안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에 발표된 행정안전부 보도자료에 따르면 '지방세법 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과하여 내년 1월 1일부터는 취득세 제도가 개편된다고 합니다. 핵심적인 내용은 현재의 주택 유상거래에 따른 취득세율이 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 그래서 오늘은 조금 이해하기 쉽게 내년부터 적용될 주택 취득세법 개정안에 대해서 알아보겠습니다. 항상 세금 관련 법안이 나오면 부정적인 생각이 드는 경우가 많은데요, 이번에 개정되는 안은 좋은 내용과 나쁜 내용 둘 다 포함하고 있습니다.
1. 주택 유상거래에 따른 취득세율 현실화(문턱효과 개선)
현행 주택 취득세율은 부동산 세율보다 저렴한 1~3%의 세율 적용을 받고 있습니다. 이는 과거 정권에서 침체된 주택시장을 활성화하기 위해서 조치한 내용이 쭉 이어지고 있습니다.(2014년 1월 1일부터 적용 중) 그렇지만 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 계단형 구조를 취하다 보니 경계에 걸쳐진 주택들의 경우에는 취득가액의 미세한 차이에도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 증가하는 '문턱효과'가 있었습니다.
이러한 세부담 때문에 일부 사람들은 거래 가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 분양 시 계약금액을 낮추고 옵션을 높이는 등 왜곡된 시장이 형성되어 왔습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해서 6억 원 초과 9억 원 이하의 2%의 세율을 6억 원에서 9억 원까지 점증적으로 취득세율이 올라가는 사선형 구조로 개선하는 것이 주요 내용입니다.
* 6~9억 원 구간 세율 계산법 : 세율 Y(%) = 취득가액 X(억 원) X 2/3 - 3억 원
개선된 개정안이 적용된다면 6억 원 초과 7.5억 원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고 7.5억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%로 높아지게 됩니다.
※ 단, 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.
☞ 낮아지는 부분과 높아지는 부분이 있어 부담으로 느껴지시는 분들도 계시겠지만 절대적으로 저렴한 주택 가격의 거래가 많은 만큼 다수의 국민들의 세부담은 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 정부가 매우 잘한 일이라고 볼 수 있겠네요^^;;, 불합리한 부분은 납득 가능한 내용으로 수정하는 것이 제대로 된 역할이겠죠. 아래는 2020년 시행되는 취득세율 표입니다.
2. 1세대 4 주택 취득분부터 4%의 일반 취득세율 적용
이번에 살펴볼 내용은 다주택자들 입장에서는 조금 좋지 않은 내용인데요, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율 적용을 배제하고 4%의 일반 취득세율을 적용하는 것입니다.
4 주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우 낮은 세율 적용은 주택 소유격 차 확대와 서민 주택난 가중, 조세형평성 저해를 근거로 개정안을 적용한다고 합니다.
※ 단, 취득세 사선형 세율구조와 동일하게 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.
여기서 1세대 대에 대한 의문이 생기 실 텐데요, 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 배우자와 미혼인 30대 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함되므로 유의해야 합니다. (이때 소득이 있는 자녀더라도 미혼이고 만 30세 미만이라면 같은 1세대로 포함하는 것입니다 즉, 세대분리가 되어 있더라도 혼인하거나 만 30세가 넘어야 세대로 포함되지 않습니다.)
또한, 부부 공동명의의 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 그렇지만 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유한다면 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 형제들 간에 지분으로 주택을 보유한 경우에는 각자가 1주택으로 산정하게 됩니다. 형제들이 지분을 나눠 갖고 있거나, 타인과 지분으로 보유한 경우 등이 해당하겠습니다.
이외에 다주택자의 경우에는 많은 질문이 나올 수 있겠는데요, 주요 질의응답 내용을 정리해보았습니다.
