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'부동산 실전투자' 카테고리의 글 목록 :: 부자아빠의 부동산연구소
Part.2 에서는 대출과 명도에 대해 알아보았다. 마지막 Part.3에서는 주거용 부동산의 상품가치 향상을 위한 리모델링과 임차인 빨리 구하는 요령 그리고 실질적인 수익률 정리를 해보았다.

6. 임차인 구하기

사실 임차인을 구하기 위해서는 기본적으로 수요가 풍부한 직장이나 학군 등이 좋은 곳에 부동산이 위치해야 유리하다. 그러나 수요가 적은곳에서는 가격 및 상품 경쟁력이 없다면 임차인 구하기가 힘들다. 내가 낙찰받은지역도 수요가 적어 우선 리모델링을 통해 상품가치를 올리기로 했다.

리모델링을 무턱대고 한다면 오히려 수익률이 낮아지므로 효율적인 부분부터 하였다. 일반적인 주거용 부동산이라면
1. 도배 및 장판
2. 화장실 및 싱크대
3. 샷시, 베란다 등
순으로 리모델링시 비용 대비 효율이 좋다. 명도 이후에 집을 살펴 보니 장판 및 싱크대 상태는 좋았으나 화장실 및 도배지 그리고 샷시가 상태가 좋지 못했다. 그러나 샷시는 비용이 많이들기에 우선적으로 도배와 화장실 리모델링, 입주청소를 하였다.

화장실 160만원, 도배 55만원, 입주청소 20만원을 들여 어느정도 세입자를 구하기 위한 상품성이 갖추어졌다.
발품을 팔아 가격비교와 흥정을 통해 투자금을 최소화하였다. 많은 온ㆍ오프라인 업체와 비교하면서 확인하고 내가 원하는 수준을 사진으로 제시한다면 쉽게 견적비교가 될 것이다.
* 견적비교시 화장실 리모델링만 50만원 가까이 차이가 보였다.

리모델링이 끝나자 소재지 일대 전체와 인접동 까지 공인중개소에 물건을 내놓았고, 부동산 어플인 직방과 다방, 피터팬의 좋은방 구하 등 직접 물건도 홍보하면서 임차인을 구하기 시작했다.
어플로 홍보한 곳은 직접 방을 보여주지 않고 공인중개사와 연결시켜 불필요한 노력을 최소화 하였다.

그 결과 리모델링 후 방을 내놓은지 한달이 지난 6월에 임차인을 구하고 7월에는 만 서른에 난생 처음 월세를 받았다.

임대소득 그 금액자체는 크지 않았지만 그간에 노력과 시간들이 스쳐가며 불로소득이 쉽지않구나 참 많은 생각이 들었다.


7. 최종 투자 수익률 결산
월세가 입금되고 실질적인 투자수익률 결산을 실시해보았다.

임차인과 계약시 임차인의 사정을 고려 월세를 깎아주긴 했으나 세세하게 정리하다 보니 생각보다 지출이 많았다. 우리가 흔히 고려하지 않는 잡비를 정리하니 수익률이 반토막이 난것이다.
물론 매도하는 가격에 따라 더 많은 수익률도 나올 수 있겠지만 그러한 것은 제외했다. 여기에 임장 및 계약 간 기름값이나 시간 등을 계산한다면 저 수익률 역시 무의미할 것이다.

나의 첫 경매 낙찰기를 마무리하며..
올해 무모하게 시작된 1월부터 7월까지의 약 반년여 간의 투자가 끝이 났다. 간단한 생각으로 시작된 경매공부가 생각만큼 쉽지않단 생각이 들었다. 직접 하나하나 해결하고 마음 고생도하며 보냈던 시간들이 지금은 좋은 추억이 되었다. 가능한 많은 레버리지를 끼는 투자를 했음에도 생각보다 많은 실투자금이 들어가면서 이론과 실제의 괴리를 느꼈다.

특히, 수익률을 구체화해봄으로써 대부분의 초보투자자가 쉽게 현혹되는 수익률의 함정을 다시 한번 생각하게 되었다.

마지막으로 경매투자를 통한 교훈을 정리해보면..
1. 기본적인 부동산 인사이트를 키우자.
2. 경매는 투자수자일 뿐이다. 낙찰에 목메지 말자.
3. 입찰시 최악의 상황을 가정한 비용까지 판단하여 입찰가를 정하자.(리모델링, 명도비용 등)
4. 시세는 물건의 최저가를 기준으로 보수적으로 접근하자.
4. 세금적인 부분도 고려하자.
5. 주거용부동산에서 빌라투자는 더욱더 신중히 접근하자.(출구전략이 어렵다.)
6. 급할필요없다. 천천히 두드리며 투자하자.


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Part.1에서는 주로 경매절차와 물건보는법, 그리고 입찰가 판단방법 등을 제시했다면 Part.2에서는 낙찰부터 소유권 이전 그리고 명도까지의 과정을 설명하려고 한다.

