부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한 강화 방안이 발표되었습니다.

총선 이후에 정부의 방향성을 잘 나타내 주는 정책들이 연달아 발표됨으로써 시장의 수요자들은 다소 혼란스러울 수 있겠습니다.

저 역시도 정부의 이러한 규제 카드가 상당히 많이 남아 있음을 느끼고 있는데요, 이번 규제가 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴보도록 하겠습니다.

제 견해는 초보의 눈이므로 틀릴 수 있으니 단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

★ 전매행위 제한 강화 내용

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하였습니다.(올 8월까지 주택법 시행령 개정완료 예정)

* 현재 민간택지에서 건설공급되는 주택의 전매행위 제한기간 

: (투기과열지구) 소유권이전소유권 이전 등기일, (조정대상지역) 6개월 ~ 소유권 이전등기일, (수도권 및 지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

* 과밀억제권역 및 성장관리권역은 대부분의 수도권을 의미하며 또한 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)이 해당됩니다. 전매제한과 관련된 내용은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.(0220 부동산 대책으로 조정지역은 모두 1 지역으로 해당됨)

* 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

* '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)

★ 전매행위 제한 강화에 따른 영향은 어떨까?

(1) 거래가능한 분양권(입주권)에 대한 프리미엄이 당분간 상승세를 이어갈 것 같습니다.

현재의 투자자들은 거래가 가능하고 환금성과 레버리지를 극대화하는 분양권 시장에 많은 참여를 하고 있습니다. 특히, 비규제 지역의 전매가 다소 자유롭고 상대적으로 저렴한 지역들의 분양권이 주요 타깃이 되었는데, 이번 규제를 통해서 더욱더 프리미엄이 올라갈 것으로 생각됩니다.

특히, 상급지일수록 거래 가능한 물건에 대한 수요가 증가할 것이며 이와 대조적으로 규제를 받지 않는 지방의 대장급 도시들(청주, 원주, 전주, 창원 등) 역시 풍선효과를 정면으로 받을 확률이 높습니다. 이미 투자수요의 진입이 활발하고 실수요자들도 들썩이는 분위기에 이번의 정부정책으로 심리에 기름을 부은 느낌입니다.

매도자들의 호가가 올라가고 풍선효과를 생각하는 후발주자들의 진입이 이어지면서 다소 과열되는 모습을 보일 것 같습니다.

다만, 수요가 적은 도시들의 물건들은 단순히 많이 담기 위해 어설프게 접근하는 것은 바람직하지 않으며 언제든지 정부의 토끼몰이의 희생자가 될 수 있음을 기억해야 합니다.

* 과거 투기과열지구 지정시 1회에 한해 전매가 가능하게 한 점 등을 봤을 때, 마지막 매수자가 등기를 쳐야 하는 최악의 상황에서는 수요가 적은 도시들에 경우 가수요가 빠져나간다면 답 없는 상황도 연출될 확률이 높습니다.

이번에 규제하지 않더라도 과열되는 모습이 나온다면 언제든지 꺼내들 수 있는 카드라고 생각됩니다.

물론, 이번 규제에서 지방의 경우 과다한 규제에 따른 반발여론과 지방의 세수확보 그리고 코로나로 침체된 경기회복을 위해서 복잡한 논리들이 적용될 확률이 높아 과거의 정책이 나오긴  매우 어려운 것은 현실입니다만, 그래도 투자자라면 수요를 잘 판단하면서 진입해야 할 것입니다.

지방의 소도시외에 수도권의 경우 자연보전권역 내 상급지(강남 및 판교 접근성이 좋은 동남권 도시들 : 용인 및 광주 및 여주) 역시 당분간 풍선효과를 정면으로 맞을 확률이 높아 보입니다.

여기에 '주택법 시행령' 개정 이전에 분양하는 비규제 지역 분양권 역시 청약이 경쟁이 치열할 것으로 판단됩니다. 예상되는 주요 단지들은 대단지이면서 다주택자가 참여 가능한 단지들이 그 대상이 될 것입니다.

입주권의 경우에는 분양권의 프리미엄이 상승하며 상대적으로 무거운 금액으로 수요자들의 선택을 받지 못했지만 앞으로 거래 가능한 분양권이 줄어들게 됨에 따라 자연스레 입주권에 대한 관심도 높아질 것으로 보입니다.

다시 생각해보면 이제는 투자수요가 갈 곳이 다소 뻔해진 상황이 되어버린 모습입니다.

(2) 수도권 분양권 투자수요의 감소에 따른 청약경쟁률 하락이 예상됩니다.

소유권 이전등기 시까지 전매가 제한되는 분양권은 실수요자(또는 명의가 있는 투자자들) 외에는 다소 접근이 어려운 것은 사실입니다.

현재에도 기본적으로 수도권(규제지역)에 주택을 보유한 분들은 일시적 1가구 2 주택에 2개의 분양권을 통한 절세와 레버리지 효과를 누리고 있는데, 소유권 이전등기 시까지의 청약단지는 다소 매력이 떨어지는 것이 사실입니다.

분양권을 위해 청약시장에 참여가 어려울 것이기 때문에 당분간은 청약경쟁률의 하락이 불가피할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 높아질 기존의 분양권과 청약에 접근이 어려운 실수요와 투자를 병행하는 많은 개인들의 청약 욕구를 줄여주는 효과가 나타날 것입니다.

흔히, 말하는 분양권 단타(짤짤이)를 하던 다수의 수도권 투자자들에게는 수도권 분양시장은 높아진 분양가와 전매제한으로 투자처로써 매력을 느끼기 어려울 것입니다.

그렇지만 투자욕구 자체를 막기 어려워 풍부한 유동성이 어디로 튈지 주목해봐야 하겠습니다.

(3) 전매제한에 따른 저평가된 지역 또는 입지 가치가 재평가되어 서열을 재정비할 것입니다.

과열된 현재의 시장에서 가치와 가격이 일치하지 않는 곳들이 많아짐에 따라 저평가 지역, 고평가 지역들이 식별되고 있습니다. 

시장의 수요자들은 공개된 정보와 학습력을 바탕으로 이러한 점을 놓치지 않을 것이며, 다시금 상급지에 대한 진입 욕구가 높아질 확률이 높습니다.

상대적으로 입지가 떨어지나 소액인 곳들이 부담스러워지기 시작한다면 다시 한번 입지 가치에 따른 서열을 재정비할 확률이 높습니다.

기나긴 상승장을 통해 많은 자금력을 확보한 투자자들은 결국, 다시 한번 상급지를 두드리게 되는 모습도 연출될 것으로 보입니다.

★ 전매행위 제한 강화에 따라 우리는 어떻게 대응해야 할까?

이번 규제를 보면서 많은 생각이 들었습니다. 결국, 투자자들을 점점 좁은 곳으로 몰아가는 느낌을 강하게 받았는데요, 그게 정부의 니즈와도 부합하는 것 같습니다.

단순히 규제만을 의미하는 것이 아니라 풍부한 유동성을 통한 세수확보와 지방경제 활성화 등의 의외의 소득도 얻을 것 같단 생각이었습니다.

뻔히, 현재 지방 소도시들의 들끓고 있는 모습을 알면서 보다 강화된 규제를 한 번에 하지 못하는 모습에서 정부의 조심스러움도 느껴졌습니다.

그렇지만 언제든지 정부가 내놓을 수 있는 카드가 아직도 많다는 것은 많은 투자자들 입장에서는 안고 가야 할 리스크임을 인지하면서 투자를 이어가야 할 것입니다.

더욱더 예상하기 쉬워진 투자처에 투자수요가 몰리다 보면 변동성이 커짐과 동시에 리스크도 존재하게 되는 모습들을 연출할 것입니다.

투자자가 아닌 실수요자의 경우라도 조바심을 내기보다는 이런 상황 속에서 경쟁이 치열하지 않지만 상대적으로 입지 가치와 가격이 매력적인 곳들을 두들기게 된다면 의외로 좋은 곳에 내 집 마련이 가능하지 않을까 생각이 됩니다.

특히, 청약제도는 보수적인 수요자들 역시 참여하기 좋은 내 집 마련의 툴로써 전매제한이 강화되어 수요가 일부 급감할 곳들의 옥석을 잘 가려내어 좋은 선택 하시면 좋겠습니다.

"앞서나가는 것도 물론 중요하지만 뒤에 누가 있는지 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각됩니다.

너무 급하게 앞만보기보다는 뒤를 한번 돌아볼 수 있는 여유를 찾길 바랍니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19로 경제가 전반적으로 침체되고 부동산시장에도 영향을 주는 모습인데요, 이럴때 일수록 더욱더 정확한 분석이 중요하다고 생각됩니다.

특히, 프롭테크를 활용한 부동산 분석이 보편화되어 있기 때문에 얼마나 프롭테크를 잘활용하느냐고 부동산투자의 성패를 나눌수도 있다고 생각합니다.

그렇지만 프롭테크의 개념과 어떤 종류들 그리고 관련된 어플이 무엇인지 모르는 분들이 많은데요, 그래서 오늘은 프롭테크를 간단히 살펴보고 관련된 어플들을 소개해보겠습니다,

★ 프롭테크란?