(1) 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 납세자의 선택에 따라 주택을 선택하여 취득세를 납부할 수 있습니다. 즉, 현재 2주택을 보유하고 있고 3,4번째 주택을 구입한 경우에 3번째 주택과 4번째 주택 중 선택하여 4주택 취득세를 적용할 수 있습니다. 2주택을 구입하여 4주택 보유세대가 되었더라도 선택적으로 3번째 주택은 종전의 세율(1~3%)을 적용받고 4번째 주택은 개정안 세율(4%)을 적용받게 됩니다.
(2) 등록 임대주택도 주택수에 포함됩니다. 기존에 임대주택 등록을 통해 다주택자가 된 분들도 매우 억울할 수 있는 내용인데요, 정부에서는 임대주택에 대한 재산세 감면 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 제공되었다고 하니.. 어쩔 수 없네요
(3) 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 기존에도 일반세율(4%)을 적용받았기 때문에 주택수에서도 제외됩니다. 아이러니하게도 양도세 계산 시에는 주택수로 포함된다니.. 웃픈 현실입니다. 번외로 주거용 오피스텔은 일반 임대사업자나 주택임대사업자(전용면적 85㎡이하의 오피스텔만 가능)를 하셔야 주택수에 포함하지 않습니다.
(4) 분양권, 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. '지방세법' 제11조 1항 제8호에 따른 주택이 아니므로 주택에서 제외된다고 합니다. 다만 등기 시에는 주택수로 산입 되니 이점 유의하셔야겠습니다.
(5) 상속 및 증여로 취득하는 경우에는 별도의 세율로 적용됩니다. 상속 등 무상승계취득은 현재 별도의 세율체계가 적용되고 있습니다. 주택 무상승계 취득세율 중 상속은 2.8%, 증여를 포함한 그 외는 3.5% 적용을 받고 있습니다. 그러나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수로 포함됩니다.
(6) 법인은 세대 개념이 아니므로 개정안 적용받지 않습니다.즉, 주택수에 따른 세율은 종전 세율을 적용받는 것입니다. 개정안의 취지에 대한 이해는 잘 안 되지만 어쨌든 적용받지 않는다고 합니다.
☞ 단순히, 주택수만 가지고 취득세율을 인상한다는 것이 과연 조세형평성에 맞는 취지일까? 의문이 듭니다. 이전에 글들에서도 언급했었지만 주택수보다는 주택의 총합(시세나 공시 가격 등)을 반영 한 취득세 개정이 조금 더 합리적이지 않았을까?라는 생각이 많이 듭니다. 또한, 임대사업을 독려하고 그들이 기여하는 사회의 공익도 생각보다 많은데 그러한 부분들을 인정하지 않는 듯한 모습이라 조금 아쉽습니다. 또한, 유예기간도 짧고 갑작스레 시행하는 내용이다 보니 혼선이 많을 것으로 판단되고 세금 전문가들도 헷갈리는 현 제도에서 저와 같은 일반 서민들은 더 많이 혼란스럽고 불이익을 받을 상황들이 우려됩니다.
전 세금 전문가가 아니기 때문에 반드시 전문가와 상담하시기 바라며 관련 원문은 아래의 블로그에 탑재하겠습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 시장의 열기가 과열되면서 다주택자가 되는 경우가 많아지고 있습니다. 특히, 투자자뿐만 아니라 기존의 주택을 보유한 1주택자들도 상급지로 이사를 위해 주택을 추가로 구입하는 경우가 많은데요, 이때 일시적 2주택자로 기존의 주택을 매도 시에 양도소득세를 1주택자처럼 비과세 받을 수 있습니다. 비과세 조건을 살펴보기 전에 몇가지 개념을 정리하고 가겠습니다.
◎ 1세대 1주택
동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 주택 1채를 2년 이상 보유한 주택을 의미하며 부부의 경우에 주민등록상 별도의
세대를 구성하여 각각 주택을 소유하고 있더라도 1가구 2주택으로 간주한다.
