왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 열띤 청약열기와 더불어 높은 프리미엄이 형성되고 있는 아주 뜨거운 분양권 시장이 도래하였습니다. 이 상승세가 얼마나 지속될지는 모르겠지만 청약당첨가능성이 높은분들은 로또와 같은 프리미엄을 얻을 기대감을 갖고 있습니다. 그러나 분양권이 아무리 높은 프리미엄이 있더라도 전매(사고파는 행위)가 되지 않는다면 일종의 사이버머니가 되어버립니다. 우리 주변을 보면 옆집에 누구는 청약에 당첨되었는데 6개월만에 전매가 가능하여 파는 경우도 있고, 아는 지인은 청약에 당첨되었지만 아직 전매기간이 아니라 입주시점에 임박하여 가능하다고 하니 도대체 어떤 기준으로 분양권 전매기간이 설정되는지 궁금합니다. 그래서 오늘은 주택법 시행령을 살펴보고 분양권 전매기간은 어떤 기준으로 설정되는지 알아보도록 하겠습니다.

우선 분양권 전매기간은 주택법시행령 별표 3에 전매행위 제한기간(링크)에 잘 명시가 되어 있습니다만, 저도 그렇고 일반인이 해석하기에는 어려운 부분이 많습니다. 그래서 핵심내용 위주로 요약해보겠습니다.

< 공통사항>

 1. 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

 ☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다. 

2. 주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

3. 제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

 ☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

4. 중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

 ☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

 ☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다. 

 

< 세부사항>

1. 투기과열지구 분양권은 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

 ☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

 

2. 조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있습니다. 

• 제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간
• 제2지역 : 1년 6개월
• 제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

 ☞ 예1) 같은 성남이더라도 성남의 공공택지 분양은 제1지역으로, 민간택지 분양은 제2지역으로 각각 전매기간이 다르게 적용됩니다. 그래서 성남의 공공택지인 고등지구는 등기 후 전매가 가능하지만 구성남 재개발지역들은 1년 6개월의 전매제한기간을 적용 받고 있습니다.

 ☞ 예2) 하남의 경우 민간택지는 투기과열지구 등기 후 전매 / 조정대상지역 제3지역으로 6개월로 나와 있는데요, 공통사항 4번에서 언급했던 내용과 같이 둘중에 긴 것을 적용하기 때문에 하남시 전역은 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

 

3. 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

• 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 수원시 팔달구 민간택지는 조정대상지역 중 제3지역으로 분양하는 단지는 6개월 후 전매가 가능합니다. 민간택지의 분양가 상한제가 적용되는 경우 전매기간이 없더라도 조정대상지역 중 제3지역인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 최소 3년에서 8년의 전매제한 기간이 적용됩니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

  ※ 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다.

 

• 수도권 외  ※ 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 전매제한이 5년입니다.

 

4. 민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

• 수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월
• 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

 

오늘은 분양권 전매기간에 대해서 알아보았는데요, 위에서 알고있는 내용과 조금 다른 곳들도 있습니다. '18년 12월 11일부터 개정안이 적용되었기 때문에 그전에 분양한 아파트들은 개정 전에 내용을 적용 받을 수도 있기 때문입니다. 최근에 분양한 2기신도시인 검단신도시의 경우 '18년 12월 11일 이전 분양하 호반베르디움이나, 유승한내들, 금호는 전매기간이 1년이지만 개정 이후에 분양한 아파트들은 3년의 전매기간이 적용되었습니다. 또한 검단신도시에 인접했지만 민간택지였던 불로대광로제비앙은 6개월이었습니다. 이렇듯 택지별, 분양시기별로 전매기간이 차등된 점을 착안하시기 바랍니다. 그러나 앞으로 분양되는 아파트의 전매기간은 위의 내용과 같을 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.  

※ 비전문가인 제가 주택법과 주택법시행령을 보고 해석하다보니 오류가 있을 수 있습니다. 오류가 있다면 댓글로 남겨주시면 즉시, 수정하겠습니다. 단순 참고용으로 사용하시고 청약또는 전매전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 이웃추가 및 소통환영합니다.