안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617대책 이후 많은 분들이 혼란스러워하는 시장인데요, 저는 어느 편에 서서 정부를 욕하거나 정부의 정책을 무조건 옹호하기보단 객관적으로 보도자료를 살펴보려고 합니다.
우연찮게 국토교통부 보도자료를 살펴보다 홈페이지 메인에 있는.. 6.17대책 팩트체크에 대한 글이 있어 살펴보았습니다.
규제에 가장 큰 문제는 레버리지 즉, 내집마련의 사다리를 끊어버리는 것이라고 생각하는 저로써, 규제로 인해 내집마련이 어려워진 것에 대한 국토교통부 블로그 내 반박글에 대해서 의문이 많이 들었습니다.
아래는 실제로 블로그 내 언급하고 있는 내용입니다.
그렇다면 위의 내용이 진짜 사실일까?
정부정책을 비난하거나 옹호하지 않고 객관적으로 최대한 이야기해보겠습니다. 부동산 규제정책이 서민실수요자에게 내집마련을 막는 이유를 이야기해보려 합니다.
첫째, 대출 레버지리를 차단하여
현금이 없는 수요자들의
진입장벽을 높였다.
너무 자극적이라고 생각할 수 있지만 실제로 불가능하게 만든 것은 사실입니다. 한반도 전 인구의 약 40% 이상이 현재 수도권에 거주중인데, 수도권은 연간 약 10만명 즉, 3만세대 이상이 전입하고 있습니다.
결국, 집에 대한 니즈가 많다는 뜻인데요, 그러나 정부의 규제로 LTV를 조정함으로써 대출 레버리지를 막아 담보대출 비율을 낮추면 그만큼 많은 현금이 필요로 하게 됩니다.
더군다나, 최근 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리려는 은행의 움직임 속에서 주택담보대출비율 뿐만아니라 개인 신용대출의 축소는 더욱더 레버리지를 이용불가능하게 만들고 진입장벽을 높힐 수 밖에 없습니다.
일반적으로 서울을 기준으로 34평기준 중위가격 9억원을 넘어선 지금 평단가는 약 3천만원에 육박하고 있는데, 25평이더라도 최소 6억원에 육박하기 때문에 실제로 주택구입을 위해선 현재의 LTV 40%로는 어림도 없습니다.
서울이 아닌 다른 대부분의 수도권 지역 역시 최소한 조정대상지역이 되었기 때문에 LTV50%에 만족할 수 밖에 없습니다. 즉, 규제가 담보대출비율을 낮추기 때문에 서민실수요자들에게는 더욱더 내집마련이 어려워 지는 것입니다.
단순히 10%의 조건이라 하더라도 수천만원의 레버리지 차이를 만들기 때문에 일반 직장인들은 거의 메우기 불가능한 금액입니다.
그나마 믿을 수 있는 신용대출조차 한도를 축소하려하며, 신용대출액을 LTV로 넣으려는 현재의 분위기에서는 기준을 충족하지 못하는 30대들에게는 그림의 떡일 뿐입니다.,
둘째, 정부가 제공하는
정책모기지와 실수요요건이
턱없이 비현실적이다.
위의 글에서 말하듯이 디딤돌 대출 및 보금자리론 등 주택담보대출비율을 늘려주는 상품이 존재한다며 규제와 실수요자는 상관이 없다고 이야기하지만 이미 높아진 집값과 근로자 평균 월급이 약 300만원인 상황에서 정부가 제시하는 조건을 충족하기 너무 어렵습니다.
* 디딤돌대출(지원대상) : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하인 무주택세대주가 5억원이하로 주택구입할때 가능하며 한도는 2~2.6억원이다.
* 보금자리론(지원대상) : 부부합산 연소득 7천만원에서 1억원 이하인 무주택세대주 또는 1주택자가 6억원 이하 주택구입시 가능하며 한도는 3~4억원이다. 금리는 1.55~2.3%(시중은행 2.52%대비 저렴)
실수요자 요건(LTV 비율 10% 완화 적용, 투기과열지구 40+10% / 조정대상지역 50+10%)
* 투기과열지구 : 부부합산 연소득 7천만원(생애최초 8천만원), 6억원이하, 무주택 세대주
* 조정대상지역 : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 주택가격 5억원이하, 무주택 세대주
만약 위에서 말한, 디딤돌 대출의 경우 대출한도가 2~2.6억원으로 기준을 맞출수 있는 5억짜리 집을산다해도 디딤돌대출의 LTV한도는 50%적용밖에 안되는 수준이라 대부분 수도권이 조정대상지역이기 때문에 50%를 동일하게 적용는다고 본다면 금리 외에는 혜택이 없다고 볼 수 있습니다.
이는 내집마련의 가장큰 걸림돌은 금리가 아니라 담보대출비율임을 부정하는 것입니다.
또한, 기준이 좀더 높은 보금자리론의 경우더라도 6억원이하의 주택을 구입시 50~65% 정도의 LTV를 적용 받기 때문에 레버리지 사용에 좀더 좋은 조건이라고 할 수 있지만 가격과 소득기준을 충족하는 세대가 많지 않을 것이기에 실효성이 의문입니다.