프롭테크는 온라인 및 모바일 채널위주에서 첨단기술을 활용한 형태로 점차 발전하고 있습니다. 프롭테크는 통상 4개 영역으로 구분됩니다. 

• 중개 및 임대 : 매물검색, 중개인 연결, 공유오피스, 공유주택 등
• 부동산관리 : 스마트 홈, 임차인 관리, 기물 수선 등
• 프로젝트 개발 : 설계 및 3D 등
• 투자 및 자금조달 : 대출 및 크라우드 펀딩 등

우리 같은 일반사용자가 많이 사용하는 것은 중개 및 임대의 프롭테크 중 주거용 및 상업용 부동산에 대해서 많이 사용하고 있습니다. 주거용 부동산, 공유주택, 오피스, 토지 및 건물에 플랫폼에 대해서 살펴보겠습니다.

(1) 주거용 부동산 플랫폼

주거용 부동산은 매물 리스팅을 검색하고 중개인을 찾는 것들로써 대표적인 어플로는 직방, 호갱노논, 다방, 네이버부동산, 부동산114, 아파트실거래가 등이 있습니다. 일반적으로 많이 사용하시는 어플들이 여기에 속합니다.

(2) 공유주택 플랫폼

공유주택 플랫폼은 공유주택멤버쉽가 서비스를 제공합니다. 테이블, 홈즈, 커먼타운,우주 등이 있습니다. 다소 생소한 플랫폼들이 많이 보이네요.

(3) 오피스 플랫폼

오피스 플랫폼은 사무용 부동산을 중개하거나 공유오피스 멤버쉽 서비스를 제공합니다. 알스퀘어, 위웍, 페스트파이브 등이 있습니다. 일반인들은 사용빈도는 매우적을것으로 생각됩니다.

(4) 토지 및 건물 플랫폼

토지 및 건물 플랫폼은 토지 및 건물시세를 제공하고, 토지가치를 평가하거나 개발비용 산정 등의 도움을 주는 어플로 최근에 보편화 되고 있습니다. 대표적으로는 디스코, 랜드북, 벨류맵 등이 있습니다.

과거에 부동산 시장은 공급자 중심이었기 때문에 수요자에게 주어지는 정보는 상대적으로 부족했습니다. 그러나 최근 이러한 프롭테크 기업들이 등장하면서 ㅅ요자들에게 필요한 정보가 점차 보급되며 부동산시장의 투명성이 높아지고 있습니다.

빅테이터를 기반으로 한 투자가치까지 확인할 수 있기 때문에 수요자들의 선택의 리스크가 많이 줄어들었다고 볼 수 있습니다.

그러나 너무 프롭테크에만 의존하기보다는 참고하고 반드시 현장을 통한 임장활동도 병행해야 더욱더 리스크를 줄여나갈 수 있겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나발 경제위기가 부동산시장에 영향을 주는 지금.. 많은 분들이 혼란스러워 하시고 계시는 것 같습니다.

특히, 최근에 상승장에서 공부를 시작하고 이제좀 투자를해보려던 분들은 더욱더 혼란스러우실 겁니다.

갑작스럽게 대외충격으로 조정장이 빨리 찾아왔기 때문에 이제막 시작하려던 부동산투자가 꺼려지게 된 것입니다.

그래서 오늘은 이러한 감정들을 공유할만한 가상의 인물인 30대 중반의 가장 "부자아빠"를 등장시켜서 한번 이야기를 이어나가볼까 합니다.

최근에 공부를 시작한 가상의 인물 '부자아빠'의 모습을 보면서 우리의 모습을 되돌아보고자 합니다.

* 실제인물도 아니고 제 이야기도 아닙니다. 우리 주변에 흔히 있을 법한 최근에 공부를 시작한 30대의 모습을 그려봤습니다.

(1) '19년 1월 부동산 공부를 시작하다.

서울에 전세로 거주하고 있는 부자아빠는 3살된 딸이 있는 맞벌이 가장입니다. '부자아빠'는 '18년 하반기에 엄청난 부동산 상승을 보고 상대적 박탈감을 느꼈는데요,

특히, 주변에서 청약당첨으로 집값이 몇억씩 올랐다는 주변동료들의 말에 더욱더 자극을 받았습니다.

그래서 이제 부동산 공부를 통해 내집마련과 자산증식의 기회를 삼으려 퇴근 후에는 열심히 부동산 공부를 했습니다. 

특히, 청약제도가 무주택자를 위해 개편되었다는 각종뉴스를 접하고 청약당첨에 부푼꿈을 안고 청약공부를 하고 있습니다.

그러나 가점에서 밀리며 번번히 청약은 떨어지고 아내가 작은 회사에 취업한 이후로는 특별공급 조건에도 부합하지 않아 특별공급도 넣지 못하고 있습니다.

그래서 아예 집을 살까 고민도 했지만 '19년 들어서 떨어지는 집값을 보며 지금은 거품이 많다고 느껴져 청약만 할뿐 매수는 하지 않았습니다.

관심 있게 지켜보던 강북의 아파트가 급매로 나왔다는 소식은 있었지만 선뜻 구입하기에는 무주택자로 청약통장을 쓰지 못한것도 아깝고 집값이 너무 비싸기도 하고 더 떨어질 것만 같았습니다.

그러나 계속해서 떨어지는 집값을 보니 아무집이나 사면 안될것 같아 이왕하는 청약도 좋은곳에만 하고 있었습니다.

사실 경쟁이 낮은 곳에 넣었으면 당첨될 수 있는 곳도 있었지만 왠지 손해인 것 같아 남들이 좋다는 지역만 골라서 했습니다.

사실 주변에 동료들에게 좋은곳에 당첨된 모습을 자랑하고 싶기도 했습니다.

(2) '19년 9월 부동산 상승기의 초입을 맞이하다.

'부자아빠'는 청약은 계속 떨어지고 있었습니다. 물론 집값도 계속 떨어지다보니 어느새 부동산 공부를 하지 않았습니다.

그러다 우연찮게 봤던 뉴스기사에서 집값이 오르려한다는 기사들을 보고나서 부동산 공부를 다시 시작하려고 하니 살펴보니 집값들이 소폭 오른 모습이었습니다. 

그러나 그동안 떨어진 집값때문에 부동산 시장에 관심을 놓고 있다보니 매수하기에는 선뜻 겁이 났고 다시 청약만 하게 되었습니다.

최근 분양권 특강을 오프라인에서 유료로 듣고 난 이후로는 청약당첨의 중요성을 알게 되었고 비선호타입이나 단지들에도 계속해서 청약을 넣었습니다.

그러나 어느새 청약 평균가점은 연초대비 20점가량 높아졌고 그동안 선호하지않았던 단지나 타입도 당첨이 어려워졌습니다.

번번히 청약에 떨어지자 아내가 집값이 조금 오르는 것 같으니 더 늦기전에 그냥 집을 사자고 했습니다. 하지만 '부자아빠'는 아직 집값이 더 떨어질것 같다며 매수를 주저했고 아내를 설득하고 청약만 했습니다.

(3) '19년 12월 부동산 상승을 눈앞에 맞이하다.

연말이 되자 서울 집값도 많이 올라버렸습니다. 그전에 있는 돈으로 살수 있었던 강북의 아파트도 이제는 호가가 너무 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이미 올라버린 집값과 청약가점 때문에 너무 아쉬웠습니다.

그래서 더늦기전에 급매로 나오면 반드시 매수하리라 다짐하고 청약을 넣으며 공부를 더욱더 열심히했습니다.

이제는 비선호타입과 아파트 뿐만 아니라 경기도지역에도 모조리 청약을 넣었습니다.

급매를 잡기 위해 기존 구축도 눈여겨 보면서 부동산에도 전화해보고 찾아봤지만 급매는 나오지 않고 오히려 호가만 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이번에는 반드시 내집마련을 하겠다 다짐하여 부동산사장님에게 사정하면서 급매가 나오면 반드시 연락을 주라며 연락처를 남기며 아쉬움을 달랬습니다.

(4) '20년 3월 코로나발 경제위기가 시작되다.

갑자기 생각치도 않았던 '코로나19'라는 바이러스가 우리나라를 휩쓸면서 부동산시장에도 영향을 주고 있었습니다.

그동안 관심두었던 아파트 단지들에도 급매가 종종 나오기 시작했습니다.

부동산 사장님들로부터 몇천만원 조정된 가격으로 급매물의 연락이 '부자아빠'에게 왔지만 갑작스레 안좋아진 경제상황에 걱정이 되었습니다.

아내는 지금이라도 급매를 잡자고 '부자아빠'를 설득했지만 '부자아빠'는 경제위기가 오면 부동산시장도 충격을 받을거라며 매수를 말렸습니다.

'부자아빠'는 코로나가 끝이날때 쯤 더떨어진 가격에 매수할 거라며 부동산 사장님들의 연락을 뿌리치며 또다시 공부를 계속하고자 다짐했습니다.

위 글의 주인공인 '부자아빠'는 충분히 있을만한 아주 일반적인 우리들의 모습입니다. 

'부자아빠'는 부동산공부를 1년가량 했고 내집마련을 위해 나름 열심히 노력했습니다.

청약도 해보고 유료특강도 다녀보고 부동산 임장도 다녀보고 본인이 할 수 있는 노력들은 다 했다고 생각됩니다.

