[부동산 실전투자] 나의 첫 경매 낙찰기(Part.3 / 3)

Part.2 에서는 대출과 명도에 대해 알아보았다. 마지막 Part.3에서는 주거용 부동산의 상품가치 향상을 위한 리모델링과 임차인 빨리 구하는 요령 그리고 실질적인 수익률 정리를 해보았다.

6. 임차인 구하기

사실 임차인을 구하기 위해서는 기본적으로 수요가 풍부한 직장이나 학군 등이 좋은 곳에 부동산이 위치해야 유리하다. 그러나 수요가 적은곳에서는 가격 및 상품 경쟁력이 없다면 임차인 구하기가 힘들다. 내가 낙찰받은지역도 수요가 적어 우선 리모델링을 통해 상품가치를 올리기로 했다.

리모델링을 무턱대고 한다면 오히려 수익률이 낮아지므로 효율적인 부분부터 하였다. 일반적인 주거용 부동산이라면
1. 도배 및 장판
2. 화장실 및 싱크대
3. 샷시, 베란다 등
순으로 리모델링시 비용 대비 효율이 좋다. 명도 이후에 집을 살펴 보니 장판 및 싱크대 상태는 좋았으나 화장실 및 도배지 그리고 샷시가 상태가 좋지 못했다. 그러나 샷시는 비용이 많이들기에 우선적으로 도배와 화장실 리모델링, 입주청소를 하였다.

화장실 160만원, 도배 55만원, 입주청소 20만원을 들여 어느정도 세입자를 구하기 위한 상품성이 갖추어졌다.
발품을 팔아 가격비교와 흥정을 통해 투자금을 최소화하였다. 많은 온ㆍ오프라인 업체와 비교하면서 확인하고 내가 원하는 수준을 사진으로 제시한다면 쉽게 견적비교가 될 것이다.
* 견적비교시 화장실 리모델링만 50만원 가까이 차이가 보였다.

리모델링이 끝나자 소재지 일대 전체와 인접동 까지 공인중개소에 물건을 내놓았고, 부동산 어플인 직방과 다방, 피터팬의 좋은방 구하기 등 직접 물건도 홍보하면서 임차인을 구하기 시작했다.
어플로 홍보한 곳은 직접 방을 보여주지 않고 공인중개사와 연결시켜 불필요한 노력을 최소화 하였다.

그 결과 리모델링 후 방을 내놓은지 한달이 지난 6월에 임차인을 구하고 7월에는 만 서른에 난생 처음 월세를 받았다.

임대소득 그 금액자체는 크지 않았지만 그간에 노력과 시간들이 스쳐가며 불로소득이 쉽지않구나 참 많은 생각이 들었다.


7. 최종 투자 수익률 결산
월세가 입금되고 실질적인 투자수익률 결산을 실시해보았다.

임차인과 계약시 임차인의 사정을 고려 월세를 깎아주긴 했으나 세세하게 정리하다 보니 생각보다 지출이 많았다. 우리가 흔히 고려하지 않는 잡비를 정리하니 수익률이 반토막이 난것이다.
물론 매도하는 가격에 따라 더 많은 수익률도 나올 수 있겠지만 그러한 것은 제외했다. 여기에 임장 및 계약 간 기름값이나 시간 등을 계산한다면 저 수익률 역시 무의미할 것이다.

나의 첫 경매 낙찰기를 마무리하며..
올해 무모하게 시작된 1월부터 7월까지의 약 반년여 간의 투자가 끝이 났다. 간단한 생각으로 시작된 경매공부가 생각만큼 쉽지않단 생각이 들었다. 직접 하나하나 해결하고 마음 고생도하며 보냈던 시간들이 지금은 좋은 추억이 되었다. 가능한 많은 레버리지를 끼는 투자를 했음에도 생각보다 많은 실투자금이 들어가면서 이론과 실제의 괴리를 느꼈다.

특히, 수익률을 구체화해봄으로써 대부분의 초보투자자가 쉽게 현혹되는 수익률의 함정을 다시 한번 생각하게 되었다.

마지막으로 경매투자를 통한 교훈을 정리해보면..
1. 기본적인 부동산 인사이트를 키우자.
2. 경매는 투자수자일 뿐이다. 낙찰에 목메지 말자.
3. 입찰시 최악의 상황을 가정한 비용까지 판단하여 입찰가를 정하자.(리모델링, 명도비용 등)
4. 시세는 물건의 최저가를 기준으로 보수적으로 접근하자.
4. 세금적인 부분도 고려하자.
5. 주거용부동산에서 빌라투자는 더욱더 신중히 접근하자.(출구전략이 어렵다.)
6. 급할필요없다. 천천히 두드리며 투자하자.


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