일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건에 대해서 알아보자.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 시장의 열기가 과열되면서 다주택자가 되는 경우가 많아지고 있습니다. 특히, 투자자뿐만 아니라 기존의 주택을 보유한 1주택자들도 상급지로 이사를 위해 주택을 추가로 구입하는 경우가 많은데요, 이때 일시적 2주택자로 기존의 주택을 매도 시에 양도소득세를 1주택자처럼 비과세 받을 수 있습니다. 비과세 조건을 살펴보기 전에 몇가지 개념을 정리하고 가겠습니다.

◎ 1세대 1주택 동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 주택 1채를 2년 이상 보유한 주택을 의미하며 부부의 경우에 주민등록상 별도의 세대를 구성하여 각각 주택을 소유하고 있더라도 1가구 2주택으로 간주한다. ◎ 독립된 1세대로 간주하는 경우 1) 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 2) 해당 거주자의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우  * 2019년 1인 가족 기준 중위소득은 1,707,008원이며 40%는 68만 2천원 3) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

위의 1세대 1 주택의 개념을 이해하셨다면 다음은 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하기 위한 기준을 알아보겠습니다.

비과세의 요건을 충족하기 위해서는 다음의 기준에 부합해야 합니다.

• 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택을 2년 보유해야 합니다.(조정대상지역은 2년 거주)
• 양도가액 9억 원 단, 초과할 시에는 초과분은 과세됩니다.
• 기존주택을 취득한 후 반드시 1년이 경과 후 새로운 주택을 취득해야 합니다. (잔금일 또는 등기접수 중 빠른 날)
• 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 매도해야 합니다.(조정대상지역은 2년 이내)

위의 기준을 충족한다면 기존주택 매도 시에는 1가구 1 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세가 가능하겠습니다. 그러나 아쉽게도 최근 소득세법 개정안이 발표되면서 양도세 비과세의 요건들이 강화되었습니다. 2년의 유예기간을 거친 후 2021년 1월 1일부터 시행이 될 예정입니다.

• 개정안은 최종 1주택이 된 시점부터 2년 이상 보유 조건을 충족해야 합니다. 즉, 2주택자가 되었다면 기존주택을 매도하였더라도 그 시점부터 2년 이상 보유해야 하기 때문에 기존의 조건보다 까다로워졌습니다.

※ 아래는 2019년 양도소득세 기본세율 및 과세구간과 양도소득세 계산하는 방법을 요약한 표입니다.

위의 사례처럼 주택 추가 구입 시 1세대 2주택자가 되는 경우도 많지만 이외에도 이사나 상속, 결혼, 증여 등의 다양한 이벤트들로 일시적 1세대 2주택자가 되는 경우가 빈번합니다. 상속과 증여, 혼인, 노부모 봉양 등의 경우에 대해서 살펴보겠습니다.

1. 상속 : 상속으로 1가구 2 주택이 된 경우에는 기존의 보유 주택에 대해서는 양도세를 면제받을 수 있습니다 2. 증여 : 증여는 매매와 같은 적용받습니다. 기존주택을 2년 이상 보유하고, 새로운 주택 취득 후 3년 이내 기존주택을 처분해야 하며, 매도 가격이 9억 원 이하여야 합니다. 3. 혼인 : 부부가 이미 1 주택 보유 후 혼인을 하였다면 혼인신고일 5년 이내 1개의 주택을 처분하면 됩니다 4. 60세 이상의 노부모 봉양 : 노부모 봉양을 위해 1 주택의 직계존속과 세대를 합가 했다면 합가 한 날로부터 10년 이내 양도하는 주택에 대해서는 양도세 면제가 가능합니다. * 직계존속 한 명이라도 만 60세 이상이면 가능하며 배우자의 직계존속도 포함

위와 같이 1세대 2 주택에 대한 비과세 요건을 알아보았습니다. 생각보다 많은 분들이 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우가 많기 때문에 이러한 사례들은 반드시 기억해야 합니다.  그러나 소득세법에 대해서는 개정이 자주 되기 때문에 보다 자세한 내용은 세금 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

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