배액배상에 따른 계약해제.. 개념은 알고 하자.(Feat. 계약금 계약, 해약금에 의한 계약해제)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 매도우위 시장에 진입한 지역들에서 흔치 않게 들리는 말들이 많은데요, 매도자가 계약금을 배액 배상하고 해제하는 일들입니다. 그런데 이상하지 않나요? 매수자가 낸 돈에 왜 두배를 내야 해제가 될까요? 매수자는 배액 배상을 받으면 손해배상은 요구하지 못하는 걸까요? 이러한 의문을 해결하고자 오늘은 계약금 계약과 해약금에 의한 계약해제에 대해 알아보려고 합니다.

먼저 계약금 계약에 개념에 대해 알아보겠습니다.

계약금 계약은 매매계약에 종된 계약입니다. 따라서 매매계약이 무효되거나 취소되면 계약금 계약도 당연히 무효됩니다. 다만, 계약금 계약은 매매계약과 동시에 행해질 필요가 없습니다. 또한, 계약금 계약은 금전이나 그밖의 물건의 지급을 요건으로 하는 요물 계약으로 물건의 인도까지 요하는 계약입니다.

이러한 특성 때문에 우리는 본계약에 앞서 계약금을 통한 계약을 선행 합니다. 그래서 잔금 이전에 일부 계약금을 넣고 계약을 진행하는 것입니다. 그래서 계약금 계약과 매매계약이 동시에 진행되지 않는 것입니다. 또한, 잔급 납부와 등기가 같이 행해집니다.

다음은 계약금의 종류에 대해 알아보겠습니다. 계약금의 종류는 크게 3가지로 나누어집니다.

1. 증약금 : 계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는데, 이를 증약금이라 합니다. 그래서 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가집니다.
2. 해약금 : 계약금은 해제권을 보류하는 성질을 가지는데, 이를 해약금이라 합니다. 민법은 보통 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다(제565조 1항 명시)
3. 위약금 계약금은 채무이행을 확보하기 위한 성질을 가지는데, 이를 위약금이라 합니다. 계약금이 위약금으로서의 성질을 가지기 위해서는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 합니다. 보통 민법에서는 위약금을 손해배상액으로 추정합니다.

그렇기 때문에 계약금은 계약체결의 증거이자, 해제하기 위한 해약금, 특약을 통한 위약금의 성질을 같습니다. 

 

 

 

다음은 계약금을 통한 계약 해제중 일반적인 해약금에 의한 계약 해제에 대해 알아보겠습니다.

민법에 따르면 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 교부한때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다'라고 정의하고 있습니다.

여기서 핵심 키워드는 해제권을 행사할 수 있는 기간으로 당사자의 이행에 착수할 때까지입니다.

당사자의 일방이란 매매 당사자의 "쌍방"중 어느 일방을 말합니다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제는 할 수 없습니다.

이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고 이행의 준비만으로는 부족합니다. 중도금을 지급한다든가, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당됩니다.

판례에 따르면 이행기 전에 착수하지 않는 특약을 하는 등의 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 

또한 단순히 매매계약의 이행을 청구하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행 착수로 볼 수 없습니다. 매매계약 체결 후 계약금만 수령한 상태에서 토지거래허가신청을 하고 허가를 받았다 하더라도 이는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 결국 이행 착수에 해당되지 않는 다면 해약금에 의한 계약해제가 가능한 것입니다.

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 배액을 배상하면 그것으로 해제가 가능한 것입니다. 그래서 우리는 일반적으로 매도자가 계약금의 배액을 배상하고 계약이 취소되는 경우가 생기는 것입니다.

이때 매수자는 의사표시만 하면 계약을 해제할 수 있으며 이 경우에는 당연히 계약금 포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기 의사가 필요 없습니다. 그러나 매도자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 두배의 가액을 현실적으로 상환하여야만 해제할 수 있습니다.

보통 계약금 이전에 가계약금이라는 명목으로 매수자가 일부 금액을 입금하고 난 뒤에 계약을 취소, 요구하는 경우가 있는데요, 이때에는 계약금에 해당하는 금액을 모두 지불해야 해제가 가능합니다. 매도자가 해제할 때는 당연히 계약금 전체에 배액을 반환해야 계약해제가 가능합니다. 법적으로 가계약금이라는 용어는 없기 때문에 계약금의 일부로 보고 있습니다. 가계약은 그 자체만으로도 하나의 계약으로 성립되며, 심지어 구두상의 가계약도 법적 효력이 있기 때문에 계약에는 신중을 기해야 합니다. 물론 특약에 따라서는 가계약금을 위약금으로 특약을 하거나 예치금으로 한다면 돌려받을 수도 있습니다.

해약금에 의한 계약해제는 계약이 소급적으로 소멸하지만  해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복 의무나 손해배상청구권 등의 문제가 발생하지 않습니다. 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정 해제)에는 영향을 미치지 않습니다. 그래서 위약금을 정하는 별도의 특약이 없는 한 그 외의 보상은 불가합니다. 

매도우위의 시장인 경우에는 매수자는 계약금을 지불하고 잔금이전에 이행착수에 해당하는 중도금을 소액이라도 입금함으로써 이행착수의 요건을 갖추어서 계약해제가 되지 않도록 하는 것도 하나의 요령이 될 수 있겠습니다.

 

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