부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

국토부,행안부,금융위 등 홈페이지에 보도자료나 설명자료들이 나오는데요 오늘은 18일 토요일에 발표된 정부의 보도자료를 살펴보겠습니다.

□ 정부는 실수요자 보호, 투기수요 근절, 맞춤형 대책을 최우선 목표로 하여 일관되게 주택 정책을 추진해 오고 있습니다.

ㅇ 7.10일 발표된 ｢주택시장 안정 보완대책｣ 또한 이러한 기조 하에 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화하는 내용을 담았습니다.

ㅇ 실거주 목적의 1세대 1주택자는 이번 대책으로 인해 추가적으로 가중되는 부담은 없습니다.

□ 실수요자를 보호하기 위해 실거주 1세대 1주택자에 대해서는 다양한 비과세 및 감면 혜택을 운영해 오고 있습니다.

➊ (취득시) 생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 3억원 이하(수도권 4억원 이하*)주택에 대해 취득세를 50~100% 감면할 계획입니다.

* 수도권 주택 중위가격(‘20.6월): 4.3억원

ㅇ 이번 대책에서의 취득세율 인상은 다주택자와 법인에 국한*되며, 거주하는 주택을 교체하려는 목적의 일시적 2주택자에 대해서도 취득세를 중과하지 않습니다.

* 1주택 1~3%(현행 유지), 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%

➋ (보유시) 1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다.

ㅇ 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를납부하는 1주택자 대부분은 종합부동산세 증가액이 이보다 더 낮습니다.

* 종부세 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억) 이하 1주택자는 59.1% 수준

< 1세대1주택(시가 15억) 종부세 세부담(만원)>

ㅇ 해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액을 공제받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.

ㅇ 재산세의 경우는 세율 변동이 전혀 없어주택가격 상승에 따른 공시가격 변동이 있는 경우 외에는 재산세 부담이 크게 변동되지 않습니다.

- 과세 형평성 제고를 위해 추진 중인 공시가격 현실화의 경우에도 대다수 국민들이 보유하고 있는 주택(시세 9억원 미만, 95.2%)은 공시가격 현실화 없이 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

- 또한 급격한 세 부담 증가가 없도록 주택가액별로 세 부담 상한제도도 운영*하고 있으며, 추가로 장기보유 1주택 고령자에 대해서는 세 부담 상한 특례를 추진할 예정입니다.

* (공시가격 3억원 이하) 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내, (공시가격 3∼6억원 이하) 10% 이내, (6억원 초과) 30% 이내

ㅇ 가격상승폭이 적은 A 주택의 경우 보유세 증가 부담이 크지 않은반면 가격이 많이 상승한 B·C 주택의 경우 상대적으로 보유세 부담이 증가하며,이는고가주택에 대한 과세형평 측면에서 불가피한 것입니다.

< 1주택자 보유세(종부세, 재산세)계산 사례>

➌ (양도시) 9억원 이하의 주택은 1주택자가 2년 이상 보유했을 경우 양도소득세가 발생하지 않습니다.

ㅇ 9억원 이상의 주택이더라도 장기간 보유하고 거주한 경우에는 양도소득세 계산시 최대 80%까지 양도차익이 공제되기 때문에 실제로 발생하는 세 부담은 높지 않은 수준입니다.

< 1주택자 양도세 계산 사례>

□ 아울러, 정부는 무주택 실수요자에 대해서도 지원을 지속 강화해나가고 있습니다.

ㅇ 생애 첫 내 집 마련을 희망하는 실수요자를 위해 ‘생애최초 특별공급 물량’을 배정하고 있으며, 이번 대책으로 소득요건을 완화하고 민영주택에도 특별공급을 시행(분양 물량의 7~15%)하여 실수요자에 대한 주택 공급을 대폭 확대할 계획입니다.

ㅇ 신혼부부에 대해서도 신혼희망타운 15만호 공급, 주택 분양 시 신혼부부 특별공급(20~30%)을 지원하고 있습니다.

ㅇ 내 집 마련 부담을 덜어드리기 위해 연소득 9천만원 이하 가구의 생애 첫 주택 구입은시중은행 주택담보대출 시 LTV, DTI를 10% 완화 적용하며, 디딤돌대출‧보금자리론 등 정책 모기지를 통해 LTV 최대 70%까지 대출 이용이 가능합니다.

□ 정부는 앞으로도 투기수요에 대해서는 엄중히 대응해나가되, 실수요자는 두텁게 보호하여 안정적인 주거여건이 조성될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

이번보도자료를 보면서 아쉬웠던 대목들이 크게 3가지였습니다.

1. 실수요자의 정의

정부발표자료의 가장 큰 맹점은 주택수를 가지고 실수요를 정의하는데 있습니다.

1주택 = 실수요 정부의 부동산대책 판단 기준인데요, 여기서 접근방식이 틀렸습니다.

우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 일반적으로 다주택자가 되는 경우는 크게 세가지로 나뉠 수 있습니다.

첫번째로는 부모님과 같은 세대를 구성하거나 상속 및 증여를 통한 다주택자의 모습이고

두번째로는 가족(자녀)의 독립을 지원하고자 주택을 구입한 경우

세번째로는 미래에 살집을 구입하기 위해 투자목적으로 주택을 늘리거나 갈아타는 경우 입니다.

위의 세가지 경우 모두 실제로 본인 집 또는 가족을 위해 집이 갖게 되는 경우가 의외로 많습니다.

특히, 세번째와 같이 미래에 살집을 가기 위해서 일종에 미리 사두거나, 가용한 범위 내에서 투자를 통해 다음 집을 마련하는 것입니다.

일반적인 직장인이 그냥 저축으로 수억원의 돈을 마련할 수 없기 때문에 여러주택을 보유하면서 자산을 불려가거나 현재거주하는 집(자가 또는 임차)외에 전세를 끼고 미리 사두는 경우들도 많기 때문에 이런 모든케이스가 실수요입니다.

그러나 정부는 오로지 "1채"만이 실수요라며 위의 케이스들을 부정하고 있는데요, 이런접근방식에서 이미 시장을 잘못 진단하고 정책이 이루어진다고 볼수 있습니다.

실제로 주변에 노부모 보양을 위해 부득이하게 시골에 돈도안되는 집을 갖고 계신 고가주택 보유자분이 계신데요, 세부담을 위해 세대분리를 하라고 권유드렸는데, 노부모께서 자신이 버려지는 것으로 오해할 수 있어 할수 없이 세금을 내고 있다고 했습니다.

이런경우들이 흔친 않겠지만 생각보다 많은 분들이 부모를 부양하거나 부득이하게 세대원들이 주택을 포함해서 다주택자로 정부의 낙인을 받고 정부가 이야기하는 실수요에서 배제 되고 있습니다.

실수요의 정의를 1주택으로 한정한것 자체가 이미 잘못된 것입니다.

2. 생애 최초 주택구입자에 대한 세금 감면범위

2주택이상 8%, 3주택이상 12%의 고강도 취득세 정책을 발표하면서 정부는 생색내기용으로 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 정책을 발표했습니다.

여기기준은 3억원 이하(수도권은 4억원 이하)로 정했습니다. 이러한 가격기준에 첨언으로 수도권 주택 중위가격을 4.3억원으로 이야기하며 본인들 정책의 논리를 이야기했는데요, 조금 어이가 없었습니다.

간단한 예를 들어드리면, 국가가 2기 신도시로 공급한 주택들에 확장비와 옵션을 포함한 34평형들의 가격이 4.3억원을 넘습니다.

