부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1기 신도시 포스팅에서는 요즘 부침을 겪고 있는 일산에 대해 이야기 하였습니다. 오늘은 일산과 반대편에 위치한 분당에 대해서 간단히 알아보려고 합니다. 분당은 1기 신도시 중에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳으로 그 역사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 1기 신도시에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 1기 신도시는 제6공화국 노태우 대통령 시절에 급격한 경제성장과 도시화로 인해 절대적인 주택부족해결을 위해 주택 200만호 건설이라는 미명아래 역사상 최대의 주택건설 프로젝트에 하나였습니다. 1기 신도시 5곳에 약 30만호가 지어졌는데 분당이 97,500호, 일산이 69,000호, 중동 ㆍ평촌ㆍ산본이 각각 42,500호 씩 공급되었습니다. 나머지 170만 호는 인천 연수 및 대전 둔산 등의 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구에 공급하였습니다.

사실 200만호의 주택공급계획은 계획자체의 실현여부가 매우 불투명한 노태우대통령의 단순공약에서 시작했지만 1988년 서울올림픽 이후로 부동산가격이 급등하면서 물가상승과 부동산 폭등이 사회문제로 대두됨에 따라 물가안정과 정권유지를 위해 1989년에 신도시 건설계획을 발표 1990~91년 사이에 건설을 완료하였습니다. 너무 단기간에 지어지다보니 많은 문제를 낳았었지만 결과적으로 수도권 주택문제 해결에 많은 기여를 하였습니다.

실제로 1991년부터 1기 신도시의 공급물량이 풀리면서 부동산 가격이 하락하였고 주택보급률도 1991년 63%에서 1기 신도시 개발이 끝났던 1997년에는 82%로 매우 높아졌습니다. 이렇게 완성된 1기 신도시는 금융위기 전까지 지속적인 상승세를 이어가게됩니다.

이중에서도 가장 규모가 컸던 분당은 세종특별자치시 조성되기 전까지 최대규모의 신도시였습니다. 당시 정부에서는 일산과 분당은 신도시 완성 이후에 각각 일산시와 분당시로 분리할 계획이었다고 합니다. 분당은 행정구역 상 경기도 남동쪽에 위치한 성남시에 위치하고 있습니다. 최초의 계획은 베드타운이었지만 지금은 바로 옆에 2기 신도시인 판교가 흥행함에 따라 판교테크노벨리에 국내 1,000대 기업이 포진되어 있는 반강제적으로 자족형 신도시가 되었습니다. 판교는 상대적으로 임대아파트이 비중이 높았기 때문입니다.

교통은 기존 분당선이 있었지만 신분당선이 개통전까지는 강남도달에 많은시간이 소요되었습니다. 신분당선이 개통된 후에는 강남접근성이 획기적으로 개선되었고 경강선이 개통되면서 주변의 경기 외곽도시인 광주나, 이천 등의 도시로부터 인구유입도 활발해졌습니다. 또한 최근에 이슈였던 GTX-A 노선도 예정되어 있으며 8호선 연장 등 다양한 교통 대책들이 추가로 마련되고 있습니다. 앞으로 더욱더 좋아질 전망입니다.

1기 신도시 대부분이 그렇겠지만 완성형 도시로 생활에 불편함이 없는데 그 중에서도 분당은 직장, 교통, 지리적위치, 환경, 학군, 미래의 도시계획 등 모든 투자매력을 다 포함한 신도시라 할 수 있겠습니다. 그러나 1기 신도시가 완성된지 30년이 넘어감에 따라 노후도가 매우 심각한 상태입니다. 특히, 물리적으로 서울접근성이 좋은 2기 신도시와 중소규모의 택지공급으로 인해 대부분의 1기 신도시들이 힘을 못쓰고 있지만 분당만은 훌륭한 입지가치 하나만으로 상승세를 이어가고 있고 최근에는 재건축이나 리모델링 등 기대감으로 꾸준히 주택가격이 우상향하고 있습니다.

여담으로1997년에는 강남의 은마아파트와 성남 서현동의 시범우성 32평의 가격이 시범우성이 더비쌌다는 사실을 알고 계셨나요? 은마아파트는 약 1억 5천 시범우성아파트는 약 1억 7천이었지만 지금은 은마아파트가 비싸졌습니다~^^ 역시 서울입니다. 그럼에도 분당의 집값은 강남 못지 않게 높은 상승률을 기록한 곳입니다.

위에서 살펴본바와 같이 분당은 정말 매력이 많은 도시인 것 같습니다. 돈만 있다면 실거주로 거주하면서 재건축 이슈를 맞이하고 싶습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 모든 언론에서는 각종 부동산 정책과 이슈들로 도배되고 있는데요, 그만큼 지금 부동산 시장이 '뜨거운감자'로 자리잡고 있습니다. 특히, 서울 내 신축아파트에 대한 부동산 뉴스는 항상 메인으로 자리잡고 있으며 현장에서는 연일 신고가를 갱신하며 집값은 고공행진을 있습니다. 이러한 과열된 부동산 시장 속에서 새집마련에 가장좋은 청약시장으로 무주택자들과 청약이 가능한 수요자들 중심으로 과열되고 있습니다.

