입주자모집공고 반드시 살펴봐야 하는 이유?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지금은 누가 뭐래도 청약시장이 부동산 투자의 기본 소양이 되었습니다. 그런데 간혹 청약을 하면서 입주자 모집공고를 귀찮아서 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 입주자 모집공고에는 기본적인 주택에 대한 내용뿐만 아니라 중도금, 전매제한 등 다양한 요소들이 포함되어 있습니다. 특히, 주택공급 관련 법령인 '주택공급에 관한 규칙'에 관련된 내용도 많기 때문에 페널티를 받지 않기 위해서는 반드시 살펴봐야 합니다.

그렇지만 청약에 관한 내용도 살펴보기 어려운 초보분들에게는 그냥 귀찮은 서류 정도로만 여겨질 텐데요, 그래서 오늘은 입주자 모집공고문에서 무엇을 살펴봐야 할지에 대해 조금 자세히 알아보려고 합니다. 청약에 대한 아주 기본적인 내용은 아래 글에 포함되어 있습니다. 기본적인 내용을 살펴보시면 좋으실 겁니다.

2019/08/14 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(1부-주택청약제도 이해와 청약통장의 종류)

2019/08/15 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(2부-일반공급과 제한사항, 가점제)

2019/08/16 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(3부-특별공급)

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

분양시장이 뜨거워지다 보니 꼼꼼히 따져보고 청약하기보다는 돈이 된다는 생각에 사로잡혀 무조건 신청하고 보는 경향이 강한 것 같습니다. 본인이 부동산과 청약제도에 대해 전혀 모르더라도 주변 지인들의 권유로 가볍게 생각하는 경향이 큰 것입니다. 일반 주택 수요자 입장에서 실거주 또는 투자 목적에 상관없이 분양가만 보고 청약하다가는 당첨된 이후 미처 확인하지 못한 사실이나 규정으로 인해 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 제 주변에도 당첨된 후 서류제출 간 부적격으로 페널티를 안고 다녔던 지인들을 많이 봤습니다. 

보통 청약 신청 전 모델하우스나 입주자 모집공고문에서 아파트 분양가, 중도금 조건, 견본주택을 통한 평면 정도만을 확인하는데요, 입주자 모집공고 안의 세부적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 해당 주택에 대한 모든 정보는 입주자 모집공고에 담겨 있기 때문입니다. 

물론, 인터넷 기사나 시공사 홈페이지에 게시된 입주자 모집공고문을 전부 확인하기는 쉽지 않습니다다. 깨알 같은 글씨가 보기도 어렵고 웬만한 인내심이 없다면 정독하기 힘든 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 입주자모집공고에서 무엇을 중점으로 살펴보아야 할지 살펴보려고 합니다.

1. 입주자모집공고

우선 입주자 모집공고는 주택을 공급하는 주체가 단순히 분양 안내를 하기 위해 만든 것이 아닙니다. 주택공급 관련 법령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조에 의하면 사업주체는 입주자를 모집할 때 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 자치구의 인터넷 홈페이지, 쉽게 볼 수 있는 일정한 장소 등에 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 게시해야 합니다. 아래는 '주택공급에 관한 규칙' 제21조 원문입니다. 잘 보이 시진 않으실 것 같아서 주소 링크 걸었습니다.(링크 클릭)

국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 주택공급에 관한 규칙

2. 입주자 모집공고 내 포함되는 내용

입주자 모집공고에 포함되는 내용은 총 22가지입니다. 많은 내용이 있어 복잡한 것은 사실입니다.

(1) 사업주체, 시공사, 연대보증인의 등록번호 또는 지정번호(
(2) 감리 회사명 및 감리 금액
(3) 주택건설 위치 및 공급세대수(특별공급 등이 있는 경우 공급방법별로 세대수를 구분)
(4) 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
(5) 주택의 공급신청자격, 신청 시 구비서류, 신청일시 및 장소
(6) 주택의 공급신청 방법
(7) 분양 가격 및 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기 및 납부 방법
(8) ‘공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따른 기본선택품목의 종류 및 기본품목을 제외한 분양가
(9) 추가 선택 품목의 종류 및 비용
(10) 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가 금액과 감정평가기관
(11) 건축비 가산비용을 인정받은 공동주택에 대한 등급
(12) 입주자에 대한 중도금 등 융자지원 내용
(13) 부대시설 및 복리시설의 내용
(14) 친환경 주택의 성능 수준
(15) 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법
(16) 당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법
(17) 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항
(18) 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항
(19) 입주 예정일
(20) 도장공사, 도배공사, 가구 동사, 타일 공사 등 내부 인테리어 공사 상태를 파악하기 위한 사전 방문 내용
(21) 공동주택에 대한 성능 등급
(22) 그밖에 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 인정하는 사항