◎ 독립된 1세대로 간주하는 경우
1) 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2) 해당 거주자의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
* 2019년 1인 가족 기준 중위소득은 1,707,008원이며 40%는 68만 2천원
3) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
위의 1세대 1 주택의 개념을 이해하셨다면 다음은 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하기 위한 기준을 알아보겠습니다.
비과세의 요건을 충족하기 위해서는 다음의 기준에 부합해야 합니다.
2017년 8월 3일 이후 취득한 주택을 2년 보유해야 합니다.(조정대상지역은 2년 거주)
양도가액 9억 원 단, 초과할 시에는 초과분은 과세됩니다.
기존주택을 취득한 후 반드시 1년이 경과 후 새로운 주택을 취득해야 합니다. (잔금일 또는 등기접수 중 빠른 날)
새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 매도해야 합니다.(조정대상지역은 2년 이내)
위의 기준을 충족한다면 기존주택 매도 시에는 1가구 1 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세가 가능하겠습니다. 그러나 아쉽게도 최근 소득세법 개정안이 발표되면서 양도세 비과세의 요건들이 강화되었습니다. 2년의 유예기간을 거친 후 2021년 1월 1일부터 시행이 될 예정입니다.
개정안은 최종 1주택이 된 시점부터 2년 이상 보유 조건을 충족해야 합니다. 즉, 2주택자가 되었다면 기존주택을 매도하였더라도 그 시점부터 2년 이상 보유해야 하기 때문에 기존의 조건보다 까다로워졌습니다.
※ 아래는 2019년 양도소득세 기본세율 및 과세구간과 양도소득세 계산하는 방법을 요약한 표입니다.
위의 사례처럼 주택 추가 구입 시 1세대 2주택자가 되는 경우도 많지만 이외에도 이사나 상속, 결혼, 증여 등의 다양한 이벤트들로 일시적 1세대 2주택자가 되는 경우가 빈번합니다. 상속과 증여, 혼인, 노부모 봉양 등의 경우에 대해서 살펴보겠습니다.
1. 상속 : 상속으로 1가구 2 주택이 된 경우에는 기존의 보유 주택에 대해서는 양도세를 면제받을 수 있습니다
2. 증여 : 증여는 매매와 같은 적용받습니다. 기존주택을 2년 이상 보유하고, 새로운 주택 취득 후 3년 이내 기존주택을 처분해야 하며, 매도 가격이 9억 원 이하여야 합니다.
3. 혼인 : 부부가 이미 1 주택 보유 후 혼인을 하였다면 혼인신고일 5년 이내 1개의 주택을 처분하면 됩니다
4. 60세 이상의 노부모 봉양 : 노부모 봉양을 위해 1 주택의 직계존속과 세대를 합가 했다면 합가 한 날로부터 10년 이내 양도하는 주택에 대해서는 양도세 면제가 가능합니다. * 직계존속 한 명이라도 만 60세 이상이면 가능하며 배우자의 직계존속도 포함
위와 같이 1세대 2 주택에 대한 비과세 요건을 알아보았습니다. 생각보다 많은 분들이 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우가 많기 때문에 이러한 사례들은 반드시 기억해야 합니다. 그러나 소득세법에 대해서는 개정이 자주 되기 때문에 보다 자세한 내용은 세금 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘은 부동산상식이나 공부하는분들이 늘어서 입지분석 뿐만아니라 세금까지 공부하시는 분들이 많은 것 같습니다. 그러나 다주택자가 아니라면 매도시에 양도세에 대해서는 크게 고민하지 않고 있었는데요, 그러나 2021년부터는 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 달라집니다.
그동안은 1주택보유 세대는 세금과 뮈관하다고 생각하였습니다. 특히, 양도세 에 있어서는 큰 신경을 쓰지 않더라도 비과세요건이 충족되었습니다. 그러나 내년부터는 1주택을 소유하더라도 양도소득세가 많이 나올 수 있게 되었습니다. 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 요건이 까다롭게 된 것입니다.