기본적으로 수도권에 직장을 갖고 결혼평균연령 약 35세(남자 37세, 여자 33세)를 고려해보고 대학졸업 후 최소 5년 이상의 적당한 직장생활을 한 직장인 부부라면 최소한 위에서 말하는 기준들을 충족할 수 가 없습니다.
일부 직급이 낮은 공무원 맞벌이가 아니라면(실수령액보다 원천징수액이 적은) 대부분의 맞벌이 부부는 이 기준을 충족할 수 없을 것입니다.
그렇다면 대부분의 신혼부부 및 개인들은 이런 조건이 어려울 것이고, 여기에 평단가 약 2천7백에 육박하는 서울 집값은 25평도 6억 5천을 상회하기 때문에 이러한 기준을 맞추기 위한 주택을 찾기도 어려울 뿐더러 본인들의 조건도 대부분 맞지 않을 것입니다.
그렇기 때문에실수요자 요건이나 정책모기지자체의 사각지대에 놓인 대다수의 신혼부부나 30대들은 이런 복지에 사각지대에 놓여 있는 것입니다.
6.5억 주택을 구입하는데 LTV가 40%가 적용된다면 취득세까지 포함해서 약 4억원의 돈이 필요한데, 낮은 연봉에 저축액도 모자르고, 주거비용으로 많은 지출이 있는 30대라면 저정도 현금동원은 거의 불가능 합니다.
한 예로, 정말 교통도 불편하고 서울과 다소 떨어져있지만 수도권내에서 가장 저렴한 편에 속하는 신축인 양주 옥정신도시에서 4억원의 34평 아파트를 분양받더라더 조정대상지역이기때문에 LTV50%를 적용한다면 약 2억원의 현금이 필요로 합니다.
2억원의 현금을 필요로한다면 2억원을 모으기 위해 연봉 5천의 맞벌이가 연간 3천만원을 저축한다해도 현재의 규제로 신용대출조차 LTV차감에 적용이된다면약 10년 간 꼬박 모아야 내집마련을 할 수 있습니다.
혼인 기본연령이 35세라면 약 45세까지는 내집마련을 위해 세입자로 떠돌아다녀야하는 것입니다.
이러한 기준요건을 무주택으로만 완화하더라도 정부의 규제정책에 따른 선의의 피해자가 줄어들 것입니다. 대출의 비율은 개인의 상환능력을 고려하여 판단해야합니다.
셋째, 갭투자는 무조건 투기가 아니라
실수요자의 어쩔수 없는 선택이다.
그렇다면 위와 같은 상황에서 실수요자들은 어떤 선택을 해야할까요?
살기 싫은데 조건에 맞는 주택을 찾아 억지로 사야할까요?
실수요자들이라하더라도 살고싶은 집을 가능한 범위내에서 먼저 잡아두고 싶은 마음이 있을 것입니다. 미래 출산을 대비하며 큰평수의 집을 잡아둘수도 있고 조금더 입지가 좋은 지역의 집을 잡아두고 싶을수도 있으며, 직장과 가깝거나, 좀더 새아파트로 가고싶은 욕구 등 다양할 것입니다.
그렇기 때문에 실수요자라도 필요하다면 정부가 투기라 지칭하는 전세를 끼고 구입하는 일명 갭투자를 하는 것입니다.
이런 분들은 대부분 주택 1채를 마련하고 본인은 주거환경이 상대적으로 열악한 곳에 당분간은 전세로 거주하며 미래에 집으로 이사하기 위해 많은 노력들을 하는데, 이러한 것 까지 투기로 본다면 너무 아이러니 합니다.
정부가 제시하는 아래의 데이터는 함정이 많습니다. 보증금 승계비율을 이야기하며 주택 보유숫자별로 무주택자 및 1주택자는 약 43%, 2주택 이상의 다주택자는 64%라서 갭투자는 무조건 투기라고 이야기하고 있습니다.
그러나 생각해보면 무주택이나 1주택자는 주택담보대출을 일으키기 대문에 전세금을 승계하는 갭투자 비율이 낮을 수 밖에 없는 것이고, 2주택 이상의 다주택자는 주택담보대출이 어렵기때문에 아무래도 그 비율이 높을 수 밖에 없는 것이니다.
갭투자를 많이한다고 하면서 주택수별로 갭투자비율을 이야기하는것 자체가 논리가 부족한 것입니다. 이미 2주택이상은 대출이 안나오니 당연히 갭투자 비율이 높을 수 밖에 없음에도 그것으로 모든 탓을 돌려버리는 것입니다.
담보대출 비율규제와 같은 부동산정책 내에서도 수요자들의 내집마련을 저해하는 부분들은 기존의 정책모기지의 기준을 완화하거나 무주택자라면 보다 좀 과감하게 내집마련 욕구를 충족시켜주는 쪽으로 정책을 펼쳐야 할 것 입니다.
갖고 싶은데 갖지 못하면
더욱더 집착하게 됩니다.
수요억제는 답이 될 수 없습니다.
공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^
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