913대책에서의 대출규제 요약..(feat. DTI, DSR)

작년 9월은 부동산 투자자들에게 큰 충격을 줬던 9.13 대책이 발표된 날이었다.. 지금에서 다시정리 하는것은  투자자들에게 꼭 필요한 내용들이 많이 있기 때문에 투자를하고자하는 분들에게 상기시키고자 다시정리하였다. 특히, 투자자 대부분이 다주택자들이기 때문에 자칫 과거의 대책들처럼 가볍게 여기다가는 큰코 다칠 수 있기에 조금 꼼꼼히 봐야하겠다.

이전의 규제에서의 대출정책은 대출양과 범위 자체에 초점을 맞추었었다면 이번정책에서는 전방위적인 규제를 통해 일시적 2가구를 제외한 2주택이상의 다주택자를 핀셋규제했다고 볼 수 있는데 크게 4가지 분야로 나누어 정리하겠다.

1. 주택구입 목적의 담보대출의 제한

위의 표에서 나타내듯이 철저히 1주택 보유를 강조하며 다주택자를 만들어내지 않겠다는 정부의 의지가 돋보인다.

특히, 위의 그림의 규제지역에서는 2주택 이상을 불허하려는 그 의지가 더욱 강하게 느껴진다.

물론, 일시적 2주택자는 예외적으로 허용하였으나 철저한 전략을 세워야겠다.(무주택 및 1가구 갈아타기시 예외조항을 잘활용해야겠다.)
아래는 DTI와 DSR로 각자의 소득에 맞추어 대출한도를 다시한번 확인바란다.
* 주택구입전 반드시 은행통한 대출 계획수립은 필수다.

2. 주택구입 목적 외의 생활안정 목적의 주택담보대출 제한

이번 913대책에서 새로이 추가된 규제책으로 규제지역 뿐만 아니라 전 지역의 보유주택이 그대상이다.

1주택자는 현행과 동일하고 2주택자는 그 비율이 하향조정되었으며 연간 대출한도는 회계년도 기준 1억으로 제한하였다.
* 예를 들면 19년 12월 31일 1억을 대출받고 다음년도인 20년 1월 1일에 1억원 대출은 가능한 것이다.

생활안정자금시 주택구입자금목적이 아니라는 서약서를 작성하며 구입시 대출 회수 및 추가를 제한하며 생활안정자금으로 대출시 상환전까지는 추가적인 주택담보대출이 불가능하겠다.

3. 전세자금대출의 제한

이 역시 이번대출에서 2주택이상의 다주택자는 전세자금대출을 철저히 차단하였다. 전세자금대출 기간 동안 수시로 체크하여 회수를하고 2주택이상이 되었다면 만기후 연장을 불허하였다. 또한, 소득기준은 추가하여 일정소득이 있는 가구는 1주택자더라도 전세자금대출이 어려워졌다.
* 기존 2주택자중 전세자금대출자는 1회에 한해 연장이 가능하다.

4. 주택임대사업자 대출 제한

규제지역 중 투기지역 및 투기과열지구는 일괄 40%로 적용하였다.
* 조정대상지역은 제외
기존 주택담보대출을 보유한 가구는 투기지역 및 투기과열지구 내 주택구입목적의 주택담보대출이 금지된다.

군인이 소총만들고 탄약없이 전투에 임할 수 없듯이 우리 실수요 및 투자자들은 기존펀더멘탈에 입각한 부동산연구 뿐만 아니라 반드시 주택 구입전 대출계획과 가능성에 대해 은행에 확인해야겠다.

사실 이번 규제를 정리하면서 현정권의 부동산 정책의 방향성과 강한의지를 느낄 수 있었으나 한편으로는 현금 없인 좋은 입지의 고가주택을 사는것이 더욱더 어려워진것 같아 씁쓸했다. 특히, 서민 실수요자라는 기준을 내세워 무주택 서민들을 위한 정책처럼 보였지만 현금이 많이 없는 흙수저출신의 자수성가형 가정은 현 시점의 아파트 시세를고려할 때 수도권내 서울 접근성이보장된 대다수지역에서의 주택구입이 더욱더 어려워진 것이다.

사실 대출이라는것은 개인의 능력으로 받는다면 지역을 한정하여 담보비율을 정하는 것이아니라 가구의 소득을 고려하는 편이 더 옳지않나 생각이 들었다. 국민들이 큰 빚을지는 것이 부담이라면 개인의 부채상환능력을 고려하는편이 더 낫지 않나, 조금은 아쉬운 대목이다.

결국 서류상 무주택자ㆍ1주택자는 어떻게든 가능하기에 너무 단순하게만 대출을 억제한것 같다. 서울에 직장이있다면 현금확보까지 내집마련까지 임차인이되어야하는데.. 결국 또다시 전세난 월세난이 가속화될것이고.. 부의 양극화가 가속화되진 않을까?
* 연봉 5천의 외벌이가정에서 3억짜리 구축아파트를 사더라도 내돈이 최소 1억5천의 돈이 필요하다(ltv40적용 및 각종 비용 포함)

"서민을 위한다는 정책이 과연 서민을 위한것인지는 우리가 다시한번 생각해봐야할 것이다."

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