이번정권에 부동산정책에서 무주택실수요자들을 위한 유인책들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 청약에 당첨만되도 큰돈을 번다는 생각을 갖고 너도나도 청약에 집중하고 있습니다. 주담담보대출비율(LTV)가 줄어들어 실제 투자금이 커졌지만 그래도 당장 당첨만 되어도 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 계약금만 있다면 너도나도 청약에 목을 메고 있습니다. 괜찮은 입지의 지역이라면 당장에도 수천에서 수억의 프리미엄이 생기기 때문입니다.

그러나 입지가 좋은지역들은 낮은가점으로는 당첨도 힘들뿐더러 최근에 강화된 강화된 대출규제로 인해 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지역,조정대상지역)내 분양가 9억원 이상은 중도금대출보증이 금지되어 사실상 현금부자가 아니라면 준로또라는 청약에 당첨이 되어도 문제가 되고 있습니다.
 
최근에 조사된 자료에 따르면 최근 5년 간 수도권 '고가'주택(분양가 9억원 이상) 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)로 가장 많았으며 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)로 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 된다고 합니다.

아무리 긍정적으로 생각해도 놀라운 결과입니다. 9억원 이하는 중도금대출도 나오지 않아 현금이 많이 필요한데 그것도 상대적으로 젊은 사람들이 당첨이 되었다니.. 더군다나 분양권상태에서는 전매가 불가능하기 때문에 더욱이 중도금납부도 필수적인 것을 생각해본다면 더욱더 놀라운 일입니다.

지난 2016년 7월 부터정부가 집값을 잡기 위해 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 금지했는데, 시행사와 시공사의 보증규제까지 금융위원회 등의 감독강화로 금지된 시점에서 이러한 자료들을 비추어 본다면 사실상 '금수저'들에게만 당첨기회가 늘려줬다는 비판이 나올 수 밖에없는 것입니다.

예를 들어 무주택 실수요자의 경우 서울에 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원을 마련해야하는 것인데, 사실상 평균적인 취업연령이나 고소득자를 예를 들더라도 경제활동을 해서 수억원의 돈을 모은다는게 사실상 쉽지 않습니다. 더군다나 그 숫자나 비율이 높다는 것은 정상적인 사고로는 납득이 어렵습니다,. 도시근로자의 월평균 소득이 약 260만원임을 고려했을 때  평균연봉의 직장인은 불가능한 수준이고 고소득자더라도 어려운 금액입니다.
 
실제로 청약에 당첨된 20~30대의 자금조달계획서(중도금 마련방법)에는 부모나 친인척으로 빌린다는 경우가 많았는데 이는 증여인지 차용인지 구분이 모호하기 때문에 결국 부모 또는 가족의 도움 없이는 주택구입이 어렵다는 뜻으로 청약의 기회를 이용하면서 자금은 부모의 도움을 받는 것으려는 것으로 해석이 가능 한 것입니다.

정부의 중도금 대출규제에 따른 풍선효과로 금수저들에게만 서울의 고가 아파트 당첨기회를 높여주었고 불법과 탈법 증여의 통로로 이용되는 것입니다. 최근에 뉴스에서 보여지듯이 서울내 신축아파트의 증여건수가 사상최대라고 하였습니다. 이러한 흐름을 봤을 때 청약당첨된 40세 이하의 젊은이들도 대부분이 부모의 도움에 의지했을 확률이 높습니다.
 
지난번 포스팅에서도 이야기 했듯이 지역별 주담담보대출비율을 정할 것이 아니라 개인 소득에 맞추어 비율을 정해야만이 자수성가형 고소득자들에게도 공평하게 기회가 주어질 것이며 소득이 없는 이들에게는 철저히 구분해서 대출을 승인한다면 가계부채비율도 컨트롤 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 주택보급률에 대해서 알아보았습니다.
* 과연, 우리나라의 집은 충분한 것일까?(Feat. 주택보급률의 함정) 참조
오늘은 주택 중 '빈집', 그러니까 1년 이상 아무도 살지 않는 주택에 대해 알아보겠습니다.

2017년 기준 우리나라의 총 주택수는 약 2천31만가구로 아래에 표는 전체 가구수와 주택수, 주택보급률을 보여주고 있습니다(주택보급률은 실제와 상이합니다.)

2018년 현재 우리나라의 빈집은 총 141만 9617가구로 전체 주택수 2천313만호 중 약 7%에 해당합니다. 빈집중에서 서울과 인천, 경기의 수도권 빈집은 약 41만호로 전국의 약 29%로 가구수에 비해 상대적으로 '빈집'의 비율이 낮습니다.

이러한 빈집은 절대적인 수도 많지만 지속적으로 방치되어 있는 경우가 많아 주택가의 '슬럼화'가 가속화되는 경향이 있습니다. 특히, 사람이 살지 않는 주택의 경우에는 관리부실로 건물의 노후화가 빨라져 안전사고나 범죄의 우려가 커져 주변주택가에 부정적인 영향을 끼칩니다. 이러한 부정적인 영향에도 불구하고 대부분의 지자체는 정확한 '빈집'의 수조차 정확히 파악이 되지 않고 있습니다. 정부는 방치된 빈집을 효율적으로 정비하고자 2017년 2월 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법을 정했으나  정비계획이 이루어지지 않고 있습니다.
* 아래는 빈집 정비사업의 시행방법과 서울시의 '빈집' 활용방안 중 민간 임대주택활용

사실 이러한 빈집들은 국민들의 입장에서는 그냥 스쳐지나갈만한 문제일 수 있지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 국가 및 지자체가 운영하는 임대주택 전체 약 94만49호 중 공가는 1만6천530호 공가율은 1.8%입니다. 이중에서 절반 가까운 7천149호는 1년 이상 공가로 방치되어 있는 실태입니다.