상대적으로 저렴한 축에 속하는 공공택지인 검단신도시, 양주(옥정 및 회천)신도시, 고덕신도시 조차도 분양가+확장비+옵션비를 포함하면 4억원을 훌쩍 넘습니다.

그렇다면 분양가상한제를 적용받는 공공택지가 저런 모습인데 민간택지들은 같은 조건이라면 당연히 비쌀 것입니다.

물론, 정부가 이야기하는 주택에는 정말 저렴하 주택들도 많이 있겠지만 사람들은 새아파트에 살고싶어하고 정부는 청약제도를 강조하면서 공공택지에서 공급하는 국민주택인 34평가격조차 그 기준에 부합하지 못합니다.

또한, 생애최초 구입자 전원에 대해 혜택을 주는 것도 아니고 일정 기준에 대해서만 적용하는 것도 어폐가 있다고 생각됩니다.

생애최초 자체에 대한 인센티브로 제공하는 것이 아닌 실제 현실과 동떨어진 가격을 제시하며 생색내기 정책이라고 손가락질 받을 수 밖에 없는 것입니다.

3. 민간분양 생애 최초 특별공급물량 배정

기본적으로 생애최초 특별공급은 공공분양에만 있다보니 그 물량이 적었습니다. 그래서 정부는 그 물량을 민간분양에도 확대적용하겠다고 발표하였습니다.

그러나 신축에 대한 수요로 핵심입지 경쟁률이 매우 높은 상태에서 공급물량자체가 늘어난 것이 아니라 그 공급물량 내에서 비율을 조정한 것이 무슨의미가 있나 싶습니다.

현재, 조정대상지역에서는 84이하 공급주택에 대해서는 100%가점제를 적용하고 있어 상대적으로 가점이 높은 40-50세대가 혜택을 받고 있었습니다.

그 덕분에 30대들은 까다로운 조건인 신특에 목을멜수 밖에 없는 현실이었는데 생애최초물량을 늘린다면 아무래도 추첨제기 때문에 30대들에게 조금더 혜택이 돌아갈 것입니다.

아쉽게도 이런정책은 기존에 가점제로 혜택을 받던 40-50에게 불만이 가중되고 상대적으로 기회가 적었던 30대들에게 기회가 돌아갈 확률이 높습니다.

생애최초 특별공급 기준 자체가 주택을 소유한 이력자체를 허용하지 않기 때문에 아무래도 나이가 많다면 주택을 소유했을 확률이 높아지기 때문입니다.

청약제도 개편에 있어서 특별공급물량을 손보기보다는 100%가점제 비율을 조정하는 편이 더 좋지 않았을까 생각이 들었습니다.

84이하에 공급주택은 아무래도도 젊은부부나 세대원이 적은 사람들이 더 필요할 수 있기 때문에 50%가점에 50%추점제와 같이 골고루 기회를 제공하면서 특별공급은 특별하게 조건이 되는 사람들을 위한 배려차원에서 이루어졌으며 더 훌륭하지 않았을까 생각이 듭니다.

간단히 3가지로 나누어 이야기 했지만 아쉬운 부분은 이외에도 많습니다.

특히, 정부가 어떤 정책을 발표할때 실제로 현장에 목소리를 반영한 정책을 심도깊게 토의를 거친후에 했으면 좋겠습니다.

매번 발표하고 국민들의 반발에 수정하는 식의 정책은 정말 주먹구구식이며 납득하기 어려운 경우가 많습니다.

실제로 많은 사람들의 니즈를 충족하긴 어렵겠지만 주무부서에 사람들이라면 조금더 효율적인 방안과 시민의견들까지 청취하는 채널을 만들고 일방적인 보도가 아닌 실제로 주택을 필요로하는 국민들과 소통을 했으면 좋겠습니다.

각정 입법안과 보도자료 등으로 시장이 매우 혼란스럽습니다.

이러한 혼란으로 인해

야기되는 가장 큰 문제는

사회적 갈등비용과 소급적용에 따른

개인별 피해액 그리고

국가에 대한 불신과

국민간의 분열입니다.

"무주택 vs 다주택" 또는 "폭락론자 vs 상승론자"로 구분되어 싸울만한 문제가 아님에도 그런한 분위기가 조성되는 것 같아 심히 아쉽습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

행정안전부사이트에 보도자료 탭에 설명자료에 내용들이 자주 올라오는데요, 그와 관련된 내용을 살펴보려 합니다.

< 관련 보도내용(매일경제 등 7.16(목)) >

□ 전체공동주택의 95.2%(1,383만호 중 1,317만호)에 해당하는 시세 9억원 미만 공동주택의 ‘20년 공시가격은 현실화 제고 없이 시세변동분만을 반영하여 공시가격을 결정하였으며,

* 전체의 4.8%인 시세 9억원 이상만 시세변동분과 함께 현실화 제고를 반영

ㅇ 이에 따라, 9억원 미만공동주택 공시가격 변동률은 1.96%로,‘19년 2.87%에 비해 약 0.9%p 낮아졌습니다.

ㅇ 서울 기준으로, 시세 9억원 이상 공동주택은 전체의 약 20% 수준이며,나머지 80%(253만호 중 201만호)의 공동주택에 대해서는 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

< ‘20.1.1 기준 공시 대상 시세구간별 공동주택 분포 현황(단위 : 만호)>

위의 내용은 보도자료인데요, 어이가 없습니다.

지난번 해명자료에서도 이와 비슷한 뉘앙스로 이야기 했는데, 현재의 기준을 가지고 마치 문제가 없단식으로 데이터를 이용하는 것을 보니 참으로 안타깝습니다.

이미 서울의 아파트 중위가격은 9억원을 넘었고, 정부가 추진하고 실제로 이루어지고있는 공시가격 현실화, 공정가액비율 상향은 해가 거듭할수록 세부담을 야기하는 것입니다.

최근에 서울과 주요 입지들의 집값이 또다시 급등하면서, 재산세 뿐만아니라 종부세 부담을 갖게된 1주택자들도 많이 생겼고,

재산세 역시 그간 낮은 기준으로 적은 부담을 하던 많은 분들이, 이제는 그 부담액이 늘어났습니다.

항상 그 수가 적다, 그리고 금액이 적다라고 얘기하지만.. 고가주택이 계속 늘어날수록 적은수는 많이 늘어날 것이고,

금액도 적다라고 하지만 금액이 적은 부분들에 많은 사람들이 해당된다면 그 부담의 전체 합은 더욱더 커지는 것입니다.

솔직하게 말하면 좋겠습니다.

세부담이 늘어나는 것은 사실이지만 조세형평성을 위해서.. 혹은 부의 재분배를 위해서 세부담을 늘렸다라고 솔직하게 해명했으면 좋겠습니다.

자꾸 가진사람 것을 더 뺏어간다. 그외에 사람들에게는 피해가 없다. 피해는 소수한테만 간다라고하면서.. 다수를 달래고 있지만

그 소수에게는 더큰 부담을 주면서, 절대다수에게도 부담을 주고 있는 이 현실을 계속해서 속이면 국민들의 신뢰는 계속해서 무너질 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책과 관련해서 저를 포함 수많은 분들이 쉽게 납득하지 못하는 부분들이 많았습니다.

이를 의식한듯 기획재정부에서도 주요 제기사항에 대한 설명을 발표하였는데요, 그 내용을 살펴보다보니 기가 막히는 내용들이 많았습니다. 하나하나 살펴보시겠습니다.

* 제가 웬만하면 정치적언급이나 정부비난을 하지않는데요, 이번 보도자료를 보면서 기가 막혔습니다.

