안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,
그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.
지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.
82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^
* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)
* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)
오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.
1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.
※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경
1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.
1. 투기적 대출수요 규제 강화
(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.
시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.
(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지
현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.
그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.
* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.
(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화
* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득
현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.
* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)
(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화
규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,
고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.
* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입
(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화
현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.
(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,
투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.
※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.
(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한
현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.
또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.
그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.
2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
(1) 종합부동산 세율 상향 조정
종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.
(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)
(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대
1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.
(4) 공시 가격 현실화율 제고
현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.
* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영
(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가
1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.
* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세
그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.
* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행
장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)
※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.
(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축
현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)
그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.
* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.
(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,
(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함
9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)
개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.
물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.
※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용
(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.
그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.
정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.
※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용
(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만
주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.
이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.
※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용
3. 투명하고 공정한 거래질서 확립
(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대
현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.
※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부
(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화
현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.
또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.
* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등
※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중)
4. 공정한 청약질서 확립
(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화
현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.
* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금
개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.
(2) 청약당첨 요건 강화
투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다.
그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.
*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)
(3) 청약재당첨 제한 강화
현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.
※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중)
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