단순히 공실률로 보았을 땐 그 비율이 적지만 최근 5년 간 공공임대주택 공가관리비로 지출된 세금이 약 650억에 달하고 있습니다. 1년이상 장기간 비어있는 임대주택의 경우에는 노후화가 가속화되기 때문에 근본적인 해결책이 마련되지 않는다면 지속적으로 세금이 낭비 될 것입니다.

우리는 의외로 도심한복판에서도 아래의 사진과 같은 '빈집'들을 많이 목격하고 있습니다. 이러한 '빈집'속에는 공공임대주택까지 포함되어 있다고 생각하니 집이 부족한 나라에서 안타까운 현실이 아닐수 없습니다.

민간에서 방치되어 있는 주택을 지자체나 국가가 매입하여 재활용하는 방안과 기존의 공공임대주택의 공가가 지속되는 경우 민간분양으로 전환하여 저렴하게 주택으로 공급하는 방법 등 다양한 방법을 모색하여 '빈집'을 줄이고 '주택보급'을 늘린다면 내집마련을 기다리는 서민들에게는 좋은 기회이지 않을까 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1인당 주거면적과 평균가구원수의 변화, 가구당 순자산의 변화로 알아보는 중ㆍ대형 평수 아파트의 전망에 대해서 포스팅 하려고 합니다. 우리나라는 1953년 6.25전쟁이 끝이 나고 폐허가 된 땅에서 2019년에 이르기까지 짧은 기간에 비약적인 성장을 해왔고 많은 것들이 바뀌었습니다. 그 중에서도 가구원수의 변화 즉, 핵가족화가 심화되었습니다. 아래의 표를 한번 살펴보겠습니다.

통계청에서 제공하고 있는 정보로 1970년부터 시작됩니다. 표에서는 안나오지만 1970년에는 평균가구원수가 5.2명이었는데 현재는 2.4명으로 약 절반가량 줄었습니다. 딩크족(결혼 후 의도적으로 자녀계획 하지 않는 부부), 네오싱글족(독신문화를 즐기는 부류), 패러싱글족(독립할 나이임에도 부모에 얹혀사는 부류), 싱글족(경제력을 갖추고 혼자사는 부류) 등의 증가로 세대수는 증가하고 세대원수는 감소하는 추세는 계속 이어질 것입니다.

그렇다면 이러한 트렌드 속에서 중ㆍ대형 아파트의 미래는 마냥 어둡기만 한 것일까요? 국민 평형인 공급면적 59제곱미터, 85제곱미터의 아파트만이 지속해서 필요한 것일까요? 이 질문에 답을 찾기는 어렵겠지만 조금 다른시각으로 바라보면 답을 찾을 수도 있습니다.

1. 1인당 주거면적의 증가

1인당 주거면적의 변화를  살펴보겠습니다. 아래는 2006년부터 2018년까지의 1인당 주거면적의 표입니다. 1인당 주거면적이란 적정한 크기의 주택에서 살고 있는지 보여주는 주거 질 측정으로 국토교통부에 주거실태조사를 통해 알 수 있습니다. 우리나라는 1인당 주거면적이 늘어나고 있는 추세를 보이고 있습니다. 주요 OECD 국가와 비교하더라도 우리나라는 현재 최하위이지만 계속해서 증가하는 추세입니다. 영국과 일본은 약 40제곱미터의 1인당 주거면적을 갖고 있습니다. 미국은 약 65제곱미터의 주거면적을 갖고 있습니다.

이러한 트렌드 속에서 이미 우리나라는 중ㆍ대형 아파트의 시대가 도래할 만한 환경은 조성되어 있다고 봅니다. 평균가구원수가 2.4명임을 감안하더라도 최소한 75제곱미터 이상의 공간이 필요해진 것입니다. 최근에는 그동안 없더라도 불편하지 않았던 가전들이 생활필수품이 되어가면서 우리의 공간을 차지하기 시작했습니다. 건조기나 제습기, 공기청정기, 스타일러, 안마의자 등 새로운 기술의 발전으로 이제는 우리의 주거공간이 더 많이 필요해진 것입니다. 일본의 평균인 40제곱미터로 계산하더라도 96제곱미터의 대형아파트가 필요해진 것입니다.

2. 가구당 순자산의 증가

가구당 순자산은 총 가구의 자산에서 부채를 제한 것으로 가구의 축적된 재산규모를 보여줍니다. 우리나라의 실질순자산(소비자물가지수를 적용한 자산)은 지속적으로 증가추세입니다. 우리나라의 가구는 특히,  자산에서 실물자산(부동산)이 차지하는 비중이 크기 때문에 가구의 자산이 증가하게 되면 가정에서는 더 좋은 입지로 이사하거나 추가로 매입하는 경향이 있습니다.

그러나 최근 다주택자에 대한 규제로 실수요자들은 똘똘한 한채로 집중하는 추세입니다. 더 좋은 입지의 지역 아파트나 평수를 넓혀서 이사하는 모습을 보이고 있습니다. 이러한 트렌드를 본다면 최근에 주로 공급되어진 국민평형인 59제곱미터와 85제곱미터 이하의 아파트는 비좁은 주거지가 된 것입니다.