☞ 이번 정부에서 부동산정책에서 주구장창 이야기했던 "실수요=1주택"이었습니다.

그런데, 종부세에서는 이러한 실수요의 개념이 조금 다르게 해석됩니다. 보유기간에 따라 차등을 두었다며 짧은기간의 1주택자는 실수요로 보지 않는 듯한 뉘앙스로 이야기 했네요.

30억 초고가 주택 기준으로 10년보유자의 세부담이 연 126만원이 증가 한것과 3년 보유 1주택자의 세부담이 1,048만원 증가한 것을 비교하며 세부담이 없다고 하는 것 자체가 넌센스 같습니다.

또한, 공시가격 30억원 이상 주택의 0.01%와 종부세 과세대상이 1.6%에 불과하다며 문제가 없단 듯 한 뉘앙스로 보다하였는데요..

실수요면 피해가 없게한다던 부동산대책으로부터 1.6%의 주택을 보유한 국민들은 철저히 외면받는 모습입니다. 여기에 과세 대상이 지속적으로 늘어나고 있는 것은 더욱더 불편하게 느껴집니다.

1주택자라면 실수요라며 말하던 것과는 다른결과가 나온것 같네요.

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☞ 지난 617대책으로 수도권 전역이 조정대상지역으로 묶였다고 해도 과언이 아니었는데요, 거기에 이번 710대책은 규제지역으로 묶인 곳들에 중과세율 인상으로 인해 세부담이 커졌습니다.

그러나 해명자료는 마치 크지 않은 것처럼 이야기하면서 실제 부담금액은 수천만원입니다.

실제로 서민들의 경우라도 부모님으로부터 물려받거나 필요로 의해서 2주택이상을 소유한 분들이 계실텐데, 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 각종 세금에서 중과를 적용받게 됩니다.

여기에서도 세부담이 크게 늘지만 다주택자는 0.4%에 불과하며 종부세 납세 부담자는 1%에 불과하다며 선을 긋고 있네요.

'19년 기준에서야 그렇지만 '20년-'21년-'22년 공정가액비율이나 공시가격 현실화를 조속히 실행한다면 더 많은 분들이 해당될텐데 그런 내용은 쏙 빠졌습니다.

즉, 1%라는 숫자로 작아보이게했을뿐.. 시간이 지날수록 급격히 그 비율이 늘어날 것입니다. 이미 서울의 평균집값이 9억원을 넘었으니.. 말다했죠?

왜 그 기준을 미래가 아닌 과거 값을 기준으로 메기는지 참 이해안됩니다.

☞ '21년 6월은 넉넉히 준듯 보이지만 이미 임차 물건이나 전매가 불가능한 분양권들은 맘대로 처분이 불가능합니다. 팔고싶어도 팔리지 않는 것이죠.

더군다나 연이은 규제로 심리가 위축되면 가격이 문제가 아니라 거래자체가 어려운데 퇴로를 차단하고 세부담을 강화한 것이 아니라고 하면 수요자들은 믿기 어려울 것입니다.

☞ 장기보유특별공제시 거주요건과 구분하여 시행한 것 때문에 많은 분들이 피해를 봤는데, 여기서도 거주를 하지 않으면 마치 실수요가 아닌 것처럼 이야기 하고 있습니다.

이와 관련된 대다수의 분들은 기존에 적용받던 세법에 따라 그것을 준수하던 사람들조차 갑작스런 발표로 인해 갈아타기나 매도계획이 틀어 지게 되었습니다.

장특공제에 있어서 실수요의 개념이 이제는 1주택+장기보유+장기거주의 개념으로 확대되었네요.

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​

☞ 증여는 언급할 내용도 없네요.

☞ 오늘 발표자료중 가장 어이없는 대목이었습니다.

세부담이 증가하여 전세가격이 오를것인데 어떤 대책이 있는가?라는 질문에...

"임대차3법"이 추진되면 임대인은 일정수준 임대료를 올리수 없어 임차인의 주거권 침해가 없도록 하겠다.

그렇다면 반면에 임대인의 재산권은 침해되는 것이 아닌지?? 참 황당한 답변이라고 생각이 들었습니다.

"임대인=나쁜사람", "임차인=불쌍한 사람"이라는 색안경을 끼고 임차인과 관련된 이야기만 있는데요,

임대인은 진짜 나쁜사람입니까?.. 사유재산을 마치 국가의 것인것 마냥 임차인을 위해 선심쓰듯이.. 발표를 했네요.. 매우 놀랍습니다

다들 비슷한 생각과 느낌을 갖고 계실것 같은데요..

전월세 물량이 부족하다면 전월세 물량을 늘리겠다라는 답변이 아니라서 당황했는데 임대인을 옥죄겠다니..

참으로 아쉽습니다.. 이게 정부의 기조라면 할말이 없지만 보다 근본적인 문제해결에 집중했으면 좋겠습니다.

617대책이라는 파격적인 대책이 나온지 1달도 채 안되어 710대책이 나오며, 너무나 혼란스러운 시장이 되었습니다.

정책입안자와 실무자 조차 대답하지 못하는 많은 케이스에 수요자들을 피해를 입어가고 있고, 유례없는 소급적용으로 말도안되는 재산상 피해를 보는 사람들이 많아졌습니다.

합법적으로 규칙을 지켰을뿐인데 왜 시간이 지나니 적폐가 되어버린걸까요?

주변에서 느껴지는 분노들은 여지껏 보지 못했던 모습들이라.. 정확한 행정지도와 관련된 보도자료들이 나오지 않는다면.. 혹은 늦게나온다면 더욱더 많은 피해자와 국민과 국민, 국가와 국민들 간의 갈등과 불화만 커질 것 같습니다.

너무나 많이 멀어져버린 것은 아닌지.. 이성적인 판단이 필요한 시점입니다.

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617부동산대책 발표이후에도 이와 관련된 숱한 해명과 보도자료들 그리고 너무나 많은 관련기사들이 쏟아지면서 수요자들의 혼란이 가중되고 있습니다.

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저도 공부하는 차원에서 이해는 되지 않지만 보도자료들을 반드시 살펴보고 넘어가고 있습니다. 그러나 너무나 복잡한 부동산대책과 관련 내용들로 머리가 아팠던 적이 많습니다.

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그러다보면 관련내용을 쳐다보기도 싫을때가 많아 지는게 사실입니다만 그럼에도 내 소중한 자산을 지키기 위해 작은 투쟁(?)의 개념으로 참고 또 살펴보고 있습니다.

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이처럼 정책에 직접적인 영향을 받는 기존 유주택자들은 그래도 어렵지만 공부를 해나가지만, 이제 막 접근하고 해보려던 사람들은 의지가 꺾일 수 있습니다.

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정부의 부동산 대책의 근본적인 목적은 무주택자와 1주택 갈아타기 실수요자들에게 내집마련을 위한 기회를 제공함에 있지만 대책의 세부내용들은 오히려 내집마련을 어렵게 하는 것들이 많습니다.

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특히, 대출규제나 전입요건 등으로 의도치 않게 그러한 조건들을 맞추기 어렵다면 내집마련의 시기가 더욱더 늦어 질 수 있는 것입니다.

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실제로, 부채 없이 내집마련을 하는사람이 얼마나 될 것이며 내가 미리 사놓고 추후에 전입하려는 사람도 실수요일 수 있을테며,

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필요에 의해 2주택 이상이 있어야될 사람이 있을텐데.. 너무나 단순하게 주택수만을 기준으로 하여 실수요를 판단하니 선의의 피해자가 나오는 것입니다.