그렇지만 왜 '부자아빠'는 항상 시장보다 반박자가 늦었을까요? 고민해봐야할 대목입니다.

우리는 일상에서 ‘간발의 차’ ‘한 발 늦었다’는 말을 종종 합니다. 어떤 일을 논의하고 결정하는 데 있어 머뭇거리다가 시기를 놓치는 경우도 다반사입니다.

또 어떤 결정에 대해 ‘잘한 것일까? 아닐까?’라고 확신이 안 설 때도 많기 때문에 위 글의 주인공인 '부자아빠'도 역시 마찬가지였습니다.

결국, '부자아빠'는 막연한 걱정이 생각을 지배하고 본인만의 기준이 없었기 때문에 주변의 상황에 쉽게 휩쓸려 한발짝 느렸다고 볼 수 있습니다.

주변의 복잡한 상황속에서도 본인의 기준을 갖고 한발짝 아니, 반발짝만 빨리 움직였더라도 더좋은 조건에 내집마련이 가능했을텐데 항상 지나고나서 후회했던 것입니다.

'부자아빠'가 마지막으로 맞이했던 코로나발 부동산시장의 하락이 얼마나 지속될지 아무도 모르는 일이지만 본인이 매수하려던 기준이 있었고 의지가 있었다면 오히려 이러한 위기를 내집마련의 기회로 삼고 더좋은 조건에서 계약을 이끌어 낼 수도 있을 것입니다.

물론, 더 떨어질수도 있고 정말 경제위기가 극으로 치닫게 될 수 도 있지만 이는 우리가 통제불가능한 변수이기 때문에 미래는 아무도 예측하지 못할것입니다.

그러나 과거의 사례와 일반적인 부동산시장을 생각해보면 하락이후 다시 반등할 부동산 상승장이 올것이고 다시 상승장이 온다면 지금이 일생일대의 기회라고 생각하며 후회할 수 있습니다. 

집을 빨리사라는 이야기는 아닙니다. 본인이 생각했던 기준에 부합한다면, 본인이 감당할 수 있는 범위내라면, 때로는 과감하게 결정하는 결단력도 필요한 것입니다. 시장의 절대 다수의 움직임과 정반대더라도 말입니다.

 성공적인 의사결정자는 선택의 기로에서 결정하는 방법을 아는 사람들이며,

또한 의사결정의 시기가 남들보다 한 발짝 빠른 사람들입니다.

* 부자아빠의 부동산 연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 미치는 모습입니다. 특히, 고가 및 초고가 주택 위주로 하락세를 보이면서 그간 높았던 상승세가 꺾인 모습인데요, 

이런 상황속에서 뒤늦게 부동산 투자를 시작하려던 분들은 또다시 투자의 시작을 주저하게 되고 있습니다. 이런 모습들을 보면서 같은 초보 투자자로서 매우 마음이 아팠는데요,

이런 마음이 든다는 것은 결국에는 공부가 부족했던 것 같다는 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 부동산에 관심은 있지만 어떻게 해야할지 막막한 시작하려는 분들을 위해 제가 지난 1년간 고민하고 학습했었던 부동산 학습법에 대해서 말씀드려 보려고 합니다.

1. 마인드 학습

부동산 투자에 있어서는 '돈'과 '투자'에 대한 마인드가 가장 중요하다고 생각합니다. 자본주의와 레버리지 등 다양한 내용들을 접해서 이해해야 투자에 대해서 이야기할 수 있습니다.

저도 처음에는 투자와 대출이라면 기겁하던 사람이었는데요, 대출을 커녕 저축만 하고 보험만 가입했던 사람이었습니다.

그러나 제 필명을 보면 아시겠지만 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한 아빠'를 읽고 몽둥이로 머리를 맞은 듯 자본주의에 대해 다시 생각하게 되었고 부동산 공부에 빠져들었습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 마인드이기 때문에 '부'와 관련된 서적들을 반드시 읽어 보셔야 합니다. 또한, 인문학과 관련된 서적들도 많이 읽으면 좋습니다만,

머리가 아픈경우가 많으니 마인드의 기초를 다잡는 익기 편한 책들을 중심으로 독서를 많이 하셔야 합니다.

개인적으로 책을 많이 읽어보진 않았지만 어렵지 않고 가볍게 읽을 수 있는 책을 몇 권 추천드려보겠습니다.

1. 로버트기요사키 - 부자아빠 가난한 아빠(왜 우리가 가난할 수밖에 없었는지.. 마인드를 다잡아줍니다.)

2. 롭무어 - 레버리지(지렛대. 특히, 부동산과 대출을 포함하여 삶의 레버리지에 대해 기본을 잡아줍니다.)

3. 엠제이드마코 - 부의 추월차선(부자의 사고방식 등을 알게 됩니다. 인도 여행자를 탈피하는 방법..)

4. 고영성,신영선 - 일취월장(총제적인 관점에서 살펴볼 수 있는 책입니다.)

이런 책들을 읽고 기본적으로 돈에 대한 생각을 재정립해야 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

대출과 부동산, 돈에 대한 생리 등에 대해 우리가 그동안 학교와 가정에서 알려주지 않았던 개념들을 정확히 잡아야 됩니다.

반드시 아무도 우리에게 알려주지 않았던 '자본주의'에 대해서 이해하고 넘어가야 합니다. 아무리 돈이 많아도 '부'에 대한 개념이 없다면 투자를 할 수가 없습니다.

2. 입지공부

부동산은 우리가 흔히, 입지라고 이야기합니다. 그렇다면 입지가 무엇인지? 입지에 대한 기준을 정립해야 합니다.

본인의 기준으로 살기 좋은 곳이 아니라, 정말 모두가 살기 좋은 곳, 그러한 입지를 말입니다.

단순히 자산으로써 후발 투자자의 포지션만 취할 것이 아니라 진정한 '가치투자'를 위해서는 부동산에 입지에 대한 개념이 잡혀야 어디가 좋고 나쁜지 가치판단이 섭니다.

예를 들면, 어떤 분들은 주변에 학교가 없어도, 역세권이 아니더라도 입지가 괜찮다고 하는 경우도 있는데 이것은 매우 주관적인 요소입니다.

입지는 최대한 객관적으로 살펴봐야 하는데요, 일자리, 학군, 교통, 자연경관, 도시계획 등 다양한 핵심 키워드들이 있어서 각 지역별로 이러한 것들을 살펴보고 개념을 잡아야 합니다. 

그러나 너무 넓고 살펴보기 힘들기 때문에 이 부분이 가장 힘들지 않을까 싶습니다.

가장 먼저 부동산 투자의 근원지인 강남과 서울 그리고 수도권을 살펴보고 각 지방에 대도시들이 어디에 위치해 있고 어떻게 흘러가는지 알아야 하기 때문에 가장 지루하면서 어려운 영역일 것 같습니다.

평소에 지리나 사회문화에 관심이 많은 분들은 아무래도 이해가 쉽겠지만 무작정 접근한다면 매우 어렵습니다.

그래서 입지분석과 관련된 책을 읽거나 유명한 분들의 블로그나 팟빵, 유튜브, 강의 등을 들어보는 것입니다.

그중에서도 가장 먼저 책을 살펴보는 것을 추천드립니다. 주관적인 요소가 개입되었기 때문에 나름의 기준을 갖고 살펴본다면 가장 객관적으로 입지를 살펴볼 수 있습니다.

다양한 책이 있어서 직접 책을 언급해드리는 것보다는 책을 고르는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

1. 부동산 관련 베스트셀러를 중심으로 살펴봅니다. 

2. 전반적인 입지에 대해 상세한 설명이 나와 있는 책을 살펴봅니다. 

3. 단순히 단기간에 얼마를 벌었다. 부동산으로 돈을 벌었다. 이런 책들은 믿고 거릅니다. 

4. 좋은 책이 있다면 구매하고 속독합니다.(이해가 안되면 넘어가고 다독하는 것을 추천드립니다.)

5. 모르는 부분이나 지역은 메모해두었다가 하나하나 찾아봅니다.

책을 많이 읽었다면 좋았던 책의 저자들을 중심으로 블로그나 카페 등을 살펴보면 보다 많은 내용이 있습니다.

그분들이 하는 유튜브나 팟빵 등을 같이 살펴본다면 이해가 더 빠를 것입니다.

이후에 조금 익숙해졌다면 유명강사들의 강의를 들어봅니다. 

교주식 강의가 진행되는 곳보다는 정보의 전달자가 되어주는 강의를 들어야 하며 무턱대고 비싼 돈으로 정규 강의를 듣기보단 1 Day 특강 등을 통해 본인에게 맞는 강사의 강의를 듣는 것을 추천드립니다.

강의료가 아깝다고 생각하지 마시고 지적 자산에 대한 투자로 생각하면 좋습니다. 다만, 너무 강사에게 빠져서 팬심이나 종교 형태가 되어버리면 안 되니.. 다양하게 살펴보길 추천드립니다.

3. 임장활동

부동산에서 임장활동은 현장을 살펴본다는 의미로 온라인과 오프라인 모두에서 실시할 수 있습니다.

요즘엔 프롭 테크(부동산 관련 기술)가 발달되어 각종 앱을 통해서 시세나 실거래가 등을 살펴볼 수 있습니다.