그러나 위에서 살펴본 1인당 주거면적의 증가와 순자산의 증가만으로 중ㆍ대형 평형의 아파트가 무조건 옳다라고 얘기하는 것은 아닙니다. 근본적으로 중ㆍ대형의 공급이 부족했던 지역들에서는 매력이 있겠지만 용인과 같이 중ㆍ대형으로만 공급이 많았던 지역들은 다소 매력적이지 않을 수 있습니다. 또한, 입지적으로 우수하지 않은 곳에서는 중ㆍ대형 역시 매력이 없을 수 있습니다.

기본적으로 중ㆍ대형아파트의 매력은 입지가치가 우수한 곳 중 실수요자들이 많은 지역들일 것입니다. 일자리가 많거나, 전통적으로 학군이 좋은지역이거나, 교통이 좋은지역 등 기본적인 입지가치가 뛰어난 곳들에서 중ㆍ대형은 매력적일 수 밖에 없습니다. 이러한 변화의 트렌드를 미리 감지한다면 입지가치가 뛰어난 지역에서 중ㆍ소형 평수보다 상대적으로 평단가가 저렴한 중ㆍ대형 평수를 선택하는 것도 가치투자의 한방법일 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 가장 살기 좋은 도시 중 하나인 일산에 대한 포스팅을 하려고 합니다. 일산은 1기 신도시로 고양시 일산구 보다는 그냥 일산으로 불리길 원하는, 조금 차원이 다른 택지지구였습니다. 일산은 고양시에 위치한 택지지구로 정부의 1기 신도시 발표에 따라서 일산 동구와 서구에 계획도시로써 탄생하게 되었습니다. 특히, '예술과 문화시설이 완비된 전원도시.', '자급자족의 수도권 서부 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 다양한 목적을 가지고 조성 되었습니다.

1990년 3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작하여 1992년 12월 준공 되었고 이후, 1993년 일산구로 분구되었다가 2005년 일산동구와 일산서구로 분구되어 현재에 이르고 있습니다. 그러나 그동안 낙후 되어 있던 덕양구에 삼송, 지축, 향동지구에 신축아파트가 대거 입주하면서 구도심이 되어버린 일산은 거래는 전무하며, 전셋값 역시 하락하는 추세입니다.

올 하반기에만 삼송, 지축, 향동지구에 1만 2천여가구가 입주하고, 서울 접근성이 좋은 향동지구에만 약 5천 9백여가구가 입주하면서 구도심인 일산이 더욱더 설자리를 잃게 되었습니다. 스타필드가 위치한 삼송지구에는 약 5천여 세대가, 지축지구에는 약 2천여 세대가 입주예정입니다.

일산과 인접한 세개의 택지지구에 신축아파트가 들어서면서 30~40대의 젊은 수요층 중심으로 새로운 택지지구로 정착을 하고 있으며, 3기 신도시인 창릉지구로 인해 일산은 더이상 경쟁력을 잃고 말았습니다. 일산서구는 3기 신도시 발표 이후 17주 동안 전세가와 매매가가 하락세를 피하지 못한 것이 이를 반증하고 있습니다.

다만, 입주물량이 많지만 기존의 일산지역 신축아파트들이 수도권 신축아파트의 높은 가격으로 인해 갭메우기로 일산 핵심지역 위주로 신축아파트들은 상승세를 거듭하고 있습니다. 특히, GTX-A 초역세권으로 주목받는 킨텍스역 주변 신축은 지속적으로 가격이 오르고 있습니다.

그러나 일산보다 서울과의 접근성이 뛰어난 입지의 덕양구 아파트 공급이 대거 이뤄지면서 전반적으로 기존의 일산 집값의 약세가 이어지고 있는 것 입니다. 반면에 분양가 상한제와 저금리 영향, 교통호재 등으로 킨텍스 주변 신축아파트와 일산 중에서도 백석역 등 역세권 저평가 단지들이 강세를 보일 가능성은 높습니다.
 
이젠 부정할 수 없는 일산의 현재 상황입니다. 아직도 학군에 대한 수요와 훌륭한 인프라 그리고 아직은 저렴한 집값으로 충분히 실수요자들을 끌어들일수 있는 매력이 있음에도 수도권 외곽에 전반적인 공급, 특히, 서울과 물리적 거리가 가까운 지역에 공급들이 1기 신도시인 일산을 위협하고 있습니다. 어쩌면 훌륭한 인프라를 누릴 수 있도록  새로운 상품가치를 창출하는 리모델링 혹은 재건축외에는 정말 답이 없어 보입니다.

그럼에도 아직은 실수요들에게 매력적인 가격과 인프라로 장기적으로 훌륭한 투자처가 될 수 있는 잠재력을 가진 곳입니다. 그러나 서두에 언급했던 것처럼 공급이 많은 곳들은 선별적으로 접근해야되기 때문에 매우 어려울 뿐입니다. 더군다나 대중의 심리가 일산에 부정적이라 시간이 더 필요할 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년 9월 28일 토요일은 김포도시철도, 김포골드라인이 개통한 날입니다. 김포는 정부의 2기신도시 중 하나로 김포골드라인 개통에 따른 김포아파트의 전망에 대해 조심스레 포스팅하려 합니다.