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여기에 복잡한 규제책과 강도높은 정부의 목소리는 오히려 기회가 많아진 실수요자들의 심리를 꺾어버리는 부작용을 낳기도 합니다.

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실제로, 주변에 심약했던 무주택자분들을 어렵사리 설득하여 내집마련에 도움을 드리려고 했었으나 정부의 강도높은 규제로 인해 다시 심약자로 돌아서버린 지인들이 많습니다.

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내집마련에 대한 욕구는 많지만 복잡한 부동산대책을 면밀히 살펴보기 어려운 실수요자들이 오히려 피해보는 경우가 많은 것입니다.

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저 스스로도 지난 부동산대책들을 살펴보고 나름 공부를 했다고 생각했음에도 아직도 틀리고 새롭게 깨닫는게 많습니다. 오히려 알아야할 내용들이 더욱더 무궁무진함에도 불구하고..

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지금의 부동산 대책에

가장 큰 문제는

관련된 규제를

명확하고 속 쉬원하게 대답해줄

사람이 없는 것입니다.

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쉽게 접하는 모델하우스 직원들, 기존에 내집마련에 성공하신 분들은 복잡해진 규제를 이해하고 정확히 답변하기 어렵고 심지어 국토부 상담원들 조차도 정확하게 대답할 수 없는 부분들이 너무 많습니다.

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더군다나 대출과 세제, 청약법 등 너무 다양한 주제들의 주무부서가 다르고 연계성이 떨어지는 경우도 많다보니 오히려 실수요자들이 피해를 보는 경우가 많은 것입니다.

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이와 비슷한 느낌을 저도 최근에 받은 에피소드가 있었습니다.

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기존에 매도한 분양권에 대한 양도세 신고를 위해 세무서에 방문하였는데, 세금과 관련해서 세무서는 도움을 주지 않고 모두다 수요자에게 책임을 떠 넘깁니다.

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질문이라도 하려고하면 세금과 관련해서는 신청자 본인이 해야하며 세무서 직원들은 단순히 행정업무만 한다고 이야기 하는데요,

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버젓이 문앞에도 관련된 문구가 있습니다. 세무서는 국민들에 세금납부의 편의를 봐주는 곳은 아니다라고 이야기하는 것 같았습니다.

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나름 살펴본 저조차도 이렇다면 일평생 한두번의 신고만 할 사람들이 과연 이렇게 복잡한 내용들을 본인이 직접 할 수 있을까요?

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결국, 불필요한 비용을 들여 세무사에게 맡겨야 할 것입니다.

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어려울 것도 어려울필요도 없는 내용이 너무나 일반인이 접근하기 어렵게 만들어 놓은것도 이해가 안되는데 질문하는 국민들에게 오히려 무안을줍니다..

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아니? 세무서에 성실납부를 하러 온 국민이 칭찬과 도움을 받진 못하고 찬밥 신세를 면치 못하는 상황이 웃기기도하고 화도 나기도 했는데요,

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관련한 전문인력을 비치하고 도와주진 못할 망정 너무나 당연하게 돈내고 세무사 상담 받고 신고를 하라고 하는 모습을 보며 현 부동산정책의 실수요자들의 모습들과 비슷하다고 느꼈습니다.

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복잡하고 다양한 규제들 속에서 어떤게 맞는지, 틀린지, 다른것인지 물어볼곳도 알려주는 곳도 없는 현실인 것입니다.

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부동산 대책이 복잡해지고 어려워 질수록 실수요자들은 의도치 않게 피해를 볼 수 있습니다. 또한, 이러한 규제로 인해 선량한 피해를 받을 분들과의 갈등은 곧, 사회적 갈등비용을 키우는 일이 될 수 있습니다.

​

실제로 무주택자와 실수요자를 위한일인지? 아니면 집을 사지 못하게하려는 것인지? 대책의 목적과 실제가 다르다면 실수요자는 혼란스러울 수 밖에 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617대책 이후 많은 분들이 혼란스러워하는 시장인데요, 저는 어느 편에 서서 정부를 욕하거나 정부의 정책을 무조건 옹호하기보단 객관적으로 보도자료를 살펴보려고 합니다.

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우연찮게 국토교통부 보도자료를 살펴보다 홈페이지 메인에 있는.. 6.17대책 팩트체크에 대한 글이 있어 살펴보았습니다.

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규제에 가장 큰 문제는 레버리지 즉, 내집마련의 사다리를 끊어버리는 것이라고 생각하는 저로써, 규제로 인해 내집마련이 어려워진 것에 대한 국토교통부 블로그 내 반박글에 대해서 의문이 많이 들었습니다.

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아래는 실제로 블로그 내 언급하고 있는 내용입니다.

그렇다면 위의 내용이 진짜 사실일까?

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정부정책을 비난하거나 옹호하지 않고 객관적으로 최대한 이야기해보겠습니다. 부동산 규제정책이 서민실수요자에게 내집마련을 막는 이유를 이야기해보려 합니다.

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첫째, 대출 레버지리를 차단하여

현금이 없는 수요자들의

진입장벽을 높였다.

너무 자극적이라고 생각할 수 있지만 실제로 불가능하게 만든 것은 사실입니다. 한반도 전 인구의 약 40% 이상이 현재 수도권에 거주중인데, 수도권은 연간 약 10만명 즉, 3만세대 이상이 전입하고 있습니다.

​

결국, 집에 대한 니즈가 많다는 뜻인데요, 그러나​ 정부의 규제로 LTV를 조정함으로써 대출 레버리지를 막아 담보대출 비율을 낮추면 그만큼 많은 현금이 필요로 하게 됩니다.

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더군다나, 최근 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리려는 은행의 움직임 속에서 주택담보대출비율 뿐만아니라 개인 신용대출의 축소는 더욱더 레버리지를 이용불가능하게 만들고 진입장벽을 높힐 수 밖에 없습니다.

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일반적으로 서울을 기준으로 34평기준 중위가격 9억원을 넘어선 지금 평단가는 약 3천만원에 육박하고 있는데, 25평이더라도 최소 6억원에 육박하기 때문에 실제로 주택구입을 위해선 현재의 LTV 40%로는 어림도 없습니다.

​

서울이 아닌 다른 대부분의 수도권 지역 역시 최소한 조정대상지역이 되었기 때문에 LTV50%에 만족할 수 밖에 없습니다. 즉, 규제가 담보대출비율을 낮추기 때문에 서민실수요자들에게는 더욱더 내집마련이 어려워 지는 것입니다.

​

단순히 10%의 조건이라 하더라도 수천만원의 레버리지 차이를 만들기 때문에 일반 직장인들은 거의 메우기 불가능한 금액입니다.

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그나마 믿을 수 있는 신용대출조차 한도를 축소하려하며, 신용대출액을 LTV로 넣으려는 현재의 분위기에서는 기준을 충족하지 못하는 30대들에게는 그림의 떡일 뿐입니다.,

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​

둘째, 정부가 제공하는

정책모기지와 실수요요건이

턱없이 비현실적이다.

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위의 글에서 말하듯이 디딤돌 대출 및 보금자리론 등 주택담보대출비율을 늘려주는 상품이 존재한다며 규제와 실수요자는 상관이 없다고 이야기하지만 이미 높아진 집값과 근로자 평균 월급이 약 300만원인 상황에서 정부가 제시하는 조건을 충족하기 너무 어렵습니다.

* 디딤돌대출(지원대상) : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하인 무주택세대주가 5억원이하로 주택구입할때 가능하며 한도는 2~2.6억원이다.

