[부동산 실전투자] 나의 첫 경매 낙찰기(Part.2 / 3)

Part.1에서는 주로 경매절차와 물건보는법, 그리고 입찰가 판단방법 등을 제시했다면 Part.2에서는 낙찰부터 소유권 이전 그리고 명도까지의 과정을 설명하려고 한다.

4. 경락잔금대출 실행

대출은 부동산투자에 가장 큰장점인 레버리지 활용에 근간이 되기 때문에 감당 가능한 범위내에서 많이받는것이 좋다. 기본적으로 경락잔금대출이라는 것도 주택담보대출의 일환이다. 그 비율은 일반시세가 아닌 감정가에서 산출되는점이 다르며 낙찰가까지 고려해서 비율을 정한다.
* 보통 비규제지역 무주택 또는 1주택 처분조건하에 감정가 70% 또는 낙찰가 90% 중 낮은금액이 가능하다. 그 외 케이스는 은행에 꼭 상담하기 바란다.

경락잔금대출은 취급은행에 한도를 사전에 확인하는 것이 좋으나 취급은행자체가 많지 않기때문에 보통 법원에서 나눠주는 홍보물 비교를 통해 하는편이다. 보통 금리는 일반매매보다 높은 편이며 카페 등 커뮤니티까지 활용한다면 보다 저리로 가능할 것이다.

대출은 받을 때 투자자의 입장에서보면.
1. 낮은 금리 2. 긴거치기간 및 상환기간 3.원리금균등상환 방식이 가장 효율적일것이다. 또한 소액임차인보호를 위한 방빼기라는 것을 쓰기 때문에 다주택자의경우 보증서 사용 유무도 레버리지활용에 중요한 요소기 때문에 반드시 확인한다.  또한 DTI, DSR 등 은행에 가지않더라도 부동산계산기 사이트를 활용한다면 좋을 것이다.

더불어 간과해서는 안될것이 법무사수수료인데 경락잔금의 경우 일반매매보다 말소등기가 많아 비싸기도 하고 사전에 조사하지 못하는 경우가 많기 때문에 은행을 소개해준 직원분에게 사전에 합의를 하는편이 유리하다. 일반적인 법무사수수료는
법무통 이라는 어플에서 비교 후 최저가를 기준하면 좋을 것이다. 의외로 투자금에 생각치 못한 잡비들이 많이 나가는 경우가 있다.

그 외 대출관련 내용은 블로그 내에 913대책 이후 대출규제 정리를 보면 도움이 될것이다.

5. 경매의 꽃 명도..

명도는 경매의 꽃이며, 가장 어렵고 난해한 부분이다. 경매낙찰자에 입장에서는 정당한 절차로 소유권을 취득했지만  집주인 또는 세입자는 낙찰자에게 매우 부정적인 경우가 많다. 나같은 경우도 부동산 입찰전 임장활동간 세입자를 만나기 어려웠으며 낙찰받는날에서야 문을 열고 대화가 가능했다.

대부분 임차인이기 때문에 임차인에 편에서서 음료수라도 들고가 사정에 대한 이야기만 들어주고 공감하기만 하더라도 명도는 간단할테지만 대부분 낙찰자는 절차에만 의존하는 경우가 있어 애를 먹는다. 물론 나도 법무사 통해 인도명령을 전달했고 절차는 취했지만 기본은 사람 대 사람인것이다

그렇다고 세입자를 무조건 믿으면 안되고 인도명령신청은 미리 해둬야 한다. 자칫 6개월이 지나게 되면 명도소송으로이어져 의도치 않은 전쟁이 될 것이다.. 세입자도 법원에서 보내준 인도명령을 보면 아무래도 조금 더 수월해진다.

명도는 우선 기본적인 법적인 절차를 취하되 세입자나 집주인에게 완만한 대화로 해결하고 해결이 어려우면 소액의 이사비라도 주는편이 최악의 경우보다 훨씬 합리적일 것이다. 또한 미납관리비 공과금정산도 꼭 잊지 말아야한다.
* 내가 낙찰받은 빌라는 세입자가 소액임차인으로 이사갈 돈이없어 배당기일까지 살게하는 조건으로 마무리 했었다. 통상 세입자가 소액 임차인인 경우에는 대부분 배당기일까지 기다려준다. 소액임차인은 낙찰받은 돈으로 100% 배당이 되기 때문에 별도의 이사비는 지불하지 않는편이 낫다.

Part.2를 마치며..
사실 낙찰 후 대출 실행 명도까지 짧지만 치열한 과정들이다. 나는 운이 좋은 케이스여서 명도가 아주 원활히 되었지만 최악의 경우였다면 손해가 컸을 것이다. 그러나 명도까지 했다고 끝은 아니다. 다음 Part.3에서 이어가겠다.

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