4. 경락잔금대출 실행

대출은 부동산투자에 가장 큰장점인 레버리지 활용에 근간이 되기 때문에 감당 가능한 범위내에서 많이받는것이 좋다. 기본적으로 경락잔금대출이라는 것도 주택담보대출의 일환이다. 그 비율은 일반시세가 아닌 감정가에서 산출되는점이 다르며 낙찰가까지 고려해서 비율을 정한다.
* 보통 비규제지역 무주택 또는 1주택 처분조건하에 감정가 70% 또는 낙찰가 90% 중 낮은금액이 가능하다. 그 외 케이스는 은행에 꼭 상담하기 바란다.

경락잔금대출은 취급은행에 한도를 사전에 확인하는 것이 좋으나 취급은행자체가 많지 않기때문에 보통 법원에서 나눠주는 홍보물 비교를 통해 하는편이다. 보통 금리는 일반매매보다 높은 편이며 카페 등 커뮤니티까지 활용한다면 보다 저리로 가능할 것이다.

대출은 받을 때 투자자의 입장에서보면.
1. 낮은 금리 2. 긴거치기간 및 상환기간 3.원리금균등상환 방식이 가장 효율적일것이다. 또한 소액임차인보호를 위한 방빼기라는 것을 쓰기 때문에 다주택자의경우 보증서 사용 유무도 레버리지활용에 중요한 요소기 때문에 반드시 확인한다.  또한 DTI, DSR 등 은행에 가지않더라도 부동산계산기 사이트를 활용한다면 좋을 것이다.

더불어 간과해서는 안될것이 법무사수수료인데 경락잔금의 경우 일반매매보다 말소등기가 많아 비싸기도 하고 사전에 조사하지 못하는 경우가 많기 때문에 은행을 소개해준 직원분에게 사전에 합의를 하는편이 유리하다. 일반적인 법무사수수료는
법무통 이라는 어플에서 비교 후 최저가를 기준하면 좋을 것이다. 의외로 투자금에 생각치 못한 잡비들이 많이 나가는 경우가 있다.

그 외 대출관련 내용은 블로그 내에 913대책 이후 대출규제 정리를 보면 도움이 될것이다.

5. 경매의 꽃 명도..

명도는 경매의 꽃이며, 가장 어렵고 난해한 부분이다. 경매낙찰자에 입장에서는 정당한 절차로 소유권을 취득했지만  집주인 또는 세입자는 낙찰자에게 매우 부정적인 경우가 많다. 나같은 경우도 부동산 입찰전 임장활동간 세입자를 만나기 어려웠으며 낙찰받는날에서야 문을 열고 대화가 가능했다.

대부분 임차인이기 때문에 임차인에 편에서서 음료수라도 들고가 사정에 대한 이야기만 들어주고 공감하기만 하더라도 명도는 간단할테지만 대부분 낙찰자는 절차에만 의존하는 경우가 있어 애를 먹는다. 물론 나도 법무사 통해 인도명령을 전달했고 절차는 취했지만 기본은 사람 대 사람인것이다

그렇다고 세입자를 무조건 믿으면 안되고 인도명령신청은 미리 해둬야 한다. 자칫 6개월이 지나게 되면 명도소송으로이어져 의도치 않은 전쟁이 될 것이다.. 세입자도 법원에서 보내준 인도명령을 보면 아무래도 조금 더 수월해진다.

명도는 우선 기본적인 법적인 절차를 취하되 세입자나 집주인에게 완만한 대화로 해결하고 해결이 어려우면 소액의 이사비라도 주는편이 최악의 경우보다 훨씬 합리적일 것이다. 또한 미납관리비 공과금정산도 꼭 잊지 말아야한다.
* 내가 낙찰받은 빌라는 세입자가 소액임차인으로 이사갈 돈이없어 배당기일까지 살게하는 조건으로 마무리 했었다. 통상 세입자가 소액 임차인인 경우에는 대부분 배당기일까지 기다려준다. 소액임차인은 낙찰받은 돈으로 100% 배당이 되기 때문에 별도의 이사비는 지불하지 않는편이 낫다.

Part.2를 마치며..
사실 낙찰 후 대출 실행 명도까지 짧지만 치열한 과정들이다. 나는 운이 좋은 케이스여서 명도가 아주 원활히 되었지만 최악의 경우였다면 손해가 컸을 것이다. 그러나 명도까지 했다고 끝은 아니다. 다음 Part.3에서 이어가겠다.

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19년 해가 밝고 부동산에 관심이 생겨나면서 부동산 투자처를 찾았다. 투자처를 찾다보니 자연스레 자산이 필요했고 현재의 자산을 돌아보게되었다. 영혼까지 끌어모아야 6천만원 남짓.. 8년여의 직장생활에서 모은 소중한 자산이었지만 생각만큼 투자하기엔 부족했다. 아무리 레버리지를 활용하더라도 지금의 자산으로는 그 한계가 명확했다.