대표적인 프롭 테크로는 호갱노노,아실(아파트실거래가),부동산지인 등이 있으며 무료로 이용가능하기 때문에 부담없이 살펴볼 수 있습니다.

이러한 프롭테크로 전반적으로 살펴보았다면 현장을 찾아가는 발품이 필요합니다만, 모든 지역을 다녀볼 순 없기 때문에 필요한 경우에는 지역 부동산을 통해 임장활동을 대체할 수 도 있습니다.

블로그나 홍보를 적극적으로 하는 부동산의 경우에는 이러한 전화를 반길 확률이 높기 때문에 부담 없이 궁금한 부분들이 생기면 자주 전화하고 살펴보는 것이 공부가 많이 됩니다.

결국, 임장활동을 통해 투자 결정을 하기 때문에 온라인을 통한 손품과 오프라인에서 발품을 모두 팔아야 진정한 임장활동이 완성됩니다.

지역별 임장활동을 통해 많은 정보들을 쌓고 지역을 아는 것이 투자에 있어서 중요한 요소이기 때문에 임장활동이 매우 중요합니다.

내가 투자할 곳이 적당한지는 비교 가능한 곳이 많을수록 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 가능하다면 임장활동을 통한 기록들을 직접 정리하면 좋습니다.

여기서 가장 포인트는 생활 임장입니다. 어디를 돌아다니거나 건물을 볼 때 프롭 테크를 활용하여 시세를 파악해보거나 관심 있게 보는 것입니다.

지하철을 타더라도 유동인구가 많은 곳, 앞으로 철길이 생길 곳, 살기 좋은 곳들 생활 속에서 그동안 보지 못했던 것들을 살펴보는 것이 매우 중요합니다.

4. 부동산 정책과 세금 그리고 대출 공부

가장 재미없는 부분이 바로 이 부분일 겁니다. 부동산 정책과 세금 그리고 대출.. 그렇지만 이러한 것들을 알아야 부동산 투자를 함에 있어 수익과 직결되기 때문에 잘 알아야 합니다.

아무리 입지가 좋고 경쟁력이 있어도 투자처로써 매력이 없을 수도 있는 것입니다. 

부동산 정책을 통해서 지역별로 세금과 대출 등의 제한사항을 확인하고 투자시기와 장소를 정할 수 있습니다.

부동산 정책이 너무 많기 때문에 모두 살펴보긴 어렵지만,

최소한 '17년 82 대책, '18년 913 대책, '19년 1216 대책 등 굵직한 내용들은 반드시 살펴보고 이해하길 추천드립니다.

아마 여기까지 살펴보셨다면 정말 많은 시간이 할애될 것입니다.

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16 부동산 대책)

특히, 세금은 반드시 세무전문가와 상담을 해야 하고, 대출의 경우 본인의 주거래은행만 살펴볼 것이 아니라 다양한 은행과 지점을 살펴보면서 대출 레버리지에 대해서 고려해야 합니다.

5. 열린사고와 겸손한 자세

어느정도 공부를 하다보면 어느새 본인의 기준과 자신감에 취해 사고가 경직되거나 거만해지는 경우가 있습니다. 이때를 가장 경계해야하는데요, 투자를 함에 있어서는 100%라는 것은 없기 때문에 다양한 의견을 청취하고 가능성을 열어두면서 리스크 관리를 해야합니다.

본인만의 사고에 갇혀서 쉽게 결정하기 보다는 다양한 부동산커뮤니티와 인맥을 활용해서 리스크를 줄여나가는 것이 중요할 것입니다.

또한, 본인의 지식이나 투자수익에 취해 겸손함을 잃어버리면 투자에 객관성을 상실할 수 있기 때문에 이러한 마음가짐도 중요하다고 생각합니다.

정리하며...

저도 1년 조금 넘는 짧은 투자기간 동안 많은 노력을 했음에도 아직도 부동산에 대해서 많은 고민이 됩니다. 그만큼 부동산 투자가 어렵다는 것입니다.

결국, 부동산 공부에도 요행이 없고 누가 얼마나 노력하고 살펴봤느냐가 중요한 것 같습니다.

그러나 너무 책만 잡고 씨름하기보다는 적당한 선에서 투자를 진행하면서 같이 공부하는 것이 더욱더 중요하다고 생각합니다.

물론, 본인의 상황에 따라 다르겠지만 청약을 준비한다면 청약을 준비하면서 살펴볼 수도 있겠고, 기축 매수를 고민한다면 기축 매수에 맞게 준비해야겠지만 너무 많은 준비로 자칫 시간만 허비할 수 있기 때문에 멀리 본다면 투자와 공부를 함께하는 것이 가장 크게 성장할 수 있는 학습법인 것 같습니다.

청약을 준비하더라도 용어하나, 청약단지 등을 자세히 살펴보는 것이 매우 중요한 학습법이 될 수 있습니다. 

우리는 하나의 상품을 사도 인터넷 최저가로 10원이라도 싸게 검색은 하지만 수억 원씩 하는 부동산 투자에 있어서는 그만큼 노력을 하지 않는다고 생각합니다.

대출을 일으켜 내 전재산을 투자하는 부동산을 공부하지 않는다면 정말 무모한 것이라는 생각이 듭니다.

지루함에 연속이겠지만 반드시 많은 독서와 직, 간접 경험 등을 통해 다양하게 살펴보면서 투자를 이어가면 좋을 것 같습니다.

특히, 지금과 같은 조정장에서도 버텨낼 수 있는 훌륭한 부동산에 투자하려면 누가 얼마나 많은 시간을 할애하고 노력했느냐에 따라 결괏값이 다를 것입니다.

단순히, 남을 따라 쉽게 투자하는 사람과 본인이 연구하고 투자하는 사람은 조정장과 하락장에서 그 결과가 크게 달라질 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

​

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부의 두더지잡기가 지속되는 가운데 며칠전 발표된 0220부동산 대책의 후폭풍으로 주간 1~2%대로 높은 상승률을 기록했던 수원이 조정지역이 되었습니다.

그 덕분인지 시중에 많은 유동자금들이 갈피를 못잡고 비규제지역과 앞으로 리모델링 및 정비사업 등의 이슈가 있을 갭이 적은(전세가율이 높은)물건들로 몰리고 있습니다.

특히, 비규제지역인 인천과 경기 북부권의 신규택지공급지역, 7호선연장 및 GTX 등 교통호재지역, 구도심 정비사업지역 등에 수요가 더욱 몰리고 있습니다.

실제로 최근 이러한 지역들의 외지인 매입비율, 갭투자비율 등이 늘어나고 있는데, 사실상 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶이다보니 당연한 선택이라고 보여집니다.

그러나 이러한 많은 정보들이 공유되고 기존투자자들 뿐만아니라 새로이 시작하는 후발투자자들의 지적 수준이 향상되면서 시장이 너무나도 빠른 것이 오히려 리스크로 작용하고 있습니다.

특히, 신축이 대세가 되어가는 새로운 부동산 시장에서 확실한 호재가 없는 오래된 구축중심의 갭투자는 더욱더 리스크가 많은 것이죠, 여기서 리스크는 가격하락을 의미하는 것이 아닌 매도의 어려움을 의미합니다.

이렇듯 출구를 고려하지 않은 매수전략? 낙관적인 투자전략? 과연 유효하다고 볼 수 있을까요?

이러한 출구전략과 관련해서 너무나도 잘알고 계시는 유명한 소설인 '삼국지'에서 마속이란 인물과 관련된 '읍참마속'을 인용하여 조금더 이야기해보겠습니다.

삼국지를 읽어보지 않으셨더라도 '읍참마속'이라는 고사성어는 많이 들어보셨을 겁니다. 고사성어의 주인공인 '마속'은 유비가 세운 촉나라 장수인데요, 최근 코로나로 유명한 중국의 '우한'태생이며 평소, '제갈량'이 아끼고 신망이 두터운 장수였습니다.

* 우한은 우리에겐 부정적인 곳이지만, 실제론 중국 중원의 대도시이며, 교통의 요지로 당대에는 제갈량을 비롯한 많은 인재들의 요람이었습니다.

제갈량은 유비가 죽고 촉을 부흥하기 위해 '북벌'을 감행하는데 '마속'을 통해 '가정' 이라는 중요한 지역을 방어하게 합니다. 지리적으로보면 그냥 작은 길목이었지만 보급로 및 군사적요충지로 반드시 지켜야만 하는 중요한 곳이었습니다.

그렇기 때문에 당연히 평소 신임하던 '마속'과 많은 병력들을 보내 지키게 하였습니다. 사실, 가정이라는 지역이 방어하기 어려운 지역은 아니었는데요,

단순히 작은 길목이었으므로 기본적인 원칙대로 그냥 길목에 군영을 세우고 울타리를 쌓아 지켰다면 좁은 길목이라 대군도 능히 막아낼 수 있는 곳이었습니다.

그러나 마속은 아주 기본적인 전략인 길목에 방어진을 구축하라는 '제갈량'과 부장의 지시와 조언을 무시하고 가정의 산으로 올라가 진을 치게 됩니다. 보통 일반적으로는 주요고지를 '선점'하는 것도 중요하기 때문이었습니다. '마속'의 전략대로 평지를 지키면서 방어하는 것보다 고지를 선점하고 전투하는 것이 유리한 것이 틀린것은 아니었습니다.

