분양권(입주권)이 주택수에 포함되나요?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축과 로또청약의 열풍으로 분양권이 모든 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 그러다 보니 무주택자, 다주택자와 실수요자, 투자자 구분 없이 분양권 투자에 광풍이 불고 있습니다. 특히, 규제로 부터 자유로운 수도권 외곽과 지방광역시를 중심으로 분양권 투자가 집중되다 보니 많은 분들이 분양권에 주택수 산입 여부에 관심이 많습니다. 현 정권의 부동산 규제정책이 강화되고 있는 현시점에는 보유주택수가 투자의 성패를 좌지우지하다 보니 세금 측면에서 매우 중요한 요소이지만 정확한 내용을 알기가 어려운데요, 그래서 간단하게 정리해 보려고 합니다.

흔히, 새아파트를 갖기 위해서 청약과 분양권 투자 / 재개발 및 재건축과 입주권에 대한 투자를 하고 있습니다. 먼저 분양권과 입주권의 차이가 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 분양권

분양권에 대해서는 많은 분들이 알고 계신 것처럼 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되어 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 우리가 일반적으로 생각하는 그 청약에 당첨되면 분양권을 얻게 됩니다. 분양권은 주택이 아니기 때문에 취득세나 재산세의 대상이 되지 않습니다. 그러나 분양권 거래 후에 발생하는 양도차익에 따른 양도소득세는 내야 합니다. 2017년 8.2 대책으로 인해 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권은 50%의 단일 세율을 적용받고 있으며 그 외 지역은 보유기간에 따라 차등적용되고 있습니다. 분양권을 실질적으로 보유하게 되는 시점은 정상 계약을 완료한 시점부터입니다. 분양권은 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 기존의 1 주택을 보유한 가구는 양도세 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.

2. 입주권

입주권은 재건축이나 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대산 새집을 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 분양권과 입주권 둘다 새집에 대한 입주할 권리를 갖지만 세금적인 측면에서는 차이가 있습니다. 입주권 역시 양도차익에 따른 양도소득세가 발생하게 되고 뿐만 아니라  분양권과 달리 취득세가 적용됩니다. 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생하는데 이때 일반 주택(1~3%) 보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)의 세율이 적용됩니다. 추가적으로 분양권과 달리 주택수에 포함이 되기 때문에 주택의 보유지역에 따라서 양도세 중과 등 규제에 대해서 잘 판단하셔야 됩니다.

그렇다면 분양권은 주택수에 산입이 되지 않는 것인지 의아하신 분들이 계실 것입니다. 그러나 분양권이 주택수에 포함되는 경우는 다음의 경우와 같습니다.

1. 주택청약시

2018년 9.13 대책으로 인해 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주하기 때문에 새로운 아파트 청약 시에는 유주택이 됩니다. 그렇기 때문에 취득일자를 잘 기억하셔서 무주택인지, 유주택인지 잘 판단하셔서 청약을 하셔야 부적격 당첨이 되지 않고 불이익을 피할 수 있습니다.

2. 주택담보대출 시

주택담보대출 역시 2018년 9.13 대책으로 인해 금융기관으로부터 주택담보대출 실행 시에는 분양권이 주택수로 포함되기 때문에 대출이 제한됩니다. 그러나 전세자금 대출을 받을 때에는 주택수에 포함되지 않기 때문에 분양권이 있는 1가구 1 주택자가 본인의 집을 임대차 계약을 하고 본인은 임차인으로 살더라도 전세자금 대출이 가능한 것입니다. 물론, 분양권이 입주 후 등기가 된다면 전세자금 대출의 연장은 제한되고 상환해야 합니다.

3. 번외 : 미분양 주택을 분양받을시에는 어떨까?

아파트 분양시 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유할 경우에는 주택수에 포함이 되지 않지만 그 분양권을 매수한다면 주택수로 산입이 됩니다(분양권)

이때, 미분양은 서류 부적격이나 계약 포기로 발생한 미계약 물량이 미분양 되어 선착순으로 공급한 것을 의미합니다. 만약 경쟁이 없던 단지의 정당당첨자가 계약을 포기한 후 미분양이나 미계약분을 선착순으로 공급한다면 주택수로 산입이 되니 이점 유의하시기 바랍니다.(국토부 질의 결과)

그 외에도 다양한 경우가 이월과세 적용 등 다양한 부분이 있지만 이러한 경우에는 세금 전문가와 상담이 필요할 것입니다. 위에서 살펴본 것처럼 분양권은 9.13 대책 이후로 경우에 따라 주택수에 포함이 됩니다. 입주권은 무조건 주택수에 포함이 되기 때문에 투자 측면에서 이러한 점도 반드시 고려해야 할 것입니다. 

정리하면서 다시 한번 느끼지만 우리나라의 부동산 관련 법들이 너무 복잡한 것 같습니다. 청약제도의 이해에도 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 전문가들 역시 자주 바뀌는 청약 정책과 세금 등 혼란스러울 텐데 정말 일반 서민들은 의외로 불이익을 받을 경우가 많을 것 같다는 생각이 들었습니다. 본인의 재산을 지키기 위해 이러한 내용은 반드시 이해하고 필요하다면 전문가와 상담받기를 강력히 권합니다.

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