김포골드라인은 이미 개통되어 운행되었어야 할 지하철입니다. 그러나 2014년 3월 착공해 최초에는 2018년 11월 개통예정이었으나 안정성 점검 등의 문제로 7월과 9월로 개통이 연기되어 우여곡절 끝에 드디어 개통하게 된 것입니다. 김포골드라인은 양촌역~김포한강신도시~김포공항역으로 이어지는 약 24km, 정거정 10곳으로 32분이 소요되는 무인열차입니다.

김포도시철도는 순수 지방정부가 건설한 도시철도로 국내최초입니다. 23편성 46량으로 평일 오전 5시 30분에서 다음날 오전 1시까지 운행되며 출퇴근시간에는 3분, 그 외에는 6~12분 간격으로 배차될 예정입니다. 양촌역을 제외하고 모두 지하화 되어있으며 서북부 2기 신도시였던 한강신도시에 주민들의 교통불편에 조금이나마 힘이 될 것으로 생각됩니다. 인구수에 비해 2량은 조금 아쉬운게 사실입니다.

특히, 주요 환승역인 김포공항을 통해 주요업무지구까지 이동이 원활하기 때문에 서울 내 직장이 있고 대체주거지로 김포를 택했던 시민들에게 정말 단비같은 존재입니다. 특히, 새로이 일자리가 늘어나는 마곡에 배후주거지의 후보인 김포에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

그렇다면 김포아파트의 전망에 앞서 현재시점에 김포골드라인 주요 역세권 아파트들에 대해 살펴보겠습니다.

1. 구래역, 마산역, 장기역

구래역에서는 김포공항까지 약 30분이 소요되고 물리적으로 먼거리때문인지 초역세권이며 최근 분양한 메트로타워 예미지 외에는 큰 상승이 없습니다.예미지는 주변시세보다 저렴한 분양가와 신축임을 고려해 프리미엄이 붙었습니다. 그러나 그외 아파트들은 큰 변동이 없습니다. 마산역에 반도유보라도 소폭상승했지만 대부분 신축임에도 변동이 없습니다. 장기역도 마찬가지입니다.

2. 운양역, 걸포북변역, 김포시청역

운양역도 큰폭의 변화는 없습니다. 걸포북변역의 경우에는 메트로자이 1, 2, 3단지가 입주예정인데요, 역이랑 가까운 1단지에는 프리미엄이 조금 붙었습니다. 김포시청역 주변에는 구축들로 변동이 없습니다.

3. 풍무역, 고촌역

풍무역과 고촌역은 김포공항역과 1~2정거장 역으로 대체주거지로 각광받는 지역입니다. 특히, 풍무역주변은 상권도 발달되어 있고 대단지 브랜드 아파트로 미분양 아파트에서 지금은 상승하였습니다. 고촌은 낙후된 곳으로 새아파트는 없으나 개발이 예정되어 있습니다.

위에 주요역세권 주변들의 아파트를 간단히 살펴보았습니다. 수도권 신축임에도 도시철도 개통영향이 크지 않은 것 같습니다. 김포는 인구도 증가하고 있는데 왜 집값 상승이 더딜까요? 인구는 10년전에 비해 약 2배가량 증가했네요.

증가되는 인구에도 불구하고 김포는 자족도시가 아니라 베드타운임을 감안해야 합니다. 거기에 김포자체의 공급과 김포에 영향을 줄 수 있는 인천 서구와 고양시 등에도 꾸준한 공급이 예정되어 있는 것도 한몫 할 것입니다. 아래는 김포의 전출입 지역으로 위에는 김포로의 전입을, 아래는 김포에서 전출을 의미합니다. 서울과 인천, 고양, 부천 등에서 전입이 많습니다.

영향을 주는 지역들의 공급물량도 많지만, 김포 자체적인 공급물량도 아직 많이 남았다는게 아쉽습니다. 2023년까지도 수요보다 입주물량이 훨씬 많은 상태입니다.

그러나 너무 부정적으로만 생각하기에는 아직 이릅니다. 아래는 김포의 미분양 건으로 숱한 공급에도 소화하는게 눈에 뜁니다.

또한, 위에서 살펴본 것처럼 강서구에서 전입이 많다는 것은 서울의 대체주거지로 각광받는 것입니다. 마곡지구의 기업 입주와 김포자체적인 공급물량이 소화되는 시점에는 분명 반등의 여지는 있습니다. 더군다나 도시철도가 개통되고 생활이 편리해진다면 사람들이 관심을 갖고 그 프리미엄은 이제 더 올라갈 수도 있습니다.

그러나 공급이 많은 지역은 특히 조심해야합니다. 투자자, 실수요자 구분 없이 자산증식을 원하는 모든이라면 정말 고민에 고민을 거듭해야합니다. 내 기준보다 더욱 엄격한 기준으로 역세권보단 초역세권을, 도로건너 학교보단 초품아를, 핵심상권을 품은, 보다 서울과 가까운 곳 등, 보다 구체적인 원칙으로 접근하셔야 할 것입니다.

김포골드라인의 이름처럼 노선자체가 황금라인이라 불리기에는 어려운 것이 사실입니다. 경전철이라서가 아니라 노선자체에 직장이 있거나 핵심지역을 관통하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 실거주 측면에서의 접근과 투자에서의 접근을 구분해야 합니다. 그러나 최근 고무적인 것은 많은 공급물량이 소화되면서 전세가, 매매와 임대거래량이 많은 편입니다.