그러나 아쉽게도 '마속'은 전반적인 상황을 살펴보지 않고 단순히 유리한 고지를 선점하고 지키는 생각만 한것이었습니다.

마속이 지키고 있던 '가정'의 산은 다른산과도 이어져 있지 않았고, 제대로된 제대로 된 물줄기도 없고, 옆에 멀쩡한 길이 있었기 때문에 적이 공격하지 않으면 아무런 전략적인 가치가 없었던 곳입니다.

단순히 '선점'에 대해서만 고민하고 '출구'는 고려하지 않았던 '마속'은 결국 적군의 명장인 '장합'에 의해 퇴로와 보급로가 끊겨 고지에서 말라가다 결국 전멸하였습니다.

이때, 생존자가 거의 없이 마속은 몇몇 부관들과 함께 겨우 도망쳤으며 이로 인해 요충지인 가정을 잃게 되면서 촉군은 한중으로 퇴각하였고 '가정'이라는 아주 작은 지역때문에 '제갈량'이 야심차게 준비했던 1차 북벌은 실패로 끝나게 되었고 국력이 쇠퇴하게 되는 원인이 되었습니다.

전략 및 전술적으로 고지대를 선점하는 이점은 기본적으로 매우 큽니다. 실제로 고지대에서 소수가 다수의 적을 물리는 경우도 흔하며, 고지를 점령하고 있는 쪽은 적 부대에 대한 완벽한 감제가 가능하며 험난한 지형조건을 이용해 성채처럼 방어에 임하기 쉽기 때문입니다.

더군다나 투사무기의 사거리와 위력이 비약적으로 늘고 곳곳에 매복 병력을 배치해 좁은 산길을 오르는 적병을 덮치기 용이하고, 등반으로 힘이 빠진 적병과 접전 시 유리한 면이 있기 때문입니다.

그러나 이러한 '선점효과'도 상황과 위치에 따라 다른 것입니다. 이러한 고지가 반드시 중요한 지역이어서 적군이 지나갈수 밖에 없어야 하는 것인데, 마냥 '선점'에만 초점을 맞추었던 것입니다.

전략 및 전술에 기본을 잘 이해하고 수행했지만 상황에 적용하지 못하면서 작전에 실패했던 '마속'은 결국 그를 가장 아끼고 총애하던 '제갈량'에 의해 군법으로 처단되었습니다.

* 읍참마속(泣斬馬謖) : '대의를 위해 사사로운 정을 버리다.'라고 이야기 하지만 제갈량입장에서보면 본인의 판단실수로 아끼는 장수를 잃어버렸던 다른의미로도 해석할 수 있습니다.

현재 부동산시장을 보면, 마속이 가정에서 범했던 비슷한 우를 범하는 분들이 많은 것 같습니다. 그 고지가 반드시 지나갈수밖에 없거나 확보해야하는 중요한 요충지여야하는데, 그냥 '고지'면 일단 점령하는 분들이 많은 것 같습니다.

단순히 유동성의 길목만을 선점하려다 보니 이 길목이 정말 중요한곳인지? 가치가 있는 것인지? 어떤 고민 없이 단순히 확보하는데 급급한 것들을 경고하고 싶었습니다.

평소 같았으면 거들떠보지도 않았을 갭작은 물건들을 단순히 선점하고 후발수요를 기다리는데, 그 '물건'이 수요가 끊긴다면 어떻게 될까요?

기본적인 '가치판단'의 기준을 무시한채로 단순히 '선점'만을 외치며 깊은 고민없이 매수하는 많은 분들을 보면 정말 안타깝습니다. 특히, 부동산의 특성상 수요나 심리가 죽어버리면 거래가 어려운 자산인데 개인투자자가 단순히 매물선점에만 급급한 모습들을 보이니 더욱더 우려되는 것입니다.

심리란 것은 한번 타오르면 끝없이 타오르지만 한번 식으면 무섭듯이 식습니다. 과거의 시장에서 보여줬던 수요자들의 심리가 그랬습니다. 이러한 심리가 뜨겁다고 해서 기본적인 '가치'를 생략한채 '선점'에만 초점을 맞추고 물건을 찾아 계좌를 받고 물건이 잠기며 일시적 호가에 만족하면서 '잘샀다'만 생각하면 큰 오산입니다.

투자에 있어서 '잘사는 것'도 중요하지만 '잘파는 것'도 매우 중요합니다. 결국, '매도'라는 출구를 통해 수익을 실현하며 결과를 증명해야하는 것이기 때문입니다.

그러나 졸지에 '출구'가 막혀버리면 순식간에 내 물건은 '못난이'가 되어버리고, 결국에는 눈물을 머금고 마속을 벴던 제갈량처럼 손해를 봐가면서 매도를 해야하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

무조건 '선점'이 잘못되었다, '갭투자'가 잘못되었다를 이야기하는 것이 아닙니다. 매수할때에 '입구'만 생각하지말고 매도할때에 '출구'를 다시한번 고민하라는 말씀입니다.

특히, 신축의 니즈가 강한 현 실수요자들은 새것이 될리 없는 오래된 구축아파트들은 단순히 '임차'로만 볼뿐, '매매'로의 전환은 매우 어렵습니다. 부동산시장 먹이사슬에 제일 하단에 있는 '실수요자'가 선택할 만한 물건이 아니라면 '출구'가 막혀버려 아주 작은 물건임에도 본인의 투자계획에 큰 차질을 빚게 만들수 있습니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.

저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,

부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.

물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.

그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.

저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,

그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.

최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,

그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?

초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.

내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,

데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다. 

너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.

최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.

물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.

그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.

아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.

단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.

처음엔 초보라서 그런줄 알았습니다. 그냥 이 시장이 어렵고 복잡한 곳인 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.

처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.

부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.

우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.

특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..

그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다. 

투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.

작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다. 

불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.

이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.

물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.

그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.

특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.

투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다. 입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.

그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.

당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.

이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.

그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.

매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.

그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다. 

다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.

수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.

이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.

(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.

(2) 부동산 투자심리가 무섭다.

첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.

조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.

두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.

약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.

혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.

부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,

아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.

이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며, 

매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다. 

대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 대단한 전문가는 아니지만 최근에 부동산에 입문하고 공부하면서 배웠던 과거의 부동산과 현재의 부동산시장이 너무다 다르게 흘러가는 것을 보면서 매우 혼란스러웠습니다.

현재는 수년 간 이어진 부동산 시장에 유례없는 상승장이 계속되면서 부동산 시장에 새로운 환경을 맞이하게 되었고, 기존에 이론으로는 도저히 설명할 수 없는 무언가가 나타난 것입니다.

그러나 대다수의 사람들은 몸으로는 부동산시장의 패러다임이 변화한 것을 느끼지만 이러한 변화를 감지했음에도 과거의 지식에 머물러 현재를 판단하려는 경향이 큽니다. 특히, 최근에 입문한 저와 같이 직접경험이 적거나 너무나 오랜기간 사고의 틀이 박혀버린 고수들도 마찬가지 입니다.

제가 알고있던 부동산시장은 경제가 안좋아지면 부동산시장은 후행한다고 배웠으나 최근에는 부동산시장으로 돈이 몰리는 기이한 현상이 일어나 유례없는 집값상승으로 서울의 집값은 중위가격이 3년 사이에 약 3억원이 올라 9억원을 넘어섰고 다른지역들과의 중위값의 격차가 엄청나게 벌어졌습니다. 

또한, 경제가 안좋아지면 달러가 초강세를 보이며 원화가치가 하락할 것이라고 배웠고 주변에서도 그렇게 이야기들 했습니다.

몇달전에 분위기에서는 원화를 갖고 있으면 안될 것 같고, 원달러 환율이 미칠듯이 치솟을 것으로 생각하여 반드시 달러를 갖고 있어야 할 것만 같았습니다.

이와 비슷한 맥락에서 한국주식은 폭망할 것이며 미국주식만 사야한다면서 젊은 2,30대들을 중심으로 미국주식에 대한 광풍이 불었었습니다.

그런데, 실제로 지금은 부동산시장을 바라보던 과거의 지식과 달러와 주식시장을 바라봤던 지식들이 현재의 상황에 다 맞아 떨어지진 않았습니다.

우리는 말로만 하는 21세기가 아니라 진짜 21세기에 국경이 허물어지고 세계가 넓어진 새로운 트렌드 속에 살고 있음에도 아직도 과거의 이론들로 학습된 머리로만 현재의 시장을 바라보려 했던 것입니다.

과거의 이론도 과거를 분석하여 미래를 예측하는 도구일뿐 절대적일 수 없는 것인데, 우리는 너무 과거의 이론에만 몰두해 변화된 시장을 자각하지 못했던 것이 아닌가 생각이 듭니다.

실제로 몇달전 예고했던 바로는 원달러환율이 1,300월을 돌파하고 엄청난 원화가치 하락을 예고한 전문가들의 글들이 많았습니다만 실제로 그러한 수준까지는 도달하지 않은 모습입니다.

제가 경제전문가 아니기 때문에 현재의 경제상태와 경제상황을 잘몰라서 그런것인지도 모르겠지만 아래의 그래프는 초보의 눈에는 엄청난 폭락이나 폭등이 아닌 안정적인 모습으로보입니다.

