정비사업의 저승사자.. 일몰제란 무엇일까?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 재건축 및 재개발등 정비사업에 대한 투자가 활발해지면서 저 역시도 공부를 하고 있습니다. 그런데 가끔 일몰제라는 용어가 나와서 궁금해졌는데요, 부정적인 의미로 사용되는 것 같은데 정확한 내용을 알지 못해서 오늘은 일몰제에 대해서 정리해보려고 합니다.

 

1. 정비구역 일몰제란?

일정 기간 동안 사업에 진척이 없는 구역에 대해 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도로써 일몰제는 주민 간의 찬반 동의 이유로 재건축, 재개발 정비사업이 오랜 기간 지연될 경우 주민 갈등이 심해지고 매몰비용 부담이 커지는 문제를 막기 위해 2012년부터 도입하였습니다. 

그러나 도시정비법 개정안에서 일몰제의 필요성이 대두되며 2016년 3월 2일부터 4년 이후까지 조합 설립 실패 시 일몰제를 적용하기로 최종 결정된 것입니다. 그래서 정비구역 일몰제가 올해 3월 2일부터 적용되고 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 단지들의 긴장감이 높아진 것입니다. 결국, 2012년 1월 30일 이전에 추진위 구성 승인을 받은 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역이 해제되는 것입니다.

조금 더 쉽게 이야기하면정비구역 지정 이후 일정 기간 동안 사업 진척이 없을 경우 지자체가 직권으로 정비구역을 해제하는 것을 말하는 것으로 정비사업의 속도를 내라는 의미로 해석되며, 2020년 3월 2일까지 조합설립 인가 신청을 하지 않으면 정비구역에서 탈락시키는 것으로 생각하시면 됩니다.

정비사업은 통상 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진 위원회 설립 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행 → 관리처분 → 이주 및 착공 순서로 진행되는데 간혹, 정비계획 및 정비구역이 지정되기 전에 추진위원회 구성이 이루어져 정비사업을 진행하는 사업장이 있습니다.

일몰제가 시행되기 전인 2012년 1월 30일 이전에 정비계획이 수립된 구역의 추진위원회는 2020년 3월 2일 이전에 조합설립 인가를 신청해야 일몰제에서 벗어날 있습니다만 간혹 추진위원회가 정비구역 지정 전에 설립된 경우가 있습니다. 이에 국토부는 추진위원회가 정비구역 지정전에 설립된 경우는 일몰제 근거에 해당이 안된다고 유권 해석했다고 하니 참고하시면 되겠습니다.

(1) 일몰제 해당 요건

1) 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 지정 미신청 경우

2) 정비구역으로 지정고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인 미신청 경우

3) 정비구역으로 지정고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우(추진위 미구성에 한함)

4) 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우

5) 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우

6) 정비구역으로 지정고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우(토지 등소유자 방식)

 

(2) 일몰제 연장 요건

1) 토지등소유자 30% 이상 동의로 일몰제 기간 도래 전 연장 요청한 경우

2) 존치가 필요하다고 인정하는 경우

 

(3) 직권해제 요건

1) 정비사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우

2) 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

3) 토지등소유자 30% 이상 해제 요청 경우(추진위 미구성 구역으로 한정)

4) 주거환경개선사업 정비구역이 지정 고시된 날부터 10년 이상 경과, 토지 등소유자 2/3 이상 해제 동의하는 경우

5) 추진위 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자 1/2~2/3 이상 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

6) 추진위 구성 또는 조합 설립된 구역에서 토지등소유자 1/2 동의로 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

주) 2019.10.24. 시행 예정인 법에 따르면 4)은 2/3에서 1/2로 완화하고 5), 6) 추가

* ​아래의 사진은 원문입니다. 잘보이지시 않으시면 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.

* 도시 및 주거환경정비법 제 20조(정비구역 등의 해제(링크) 참고하시기 바랍니다.

국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 도시 및 주거환경정비법

 

2. 정비구역 일몰제에 대한 생각..

정비구역 일몰제는 최초의 취지에 맞게 어느정도 필요는 하다고 봅니다. 그러나 아래와 같은 문제점을 노출한다고 생각됩니다.

1) 지자체장(시, 도지사)의 성향에 따라 결정될 수 있음.

2) 정비구역에 따라 사업추진을 위해 장기간이 진행될 수 있음에도 기간이 획일적임.

3) 해제후 관리방안 부재로 주거환경 더욱 열악해질 수 있음.

4) 주민동의 등에 의한 구역해제 제도가 있으니 이중규제가 될 수 있음.

5) 해제된 구역에 들어간 운용예산에 대한 손해로 사업 재추진이 사실상 어려움

6) 구역해제가 많아진다면 장기적으로 주택난 가중화

위와 같이 6개 정도로 정리해보았습니다. 현재 정비사업이 진행되는 지역들은 사업성이 있기 때문에 진행되는 곳들인데, 다시 말하면 수요가 있는 지역들입니다. 그렇기 때문에 신규 주택 공급을 재개발ㆍ재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있는 지역들이 일몰제 적용으로 인해 구역 해제 사업지가 늘어날 경우 장기적으로 수급 불균형으로 이어질 수밖에 없습니다.

게다가 정비구역 지정도 줄고 있는 상황이기 때문에 기존 아파트 가격, 특히 신축을 중심으로 상승세가 이어질 수밖에 없습니다. 단순히 현재의 제도처럼 지정만하고 민간의 사업으로 위임할 것이 아니라 노후 및 낙후되어 있는 주거지 개선은 지자체가 적극적으로 나서서 다양한 부분을 고려하여 지속 가능한 도시로 만들 수 있도록 같이 힘을 써야 할 것으로 보입니다.

단순히 관리 및 감독만 하는 지자체의 역할로는 국민들에게 높은 질의 주거환경을 공급하는데는 제한요소가 따릅니다. 더군다나 정비구역 일몰제와 같이 사업의 진행에 부담으로 작용되는 제도들은 순기능보다 역기능이 많을 수 있기 때문에 주택수급을 위한 지자체의 노력도 수반되어야 할 것입니다.

 

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