안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 2월 20일에는 정부가 또 다른 규제책을 내려놨는데요, 바로 0220 부동산 대책입니다. 약 1주일 정도 지났는데요, 정리를 해보려고 합니다.
과거 대책들은 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.(1216 부동산 대책은 별도로 재정리할 계획입니다.)
* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)
* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)
* 2019/12/17 - [부동산 정책 및 동향] - 12.16 부동산 대책 ; 주택시장 안정화 방안을 바라보며..
※ '20년 2.20 부동산 대책의 추진배경
2.20 대책은 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단하기 위해 발표하였다고 합니다.
2.20 대책에서 조정대상지역 추가 지정 및 주택담보대출 규제 강화, 사업자 대출 및 관계기관 합동조사인데요, 각 항목별로 다시 살펴보겠습니다.
1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화
(1) 조정대상지역 내 가계대출 규제 강화
현재 조정대상 지역은 무주택자 또는 1주택처분조건으로 주택담보대출 LTV를 60% 적용하고 있습니다.(서민 실수요자에 경우 +10% 추가 가능)
2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)
* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)
그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.
* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.
단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.
3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.
사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.
* 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람
-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지
※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.
※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.
** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.
- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 처분 및 전입 시
- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년 내 전입 시
(2) 사업자 대출 규제 강화
현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.
법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.
2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시
주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.
3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시 '자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택
3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화
최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.
소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.
* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준) 참고
조정대상지역 전지역에 소유권이전 등기일까지 전매 제한이 설정되게 되었습니다. (아래는 기존 1~3지역)
- 1지역 : 소유권 이전 등기일까지 전매 제한
- 2지역 : 당첨일로부터 1년6개월 (성남 민간택지)
- 3지역 : 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 (수원 팔달, 용인기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지)
* 2월 21일부터 입주자모집공고하는 주택에 대해 적용됩니다.
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