예를 들어 5년전 4억에 구입한 부동산이 7억원이 되었다면 3억원의 시세차익이 발생할때 비과세가 인정되면 세금이 없지만 인정받지 못한다면 양도소득세가 9천만원이 넘게 계산됩니다.그렇기 때문에 합법적인 절세는 투자수익률을 보장하고 극대화 시킬 수 있습니다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.
1. 실거주 2. 세법에서 인정하는 독립세대 - 혼인 또는 만30세이상 또는 일정소득(기준 중위소득 40%이상의 독립된 생계유지가 가능한 경우) 3. 독립세대 기준으로 매각시 1주택 - 1주택기간이란 다주택자가 1주택을 제외한 모든주택을 매각 이후부터 산정 예) 3주택자가 2021년 6월 1일부 2주택 매각 / 2023년 6월 1일 비과세 요건충족 - 독립세대는 거주자 또는 그배우자가 그들과 동일한 주소지에서 생계를 같이하는 것으로 가족과 함께 구성하는 집단입니다. 배우자의 직계나 존속, 비속 및 형재를 포함한 가족단위로 형제 자매중 처남 또는 처제는 포함되지만 제수,동서,형부,제부는 포함이 되지 않습니다 4. 2년 이상 보유 5. 2017년 8.2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 - 8.2대책 이전 구입 주택은 2년 보유로 9억원까지 비과세 대상이지만 이후에 취득시에는 2년 실거주 요건 강화 - 비규제지역은 2년 보유 6. 고가주택(9억 초과)아닐것 - 현재에는 9억원 초과의 주택은 장기보유특별공제를 적용하여 10년보유시 최대 80%의 적용이 가능하고 9억원이하는 비과세 대상입니다. 그러나 9억원 초과주택은 초과분에 한해서 양도세가부과됩니다.(규제ㆍ비규제 상관없음) 또한, 비규제지역도 장기특별공제의 경우는 9억원이 초과한다면 실거주 2년을 해야합니다.
위와 같이 2021년부터는 다주택자라면 1주택이 된 시점부터 해당주택에 실거주 2년이되어야만 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있고 1주택자이더라도 9억원이 넘는다면 비과세 요건충족이 되지 않습니다. 단, 일시적2주택, 취학ㆍ요양ㆍ근무지이전 등의 예외조항도 있습니다.
이러한 점을 보았을때 규제지역 내의 투자자들은 실거주 요건을 위해 더욱더 임대물건을 내놓지 않을 확률이 높고 가족 간에 증여를 통해 명의를 분산할 가능성이 높겠습니다.
이러한 세금 역시 투자의 중요한 부분이므로 한번 더 살펴보면 좋을 것 같습니다. 저는 세금 전문가가 아니므로 정확한 내용은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임대인의 입장에서 주택을 임대를 하면 과연 얼마의 임대소득세를 지불할지 알아보려고 합니다. 흔히들 다주택자, 임대인은 나쁘다라는 인식을 갖고 있지만 민간임대주택시장에서 임대인들의 기여도는 생각보다 높습니다. 또한, 이러한 임대소득세도 내고 있으니 세금도 많이내고 있죠? 한번 임대인의 입장에서 살펴보겠습니다.~^^ *1주택 임대인도 포함되니 꼭 살펴보세요
1. 주택임대소득세란?
주택임대소득세는 부동산 특히, 그 중에서도 주택의 임대를 통해 발생되는 이익에 대한 세금입니다. 만약, 임대인이라면 2019년 12월 31일까지 주택임대사업자의 등록을 필히 해야합니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 세무서에 등록하는 주택임대사업자만을 의미합니다. * 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 임대한 주택
주택임대소득은 원칙적으로는 소득세 과세대상이지만 국민의 주거생활안정을 위해서 일부주택임대소득에 대해서는 비과세하고 있습니다. 2018년까지 연 2천만원 이하의 임대소득은 비과세 하였는데 올해 2019년부터는 2천만원이 넘지 않더라도 소득의 일부(14%, 분리과세)를 세금으로 내야합니다. 분리과세나 종합과세를 선택할 수 있지만 소득이 있는 경우에는 당연히 분리과세가 유리할 것입니다. 분리과세 계산식은 아래와 같습니다.