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* 보금자리론(지원대상) : 부부합산 연소득 7천만원에서 1억원 이하인 무주택세대주 또는 1주택자가 6억원 이하 주택구입시 가능하며 한도는 3~4억원이다. 금리는 1.55~2.3%(시중은행 2.52%대비 저렴)

실수요자 요건(LTV 비율 10% 완화 적용, 투기과열지구 40+10% / 조정대상지역 50+10%)

* 투기과열지구 : 부부합산 연소득 7천만원(생애최초 8천만원), 6억원이하, 무주택 세대주

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* 조정대상지역 : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 주택가격 5억원이하, 무주택 세대주

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만약 위에서 말한, 디딤돌 대출의 경우 대출한도가 2~2.6억원으로 기준을 맞출수 있는 5억짜리 집을산다해도 디딤돌대출의 LTV한도는 50%적용밖에 안되는 수준이라 대부분 수도권이 조정대상지역이기 때문에 50%를 동일하게 적용는다고 본다면 금리 외에는 혜택이 없다고 볼 수 있습니다.

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이는 내집마련의 가장큰 걸림돌은 금리가 아니라 담보대출비율임을 부정하는 것입니다.

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또한, 기준이 좀더 높은 보금자리론의 경우더라도 6억원이하의 주택을 구입시 50~65% 정도의 LTV를 적용 받기 때문에 레버리지 사용에 좀더 좋은 조건이라고 할 수 있지만 가격과 소득기준을 충족하는 세대가 많지 않을 것이기에 실효성이 의문입니다.

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기본적으로 수도권에 직장을 갖고 결혼평균연령 약 35세(남자 37세, 여자 33세)를 고려해보고 대학졸업 후 최소 5년 이상의 적당한 직장생활을 한 직장인 부부라면 최소한 위에서 말하는 기준들을 충족할 수 가 없습니다.

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일부 직급이 낮은 공무원 맞벌이가 아니라면(실수령액보다 원천징수액이 적은) 대부분의 맞벌이 부부는 이 기준을 충족할 수 없을 것입니다.

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그렇다면 대부분의 신혼부부 및 개인들은 이런 조건이 어려울 것이고, 여기에 평단가 약 2천7백에 육박하는 서울 집값은 25평도 6억 5천을 상회하기 때문에 이러한 기준을 맞추기 위한 주택을 찾기도 어려울 뿐더러 본인들의 조건도 대부분 맞지 않을 것입니다.

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그렇기 때문에실수요자 요건이나 정책모기지자체의 사각지대에 놓인 대다수의 신혼부부나 30대들은 이런 복지에 사각지대에 놓여 있는 것입니다.

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6.5억 주택을 구입하는데 LTV가 40%가 적용된다면 취득세까지 포함해서 약 4억원의 돈이 필요한데, 낮은 연봉에 저축액도 모자르고, 주거비용으로 많은 지출이 있는 30대라면 저정도 현금동원은 거의 불가능 합니다.

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한 예로, 정말 교통도 불편하고 서울과 다소 떨어져있지만 수도권내에서 가장 저렴한 편에 속하는 신축인 양주 옥정신도시에서 4억원의 34평 아파트를 분양받더라더 조정대상지역이기때문에 LTV50%를 적용한다면 약 2억원의 현금이 필요로 합니다.

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2억원의 현금을 필요로한다면 2억원을 모으기 위해 연봉 5천의 맞벌이가 연간 3천만원을 저축한다해도 현재의 규제로 신용대출조차 LTV차감에 적용이된다면약 10년 간 꼬박 모아야 내집마련을 할 수 있습니다.

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혼인 기본연령이 35세라면 약 45세까지는 내집마련을 위해 세입자로 떠돌아다녀야하는 것입니다.

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이러한 기준요건을 무주택으로만 완화하더라도 정부의 규제정책에 따른 선의의 피해자가 줄어들 것입니다. 대출의 비율은 개인의 상환능력을 고려하여 판단해야합니다.

셋째, 갭투자는 무조건 투기가 아니라

실수요자의 어쩔수 없는 선택이다.

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그렇다면 위와 같은 상황에서 실수요자들은 어떤 선택을 해야할까요?​

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살기 싫은데 조건에 맞는 주택을 찾아 억지로 사야할까요?

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실수요자들이라하더라도 살고싶은 집을 가능한 범위내에서 먼저 잡아두고 싶은 마음이 있을 것입니다. 미래 출산을 대비하며 큰평수의 집을 잡아둘수도 있고 조금더 입지가 좋은 지역의 집을 잡아두고 싶을수도 있으며, 직장과 가깝거나, 좀더 새아파트로 가고싶은 욕구 등 다양할 것입니다.

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그렇기 때문에 실수요자라도 필요하다면 정부가 투기라 지칭하는 전세를 끼고 구입하는 일명 갭투자를 하는 것입니다.

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이런 분들은 대부분 주택 1채를 마련하고 본인은 주거환경이 상대적으로 열악한 곳에 당분간은 전세로 거주하며 미래에 집으로 이사하기 위해 많은 노력들을 하는데, 이러한 것 까지 투기로 본다면 너무 아이러니 합니다.

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정부가 제시하는 아래의 데이터는 함정이 많습니다. 보증금 승계비율을 이야기하며 주택 보유숫자별로 무주택자 및 1주택자는 약 43%, 2주택 이상의 다주택자는 64%라서 갭투자는 무조건 투기라고 이야기하고 있습니다.

그러나 생각해보면 무주택이나 1주택자는 주택담보대출을 일으키기 대문에 전세금을 승계하는 갭투자 비율이 낮을 수 밖에 없는 것이고, 2주택 이상의 다주택자는 주택담보대출이 어렵기때문에 아무래도 그 비율이 높을 수 밖에 없는 것이니다.

​

갭투자를 많이한다고 하면서 주택수별로 갭투자비율을 이야기하는것 자체가 논리가 부족한 것입니다. 이미 2주택이상은 대출이 안나오니 당연히 갭투자 비율이 높을 수 밖에 없음에도 그것으로 모든 탓을 돌려버리는 것입니다.

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담보대출 비율규제와 같은 부동산정책 내에서도 수요자들의 내집마련을 저해하는 부분들은 기존의 정책모기지의 기준을 완화하거나 무주택자라면 보다 좀 과감하게 내집마련 욕구를 충족시켜주는 쪽으로 정책을 펼쳐야 할 것 입니다.

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갖고 싶은데 갖지 못하면

더욱더 집착하게 됩니다.

수요억제는 답이 될 수 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 지난 617대책이후로 부동산시장이 혼란스러워졌습니다. 그러나 이내 사람들은 규제에 적응한듯(?) 규제를 피해 이리저리 투자하시는분들이 많습니다.

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모든 규제가 나올때마다 그랬지만 이러한 투자방법 역시 훌륭한 투자로 후속할 투자자들 판단하고 미리 선점하여 넘겨줄 수 있는 훌륭한 투자입니다.

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실제로 지난 617대책에서 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서 일부 지정되지 않았던, 파주나 김포의 집값상승이 가팔랐고 대책보도 당일부터 최근까지 지속적으로 이 일대 집값들이 들썩이고 있습니다.

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이러한 사각지대는 수도권 뿐만아니라 지방의 도시들도 마찬가지였습니다.

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그러나 다시 생각해보면 정부의 기조가 너무나 굳건한 가운데 규제는 지속될 것이고 강력해질 것은 너무나 뻔한 사실입니다.

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아니나 다를까 추가규제를 암시하는 뉴스들이 연일 인터넷 부동산뉴스의 헤드라인을 장식하고 있는 상황입니다.

