[부동산 실전투자] 나의 첫 경매 낙찰기(part.1 / 3)

19년 해가 밝고 부동산에 관심이 생겨나면서 부동산 투자처를 찾았다. 투자처를 찾다보니 자연스레 자산이 필요했고 현재의 자산을 돌아보게되었다. 영혼까지 끌어모아야 6천만원 남짓.. 8년여의 직장생활에서 모은 소중한 자산이었지만 생각만큼 투자하기엔 부족했다. 아무리 레버리지를 활용하더라도 지금의 자산으로는 그 한계가 명확했다.

그때 고교동창으로부터 우연히 들은 경매가 하나의 방법으로 뭐에 홀린듯 유튜브 무료강의와 법원사이트 결제를 통해 경매에 나섰다. 사실 경매를 생각하면 나에게는 아픈과거가 떠올랐다. 고교시절 가세가 기울면서 수차례 가압류가 들어오고 많은 이사를 당했던 부정적인 이미지가 남았지만 사실 경매는 순기능이 훨씬 많은 절차다.

경매절차는 위의 표와 같지만 보다 낮은 우리 눈높이에서 정리해보고자 한다.
사실 지금정리하면서 생각해보면 정말 무모하고 대단한 용기인것 같다.. 쉬운일은 아니다. 앞으로 투자하고자 하는분들의 이해를 돕고자 간단히 설명하겠다.

1. 경매 절차와 권리분석 이해
경매는 흔히들 시세보다 싸게산다고 생각하지만 그 내부를 들여다보면 사실과 다른게 많다. 물론 유찰이라는 것을 통해 입찰자가 없으면 싸게 사는것은 사실이지만 기본적으로 부동산보는 눈이 있어야하기 때문에 자칫 시세보다 비싸거나 권리상 하자(소유권 이전에 애를 먹는 물건)있는 물건을 낙찰 받을 수 있다.

경매 역시 부동산 투자의 하나의 툴(도구)로써 활용해야지 전부로 보면 안되겠다. 그러나 너무 겁먹을 필욘없이 유튜브 무료강의나 책만 몇권 읽은다면 쉽게 입찰할 수 있다.
지금 쉽다고말하는건 권리분석이 손쉬운 주거용 부동산을 얘기하는것이다. 권리분석이 어려운 물건은 아예 쳐다보지말고 권리분석이 쉬운 주거용 부동산에 집중해야 한다.

2. 짧은시간에 많은 경매물건을 검색해라.

지금도 만건이 넘는 경매물건이 쏟아진다. 경매는 남들이 못보는 물건을 많이보는사람이 승리한다. 단순히 저가물건만 찾기 위해 유찰이 많이된 검색보다 전체검색을 통해 남들이 보기 전에 많은물건을 보는것이 좋겠다.

기본적인 검색사이트는 법원경매사이트로
법원경매정보 이며 유료이지만이용료가저렴하다.
그외 사설에서 운영하는 탱크옥션,스피드옥션,굿옥션 등등 다양하기때문에 개인 기호도와 가독성, 비용 등을 선정하면 되겠다. 사설업체들은 비용이 들지만 그만큼 많은 물건에 대해 권리분석이 쉽고 보기 편하기 때문에 사설을 추천한다.

물론 비용이 들기 때문에 팁을 주자면 법원에 경매 입찰을 위해 방문해보면 입구에서 사이트홍보차 체험할수 있는 쿠폰을 준다. 처음에는 법원경매사이트로 짧은 기간살펴본 후에 사설사이트로 넘어가면 좋을 것 같다.

3. 물건을 선정했다면 입찰 전 임장활동을 실시하라.

부동산 임장활동은 거창한 것이아니라 시세파악, 전망, 물건에 보이지 않는 하자 등 온ㆍ오프라인으로 확인하는 절차다.

지금은 온라인으로도 각종 사이트에서 확인가능한데 대표사이트로는 국토부실거래가, kb부동산,호갱노노(부동산앱)  등 다양하게 확인할 수 있다. 그러나 가장 효율적인방법은 번거롭고 귀찮지만 현장에 위치한 공인중개소에서 확인을 다시하며 물건주소지를 직접 다니면서 확인하는것이 불이익을 사전에 예방할 수 있다. 특히, 살고있는 세입자를 만나서 사정을 알고 교감한다면 낙찰이후에 명도전략도 세울 수 있을것이다.

4. 입찰가를 정한다.

위의 절차로 물건을 정했다면 본인이 생각하는 수익률을 기본으로 입찰가를 산정한다. 현장에서 적다보면 현장분위기에 이끌려 높은가격을 적기 마련이다. 반드시 모의 입찰활동을 통해 사전에 연습하고 경매 입찰서 등을 미리 가져와서 원하는 수익률에 맞게 입찰가를 산정해야 한다.
* 취등록세, 리모델링비, 미납관리비, 중계수수료 등을 입찰가에 선반영해야한다.

Part.1을 마치며..
내가 투자하고 알아보던 그 당시를 생각해보면 앞이 깜깜했었는데..다시정리하니 크게어렵진 않게 보인다. 나 역시 전문가도 부자도 아니고 스스로 독학하여 경매를 낙찰 받았다. 이글을 읽고 나와 같은 눈높이의 투자자가 보다 쉽고 빠르게 하길 기원하며 작성했다.

"투자의 가장 빠른 길은 직접해보는 것이다. 무엇이든지 직접경험해야 제대로 알 수 있다."

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