김포도시철도의 개통으로 김포를 분석해보았습니다. 오늘의 교훈은 이런 교통호재가 있는 지역이더라도 단순히 집값이 오르는 것은 아니라는 것을 느끼셨을 것입니다. 호재더라도 그 호재마다 영향력이 다를 것이기 때문에 보다 많은 것들이 요구됩니다. 결국 잃지않는 투자, 가치투자는 철저한 분석과 경험에서 나오는 인사이트일 것입니다.

※ 모바일로 포스팅을 하다보니 어플은 호갱노노와, 부동산지인을 활용하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 데이터가 많이 나와서 오늘은 조금 쉬어가는 의미에서 강남의 역사에 대해 이야기 해보려 합니다. 여러분은 강남에 대한 이미지가 어떠합니까? 초고층의 빌딩과 잘 정돈된 도로망, 수많은 사람들 그리고 부의 상징. 이외에도 형용할 수 있는 단어들이 많이 있겠지만 보통 현대식도시, 고소득도시, 부자동네 등 긍정적인 의미가 많은 지역일 것입니다. 그렇다면 강남은 과연 어디일까요?

강남은 원래 강남구였다가 서초구로 분구가 되었습니다. 십여년전부터는 인접한 송파구까지 묶어서 '강남3구'라고 불리게 되었습니다. 사실 송파구는 강남으로 들어가기엔 조금 부족했지만 인근 아파트가 재건축되며 강남구와 같이 '강남3구'로 불리게 되었습니다. 최근에는 9호선 연장 등의 호재와 신축아파트의 공급 등으로 강동구까지 묶어 '강남4구'라는 단어가 등장했지만 아직은 '강남3구'가 강남이라고 불리고 있습니다. 그렇지만 강동의 상승세를 볼때 시간이지나면 '강남4구'에 편입될 것 가습니다.

서울의 강남은 도시화와 맞물려 한국전쟁 직후 1955년, 157만명의 인구에서 1963년 인구 300만명을 넘기며 단기간에 인구가 두배가 증가합니다. 우리나라 전반적으로 인구가 증가하던 시기임을 고려하더라도 비약적인 인구증가율이었습니다. 이 덕분에 사대문 주변에 원도심은 포화가 되고 강북지역이 난개발이 될 수 박에 없었습니다. 특히, 중구와 동대문, 종로, 마포 등은 사람으로 가득 찼습니다.

이에 1970년, 당시 대통령이었던 박정희 입장에서는 전쟁의 가능성을 고려했을 때 접경지역과 근접한 수도 서울에 과밀도의 인구는 감당하기 어려웠고 서울에 최초이자 최대 규모인 영동대개발을 계획했고 그것이 강남의 시작이었습니다. 여기서 영동이란 영등포의 동쪽을 의미하며 수십년전까지는 '영동'이라는 말을 '강남'보다 많이 썼다고 합니다.

강남은 1970년 개발을 시작으로 10여년만에 인구 100만명을 넘기기 시작했고 경부고속도로의 개통, 호남, 영동고속도로의 연이은 개통과 경기고와 휘문고, 숙명여중ㆍ고, 서울고 등 명문고들이 대거 강남으로 이전하였고 자연스레 경쟁력 있는 학원들도 강남으로 몰려들면서 시민들의 강남으로의 유입이 더욱 많아졌습니다. 특히, 서울아시안게임과 올림픽을 거치면서 잠실이 성장했고 1988년 행정개편으로 강동구에서 송파구가 분리되고, 서초구가 강남구에서 분리되면서 강남,서초,송파로 이어지는 '강남3구'가 완성 된 것입니다.

강남은 개발 착공 직후 1년만에 강남구 신사동 일대에 지가는 15배가 상승했으며, 지금은 가장 높은 지가를 자랑하는 지역으로 명성을 떨치고 있습니다. 업무, 주거, 상업, 교육, 문화, 체육, 의료시설, 관공서 등 부족한 것이 없는 명실공히 우리나라 최고의 도시가 된 것입니다. 특히, 강남에 집중된 기능들은 부동산의 가치를 높이는 것으로 모두가 꿈꾸는 가장 완벽한 입지의 도시가 완성된 것입니다.

물론, 강남은 정부의 강력한 지원과 유인책으로 태초부터 성공을 담보로한 개발지역이었지만 그 집중화는 가히 상상을 초월할 정도로 급격히 진행되었습니다. 현재도 모든 개발의 호재들이 강남의 호재라고 불릴정도로 강남으로의 집중화는 앞으로도 가속화 될 것입니다.

'강남'이란 막연한 환상과 열등감이 공존하는 우리나라의 최고의 입지입니다. 앞으로도 그럴거고 우리나라가 존속하는 그날까지 그 명성을 이어갈 것입니다. 우리나라의 가장 똑똑한 분들인 고위공직자들의 부동산도 이곳에 집중되었으니 우연의 일치일까요? 강남은 지금도 영동대개발의 규모는 아니지만 조용히 꾸준하게 개발을 이어가고 있습니다.

오늘은 강남에 대해서 간단히 살펴보았는데요, 강남에 대해 말로만 들었던 내용들은 글로써 정리해보니 더욱더 높아 보이는 도시입니다. 대체불가능한 도시로써 그 위상은 더욱 높아질 것이라고 보고 있습니다. 언제 강남에서 살아볼 수 있을까요?
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 연일 언론에서 쏟아내는 공급과잉에 대해서 과연 우리나라 전반적으로 집 특히, 아파트가 부족한지 한번 데이터로 살펴보고자 합니다. 상품가치를 포함한 질적평가를 제외하고 양적평가만으로 정말 우리나라의 주택이 부족한지 알아보려고 합니다.

