안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에 발표된 행정안전부 보도자료에 따르면 '지방세법 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과하여 내년 1월 1일부터는 취득세 제도가 개편된다고 합니다. 핵심적인 내용은 현재의 주택 유상거래에 따른 취득세율이 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 그래서 오늘은 조금 이해하기 쉽게 내년부터 적용될 주택 취득세법 개정안에 대해서 알아보겠습니다. 항상 세금 관련 법안이 나오면 부정적인 생각이 드는 경우가 많은데요, 이번에 개정되는 안은 좋은 내용과 나쁜 내용 둘 다 포함하고 있습니다.
1. 주택 유상거래에 따른 취득세율 현실화(문턱효과 개선)
현행 주택 취득세율은 부동산 세율보다 저렴한 1~3%의 세율 적용을 받고 있습니다. 이는 과거 정권에서 침체된 주택시장을 활성화하기 위해서 조치한 내용이 쭉 이어지고 있습니다.(2014년 1월 1일부터 적용 중) 그렇지만 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 계단형 구조를 취하다 보니 경계에 걸쳐진 주택들의 경우에는 취득가액의 미세한 차이에도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 증가하는 '문턱효과'가 있었습니다.
이러한 세부담 때문에 일부 사람들은 거래 가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 분양 시 계약금액을 낮추고 옵션을 높이는 등 왜곡된 시장이 형성되어 왔습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해서 6억 원 초과 9억 원 이하의 2%의 세율을 6억 원에서 9억 원까지 점증적으로 취득세율이 올라가는 사선형 구조로 개선하는 것이 주요 내용입니다.
* 6~9억 원 구간 세율 계산법 : 세율 Y(%) = 취득가액 X(억 원) X 2/3 - 3억 원 |
개선된 개정안이 적용된다면 6억 원 초과 7.5억 원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고 7.5억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%로 높아지게 됩니다.
※ 단, 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.
☞ 낮아지는 부분과 높아지는 부분이 있어 부담으로 느껴지시는 분들도 계시겠지만 절대적으로 저렴한 주택 가격의 거래가 많은 만큼 다수의 국민들의 세부담은 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 정부가 매우 잘한 일이라고 볼 수 있겠네요^^;;, 불합리한 부분은 납득 가능한 내용으로 수정하는 것이 제대로 된 역할이겠죠. 아래는 2020년 시행되는 취득세율 표입니다.
2. 1세대 4 주택 취득분부터 4%의 일반 취득세율 적용
이번에 살펴볼 내용은 다주택자들 입장에서는 조금 좋지 않은 내용인데요, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율 적용을 배제하고 4%의 일반 취득세율을 적용하는 것입니다.
4 주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우 낮은 세율 적용은 주택 소유격 차 확대와 서민 주택난 가중, 조세형평성 저해를 근거로 개정안을 적용한다고 합니다.
※ 단, 취득세 사선형 세율구조와 동일하게 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.
여기서 1세대 대에 대한 의문이 생기 실 텐데요, 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 배우자와 미혼인 30대 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함되므로 유의해야 합니다. (이때 소득이 있는 자녀더라도 미혼이고 만 30세 미만이라면 같은 1세대로 포함하는 것입니다 즉, 세대분리가 되어 있더라도 혼인하거나 만 30세가 넘어야 세대로 포함되지 않습니다.)
또한, 부부 공동명의의 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 그렇지만 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유한다면 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 형제들 간에 지분으로 주택을 보유한 경우에는 각자가 1주택으로 산정하게 됩니다. 형제들이 지분을 나눠 갖고 있거나, 타인과 지분으로 보유한 경우 등이 해당하겠습니다.
이외에 다주택자의 경우에는 많은 질문이 나올 수 있겠는데요, 주요 질의응답 내용을 정리해보았습니다.
(1) 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 납세자의 선택에 따라 주택을 선택하여 취득세를 납부할 수 있습니다. 즉, 현재 2주택을 보유하고 있고 3,4번째 주택을 구입한 경우에 3번째 주택과 4번째 주택 중 선택하여 4주택 취득세를 적용할 수 있습니다. 2주택을 구입하여 4주택 보유세대가 되었더라도 선택적으로 3번째 주택은 종전의 세율(1~3%)을 적용받고 4번째 주택은 개정안 세율(4%)을 적용받게 됩니다.
(2) 등록 임대주택도 주택수에 포함됩니다. 기존에 임대주택 등록을 통해 다주택자가 된 분들도 매우 억울할 수 있는 내용인데요, 정부에서는 임대주택에 대한 재산세 감면 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 제공되었다고 하니.. 어쩔 수 없네요
(3) 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 기존에도 일반세율(4%)을 적용받았기 때문에 주택수에서도 제외됩니다. 아이러니하게도 양도세 계산 시에는 주택수로 포함된다니.. 웃픈 현실입니다. 번외로 주거용 오피스텔은 일반 임대사업자나 주택임대사업자(전용면적 85㎡이하의 오피스텔만 가능)를 하셔야 주택수에 포함하지 않습니다.
(4) 분양권, 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. '지방세법' 제11조 1항 제8호에 따른 주택이 아니므로 주택에서 제외된다고 합니다. 다만 등기 시에는 주택수로 산입 되니 이점 유의하셔야겠습니다.
(5) 상속 및 증여로 취득하는 경우에는 별도의 세율로 적용됩니다. 상속 등 무상승계취득은 현재 별도의 세율체계가 적용되고 있습니다. 주택 무상승계 취득세율 중 상속은 2.8%, 증여를 포함한 그 외는 3.5% 적용을 받고 있습니다. 그러나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수로 포함됩니다.
(6) 법인은 세대 개념이 아니므로 개정안 적용받지 않습니다. 즉, 주택수에 따른 세율은 종전 세율을 적용받는 것입니다. 개정안의 취지에 대한 이해는 잘 안 되지만 어쨌든 적용받지 않는다고 합니다.
☞ 단순히, 주택수만 가지고 취득세율을 인상한다는 것이 과연 조세형평성에 맞는 취지일까? 의문이 듭니다. 이전에 글들에서도 언급했었지만 주택수보다는 주택의 총합(시세나 공시 가격 등)을 반영 한 취득세 개정이 조금 더 합리적이지 않았을까?라는 생각이 많이 듭니다. 또한, 임대사업을 독려하고 그들이 기여하는 사회의 공익도 생각보다 많은데 그러한 부분들을 인정하지 않는 듯한 모습이라 조금 아쉽습니다. 또한, 유예기간도 짧고 갑작스레 시행하는 내용이다 보니 혼선이 많을 것으로 판단되고 세금 전문가들도 헷갈리는 현 제도에서 저와 같은 일반 서민들은 더 많이 혼란스럽고 불이익을 받을 상황들이 우려됩니다.
전 세금 전문가가 아니기 때문에 반드시 전문가와 상담하시기 바라며 관련 원문은 아래의 블로그에 탑재하겠습니다.
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