안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.
규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.
그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.
굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.
올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.
어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.
물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.
저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.
정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.
저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.
삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.
그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.
리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.
보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.
가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.
훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.
그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.
반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.
한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.
운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.
우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.
가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.
지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.
당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.
불확실성에서 투자한다는 것,
투자가 아닐수도 있습니다.
절제된 투자와 리스크관리가
중요한 시점입니다.
공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^
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