2. 1주택자의 임대소득세
1주택자는 원칙적으로 비과세 대상입니다. 그러나 1주택이 공시지가 9억원 초과의 고가주택이라고 연간 2천만원 이상의 임대소득을 거두면 과세대상이 됩니다. 그렇지만 전세로 임대했다면 현행처럼 비과세가 되겠습니다.
3. 2주택자와 3주택이상자
집을 두채 이상 갖고 있다면 임대소득이 연 2천만원 이하더라도 분리과세로 임대소득세를 내야 합니다. 만약 부부라면 각자의 주택수를 합산하여야 합니다. * 각자 명의로 1채씩 있다면 2채로 계산합니다. 본인주택으로 거주하고 배우자의 주택을 임대했다면 2주택으로 임대료 과세대상이 됩니다.
그러나 2채의 주택이더라도 부부공동명의라면 합산 임대소득을 각 개인별로 과세하기 때문에 절세가 가능합니다. 양도세와 비슷하게 명의분산은 절세에 도움이 됩니다. * 예를들면, 부부공동명의 2채의 주택에서 연 3천만원의 임대소득이 있을때 각 인별로 지분에 맞추어 과세되므로 종합과세가 아닌 각각 1천 5백만원으로 분리과세됩니다.
또한 2주택자의 경우 보증금에 관한 간주임대료는 3주택이상이면서 보증금합계가 3억원 이상일 때만 계산하므로 2주택자가 살고 있는집 외에 나머지 한채의 전세로 임대하거나 반전세의 경우에 월세소득만이 임대소득세가 부과됩니다.
3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원이상이면 초과분에 대하여 임대료로 간주하여 과세합니다.
* 간주임대료 : (보증금합계-2억원) x 60% x 정기예금이자율(2.1%) x 임대기간/365 ※ 간주임대료 계산시 주택수 제외 : 전용 40제곱미터 이하이며 기준시가 2억원 이하의 소형주택
이번에는 임대소득세에 대해서 알아보았습니다. 보다 자세한 내용은 세금관련 전문가와 상담하시는게 좋을 것 같습니다. 각자의 상황마다 과세되는 기준이 다를 것이기 때문에 꼭 한번 살펴보셔야 합니다. 올해 주택임대사업자 등록이 의무화 되다보니 일선에서 아직 혼선이 있는 것 같습니다. 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 등록하는 것과 세무서에 등록하는 것을 헷갈리시는데요, 세무서에만 등록하는것도 가능합니다. 내년부터는미등록 가산세가 부과될 수 있는만큼 꼭 올해까지 등록하시고 확인해보셔야 될 것 같습니다. 또한 내년부터는 종합소득세 신고도 잊지마세요.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.
1. 수리비 중 자본적 지출
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.
1) 자본적 지출 부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다. ※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능
2) 수익적 지출 수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해 지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다. 형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.
2. 필요경비
필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다. 계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.
3. 장기보유 특별공제 장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.
* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용) * 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가 * 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산
아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.
* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용
위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.
1) 장기보유 특별공제 추가적용
거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.
2) 장기보유특별공제 특례적용
* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용
3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교
설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.
5. 기본공제
기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번에는 부동산 보유시 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등에도 부과되지만 우리는 부동산 특히, 공동주택을 중심으로 부동산 양도시 부과되는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.
1. 양도소득세란 양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻을수록 많이 내고 적을수록 적게내는 누진세율 구조가 적용되는데 우리나라 양도소득세율이 높은 편이라 많은분들이 부담을 느끼는 세금 중 하나입니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 부과하기 때문에 만약, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해가 발생했다면 과세되지 않겠습니다.
