안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,
그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.
지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.
82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^
* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)
오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.
913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.
※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경
9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.
9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.
아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세 세부담 강화
종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,
고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.
특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,
여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,
세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.
사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.
지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..
여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.
원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.
* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.
2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화
(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.
그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.
이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.
* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.
(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.
즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.
그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다.
* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.
3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한
'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)
* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.
* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.
1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.
또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.
* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.
이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.
4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련
(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화
현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.
* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한
(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지
2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.
* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)
현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.
5. 주택임대사업자 혜택 축소
(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설
(2) 임대사업자 대츌규제 강화
새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.
그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.
(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)
임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.
또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.
6. 분양(청약)규제 강화
이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다.
기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.
또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.
* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.
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