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그럼에도 이러한 규제가 추가로 발표될 것을 뻔히 알텐데도 당장의 올라가는 호가와 실거래에 취해서 너무나 단순해지고 있습니다.

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규제를하니 투자를하지 말자가 아닙니다. 단순히 비규제지역이라 수요가 몰리는 지역이라면 규제에 취약할 것이고, 규제지역이었으나 주변에 규제지역이 추가로 지정되면서 저평가 지역으로 다시 눈여겨 볼 곳이 생길 것입니다.

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지금하는 말들이 너무나 진부하고 당연하다고 생각되지만 의외로 다수의 투자자들은 그러한 흐름에 단순하게 움직입니다.

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617대책 당시에 말도안되는 규제지역(규제지역이 되지 않을 곳들까지 된;;)들이 된 것들이라면 조금은 이해 합니다만,

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규제지역 추가 지정이 될만한 시그널을 보내는 지역까지 지속해서 매수한다는 것은 정말 단순한 것인지, 용감한 것인지 구분이 되질 않습니다.

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단기간 수요가 몰릴말한 곳들은 너무나 뻔합니다. 규제를 피한 수도권 지역들과 광역시 그리고 지방 거점도시들이 당연한 곳들입니다.

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그만큼 사람들의 관심이 많고 뜨거운 곳이라면 당연히 다음 규제의 타겟이 될 확률이 높을 것임에도, 사람들은 단순히 수요가 몰릴것만 생각하는 경향이 강한 것 같습니다.

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오히려 규제로 인해 그간 입지우위를 인정받지 못했던 곳들이 더 각광받을 것임을 생각하는 것이 아니라 단순히 규제를 피해 비규제지역에 돈이 몰릴 것이라는 단순함에 빠져버리는 것이죠.

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그곳이 규제이후에도 경쟁력있느냐에 대한 질문은 잊은채 말입니다.

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한발 앞선 투자자라면 규제 이후의 상황을 가정한 투자를 이어가야할 것이며, 동일한 규제 범위내에서도 장기간 살아남을 자산에 대한 투자를 이어 갈 것입니다.

​

여기에 규제로 인한 본인의 자산에 대한 제한사항이 어떻게 이루어질지도 고민을 할 것이구요,

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그러나 생각보다 이런 깊은고민을 하지 않고 투자를 이어가는 것 같은 느낌을 주는 사람들이 많은 것 같습니다.

​

또한, 그간 어려웠던 지역에 장기간 거주하면서 매도가 안되거나 갈아타기가 어려워서 애를 먹던 실수요자도 마찬가지로 오히려 기회로 받아들여 매도와 갈아타기를 행해야함에도 불구하고,

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단기간 수요증가에 따른 호가와 거래량에 취해서 또 다시 단순함에 늪에 빠져버리는 경우가 많습니다.

​

그 외에도 대출이나 세법과 관련하여 본인에게 영향을 줄 수 있는 상황임에도 규제에 대한 시그널을 무시한채 막연한 낙관에 빠져 적극적으로 대처하지 않는 분들도 마찬가지입니다.

​

사실 단순하게 생각하면 만사가 편합니다. 머리가 복잡할 일도, 머리를 쓸일이 없어지니 간편할 겁니다.

​

그러나 최소한 본인 자산을 투자하고 지키는데에는 단순함을 넘어서야합니다.

​

조금은 복잡한 사고과정과 다양한 상황들을 머리속에 그려보고 어떤 미래가 펼쳐질지에 대한 상상을 반드시 해야합니다.

​

최악을 가정한 고민은 분명 어떠한 상황에서도 훌륭한 해결책을 만들어 줄 것입니다.

​

복잡해지는 세상속에서 빠른의사결정을 위한 단순함은 필요할 수 도 있습니다.

​

그러나 단순한 생각, 1차원적인 생각들로 가득차 눈앞의 욕망에 갇혀버린다면 단숨함에 취해 단명할 것입니다.

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연이은 규제에 후속보도자료들과 구체적인 가이드라인이 없는 현재는 투자의 불확실성을 키우고 있습니다.

​

이런상황 속에서 규제의 불확실성이 난무하는 지역을 단순하게 투자한다면.. 정말 안타까운 결과가 나올 수 있습니다. 스스로를 어렵게 하지 않았으면 좋겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.

규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.

그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.

굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.

올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.

어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.

물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.

저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 ​입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.

정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.

저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.

삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.

그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.

리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.

보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.

가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.

훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.

그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.

반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.

한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.

운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.

우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.

가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.

지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.

당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.

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불확실성에서 투자한다는 것,

투자가 아닐수도 있습니다.

절제된 투자와 리스크관리가

중요한 시점입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 다시 급등한 부동산시장에 추가 규제책이 나온다며 며칠전부터 단톡방과 SNS를 통해서 많은 찌라시와 공식발표되지 않은 내용들이 떠돌고 있습니다.

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이에 언론도 마치 확정된 내용인 것처럼 다양한 내용들을 언급하며 21번째 부동산대책에 대해서 많은 언급이 있었습니다. 아래는 네이버에 연관검색어와 주요 기사들의 헤드라인입니다.

급기야 정부는 지난 6월 15일 오후에 공식보도자료를 통해서 부동산과 관련된 규제에 대해서 결정된 바가 없다며 논란을 일축하고 있는데요, 그러나 과거에 이런 보도자료가 나오면 반드시 규제책이 나온것을 고려해본다면.. 아마 무언가 나오긴 나올 것 같습니다.

​

정부의 보도자료가 무색하게도.. 이러한 규제에 많은 학습효과를 한 투자자들은 규제를 두려워하기보다는 새로운 규제를 통한 풍선효과를 고려하면서 선점하려는 레이스를 시작했습니다.

​

새로이 지정될 규제지역과 규제가 강화될 지역을 제외한 곳들에 대해서 투자세가 유입된 것입니다.

​

몇몇 언론과 찌라시를 통해 언급되었던 아래의 접경지역이 대표적인 곳들인데요,

접경지역은 대표적으로 인천의 강화군, 옹진군, 경기도 김포, 파주, 연천, 고양, 양주, 동두천, 포천 그리고 강원도에서는 춘천, 철원, 화천, 양구, 인제, 고성 등이 있습니다.

​

여기서 부동산 투자자라면 관심가질만 한 도시들.. 경기도에서는 김포,일산,포천, 양주 그리고 강원도에서는 춘천이 해당되겠습니다. 그러나 아무래도 수도권을 중심으로한 투자수요가 몰린다고 보면 김포나 일산 그리고 양주정도가 투자자들에게는 매력적인 접경지역 도시일 것입니다.

​

정확한 내용은 아니지만 접경지역을 제외하고 규제지역이 설정될 것이라는 내용들이 떠돌자 많은 투자자들은 앞다투어 접경지역에 해당하는 도시들을 며칠사이에 공략하기 시작했습니다.

​

안그래도 상대적으로 저렴하거나 입주물량 때문에 오르지 못했던 지역들이라 그 수요가 단기간 급등한 모습을 보여주고 있습니다.

​

한편으로 보면 아직 확정적인 국토부 보도자료도 아닌데다가 출구보단 입구만 보고 들어가는 분들이 많지 않았나.. 우려도 되지만 그 역시 투자이므로 비난하거나 폄하하고 싶진 않습니다.

​

그러나 저는 이러한 투자패턴을 바라보면서 두가지의 생각이 들었습니다.

1. 규제의 역발상으로 미리 진입한 결단력이 대단하다.

​

2. 규제에 대해 너무 섣부르게 판단하고 움직이는 것이 아닐까?