2017년 우리나라의 보도자료를 통해 발표된 주택보급률은 103.3% 입니다. 전체 가구 수 약 1,967만, 주택수는 약 2,031만으로 가구수를 초과한 것입니다. 여기에 세부적인 주택수에는 다가구, 단독주택, 아파트 등을 포함한 집에 대한 절대 수치입니다. 이때 집의 상태는 고려하지 않고 멸실되지 않은 주택의 전체의 합을 의미합니다.

주택보급률은 2014년까지는 '구' 주택보급률을 사용하였고 2015년부터는 '신'주택보급률을 사용중입니다. 이때 통계값을 조사하는 방식이 바뀌어서 변화되었는데 현장방문을 통한 인적조사 방식에서 서류를 중심으로 하는 조사방식으로 바뀌면서 명칭과 정확도가 보다 올라갔다고 합니다. 그래서 아래 그림에서 보는 것과 같이 구 주택보급률이 보급률은 더 높았습니다.(현장방문을 실시하다보니 멸실된 주택이나, 인적오류가 있어 실제보다 높게 나온 것이 아닌가 추측됩니다.)

이런 변화를 통해서 주택보급률이 소폭 하락하였지만 어쨌든 '신'주택보급률을 통해 103%의 보급률을 보이기에 절대적인 주택의 수는 이미 포화로 확인됩니다. 최근에 지속적인 공급이 예상되니 더욱더 주택보급률이 높아지는 것은 기정사실일 것입니다. 그러나 우리나라의 주택보급률은 실제 주택보급정도를 잘보여주지 못하고 있다고 생각합니다. 오히려 왜곡하고 있다고 표현하는 것이 사실일 것입니다.

주택보급률은 '총 주택수 / 일반가구 수'로 산정하는데 여기서 분자에는 실제로 우리나라의 모든주택수를 넣습니다. 그러나 총가구수가 아닌 일반가구수를 넣었을까요? 이 문장이 이해가 안되신다면 우리나라의 총가구에는 일반가구와 집단가구 그리고 외국인 가구가 포함됩니다. 그렇다면 집단가구와 외국인가구도 각각의 주택이 필요로 하는 집단인데 가구수에서 제외한다면 보급률은 올라가지만 실제 보급률과 괴리가 발생할 것입니다.

기숙사, 노인요양시설,보육원 등 사회시설에 사는 집단가구는 빼는 것에 대해서는 크게 이의를 제기하진 않을 것입니다. 실제 세대수도 적고 구성원도 현저히 많기 때문입니다. 그러나 외국인 가구를 빼는 것은 분명 왜곡된 결과를 가져올 것입니다. 외국인 가구라고해서 우리가 사는 집과 똑같은 집에 살고 있는데 뺀다면 그것은 주택보급률을 높이기 위한 하나의 요령으로 보입니다.

위의 표에서 보여 지듯이 해마다 외국인 가구가 늘고 있는 추세에 우리나라의 외국인 가구수를 주택보급률에서 제외한다는 것이 저는 상식적으로 이해가 안됩니다만, 어찌되었건 제외가 된다고하니 이러한 부분도 감안하여 주택보급률을 계산해야겠습니다. 아래는 2017년 기준 일반가구와 집단가구, 외국인가구를 포함한 전체 가구를 나타낸 표입니다.

위의 표에서 일반가구 약 1,967만, 집단가구 약 1만, 외국인가구 약 48만가구로 실제 전체가구수는 약 2,017만 가구가 됩니다. 그렇다면 2017년 기준 전체 주택수가 약 2,031만 개로 '총 주택수 / 총 가구수'로 나누어보면 약 100.7%로 종전의 103.3%로 보다 낮아지게 됩니다. 특히 주택수가 부족한 서울의 경우 총주택수 367만호에서 총가구수 395만 가구를 나눈다면 약 93%로 종전보다 3% 이상 낮아지게 됩니다.

정부는 주택보급률이 100%를 넘으면 우리나라의 주택보급문제가 해결된다고 오판하고 있는지 숫자에 집착하는 것 같습니다. 최근에는 유래없는 공급으로 1기 신도시 입주시점과 비슷한 공급이 지속되고 있습니다. 그렇다면 과연 그것이 충분한 공급이라고 할 수 있을까요? 우리나라는 해마다 멸실되는 가구의 수가 증가하는 추세입니다.

그 중에서도 30년이 넘은 주택이 20%가량, 20년이상 주택수도 약 50%로 전체주택의 절반가량이 노후화되었다고 볼 수있습니다. 더군다나 노후화에 중심에 있는 공동주택인 아파트가 1기신도시와 택지개발 당시에 지어진 것으로 약 30여년이 지난 지금 당시와 같은 공급이 지속되지 않으면 늘어나는 세대수로 수요는 증가하는데 신규 주택 공급은 수월하지 않을 것입니다. 아래는 우리나라 지역별 주택노후도 표입니다. 추가적으로 9년 이내 신축비율이 적은 대전,대구,광주,서울은 최근에 집값 상승이 두드러진 지역으로 집값상승은 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

결국, 주택보급률은 실제를 반영하지 못하고 단순히 숫자로 현실을 왜곡했던 것입니다. 왜 상품가치가 높은 신축들이 고공행진을 하는지? 수도권에 그 많은 공급도 서서히 소진이 되는지, 핵심입지지역부터 전세가가 반등을 하는지, 결국 모든 것이 이러한 연결고리에 있다고 보여집니다. 같은 데이터를 해석하더라도 정확하고 심도깊게 문제의식을 갖고 고민해 본다면 또다른 인사이트가 생길 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 내집마련의 당위성, 그러니까 내집을 빨리사야하는 이유에 대해 조금더 과감하게 이야기해보려 합니다. 일전에 이야기했던 면과 조금은 다른 시각으로 이야기하겠습니다.