이처럼 항목이 많다 보니 무엇이 중요한 내용이고 반드시 확인해야 하는 사항인지 파악이 어렵기 때문에 중요한 몇 가지를 중심으로 설명하겠습니다.

첫 번째, 입주자 모집공고문을 통해 최근 개정되는 법령이나 제도 등이 있는지 확인하시기 바랍니다. 자칫 변경된 제도를 파악하지 못하고 청약을 해 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들면 자금여력이 없는 상태에서 주변 지인들의 말만 듣고 당첨되고 팔라는 말에 덜컥 청약했다간 전매제한이 강화된 제도 변경에 따라 계약을 포기해야 할 수도 있습니다. 또한, 자격요건에 대한 착오로 부적격도 종종 발생합니다.

두 번째, 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 반드시 확인해야 합니다. 특별공급 대상자일 경우 개정된 법령에 의해 자격 대상 유무를 확인하고 특별공급 대상 제출서류를 확인합니다. 과거부터 지속적으로 청약을 하는 수요자의 경우 개정된 법령이나 제도를 체크하지 못해 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다.

세 번째, 중도금 대출 관련 내용을 꼼꼼히 살펴봅니다. 사업에 따라 중도금 대출 은행과 사전 협약을 통해 중도금 대출 은행 및 조건이 확정되는 경우가 있으나 최근에는 서울지역 및 일부 지역에서는 중도금 대출이 확정되지 않거나 최악의 경우 당첨자가 조달해야 하는 경우도 있습니다. 추가적으로 중도금 대출 시 중도금 무이자 조건인지 후불제 인지도 확인이 필요합니다.

네 번째, 발코니 확장, 추가 옵션 품목 및 가격 확인, 납부 방법 등을 확인합니다. 견본주택에서는 기본 옵션, 추가 옵션 품목과 견본주택을 꾸미기 위해 설치한 인테리어 장식품 등이 혼재해 있습니다. 물론 별도 표시를 해 구분할 수 있게 하지만 견본주택에 사람이 많은 경우 세세하게 확인이 어려워 입주자 공고문을 통해 다시 확인해 봅니다. 또 계약금, 중도금, 잔금 납부 계좌와 발코니 확장 비용이나 추가 옵션 품목 납부 계좌가 다를 수 있고 부가세가 별도로 붙기 때문에 이런 부분까지도 체크해 봐야 합니다. 생각했던 자금보다 많이 들어가는 경우가 많기 때문에 반드시 이러한 점도 살펴봐야 합니다.

다섯 번째, 기타 유의사항도 놓치지 않고 확인해야 합니다. 기타 유의사항은 사업 추진 및 시공과정에서 변경되거나 향후 예측하지 못한 부분이 발생할 경우를 대비해 사업주체가 사전 고지하는 내용입니다. 추후 법률 분쟁 등에서 유리한 위치를 차지하기 위해 최대한 많은 내용을 기재하기 때문에 문제의 소지는 없는지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다. 예를 들면 아파트 저층의 프라이버시 침해 소지, 견본주택 마감재와 실제 시공 상의 마감재 변경, 일부 시공과정에서 문제 발생 시 기존 허가 도면과 다른 설계변경을 통해 시공한다는 내용, 단지 내 공공적인 성격을 띠는 구조물 배치 등의 내용을 살펴봐야 합니다.

사실 저도 청약을 하다 보면 놓치는 부분이 많았는데요, 이번 포스팅을 통해 큰돈이 들어가는 청약인만큼 반드시 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다. 입주자 모집공고 10일 이후에 청약이 진행되므로 청약 전 이러한 내용들을 반드시 확인해야 최악의 상황을 막을 수 있겠습니다. 어렵게 가입하고 유지한 청약통장이 사소한 실수로 날아가고 재당첨 제한까지 걸린다면 너무나 아쉽겠죠? 반드시 살펴봅시다.

 

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.