여기서 이야기하고 싶은 저의 생각은 과거의 이론으로 현재를 보기에는 너무 어렵다는 것입니다. 물론 현재에도 달러의 위상이 높지만 글로벌시장화 된 현재 단순히 달러만을 고집하며 이야기 하기에는 다른나라들의 화폐까지 들여다봐야하는 더 넓은 시장이 펼쳐진 것입니다. 

달러 뿐만아니라 주식시장에서도 이런 말들이 많았습니다. 한국주식은 안좋고 미국주식이 좋다라는 이야기들이 바로 그것입니다. 맞습니다 실제로 미국주식이 평균적인 성장이 더 높았기 때문에 지금도 맞는 말입니다.

그러나 지금은 과거처럼  한국주식, 미국주식 등 나라를 구분하는 것 자체가 의미 없는 시장이 되어버렸습니다.

국적이 무의미해진 다국적 기업들이 많아 졌고 세계는 하나의 시장이 되었기 때문에 특정 국가의 주식에 투자할 것이 아니라 각기업들의 개별 상태를 보고 투자해야하는 것입니다.

이러한 흐름은 모두가 알고 있지만 말로는 국가를 나누어 이야기 했던 것입니다. 즉,  미국기업이라서 한국기업이라서 성패를 좌지우지 하는 것이 아니라 각각의 개별기업의 상황에 따라 성패가 갈리는 것입니다.

실제로 우려했던 것처럼 한국주식인 삼성전자 주식은 폭락하지 않았습니다. 혹시나 오해하실까봐 미리 말씀드리지만 지금 저는 한국주식도 나쁘지 않다를 이야기하려는게 아닙니다. 한국주식이든 미국주식이든 전체를 보는 것이 아니라 개별성을 봐야한다는 것을 말하고 싶은 것입니다.

이제는 시장이 달라졌습니다. 한국에서 모바일을 통해 아마존에서 구입한 미국의 물건이 3일이면 내집에서 받아보는 글로벌 세상이 도래한 것입니다.

이러한 것을 상황을 이해하려면 인간의 뇌에 대한 본질을 이해해야합니다.

'인간의 뇌는 변화하는 것을 그다지 좋아하지 않습니다.'

'새로운 일을 시작하려 하거나 무엇인가에 도전하려 하면 뇌는 온갖 수단을 동원해 변화를 방해합니다.'

다시 말해 지금까지 편하게 잘 살고 있던 사람이 변화를 주려 한다면 그것을 위험으로 간주하는 경향이 있고 받아들이지 않는다는 것입니다.

이는 부동산 시장을 바라보는 우리의 뇌에도 마찬가지로 적용됩니다. 우리는 과거에 PIR지수와 전세가율, 입지 등의 전통적인 키워드로만 시장을 이해하려 했습니다. 

2019/09/14 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?

* 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

PIR에서는 연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 10억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻으로 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것을 이야기 하였었습니다.

그렇다면 아래의 표를 보면서 다시한번 살펴보겠습니다. 2019년 9월 기준으로 3분위 전국의 PIR은 5.4로 서울 3분위 13.8에 비해 매우 낮습니다. 그렇다면 과거의 개념이라면 서울의 집값이 매우 거품이라는 뜻입니다.

여기서 5분위를 비교하면 더욱더 큰차이가 납니다. 전국은 46이고 서울은 무려 101.8입니다. 더군다나 과거에 비해 지금은 PIR수치가 더 높아졌는데요, 이정도면 버블중에 버블이라고 할 수 있을까요?

2019/11/14 - [부동산이야기] - 서울 집값 과연 비쌀까? 세계 주요도시와의 집값 비교를 통한 분석..

그렇기 때문에 서울집값이 더욱더 폭락한다고 할 수 있을까요?

그러나 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다.

상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것이며 서울과 지방을 예로본다면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그래서 현재는 이러한 과거의 개념들로 저평가 아파트를 찾기가 어려워진 시장인 것입니다. 즉, 부동산시장의 패러다임이 완벽히 달라진 것입니다.

한 예를 들어보겠습니다. 최근에 자주 보이는 말로는 수원과 용인 그리고 성남의 높아가는 집값을 보며 이제는 서울이 싸다라는 이야기를 많이 합니다. 

네 맞습니다. 실제로 이제는 서울이 싸보이는 결과가 나옵니다. 수용성의 새아파트들도 서울의 중간입지의 지역들과 맞먹는 가격을 형성했으니까, 이제는 거품이라는 이야기입니다.

그렇다면 전통적인 부동산 시장에서 서울과 현재의 부동산시장에서 서울이 같은 의미일지 다시 한번 돌아봐야합니다. 마치 세계가 가까워 진것처럼 부동산 시장에서도 이제는 행정구역의 경계가 많이 허물어졌다고 생각됩니다.

흔히, 서울의 낮은 집값을 대표하는 노도강(노원구,도봉구,강북구)과 비교했을때 경기도인 성남 분당구나 과천이 안좋은 지역이라고 할 수 있을까요? 이것은 너무 쉬운 답이라 쉽게 정답을 내리셨을 수 있겠지만 질문을 바꿔보겠습니다.

의정부역 신축과 도봉구에 재건축되지 않은 25년된 구축이 있다면 어디가 가격이 비싸겠습니까? 서울이니깐 도봉구가 입지가 좋아 더 비싸야할까요? 극단적인 예일수도 있지만 아직도 대부분의 사람들은 그래도 인서울이라며 전통적인 입지가치에만 몰두한 나머지 새로운 상품가치에 대해서는 생각치 않습니다.

도봉구가 나쁘다는 것을 이야기하는 것이 아니라 교통의 발달과 산업의 발달은 지역의 입지 자체를 바꾸게 되었고 입지를 뛰어넘는 상품가치를 만들어 낸 것입니다. 이제는 서울은 서울만이 아닌 경기와 인천을 포함한 하나의 메가시티가 되어 버린것을 깨닫지 못한 것입니다.

아직도 전통적인 사고에서의 부동산을 바라보는 사고의 틀에 갇혀버려 현재의 부동산시장을 바라보는 것입니다. 그렇기 때문에 전체를 보지 못해 옥석을 가려내기 매우 어려워 진 것입니다.

물론, 강남과 같은 핵심지역의 상승률과 금액은 어마무시했지만 이번의 서울의 대세상승장에서도 소외된 많은 서울의 집들이 있고 경기와 인천 역시 비슷한 흐름을 가져간 곳이 있는 반면에 오히려 하락한 곳들도 존재하는 것입니다.

지방의 도시들도 마찬가지였습니다. 상승한 곳과 하락한 곳의 차이도 존재했습니다.

서두에 언급했던 과거의 패러다임과 분석의 틀은 이제 깨고 새로이 현 시장을 받아들여야 하는 시장인 것입니다.

결과는 시간이 지나야 평가하겠지만 전통적인 지표상 PIR로 강남의 집값이 거품을 이야기하며 군소도시의 저평가를 논하는 것이나 전세가율로만 투자타이밍을 잡는 전통적인 투자방식은 이제는 절대적일 수 없는 것입니다.

새로운 상품가치가 입지가치를 뛰어넘는 경우도 존재하기 때문에 입지가치로만 판단하기 어려운 시장입니다.

아래는 지역별 중위주택가격과 대출금액, 월상환액과 상환가능 필요 연소득인데요, 단순히 서울에 고소득자가 서울외 고소득자보다 월등히 많아서 서울에 집값이 비싼 것이 아닙니다.

이제는 작게는 수도권, 넓게는 전국적으로 모두가 수요자가 되었기 때문에 수요가 몰리는 곳에 거품이 생겼고 수요가 없는 곳에는 수요가 없어지는 양극화가 발생하는 것입니다. 서울에 고소득자가 많은 것은 사실이지만 그차이로 서울의 집값을 올려놓았다고 볼 순 없는 것입니다.

거품도 받아주면 거품이 아니라는 말처럼 이제는 수요를 전통적인 방법으로 패턴화 할수 없는 것입니다.

다시 한번 말씀드리지만 저는 대단한 경제전문가도 투자전문가도 아닙니다. 다만, 새로운 변화된 부동산시장에 대한 자각을 통해서 좀더 객관화할 수 있는 인사이트를 갖자는 이야기를 하고 싶었습니다.

다소 부족한 지식으로 원달러환율이나, 주식시장, 부동산시장에 대한 언급을 한점은 널리 이해해주시고, 변화에 대한 필요성을 언급한 부분을 더욱더 살펴봐주셨으면 감사하겠습니다.

부의 양극화의 시작이 되어버린 듯한 느낌이 들어 조급함에 무엇이던지 하려는 마음은 십분 공감하지만 투자의 본질을 깨달을 수 있는 진정한 가치투자자가 되지 않고 전통적인 학습효과만 기대하며 오를것이라는 '기대'만 하는 수준에 머문다면 원하는 바를 성취하지 못할 수도 있음을 반드시 경계해야 할 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 2020년 설의 마지막이 지나가고 있습니다만, 공부의 끈을 놓을순 없겠죠^^; 최근에 주택가격동향을 보면 2019년 12월 정부가 야심 차게 추가로 발표한 1216 부동산 안정화 방안은 최소한 서울의 고가주택에 대한 수요를 억제하면서 서울 집값 상승률을 둔화시키는 정부가 원했던 결과를 낳은 듯 보입니다.

