1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 바뀐다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘은 부동산상식이나 공부하는분들이 늘어서 입지분석 뿐만아니라 세금까지 공부하시는 분들이 많은 것 같습니다. 그러나 다주택자가 아니라면 매도시에 양도세에 대해서는 크게 고민하지 않고 있었는데요, 그러나 2021년부터는 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 달라집니다.

그동안은 1주택보유 세대는 세금과 뮈관하다고 생각하였습니다. 특히, 양도세 에 있어서는 큰 신경을 쓰지 않더라도 비과세요건이 충족되었습니다. 그러나 내년부터는 1주택을 소유하더라도 양도소득세가 많이 나올 수 있게 되었습니다. 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 요건이 까다롭게 된 것입니다.

예를 들어 5년전 4억에 구입한 부동산이 7억원이 되었다면 3억원의 시세차익이 발생할때 비과세가 인정되면 세금이 없지만 인정받지 못한다면 양도소득세가 9천만원이 넘게 계산됩니다.그렇기 때문에 합법적인 절세는 투자수익률을 보장하고 극대화 시킬 수 있습니다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.

1. 실거주
2. 세법에서 인정하는 독립세대
- 혼인 또는 만30세이상 또는 일정소득(기준 중위소득 40%이상의 독립된 생계유지가 가능한 경우)
3. 독립세대 기준으로 매각시 1주택
- 1주택기간이란 다주택자가 1주택을 제외한 모든주택을 매각 이후부터 산정
예) 3주택자가 2021년 6월 1일부 2주택 매각 / 2023년 6월 1일 비과세 요건충족
- 독립세대는 거주자 또는 그배우자가 그들과 동일한 주소지에서 생계를 같이하는 것으로 가족과 함께 구성하는 집단입니다. 배우자의 직계나 존속, 비속 및 형재를 포함한 가족단위로 형제 자매중 처남 또는 처제는 포함되지만 제수,동서,형부,제부는 포함이 되지 않습니다
4. 2년 이상 보유
5. 2017년 8.2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주
- 8.2대책 이전 구입 주택은 2년 보유로 9억원까지 비과세 대상이지만 이후에 취득시에는 2년 실거주 요건 강화
- 비규제지역은 2년 보유
6. 고가주택(9억 초과)아닐것
- 현재에는 9억원 초과의 주택은 장기보유특별공제를 적용하여 10년보유시 최대 80%의 적용이 가능하고 9억원이하는 비과세 대상입니다.
그러나 9억원 초과주택은 초과분에 한해서 양도세가부과됩니다.(규제ㆍ비규제 상관없음)
또한, 비규제지역도 장기특별공제의 경우는 9억원이 초과한다면 실거주 2년을 해야합니다.

위와 같이 2021년부터는 다주택자라면 1주택이 된 시점부터 해당주택에 실거주 2년이되어야만 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있고 1주택자이더라도 9억원이 넘는다면 비과세 요건충족이 되지 않습니다.
단, 일시적2주택, 취학ㆍ요양ㆍ근무지이전 등의 예외조항도 있습니다.

이러한 점을 보았을때 규제지역 내의 투자자들은 실거주 요건을 위해 더욱더 임대물건을 내놓지 않을 확률이 높고 가족 간에 증여를 통해 명의를 분산할 가능성이 높겠습니다.

이러한 세금 역시 투자의 중요한 부분이므로 한번 더 살펴보면 좋을 것 같습니다. 저는 세금 전문가가 아니므로 정확한 내용은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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