1) 양도소득세의 신고 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 2019년 7월 5일에 잔금을 지급받았다면 납부기한은 7월의 말일의 2개월 뒤인 10월 1일 까지입니다. * 양도시기는 원칙적으르 잔금일(대금청산일)이나 예외적으로 잔금일 이전 소유권이전 등기 완료 시 등기접수일이 양도시기임 ※ 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 일일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과되니 유의바랍니다.
2) 확정신고 및 납부 당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다. * 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 하지 않아도 됨 양도소득세의 납부할 세액이 높으면 부담될 수 있기 때문에 분할납부가 가능합니다. 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
※신고 및 납부를 하지 않았을 때에는 무신고가산세 20 ~ 40%와 납부불성실가산세 일일 0.03%를 추가로 분담해야 되니 유의바랍니다. 가산세요약표는 참고바랍니다.
2. 양도소득세 계산 양도소득세 역시 여타 다른세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산합니다. 다만, 과세표준 구할때 공제하는 항목시 많아 복잡해 보일뿐입니다. 오늘은 공제항목을 생략하고 기본적인 개념으로 계산해보겠습니다. * 복잡한 공제항목은 별도로 2부로 포스팅 예정
양도소득세의 과세표준 및 세율은 다음그림과 같습니다.
* 10% 추가과세 : 조정지역 내 2주택자, 비사업용 토지 * 20% 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자 * 2018년 1월 1일 이후 조정지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용 ※ 추가과세는 기존 세율에 추가(예, 조정지역 내 2주택자는 1년 미만 주택 40%에 10% 더한 50% 과세), 조정지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용불가
아래표는 편의상 만든표로 참고만하시고 실제로 계산하여야 합니다.
너무 복잡하기 때문에 간단한 비규제지역 1주택자의 경우 계산을 해보겠습니다. 아파트를 3억원에 매수한 1주택자가 2년 경과 후 3억 5천에 매도를 가정해보면 양도차익 5천만원에서 필요경비(0원가정) 및 장기보유특별공제(0원, 3년미만)를 뺀 양도소득금액 5천만원이 나옵니다. 여기에 기본공제(인별 250만원)를 뺀 4천750만원이 나오고 다음 과세 구간별 세율 24%를 곱하고 누진공제액 522만원을 뺀 618만원이 나오는데요 여기에 필요경비를 빼면 양도소득세가 되겠습니다. 아직은 조금 어려운데요, 2부에 공제항목을 포스팅하면서 다시한번 계산해보겠습니다.
1. 종합부동산세란? 종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다. * 신고일 : 9월 16일~ 30일
* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)
2. 종합부동산세 계산 및 납부
위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.
위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.
1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자
종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 * 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정
공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다. 먼저, 공시지가 합산액 11억에서 단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.
단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.
2) 조정지역 2채 이상또는 3채 이상의 다주택자
이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다.계산식은(공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액으로 동일하겠습니다. 위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.
3) 세부담 상한액 적용
갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다. 1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%
4) 고지 및 납부
매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다. ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분 ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액
오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.
안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산을 보유한분 분들은 재산세를 내고 계실텐데요. 그럼에도 고지세를 보는것 외에는 어떻게 부과되는지 이해하지 못하고 계시고 또한 보통 절세 방안으로 공동명의를 하고 계신분들은 큰 부담을 느끼진 않기 때문에 큰 신경을 안쓰시는 것 같습니다. 그러나 다주택자나 고가주택을 단독명의로 보유하신분들은 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 부과되기 때문에 세금 부담이 클 것입니다. 그래서 오늘은 먼저 재산세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 어렵지 않습니다.^^;;
1. 재산세 재산세는 매해 6월 1일을 기준으로 토지와 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 사람에게 부과됩니다. 우리는 주택에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 재산세에는 재산세 뿐만아니라 재산세(도시지역분), 지방교육세 그리고 지역자원시설세가 함께 부과됩니다. 취득세 납부시 교육세와 농어촌특별세를 납부하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 먼저, 재산세의 부과기준이 되는 시가표준액을 알아보겠습니다. 부동산의 가치는 시세가 아닌 공시가격으로 정하는데 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 보통 아파트는 공동주택 공시가격 탭을 활성화해서 아파트의 주소를 입력하면 공동주택 가격을 확인할 수 있습니다.