​

이 두가지 관점을 살펴보면서도 저는 판단이 서질 않았고, 이러한 흐름 속에서는 관망하는 포지션을 취해야겠다고 다짐했습니다.

​

그 이유는 출구에 대한 확신이 서질 않았기 때문입니다.

​

아래의 사진은 물고기를 잡는데 흔히 쓰이는 통발입니다. 보통의 물고기들은 통발안에 훌륭한 먹잇감이 있다면 기본적으로 통발의 좁은입구를 통해 들어오고 통발에 쉽게 갇히게 됩니다.

​

물고기는 통발이 있음을 인지는 하겠지만 너무나 단순하게 먹잇감에만 초점을 맞추었기 때문에 통발의 위험성을 간과하게 되는 것이죠,

기본적으로 동물이나 사람은 눈앞에 것만 취하는 본능이 있기 때문에 당연히 먹이를 확보해야하는데 초점을 맞출뿐 먹이 확보 이후에 대해서는 크게 생각하지 않는 것입니다.

​

저 좁은 통발의 입구는 들어갈땐 좁아보이지 않았을 것이고, 당연히 나올 출구는 생각조차 안했을 것입니다.

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통발안에 먹이를 먼저 선점하려던 물고기는 오히려 통발에 갇힐 것이고, 조금 신중했던 물고기들은 통발에 갇힌 물고기를 보며 통발에 갇히지 않을 것입니다.

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어쩌면 이번규제로 인한 풍선효과도 이와 비슷하지 않을까 생각이 듭니다.

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사람을 물고기에 비교하는 것은 아니지만 현정부의 부동산 정책 기조를 본다면 21번째 규제에서 그치지 않고 결국, 풍선효과가 나타난 지역까지 추후에 규제를 묶을 확률이 높습니다.

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그렇다고 본다면 당장의 풍선효과라는 먹잇감만 생각하고 진입하는 투자자는 자칫 통발에 갇히 물고기가 되어버릴 수 있는 것입니다. 진짜 선동즉사 하게 될 수 있는 것입니다.

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선점하는 것도 중요하고,

수익도 중요하지만

살아남는 것이 가장

중요한 때입니다.

조금은 신중한 자세를 견지하고

때로는 관망하는

절제력도 필요합니다.

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선도자들이 선점효과를 누릴수 있다면 최고일 수 있지만 선점효과를 누리지 못한다면 결국 후발주자들에게 오히려 기회만 제공하고 본인은 위험할 수 밖에 없습니다.

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투자방법에는 정답은 없고, 상황에 맞게 적절하게 해야하는데에는 이견은 없지만 불확실성이 많은 곳과 시기에는 보다 신중한 선택이 보다 좋은 선택일 수 있습니다.

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먼저 움직이는 것이 마냥 능사가 아닐 수 있습니다. 변수가 많다면 조금은 관망하는 자세도 필요할 것입니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

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오늘은 투자의 조바심을 떨쳐버리고자 이야기를 이어가고 싶은데요, 진부한 얘기이긴 하나 최근에 빠르게 변화하는 투자 트렌드와 우리가 가져야할 자세 또는 마음가짐에 대한 이야기입니다.

한국감정원 발표 전국 종합주택 매매가격지수(2010년 ~ 2020년)

위의 표는 2010년부터 ~ 2020년까지의 전국의 종합주택 매매가격지수입니다.

2008년은 모두가 잘아시다시피 전세계적으로 금융위기가 있었는데요, 이후로도 그 충격이 지속되었지만 전국적으로는 2013년 5월부터 지금까지 꾸준히 매매가격지수가 상승하고 있습니다.

즉, 지금을 기준으로 본다면 2013년은 금융위기를 겪고 회복하는 시기였으며 2013년은 상승의 초입이었던 것입니다.

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바꾸어 말하면 2013년 5월 이후부터 현재까지 약 7년 동안 어느정도 기본기만 갖춘상태로 투자를 꾸준히 해왔다,면 꽤나 높은 수익을 냈을 것입니다.

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상황이 이러하다보니 약 7년여간의 상승장을 몸소 맞이했던 투자자들의 자산들은 가치가 상승했고 투자하는 족족 쪽집게 마냥 성공스토리를 써나갔습니다. 그러다보니 수많은 고수가 등장했고 그들을 추종하는 사람들이 많아졌습니다.

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그러나, 우리는 여기서 다소 냉정해질 필요가 있다고 생각됩니다.

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그들의 성공스토리를 비하하거나 폄하하고 싶은것이 아니라 이 모든것을 실력이라고 생각하는 착각에서 최소한 빠져나와야 한다는 것입니다.

특히, 최근에 높은 상승장에 시작한 저와 같은 초보 투자자들한테 말입니다.

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서울을 기준으로 다시 이야기를 해보면 불과 몇년전만하더라도 지금의 투자금으로 상상할 수 없는 소액으로도 충분히 수익을 내던 투자트렌드가 있었습니다.

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그러나 그 투자 트렌드도 오래가지 못하고 다시 돌아본다 한철 유행 같이 사라졌습니다.

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현재 수도권 부동산시장은 최근까지 이어졌던 높은 상승세와 정부의 강도높은 규제로 인해서 수요자들로부터 더이상 매력적이지 않은 투자처가 되었습니다.

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흔히들 쉽게는 정부 규제 영향이라고 하지만 그 속내를 살펴보면 투자금이 커졌기 때문이라고 할 수 있습니다.

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그러다보니 핵심지역의 투자가 어려워져 유행처럼 지방 미분양지역의 분양권투자가 성행하고 있습니다. 지금은 거기서 수익을 내신 많은 분들이 또 다시 소액 갭투자로 방향을 바꿔가며 유행을 이끌어내고 있습니다.

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그러나 투자 트렌드라는 미명아래

어설프게 하는 후행투자는

정말 위험할 수 있습니다.

트렌드라는 것은 시간이 지나봐야

알 수 있는 것이기 때문에

지금시기에 얘기하는 투자트렌드는

정확히 이야기하면

일시적인 유행에 가깝다고 할 수 있습니다.

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유행이란것은 시작은 다소 화려해보이지만 곧 스러져 버리는 것들로 정말 허무한 것들이 많습니다. 우리가 학창시절에 입었던 옷들이랄지, 머리스타일 등 지금에서 보면 정말 유치했던 그러한 것들입니다.

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반면에 트렌드라는 것은 수요자들을 이끄는 원동력에 가까운 것으로 유행보다 크고 광범위 하며 지속되는 기간이 깁니다. 즉, 지금 일부 미분양이 많았던 지역에 이어지는 이러한 일시적인 투자들 그리고 어느새 소액 갭투자로 바뀌어가는 모습들은 그냥 투자 트렌드가 아니라 유행 밖에 안되는 것입니다.

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부동산투자에 있어서 보다 안전한 투자트렌드로 여겨졌던 일종의 레버리지 투자들은 현재에도 찾아본다면 유효한 지역들이 많습니다. 갭투자와 레버리지투자는 조금 차이가 있는데, 갭투자는 단순히 매매가와 전세가가 낮은 부분들에 진입하여 시세차익을 노린다면 레버리지투자는 전세가의 상승에 초점을 맞추고 투자금을 회수해 나가기 때문에 기본적으로 실수요가 바탕이 되어 보다 안전한 투자라고 할 수 있습니다.

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물론, 최근에 전국적으로 신축공급이 많다보니 전세가가 고전을 면치못하여 레버리지 투자가 힘을못썼습니다만, 그래도 여전히 유효했던 지역들이 존재했고 시차를 다르게 본다면 여전히 전국적으로는 이러한 투자가 가능합니다.