1216 부동산 대책은 정부의 다주택자와 고가 주택자에 대한 규제에 대한 열망이 느껴졌고 그 덕분에 상승률이 둔화되었습니다. 이와 더불어 민간택지 분양가 상한제와 무주택자를 위한 부동산 정책들을 확대하면서 겉으로 보이기에는 무주택자를 위한 저렴한 주택공급에 힘을 쏟고 있습니다.

그러나 낮아가는 분양가와 대조적으로 높아만 가는 청약가점 때문에 상대적으로 낮은 가점을 갖고 있는 30대들은 내집마련을 위한 청약제도는 사실상 무용지물이 되었습니다.

현재의 청약제도는 과연 누굴 위한 제도일까? 정말 무주택자라면 혜택을 받는 것일까?

누군가나 특별공급을 언급할테지만, 특별공급 조건이 까다로운 탓에 신혼부부나 생애최초, 다자녀 특공은 현실과 맞지 않는 소득 수준과 조건 때문에 혜택을 받는 30대는 극히 소수입니다.

이러한 시장 분위기가 계속되면서 높아만 가는 집값과 불확실한 미래 때문에 사각지대에 있는 30대들은 기존의 아파트 매입에 나설수 밖에 없는 상황들이 지속되고 있는 것입니다. 

그러나 수요가 가장 많은 수도권의 대부분이 규제지역인 탓에 대출과 같은 레버리지는 사용하기 어려워 졌고, 자금출처 조사와 같은 규제들이 강화되어 부모님의 도움을 받기도 어려운 상황 때문에 할 수 있는 모든 방법 ; 흔히 말하는 영혼을 끌어모아, 어렵게 어렵게 주택을 마련한 30대들이 많아지고 있습니다.

실제로 작년 한해동안 30대는 서울 아파트 중 총 7만 1,434건 중 30대가 무려 2만 691건(약 30%)을 매입하였습니다. 이는 단순히 집값 상승에 대한 불안감뿐만 아니라 불확실한 미래에 대한 고민의 결과라고 생각했습니다. 

지금 대부분의 30대는 다른 세대와 마찬가지로 정부가 만들어준 이른바 '로또 분양'에 대한 기대감을 갖으며 지속적으로 청약을 하곤 있지만 서울 전체 인구의 30%가 넘는 1순위 통장과 청약가점 인플레 현상이 지속되기 때문에 이러한 결과가 낳았다고 보입니다.


실제로 최근 GS건설이 서울 강남구 개포동에서 분양한 '개포 프레지던스 자이'의 청약가점 최고점은 무려 79점을 기록했는데, 청약가점 79점은 만점인 84점에서 단 5점이 부족한 점수로 79점을 받기 위한 조건을 따져보면 사실상 불가능(79점은 무주택기간이 15년 이상, 청약통장 15년 이상의 조건을 모두 채우면서 부양가족도 5명이 돼야 달성할 수 있는 점수)에 가깝기 때문에 무주택자 특히, 가점이 낮은 30대들은 가장 조바심이 날 수밖에 없는 것입니다.

최고점이 아니더라도 당첨 평균 가점이 60~70점을 상회하기 때문에 청약 대기 수요로 머무는 30대들도 추격매수에 나설 수밖에 없는 불가피한 상황인 것입니다.

그렇다고 해서 30대들이 오랜 기간 부동산에 대한 공부나 경험을 한 세대들은 아니고 최근에 부동산에 대한 학습 열풍이 확산되었다곤 하나 주택을 매수하는 모든 30대가 철저한 공부를 한다고는 볼 수 없기 때문에 최근 기사들에서 언급하듯이 가장 높은 가격에 매수한다는 일명 '상투'하였다는 표현이 적절해 보일 수도 있습니다.

그러나 부동산과 경제에 대한 기본적인 상식이 있다면 지금의 '상투'잡은 30대들이 단순히 '상투'잡은 어리석은 사람들이 아니라 긴 호흡으로 본다면 가장 훌륭한 선택을 했다고 할 수 있는 것입니다.

단순히 내 집 마련의 수단으로 청약만 기다리다가는 인플레이션에 따른 높아가는 집값을 바라보며 시간만 허비하게 될 뿐 신축이나 구축이라도 매수한 사람과 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 다만, 공부가 부족했거나 단순히 투자로 추격 매수하였다면 조정에 민감하게 반응할 수 있지만 제가 생각하는 똑똑한 30대들은 긴 호흡을 갖고 투자 또는 실거주했으리라 판단하기 때문에 그들의 선택을 응원하는 것입니다.

* 우리나라 전체인구에서 30대가 차지하는 비중이 적진 않습니다.

제가 '상투' 잡은 30대를 바라볼 때에는 본인의 상황을 깨닫고 지금이라도 실물자산 중 가장 안전하다는 부동산, 그중에서도 서울 부동산을 매입하였기 때문에 누가 뭐래도 가장 훌륭한 선택이라고 보입니다.

아직 선택은 안 했지만 청약제도에 대한 이해와 전략을 통해서 서울에 내 집 마련이라도 하려는 의지가 있는 분들은 그다음으로 공부와 자산에 대한 열망이 있기 때문에 청약에 당첨되진 못할지 언정 언제나 매수 수요로 전환될 수 여지가 있어 먼저 '상투'한 30대들의 뒤를 이어 다시 한번 '상투'할 확률이 높은 그나마 나은 부류에 속할 것입니다.

그러나 가장 아쉬운 것은 '상투'도 하지 않고 '청약'도 하지 않고 단순히 폭락만 외친다던지, 무관심한 30대들이 제일 걱정입니다. 차라리 폭락론자들은 오르고 내리는 집값에 대한 관심이라도 있다고 보이지만 아무것도 하지 않는 대다수의 30대들은 앞으로의 미래가 더욱 걱정됩니다.

* 위의 뉴스는 '상투'라는 같은 키워드를 공유하고 있지만 약 10년의 시차가 존재하고 있습니다. 과연 10년뒤에는??..

과거를 복기해보면 가계부채는 항상 사상 최대였으며, 서울 집값은 항상 비쌌습니다. 오늘이나 과거나 그리고 미래나 그 결과가 크게 다르지 않을 것입니다.

가계 부채는 경제가 성장하는 한 항상 사상 최대일 수밖에 없고 수요가 넘치는 수도권, 그 가운데에 위치한 서울 집값은 미래에는 단순히 집으로만 볼 수 없는 하나의 완벽한 안전자산이 될 수 밖에 없는 것입니다.

입지 공부나 분석 없이 맹목적으로 매입한 30대들을 비호하려는 글은 아닙니다만, 미래에 대한 결괏값이 뻔하기 때문에 차라리 그들의 결정이 가장 낫다고 이야기하는 것입니다.

역사적으로 보더라도 서울 집값은 항상 '상투'였으며(단기간 조정이나 시기적인 차이는 분명 존재합니다만,) 우리나라에서 가장 비쌌습니다.

설사 통일이 된다 하더라도 단기간의 서울 집값이 조정이 올 수 있겠지만 결국, 빨대효과가 가속화되면서 서울로의 수요가 더욱더 늘어날 것입니다.

연일 부정적인 기사들 ; 30대들이 '상투'잡았다, 30대가 주택 매입이 가장 많았다, 은 그들을 단순히 철없이 추격 매수한 어린 세대로 이슈화 시킬 것이 아니라 그들의 사고의 흐름을 이해해줘야 할 것입니다.

그러나 역사가, 그리고 현 시장이 증명할 것처럼 결국 단기간 조정된 가격에 팔지 않고 조금 더 긴 호흡을 가져가는 '상투'잡은 30대들은 최소한 자산에 대한 이해와 증식에 대한 기회가 주어질 것이고,

청약 당첨이 어려움에도 당첨에만 목을 매며 보수적인 판단을 했던 30대들 보다는 더 나은 미래가 펼쳐질 확률이 높습니다. 이보다도 아무것도 하지 않는 지금의 대다수의 30대들은 집값이 비싼 현재의 상황이 '뉴 노멀'로 받아들여질 때에는 이미 벌어질 세대 내 초양극화 시대를 맞이하게 될 상황에 놓인 것입니다.

'위기가 위기인 줄 모르는 것이 가장 큰 위기다.'

위기를 인지한 발 빠른 30대들을 응원하고 그들의 선택을 존중하면서 단순히 비아냥과 놀림감의 대상이 된 현재의 주택 매입이 10년~20년 뒤에 양극화의 세상에서 승자가 되어 있을 모습에 미리 박수치면서 글을 마무리하겠습니다.

'상투'란 높은 가격에 매입한 부정적인 뜻을 의미하지만 미래에 '상투'한 가격보다 더 비싸게 팔 수 있다면 성공할 수 있는 것입니다. 결국, 투자란 내가 산 가격이 싸든 비싸든 더 나은 가격에 팔았다면 성공한 것이기 때문입니다. 

