주택담보대출 10%의 마법, 서민실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat.은행업 감독규정 별표6 요약)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 정책과 맞물려 주택담보대출과 관련된 제한사항들이 많아져 처음 집을 구입하거나, 다른 집으로 이사를 가려는 실수요자들까지 매우 혼란스러운 상황입니다. 특히, 줄어든 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value)로 부담이 되는 상황인데요, 이때 서민 실수요자의 기준에 부합한다면 조정대상지역까지는 주택 가격의 70%의 주택담보대출이 가능한데요, 그래서 오늘은 서민 실수요자의 조건이 나온 은행업 감독규정 중 별표 6에 나오는 내용들에 대해 알아보겠습니다.

1. 은행업 감독규정 <별표6> 주택담보대출 관련 내용 요약

1) 주택구입목적 주택담보대출이란 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

2) 생활안전자금 목적 주택담보대출이란 주택구입 목적 주택담보대출 외의 대출을 말합니다.

3) 고가주택이란 시가 9억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.(1216 부동산 대책으로 공시 가격에서 시가로 변경되었습니다.)

4) 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출 합산한 담보비율이 다음 인정비율을 초과할 수 없습니다.

5) 규제지역(투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역) 서민 실수요자에 해당되면 담보인정비율을 10%를 가산할 수 있습니다.

* 서민·실수요자로 규제지역 내 주택담보대출비율 10% 가산이 가능한 경우는 다음표와 같습니다.

	부부합산 연소득	주택가격	무주택요건
투기지역 및 투기과열지구	7천만원(생애최초 8천만원)	6억원 이하	무주택세대주
조정대상지역	6천만원(생애최초 7천만원)	5억원 이하

※ 소득기준 : 원천징수영수증 상 비과세 금액을 제외한 급여 및 상여금 등의 합계금액을 의미합니다.

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아래는 913 대책 이후에 변경된 LTV 및 DTI 표입니다. 최근 1216 대책의 영향으로 시가(기존 공시 가격에서 시가로 바뀌었음) 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 9억 원 초과분에 대한 LTV 비율이 40%에서 20%로 조정되었습니다.

예외조항으로 규제지역 내 1주택 세대는 기존주택 처분 조건 담보대출 시 기존주택 처분이 2년에서 1년으로 변경되었고, 무주택세대가 시가 9억 원 이상의 주택 구입 시에는 기존 2년 내 전입 의무가 1년 내 전입 의무로 변경되었습니다.

또한, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억 원의 초고가 주택에 대해서는 주택담보대출이 금지되었습니다.(기존 40%, 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주 금지 / 단, 재건축 및 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 경우는 예외 허용) 

6) 대출취급일 현재 미성년자(기혼자 제외)에 대하여는 신규 주택담보대출 및 주택임대업 대출 취급은 불가능하다. 다만, 소년소녀가장 등 부모가 없는 미성년자의 경우 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서의 주택담보대출 또는 상속 등에 따라 불가피하게 대출 채무를 인수하는 경우에는 가능하다.

7) 신규 대출 취급시 총부채상환비율(DTI)은 다음표와 같습니다.

투기지역 및 투기과열지구	조정대상지역	그 외 수도권	기타지역
40%	50%	60%	제한없음

* 1억원 이내 개별 대출(단일 물건) / 상속 및 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무 인수하는 경우 / 중도금 대출, 재건축 및 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출을 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있습니다.

* DTI는 현재 신 DTI를 적용중에 있습니다. 82 부동산 대책 이후 2018년 1월 31일부터 적용하고 있습니다. 신 DTI의 경우 소득 정보를 주기적으로 반영하고 미래의 소득 증가 및 감소까지 고려하는데, 정년이 임박한 경우에는 신 DTI가 적용되어 대출받는데 상당한 어려움을 겪게 됩니다. 또한, 2년치 소득을 증빙해야 하고 두 번째 대출의 경우 30년 만기가 아닌 15년 만기로 짧아지게 되므로 DTI 비율에 대한 부담이 커졌습니다.

 

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