안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 급격한 집값 상승과 더불어 많은분들이 부동산에 관심을 갖고 공부하기 시작하고 있습니다. 저 역시도 최근에 공부를 시작한 부린이인데요,
그러다보니 최근에 부동산 정책들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.
그래서 오늘은 2017년 8월 2일 발표된 82대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.
오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.
82대책은 이전에 없었던 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.
※ '17년 8.2부동산대책의 추진배경
먼저 8.2부동산대책은 서울을 중심으로 한 주택시장 과열이 지속되고, 정비사업지역들과 분양권 거래량이 증가하면서 다주택자 주택구매가 크게 늘어났기 때문에 정책을 발표하였다고 합니다. 이후에 발표했던 정책들과도 같은 내용입니다.
주요 내용은 세부적으로 나누어서 요약해 보았습니다.
1. 투기과열지구 및 투기지역 지정
- 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역 중심으로 과열이 심화되어 서울전역(25개구), 과천 및 세종시를 투기과열지구로 지정하였습니다.
- 또한, 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와, 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서) 그리고 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역에 한함)를 투기지역으로 지정하였습니다.
- '17년 8월 3일자로 바로 효력이 발생하였고, 아래의표와 같은 강화된 제약을 받게 되었습니다.
2. 재건축 및 재개발 규제 강화
(1) 재건축
- 재건축 초과이익 환수제를 '18년 1월부터 유예없이 시행하게 되었습니다. 간단히 이야기하면 재건축에 따른 초과이익을 세금으로 환수하겠다는 내용으로 재건축에 큰 악재가 되었습니다.
* 재건축초과이익환수제 세부내용은 포스팅을 참고바랍니다. [부동산 상식] - 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?
- 또한, 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도 제한에 예외사유를 강화하여 실효성을 강화하였습니다.
(2) 재개발
- 도시정비법 개정('17.10.24) 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 관리처분인가 이후부터는 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되었습니다. 이에 따라 규제의 적용 유무가 사업성에 큰 영향을 미치게 되었습니다.
(3) 정비사업(재건축 및 재개발) 조합원들의 5년 간 추가 분양제한
- 정비사업 조합원들에 대해 5년 간 추가분양이 제한되었습니다. 규제전 보유분은 추가보유에 문제가 업승나 규제후에는 문제가 되었습니다. 아래의 사례를 살펴보겠습니다.
- A재개발 규제 전 보유 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음
- A재개발 규제 후 보유 -> 5년 간 추가 분양권 및 입주권 받을 수 없음 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음
- A재개발 규제 전 보유 -> B일반분양 또는 다른재개발 주택 규제 전 보유 -> A, B 둘다 입주권 가능
- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 B일반분양 또는 다른 재개발 주택 매수와 입주권 먼저 취득 -> B만 유효하고 A는 무효
- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 다른 B재개발 주택 매수 -> A먼저 분양시 A만 유효, B는 무효
※ 참고로 도시정비법은 2017년 10월 24일 부로 개정되어 10월 24일이 기준일이 되었습니다.
(3) 양도소득세 및 비과세요건 강화
- (조정대상지역) 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제를 배제하였습니다. 다주택자 기준은 세대 기준으로 산정하여 조합원 입주권을 포함합니다.('18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용됨)
- 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제(3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익 10~30%공제) 적용 배제
- (조정대상지역) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 2년을 추가하였습니다.
- '17년 8월 3일 이후부터 취득하는 주택에 적용되고 2년 이상 보유 및 거주, 양도가액이 9억원 이하여만 비과세 요건을 받을 수 있게 되었습니다.
- 조정대상지역에서 분양권 전매시 기존에 2년 일반과세를 보유기관 상관없이 '18년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 양도소득세율 50%를 적용하였습니다.
(4) 금융규제 강화
- 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한하였습니다.
- 또한, 중도금 보증이 1인당 2건에서 세대당 2건으로 제한되었으며, 규제지역은 세대당 1건으로 강화되었습니다.
- LTV와 DTI가 강화되었는데요, 투기과열지구 및 투기지역은 LTV,DTI를 40%로 적용하기 시작하였습니다.
- 기존 주담대 1건 보유시에 추가 주택구입시에는 비율을 10%줄였는데 이는 '18년 913대책 이후에 사라졌습니다.
- 실수요자 요건(현재는 상향조정)을 충족하게 되면 10% 완화적용도 이때부터 시작되었습니다.
* 현재 적용되는 것과는 차이가 있으니 참고만 하시기 바랍니다.
(5) 다주택자 임대주택 등록 유도
- 다주택자의 임대주택등록을 유도해 임대시장 안정과 임대소득에 대한 양성화 노력을 하였습니다.
(6) 실수요자 위한 청약제도 개편
- 투기과열지구 및 조정대상지역에 1순위 자격요건을 기존 가입 후 1년, 납입횟수 수도권 12회 이상 -> 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용)이상 으로 강화하였습니다.
- 투기과열지구 및 조정대상지역 민영주택 공급시 가점제 비율을 상향하였습니다.(85㎡이하는 100%, 85㎡초과는 30%)
- 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제했습니다.
- 민영주택 예비 입주자 선정시 추첨제에서 가점을 통해 예비입주자 선정(공급주택수의 20% 이상)으로 개선하였습니다.
(7) 지방민간택지 전매제한 기간 설정
- 지방 민간택지의 경우 전매제한 기간이 없었는데 전매제한 기간을 설정하였습니다.
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