확인된 주택 공시가격을 1억원으로 예로 재산세를 계산해보겠습니다. 재산세 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율 입니다.
공시가격이 1억원이이라면 1억원(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 0.15%(과세표준 세율) - 3만원(누진공제) = 6만원이 나왔습니다. 이런경우에는 해당이 없겠지만 작년보다 재산세가 너무 늘면 부담이 되기에 상한선을 제한하고 있습니다.
투자자분들은 이미 알고계시겠지만 주택임대사업자로 등록하여 2호 이상 임대하거나 다가구주택(전용면적 40제곱미터 이하) 1호 이상의 장기임대주택을 보유하는 경우 아래와 같은 재산세 감면 혜택이 있습니다.
2. 재산세(도시지역분) 재산세 도시지역분은 말그대로 도시지역에만 부과하고 있어 지역에 따라 부과여부가 달라집니다. 도시지역분 세금 계산은 단일세율 0.14%라 계산이 쉽습니다. 재산세(도시지역분) 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율(0.14%) 1억원을 예로 계산해보면 1억원 × 60% × 0.14% = 8만 4천원이 나옵니다.
3. 지방교육세 지방교육세는 지방교육의 질적향상을 위한 세금인데요, 계산식은 재산세 × 20%입니다. 예를 들었던 1억원의 아파트의 재산세가 6만원이었으니깐 6만원 × 20% = 1만 2천원이 부과되겠습니다.
4. 지역자원시설세 지역자원시설세는 그 지역의 소방사무, 재난예방 등 필요한 시설과 공공시설 비용을 충당하기 위해 만들어진 세금입니다. 지역자원시설세의 계산식은 시가표준액(공시가격) 중 건물분 상당액 × 60% × 세율입니다. 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세와는 다르게 시가표준액의 건물분 상당액이 나왔는데요, 아래표로 계산하면됩니다.
조금 복잡하다보니 손쉽게 계산하려면 그냥 건물분 상당액을 고려하지않고 시가표준액(공시가격)을 기준으로 한다면, 1억원 × 60% = 6천만원이기 때문에 24,100원 + 21,000원(6천만원에서 3천9백만원 초과분 2천1백만원은 0.1%) = 45,100원입니다. 시가표준액중 건물분 상당액은 시, 군, 구청에 확인해도 되지만 금액의 차이가 크지 않다면 그냥 납부하시는게 낫겠습니다.. 그리고 임대주택등록시에 지역자원시설세가 감면되었으나 2019년부터 혜택이 종료되었습니다.
다시한번 정리해보면 재산세는 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세, 지역자원시설세가 부과되는 것으로 공시가격 1억원의 아파트를 예로 계산해보면 재산세(60,000원) + 도시지역분(84,000원) + 지방교육세(12,000원) + 지역자원시설세(45,100원) = 201,100원이 부과됩니다. 부부공동명의인 경우에는 각 지분 50%씩 100,650원이 부과되겠습니다. * 공동명의 외에 각 지분만큼 개인별로 부과됩니다. 재산세는 7월과 9월에 각 50%씩 부과되고 있습니다만, 조례에 따라 20만원 미만의 경우는 한꺼번에 부과될 수도 있습니다. * 특정지역 다주택자의 경우도 한개의 고지서로 부과, 징수될 수 있습니다. 그리고 재산세는 지역에 따라 조례로 달리 정할 수 있으므로 위의 계산과 차이가 발생할 수 있으므로 정확한 세금은 시, 군, 구청에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 저는 세무전문가가 아니라서.. 참고만 하시기바랍니다.~^^