단기간에는 조정이 와서 '상투'라 칭할 수 있지만 과거가 그랬듯이 지금의 '상투'가 기회였다라는 말들이 나올 것입니다. 그런 상황이 펼쳐진다면 주변에서는 '그때 살걸', '그때가 쌌었는데'라는 탄식들이 쏟아질 것이 불보듯 뻔할 것입니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일 글을 쓰고 생각을 정리하다 보면 가끔 허무해질 때가 있는데요, 그럴 때마다 경제 관련 뉴스나 좋은 선배 투자자님들의 글들을 읽습니다. 그러던 어제 매우 충격적인 내용을 접하였습니다.

바로 '엘사'라는 단어였는데요, 한때 대히트를 친 겨울왕국의 '엘사'는 알고 있었지만 부동산에 있어 '엘사'가 있다고 하는데 그 뜻을 알고 한동안 충격에 빠졌습니다.

'엘사'라는 뜻은 한국 토지주택공사(LH)에 임대주택으로 거주하는 사람을 비하하는 단어로 LH에서 'L'자를 따와 LH에서 사는 사람을 뜻하는 단어입니다.

그런데, 이러한 단어들이 초등학생들 입에서 나온다고 하면 믿으시겠습니까? 실제 사례로 일명 '맘 카페'로 칭해지는 엄마들이 모이는 커뮤니티에서 '엘사'라는 단어로 놀린다는 글들이 올라왔다고 합니다.

'엘사' 뿐만 아닙니다. 아파트가 아닌 빌라에 살면 빌라에 사는 거지라는 뜻인 '빌 거지'로 상대적으로 저렴한 빌라에 사는 것을 단순히 돈이 없는 거지라며 비하하는 것은 물론, 한국 토지주택공사(LH)의 브랜드인 휴먼시아에 사는 임차인을 비하하며 휴먼시아 거지를 줄여 '휴 거지'라고 부르는 등 실제로 초등학생들 사이에서도 부모의 경제력을 보고 비하하기 일쑤라고 합니다.

이제는 우리 아이들 사이에서 정부가 공급하는 주택들, 일명 'LH 아파트'가 놀림과 비하의 대상이 되어 버린 것입니다.

실제로 주택 가격이 높더라도 가격과 상관없이 과거 국가에서 공급한 주택들에 대한 성인들의 인식이 우리 자녀들에게 그대로 전가된 것입니다.

이러한 것들 때문에 정부가 공급하는 무주택 수요자들을 위한 정책들(신혼 희망타운, 공공분양 등)이 오히려 누군가의 자녀들에게는 놀림거리로 전락하게 되었습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 주택소유 형태에 따라 비하하는 단어도 있는데, 월세 사는 거지라는 뜻에 '월 거지', 전세 사는 거지라는 뜻에 '전 거지' 등 은어들을 초등학생들이 사용하고 있습니다. 정말 놀랄 일이죠..

온라인 등기부등본을 조회해 등기부 등본 상 근저당 설정까지 읽어내 대출이 얼마가 있는지 확인하여 놀린다고 하니.. 참으로 기가 막힌 세상입니다.

실제로 2살과 4살의 딸아이의 아버지인 저의 입장에서 이러한 일들이 남일 같지가 않았습니다. 정해진 급여와 높아지는 집값 때문에 결국에는 우리의 딸들이 누군가에게 놀림받을 확률이 높아지고 있는 것입니다.

더군다나 '아파트 공화국'이 되어버린 우리나라에서 이제는 '공동주택'의 거주가 일반화되어버린 지금은 아파트는 이제 작은 마을이 되었고 이 마을들 간의 시세 차이는 결국, 누구나 알 수 있는 자산의 차이를 노출하게 만들었습니다.

이러한 현실 속에서 2003년 소셜믹스(아파트 단지 내에 일반분양과 임대를 함께 조성) 정책이 도입됨에 따라 재개발 단지는 최대 15%까지 임대아파트 물량이 포함되어 버렸습니다.

그래서 아파트 단지의 브랜드와 가격에 따른 격차뿐만 아니라 같은 단지 내에서도 임대아파트와 일반분양 아파트 간의 차이에서 발생하는 사회갈등이 큰 이슈가 되고 있는 것입니다.

심지어 임대아파트 거주자는 인접한 초등학교가 아닌 한참 떨어진 다른 곳의 학교를 보내라거나, 유치원 통학차량과 초등학교 학급을 따라 편성해달라는 요구들이 정식민원으로 교육청과 학교 등에 접수된다고 합니다.

그렇다면 비단 이러한 현상들이 부모와 아이들만의 잘못이라고 할 수 있을까요? 근본적인 문제로 저는 국가의 주택공급에 대한 방향성에 대한 의문을 품고 있습니다.

과거 주택보급률이 현격히 낮았던 시절 공산품처럼 찍어내던 방식의 공공주택들이 현재에도 이어지는 것이 가장 큰 문제라고 생각합니다. 이제는 주택의 '양'적인 공급보다는 '질'적인 공급도 같이 고민해야 하는 세상이 온 것입니다.

우리나라는 매우 짧은 시간에 고도로 경제성장을 이룩하였지만 그로 인해 '세대갈등', '문화지체' 등의 다양한 사회문제를 야기하고 있습니다. 그러한 것이 현재 정부의 아파트 공급정책에서도 나타나고 있는 것입니다.

현재 정부가 추구하는 주택공급정책은 서민 실수요자를 위한 저렴한 주택공급이 주된 목적이지만 이제 국민들이 요구하는 아파트는 고급화와 차별화입니다.

과거 주공아파트로 대변되던 공공분양은 저렴한 자재와 부실시공 등의 다양한 문제들로 현재의 국민들에게 아파트 브랜드 중 기피하는 브랜드가 되어버렸습니다.

1군 시공사뿐만 아니라 2군 시공사들 조차 이제는 아파트의 고급화를 추구하며 4세대 아파트가 만들어져 극대화된 주거 편의성, 최첨단 주거환경으로 다른 세대의 아파트와 차별화하고 있습니다.

특히, 1군 시공사들을 중심으로  4세대 아파트를 본격적으로 공급하면서 아파트의 양극화 현상이 더욱 심해진 것입니다. 현재 부동산 시장에서 ‘새 아파트 신드롬’이라 할 정도로 새아파트 선호현상이 뚜렷해지고 있는 것도 '20세기의 아파트'가 '21세기 국민들'을 만족시키지 못하기 때문입니다.

물론, 이러한 주택들의 분양가는 비쌀 수밖에 없어 정부의 저가주택공급과 어울리진 않지만 국가가 공급하는 주택들은 정부 공공개발에 사용될 토지를 싼 가격에 미리 매입, 비축해 두었다가 필요한 시기에 공급하기 위해 2009년부터 시행된 '토지비축제'와 같은 곳들에서 공급이 되기 때문에 국민들에게 보다 저렴하게 공급할 수 있기 때문에 단순히 국가가 손해만 보는 것은 아니라는 생각이 듭니다.

이미 국민들의 세금으로 싸게 샀던 땅에 공급하기 때문에 최소한 수익이 발생한다는 것이죠.

또한, 주택도시 기금과 같이 국민들의 자본으로 행해지는 각종 사업들로 충분히 국가는 수익을 내고 있다고 생각되기 때문에 정부에서 공급하는 주택 역시 이제는 고급화 전략을 꾀해야 한다는 것이 저의 개인적인 의견입니다.

만약 정부가 공급하는 '휴먼시아'라는 브랜드가 '자이', '래미안', '힐스테이트' 등 굵직한 1군 시공사들보다 더 높은 상품성과 브랜드 파워를 가졌다면 과연 '휴 거지', '엘 거지' 등의 단어가 생겼을지 의문입니다. 결국, 이러한 것들 모두가 정부의 주택공급정책에서 비롯된 것으로 변화하는 주거 트렌드에 신속하게 대응하지 못한 탓이 큰 것입니다.

물론, 과거 주공아파트로 대변되며 절대적인 주택수가 부족했던 시기에 공급했던 아파트들은 우리 서민들에게 큰 힘이 되었습니다만 절대적인 주택수 공급이라는 양적 공급을 탈피하지 못하고 서민주거안정 목적이라는 미명 아래 단순히 '주택보급률'에만 너무 치우친 잘못도 있다고 생각이 듭니다.

서두에 언급했던 '엘사'는 우리가 만들어낸 슬픈 자화상이며 앞으로도 바꾸기 힘들 현실입니다. 단순히, 가정교육이 부족해서 부모들이 이상해서라고 못을 박기에는 이미 사회 시스템이 많이 붕괴되어 버린 것 같아 슬픈 현실입니다.

어린아이들의 우상인 '엘사'가 LH 사는 임차인을 비하하는 말로 사용되는 이 현실이 정말 불편하고 속상하지만 앞으로 미래에 이러한 현상들이 바뀌지 않을 것 같아 더욱더 마음이 아픕니다.

글을 쓰는 저 역시도 같은 단지 내에 임대아파트로 거주하는 국민들이 있다면 과연 경제적 능력을 고려하지 않고 똑같은 기준으로 바라볼 수 있을지에 대한 확신이 없는 '위선자'라는 생각이 가득해 더욱 불행한 것입니다.

이러한 '국민들 간의 갈등', 일종에 '을'과 '을'의 갈등을 해소할 해결사는 결국, 슈퍼 '갑'인 국가만이 가능할 것입니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.