표준지공시지가? 개별공시지가? 의미를 알아보자.(Feat. 공동주택공시가격)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자의 관심을 갖다 보면 공시지가라는 단어라는 내용을 쉽게 접합니다. 특히, 표준지 공시지가와 개별공시지가 등 다양한 용어를 듣다 보면 혼란스러운데요, 저 역시도 그랬습니다. 그래서 그 궁금증을 해결하고자 표준지 공시지가와 개별공시지가에 대해서 알아보려고 합니다.

표준지 공시지가와 개별공시지가를 알아보기 전에 먼저 공시지가의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

1. 공시지가

공시지가란, 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해서 '부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 일종의 땅값입니다.(법령 링크) 공시지가 이전에는 행정자치부 과세시가표준액, 건설교통부 기준시가, 국세청 기준시가, 감정원 감정 시가 등 다양한 기관에서 땅값을 감정했기 때문에 1989년부터 토지공개념에 따라 일원화하였습니다. 그리고 공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘게 됩니다.

국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 부동산 가격공시에 관한 법률

(1) 표준지 공시지가

표준지 공시지가는 전국의 약 3,309만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 표준지 공시지가를 조사 및 평가하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용됩니다. 이때 필지란 경계를 가지고 구분되는 토지 단위로 지적공부에 등록되는 기본단위입니다. 우리는 흔히 '평'으로 오해하는데 공식적인 기본단위는 '필지'입니다.

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 감정평가업자에게 조사 및 평가를 의뢰하여 토지소유자와 시, 군, 구의 의견을 듣고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 중에 공시됩니다.

* 표준지 공시지가에 대한 이의신청은 30일 이내에 시군구 민원실이나 국토교통부 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.

아래는 2019년 2월 국토부에서 발표된 표준지 공시지가로 지역별 평균 전용면적(㎡) 가격입니다. 서울의 땅값이 2위인 부산에 비해서도 10배가량, 전국 평균보다도 약 34배가량 비쌉니다. 꼴찌인 전남보다는 무려 268배 차이가 납니다.

 

(2) 개별공시지가

개별공시지가는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에서 정한 절차에 따라서 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시한 매년 1월 1일 기준으로 발표되는 개별토지의 단위면적(㎡) 당 가격입니다.

또한, 국내 및 지방세 등 각종 세금의 부과, 건강보험료 산정, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 사용하며 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지 가격 비준표를 적용하여 개별공시지가를 산정 후 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 매월 5월 말에 공시합니다. 

* 개별공시지가에 대한 이의신청도 30일 이내에 시, 군, 구에 가능하며 행정심판과 행정소송도 제기할 수 있습니다.

아래는 토지 가격 비준표에 대한 설명을 요약한 그림입니다. 참고하시기 바랍니다.

개별공시지가는 다양한 부분에서 활용이 되는데, 조세, 부담금, 공적평가기준, 행정분야, 복지분야 등에서 사용됩니다.

 

2. 공시지가 확인

공시지가는 부동산 공시 가격 알리미에서 확인이 가능하며, 토지가 속한 시군구홈페이지에서도 확인이 가능합니다

* 부동산공시가격알리미 사이트(링크)

※ 보통 아파트의 공시 가격을 공시지가라고 같이 사용하시는데 정확한 용어는 공동주택 공시 가격입니다.

3. 번외 : 공동주택 공시 가격

공동주택 공시 가격이란 국토교통부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정 가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하는 것이다. 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택처럼 표준 가격 없이 한 번에 별도의 공시 가격이 산정됩니다.
 
국토교통부 장관은 공동주택 가격 공시를 위해 그 가격을 산정할 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 합니다. 여기서 공동주택 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

또한, 국토부 장관은 공동주택가격 조사·산정 시 인근 유사 공동주택의 거래 가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작해야 합니다. 공시 가격은 재산세. 종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 건교부가 모든 주택의 공시 가격을 일괄 발표하고 있습니다.

이러한 내용 때문에 올해 5월에 공동주택 공시 가격 발표 이후에 다수가 이의제기를 한건 세금부담에 의한 것입니다. 아래는 연도별 공동주택 공시가격 변동폭입니다.(2019년은 최초 안으로 의견에 따라 5.24%로 조정되었습니다.)

 

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