그때 고교동창으로부터 우연히 들은 경매가 하나의 방법으로 뭐에 홀린듯 유튜브 무료강의와 법원사이트 결제를 통해 경매에 나섰다. 사실 경매를 생각하면 나에게는 아픈과거가 떠올랐다. 고교시절 가세가 기울면서 수차례 가압류가 들어오고 많은 이사를 당했던 부정적인 이미지가 남았지만 사실 경매는 순기능이 훨씬 많은 절차다.

경매절차는 위의 표와 같지만 보다 낮은 우리 눈높이에서 정리해보고자 한다.
사실 지금정리하면서 생각해보면 정말 무모하고 대단한 용기인것 같다.. 쉬운일은 아니다. 앞으로 투자하고자 하는분들의 이해를 돕고자 간단히 설명하겠다.

1. 경매 절차와 권리분석 이해
경매는 흔히들 시세보다 싸게산다고 생각하지만 그 내부를 들여다보면 사실과 다른게 많다. 물론 유찰이라는 것을 통해 입찰자가 없으면 싸게 사는것은 사실이지만 기본적으로 부동산보는 눈이 있어야하기 때문에 자칫 시세보다 비싸거나 권리상 하자(소유권 이전에 애를 먹는 물건)있는 물건을 낙찰 받을 수 있다.

경매 역시 부동산 투자의 하나의 툴(도구)로써 활용해야지 전부로 보면 안되겠다. 그러나 너무 겁먹을 필욘없이 유튜브 무료강의나 책만 몇권 읽은다면 쉽게 입찰할 수 있다.
지금 쉽다고말하는건 권리분석이 손쉬운 주거용 부동산을 얘기하는것이다. 권리분석이 어려운 물건은 아예 쳐다보지말고 권리분석이 쉬운 주거용 부동산에 집중해야 한다.

2. 짧은시간에 많은 경매물건을 검색해라.

지금도 만건이 넘는 경매물건이 쏟아진다. 경매는 남들이 못보는 물건을 많이보는사람이 승리한다. 단순히 저가물건만 찾기 위해 유찰이 많이된 검색보다 전체검색을 통해 남들이 보기 전에 많은물건을 보는것이 좋겠다.

기본적인 검색사이트는 법원경매사이트로
법원경매정보 이며 유료이지만이용료가저렴하다.
그외 사설에서 운영하는 탱크옥션,스피드옥션,굿옥션 등등 다양하기때문에 개인 기호도와 가독성, 비용 등을 선정하면 되겠다. 사설업체들은 비용이 들지만 그만큼 많은 물건에 대해 권리분석이 쉽고 보기 편하기 때문에 사설을 추천한다.

물론 비용이 들기 때문에 팁을 주자면 법원에 경매 입찰을 위해 방문해보면 입구에서 사이트홍보차 체험할수 있는 쿠폰을 준다. 처음에는 법원경매사이트로 짧은 기간살펴본 후에 사설사이트로 넘어가면 좋을 것 같다.

3. 물건을 선정했다면 입찰 전 임장활동을 실시하라.

부동산 임장활동은 거창한 것이아니라 시세파악, 전망, 물건에 보이지 않는 하자 등 온ㆍ오프라인으로 확인하는 절차다.

지금은 온라인으로도 각종 사이트에서 확인가능한데 대표사이트로는 국토부실거래가, kb부동산,호갱노노(부동산앱)  등 다양하게 확인할 수 있다. 그러나 가장 효율적인방법은 번거롭고 귀찮지만 현장에 위치한 공인중개소에서 확인을 다시하며 물건주소지를 직접 다니면서 확인하는것이 불이익을 사전에 예방할 수 있다. 특히, 살고있는 세입자를 만나서 사정을 알고 교감한다면 낙찰이후에 명도전략도 세울 수 있을것이다.

4. 입찰가를 정한다.

위의 절차로 물건을 정했다면 본인이 생각하는 수익률을 기본으로 입찰가를 산정한다. 현장에서 적다보면 현장분위기에 이끌려 높은가격을 적기 마련이다. 반드시 모의 입찰활동을 통해 사전에 연습하고 경매 입찰서 등을 미리 가져와서 원하는 수익률에 맞게 입찰가를 산정해야 한다.
* 취등록세, 리모델링비, 미납관리비, 중계수수료 등을 입찰가에 선반영해야한다.

Part.1을 마치며..
내가 투자하고 알아보던 그 당시를 생각해보면 앞이 깜깜했었는데..다시정리하니 크게어렵진 않게 보인다. 나 역시 전문가도 부자도 아니고 스스로 독학하여 경매를 낙찰 받았다. 이글을 읽고 나와 같은 눈높이의 투자자가 보다 쉽고 빠르게 하길 기원하며 작성했다.

"투자의 가장 빠른 길은 직접해보는 것이다. 무엇이든지 직접경험해야 제대로 알 수 있다."

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