우리는 흔히 '제로투원'이라는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다. 특히, 디지털 세상에 0과 1만이 존재하는데, 0에서 1이 되는 순간 완전히 다른세상이 펼쳐진다는 이야기 입니다. 부동산시장에도 '제로투원'의 순간이 있습니다. 그것은 무주택자가 유주택자로 변하는 순간입니다. 유주택자가 되는 순간 우리나라 일반가구 2,100만 가구 중 자가점유율은 56%로 유주택자가 되는 순간 '다수'로 편입이 되는 것입니다.

모두가 내집마련은 고민과 고민을 거듭하고 힘들게 모은돈으로 샀을 것이기 때문에 첫집에 대한 기억은 모두가 선명할 것입니다. 저 역시도 올해 만 서른이 되어 내집을 마련(여기서 내집은 꼭 사는집은 아닙니다.)하였고 기억이 많이 남는 해입니다. 내집 마련은 불확실한 전월세의 임대시장에서 탈출하는 유일한 탈출구이기 때문에 주거안정성을 확보하는 그 의미만으로도 대단히 만족스럽습니다.

특히, 신혼부부나 아이가 없는 경우에는 이사로 인한 스트레스가 덜하겠지만 아이가 있는 경우라면 여러번의 이사로 인한 자녀의 교우관계나 스트레스, 환경의 변화를 주기 싫은 것입니다. 유아라 하더라도 이사에 대한 부담은 이만저만이 아닙니다. 이러한 내집마련에서 오는 눈에 보이지 않는 무형적인 만족은 그 가치를 메기기 어렵지만 매우 높다고 볼 수 있습니다.

내집을 마련하게 된다면 집을 가진 1,100만 세대 중 한세대가 되면서 그동안 관심을 갖지 않았던 부동산과 아파트 시세, 대출방법, 취득과 보유, 매도시 세금의 계산, 부동산중개, 법무사 비용, 등기부등본 보는법, 정부정책 등 그동안 삶에서 다루지 않았던 새로운 부분에 대해 관심을 갖게 됩니다. 다시 생각하면 집이 없는 44%의 임차인들에 비해서 56%의 '다수'의 세력이 되는 것을 의미하는 것입니다.

민주주의 사회에서는 '다수'의 세력이 보다 유리한 것은 잘 알고 계실겁니다. 최근의 정부의 부동산 대책이 유주택자를 겨냥한 듯 매우 강력한규제책을 펼치고 있지만 사실, 1주택자에 대한 규제는 거의 없습니다. 이러한 강력한 규제정부를 포함하더라도 역사적으로 집을 가진 사람들에게 우호적인 정책이 많았으며 앞으로도 규제보단 우호적인 대책들이 많을 것입니다. 세대당 1주택은 누가 뭐래도 필수적인 요소이기 때문입니다.

유주택자, 내집마련이라는 키워드에서 투자관점에 단순히 자산의 증식을 의미하는 이야기를 하는 것이 아닙니다. 우리가 무주택자일때 관심을 갖지 못했던 자본주의의 진짜 속성, 그리고 각종 세법, 민법 등 생활에 필수적인 상식까지 알아가고 새로운 세상으로의 입장을 의미하는 것입니다.

각자 내집마련을 위한 전략은 다양하리라 봅니다. 영원히 내집을 사지 않겠다는 너무 멀리 있는 폭락론자는 제외하더라도 대부분의 사람들은 언젠가는 내집을 마련하겠다는 작은 목표를 세우고 있습니다. 그렇지만 '0'에 머무는 시간이 길수록 손해가 많습니다. 단순히 급하게 사라는 뜻이 아니라, 너무 먼 미래의 내집마련 계획, 확률이 떨어지는 계획 등으로 자칫 시간의 가치를 잃을까 걱정되는 것입니다.

최근에 이슈가 되는 로또분양과 같은 키워드에 현혹되어 확률상 낮은 가점을 갖고 무작정 청약만 두드린다던지, 너무 입지가 좋아 비싼 곳에 조정이 오면 사려고 대기한다던지, 조금은 시간이 필요한 신규택지나, 호재가 실현되길 기다린다던지 이러한 대기수요로 머무르다 자칫 시간을 허비하는 부작용을 초래할 수 있습니다.

결국, 다양한 수단과 방법 그리고 인사이트를 키우는 꾸준한 공부만이 더 확실하고 빠르고 안전한 내집마련에 도움이 될 것입니다. 부동산의 역사를 보면 단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만 장기적으로는 우상향하였습니다. 이는 오늘, 지금 이순간이 가장 싸다는 의미입니다.

제가 그랬고 56%라는  '다수'의 사람들이 그랬습니다. 많은 연구와 공부, 전략을 통해 꼭 새로운 세상으로의 진입을 응원하겠습니다.

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