온것 같네요.

☞ 지난 617대책으로 수도권 전역이 조정대상지역으로 묶였다고 해도 과언이 아니었는데요, 거기에 이번 710대책은 규제지역으로 묶인 곳들에 중과세율 인상으로 인해 세부담이 커졌습니다.

그러나 해명자료는 마치 크지 않은 것처럼 이야기하면서 실제 부담금액은 수천만원입니다.

실제로 서민들의 경우라도 부모님으로부터 물려받거나 필요로 의해서 2주택이상을 소유한 분들이 계실텐데, 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 각종 세금에서 중과를 적용받게 됩니다.

여기에서도 세부담이 크게 늘지만 다주택자는 0.4%에 불과하며 종부세 납세 부담자는 1%에 불과하다며 선을 긋고 있네요.

'19년 기준에서야 그렇지만 '20년-'21년-'22년 공정가액비율이나 공시가격 현실화를 조속히 실행한다면 더 많은 분들이 해당될텐데 그런 내용은 쏙 빠졌습니다.

즉, 1%라는 숫자로 작아보이게했을뿐.. 시간이 지날수록 급격히 그 비율이 늘어날 것입니다. 이미 서울의 평균집값이 9억원을 넘었으니.. 말다했죠?

왜 그 기준을 미래가 아닌 과거 값을 기준으로 메기는지 참 이해안됩니다.

☞ '21년 6월은 넉넉히 준듯 보이지만 이미 임차 물건이나 전매가 불가능한 분양권들은 맘대로 처분이 불가능합니다. 팔고싶어도 팔리지 않는 것이죠.

더군다나 연이은 규제로 심리가 위축되면 가격이 문제가 아니라 거래자체가 어려운데 퇴로를 차단하고 세부담을 강화한 것이 아니라고 하면 수요자들은 믿기 어려울 것입니다.

☞ 장기보유특별공제시 거주요건과 구분하여 시행한 것 때문에 많은 분들이 피해를 봤는데, 여기서도 거주를 하지 않으면 마치 실수요가 아닌 것처럼 이야기 하고 있습니다.

이와 관련된 대다수의 분들은 기존에 적용받던 세법에 따라 그것을 준수하던 사람들조차 갑작스런 발표로 인해 갈아타기나 매도계획이 틀어 지게 되었습니다.

장특공제에 있어서 실수요의 개념이 이제는 1주택+장기보유+장기거주의 개념으로 확대되었네요.

☞ 증여는 언급할 내용도 없네요.

 

☞ 오늘 발표자료중 가장 어이없는 대목이었습니다.

세부담이 증가하여 전세가격이 오를것인데 어떤 대책이 있는가?라는 질문에...

"임대차3법"이 추진되면 임대인은 일정수준 임대료를 올리수 없어 임차인의 주거권 침해가 없도록 하겠다.

그렇다면 반면에 임대인의 재산권은 침해되는 것이 아닌지?? 참 황당한 답변이라고 생각이 들었습니다.

"임대인=나쁜사람", "임차인=불쌍한 사람"이라는 색안경을 끼고 임차인과 관련된 이야기만 있는데요,

임대인은 진짜 나쁜사람입니까?.. 사유재산을 마치 국가의 것인것 마냥 임차인을 위해 선심쓰듯이.. 발표를 했네요.. 매우 놀랍습니다

다들 비슷한 생각과 느낌을 갖고 계실것 같은데요..

전월세 물량이 부족하다면 전월세 물량을 늘리겠다라는 답변이 아니라서 당황했는데 임대인을 옥죄겠다니..

참으로 아쉽습니다.. 이게 정부의 기조라면 할말이 없지만 보다 근본적인 문제해결에 집중했으면 좋겠습니다.

617대책이라는 파격적인 대책이 나온지 1달도 채 안되어 710대책이 나오며, 너무나 혼란스러운 시장이 되었습니다.

정책입안자와 실무자 조차 대답하지 못하는 많은 케이스에 수요자들을 피해를 입어가고 있고, 유례없는 소급적용으로 말도안되는 재산상 피해를 보는 사람들이 많아졌습니다.

합법적으로 규칙을 지켰을뿐인데 왜 시간이 지나니 적폐가 되어버린걸까요?

주변에서 느껴지는 분노들은 여지껏 보지 못했던 모습들이라.. 정확한 행정지도와 관련된 보도자료들이 나오지 않는다면.. 혹은 늦게나온다면 더욱더 많은 피해자와 국민과 국민, 국가와 국민들 간의 갈등과 불화만 커질 것 같습니다.

너무나 많이 멀어져버린 것은 아닌지.. 이성적인 판단이 필요한 시점입니다.

 

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