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위에서 언급했던 유행에 가까운 부동산 투자들 역시 개별 물건에 따라 그 가치가 시장에서 낮게 평가되어 있었거나 그동안 에너지가 응축되어 있던 곳들이 분명 존재하기 때문에 무조건 나쁘다라고 할 순 없지만,

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어떠한 면밀한 분석과 리스크에 대한 고민이 부족한 상태에서 절대 다수의 유행을 고려한 투자가 상대적으로 많아보이기 때문에 시간이 지나고 나면 상처로 남을 수 도 있습니다.

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투자 관점으로 이야기 해보면 흔히, 말하는 "손절"과 "물렸다"라는 상황이 나에게 펼쳐질 수 있는 것입니다.

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물론, 이러한 부동산 투자의 유행속에서도 수익을 내고 살아남는 멋진 선도투자자분들이 계시지만 그들과 어깨를 나란히 할만한 정보력이나 자금력 그리고 부동산의 특성인 개별성을 극복하기 위한 인맥 등이 그들과 같은지는 다시 한번 생각해 봐야합니다.

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분양권이나 소액갭투자의 경우 단순히 분양권을 매수하는데 들어간 분양가의 10%남짓의 소액계약금 또는 세입자의 전세금 또는 대출레버리지를 활용한 소액 매전갭차이만이내가 감당해야할 리스크가 아닙니다.

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반드시 분양권에는 계약금외에도 잔금이 기다리고 있고, 소액갭투자 역시 세입자의 보증금이 포함되는 것입니다.

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투자에 있어서 낙관적인 사람이 가장 큰 수익을 낼 수 있다고는 하지만 지나친 낙관은 화를 불러 일으킵니다.

부동산 투자 특성상 레버리지를 일으킬 수 밖에 없는 것은 너무나도 당연하지만 그 레버리지가 얼마나 감당가능하겠느냐는 철저히 본인만의 기준과 상황 그리고 인사이트로 관리 할 수 있습니다.

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위험이라는 것은 그 위험을 통제하는 사용자에 따라 위험일수도 아닐수도 있습니다.

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우리가 부동산을 운용하는 운용자라고 생각해본다면 부동산에서 발생할 수 있는 위험요소가 무엇이고 그에 따른 해결책들이 무엇인지 정확히 알지 못한다면 부동산 투자의 위험성에 스스로 발이 묶이게 될 것입니다.

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극단적으로 생각해보면 부동산 투자로 수익이 나지 않더라도 우리는 적당한 노동력과 급여만 있다면 삶을 살아 갈 순 있습니다만, 부동산투자의 위험관리가 실패로 돌아온다면 우리 삶자체가 피폐해 질 것입니다.

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흔히, 주식시장에서 사용하는 "손절"이라는 의미는 부동산시장에서는 쉽게 통용되지 않기 때문입니다.

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오늘 이야기 했던 내용들은 초보인 눈에서 말씀드리기 때문에 다소 공감되지 않고 허접해보일 순 있겠지만 가치투자만 해라는 진부한이야기는 아니고, 너무 유행이나 분위기에 휩쓸리지 않았으면 하는 작은 바람에서 스스로 다짐차 글을 써봤습니다.

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모든 투자에 이유없는 투자는 없습니다.

다만, 올바른 방향성을 갖고

행동하는 투자는 그 과정이

답답하고 지루할지라도

우리를 반드시

훌륭한 목적지로 안내할 것이라고

확신합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 작년에 발표한 2018년 주거실태조사 보고서를 살펴보려고 합니다.

주거실태조사는 국민들의 주거생활에 관한 전반적인 사항을 가구 설문조사를 통하여 파악할 수 있어 부동산 공부에 유용하게 작용합니다.

주거실태조사는 연1회하며, 전년도 자료는 다음 해 중순쯤 나오기 때문에 지금은 2019년 자료는 여름이 되어야 나오고, 2019년 여름에 발표된 2018년 주거실태조사 보고서를 살펴볼 수 있습니다.

내용이 방대하므로 1부와 2부로 나누어 살펴보겠습니다.

★ 지역별 가구비율

2018년도 기준으로 우리나라 인구는 약 5180만 명이며, 가구수는 약 2천만 가구입니다. 평균 가구원수는 2.4명이며 1인 가구수는 585만 명으로 전체 비율 중 약 30%를 차지합니다. 

전체 가구 중 지역별 가구 비율을 살펴보면 전체 가구의 약 48%가 수도권에 밀집해 있는 것으로 나타납니다. 수도권 전체 인구는 약 2,600만 명으로 인구의 절반이 수도권에 산다고 할 수 있습니다.

★ 소득 구분 및 소득별 가구 비율

소득 구분은 가구의 총소득으로 세금 등을 제외한 월평균 실수령액이며, 근로 및 사업소득, 재산소득, 사회보험 수혜금, 정부 보조금, 사적 이전소득 등이 포함됩니다.

2018년도 자료이므로 2017년 1월에서 12월까지의 월평균 금액을 조사한 결과이며, 통계청 가계동향조사와는 차이가 있을 수 있습니다.

중위 5 분위 평균 급여는 월 270만원, 연 3,240만원이며 5분위 최저 기준인 241만 원 미만인 가구는 전체에 약 40%를 차지합니다. 하위 1~4 분위와 상위 9~10 분위 연 급여는 약 2배가량 차이가 납니다.

★ 주택 점유형태

전국의 전세가구는 감소하며, 월세가구가 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 시도별로 본다면 수도권은 자가 비율이 타지역에 비해 상대적으로 낮으며, 광역시 및 도지역은 자가비율이 높으며 전세가가 낮은 것이 특징입니다.

전체 가구의 주택유형은 아파트에 거주하는 가구가 가장 많으며, 단독주택에 거주하는 가구는 꾸준히 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 10년 전인 2006년도에 에 비해 확연히 단독주택 거주 가구가 감소했습니다.

모든 지역에서 아파트의 거주비율이 증가하는 추세입니다. 

소득별 주택유형을 살펴보면 소득 하위 가구일수록 단독주택에 거주하는 비율이 높고 소득 상위 가구일수록 아파트에 거주하는 비율이 높습니다.

2018년도 기준으로 소득 하위 가구가 단독주택에 거주하는 비율은 50.6%, 아파트에 거주하는 비율은 29.5%인 반면, 소득 상위 가구는 각각 14.5%, 74.7%를 보이고 있습니다.

★ 생애최초 주택마련 소요연수

생애최초로 주택마련을 하는 평균 소요연수는 7.1년으로 나타나고 있습니다. 도지역은 6.3년으로 가장 짧았고, 광역시 등은 7.3년, 수도권은 7.6년으로 가장 길게 나타나고 있습니다.

소득별로 나누어 본다면 평균적으로 소득 하위 가구는 7.9년, 소득 중위가구는 6.8년, 상위 가구는 6.5년으로 소득이 높아질수록 생애최초 주택마련 소요연수가 짧아지는 것으로 조사되었습니다.

★ 주택 가격 대비 대출금 비율(LTV)

구입 당시 주택 가격 대비 주택대출금 비율(LTV1)은 2018년 전국 평균 37.8%로 2017년(38.2%)에 비해 다소 감소하였으며, 현재 주택가격 대비 주택대출금 비율(LTV3)도 2018년은 29.4%로 2017년(28.9%)에 비해 다소 증가하였습니다.

최초 주택구입 당시 대출금 비율은 높았지만 현재 주택 가격 대비한 주택대출금 비율이 약 30%로 집값이 상승한 것과 대출규제의 영향으로 부채가 관리되고 있음 알 수 있습니다.

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