'상투'잡은 30대를 응원하며..(Feat. 세대 내 양극화의 시작)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 2020년 설의 마지막이 지나가고 있습니다만, 공부의 끈을 놓을순 없겠죠^^; 최근에 주택가격동향을 보면 2019년 12월 정부가 야심 차게 추가로 발표한 1216 부동산 안정화 방안은 최소한 서울의 고가주택에 대한 수요를 억제하면서 서울 집값 상승률을 둔화시키는 정부가 원했던 결과를 낳은 듯 보입니다.

1216 부동산 대책은 정부의 다주택자와 고가 주택자에 대한 규제에 대한 열망이 느껴졌고 그 덕분에 상승률이 둔화되었습니다. 이와 더불어 민간택지 분양가 상한제와 무주택자를 위한 부동산 정책들을 확대하면서 겉으로 보이기에는 무주택자를 위한 저렴한 주택공급에 힘을 쏟고 있습니다.

그러나 낮아가는 분양가와 대조적으로 높아만 가는 청약가점 때문에 상대적으로 낮은 가점을 갖고 있는 30대들은 내집마련을 위한 청약제도는 사실상 무용지물이 되었습니다.

현재의 청약제도는 과연 누굴 위한 제도일까? 정말 무주택자라면 혜택을 받는 것일까?

누군가나 특별공급을 언급할테지만, 특별공급 조건이 까다로운 탓에 신혼부부나 생애최초, 다자녀 특공은 현실과 맞지 않는 소득 수준과 조건 때문에 혜택을 받는 30대는 극히 소수입니다.

이러한 시장 분위기가 계속되면서 높아만 가는 집값과 불확실한 미래 때문에 사각지대에 있는 30대들은 기존의 아파트 매입에 나설수 밖에 없는 상황들이 지속되고 있는 것입니다. 

그러나 수요가 가장 많은 수도권의 대부분이 규제지역인 탓에 대출과 같은 레버리지는 사용하기 어려워 졌고, 자금출처 조사와 같은 규제들이 강화되어 부모님의 도움을 받기도 어려운 상황 때문에 할 수 있는 모든 방법 ; 흔히 말하는 영혼을 끌어모아, 어렵게 어렵게 주택을 마련한 30대들이 많아지고 있습니다.

실제로 작년 한해동안 30대는 서울 아파트 중 총 7만 1,434건 중 30대가 무려 2만 691건(약 30%)을 매입하였습니다. 이는 단순히 집값 상승에 대한 불안감뿐만 아니라 불확실한 미래에 대한 고민의 결과라고 생각했습니다. 

 

지금 대부분의 30대는 다른 세대와 마찬가지로 정부가 만들어준 이른바 '로또 분양'에 대한 기대감을 갖으며 지속적으로 청약을 하곤 있지만 서울 전체 인구의 30%가 넘는 1순위 통장과 청약가점 인플레 현상이 지속되기 때문에 이러한 결과가 낳았다고 보입니다.


실제로 최근 GS건설이 서울 강남구 개포동에서 분양한 '개포 프레지던스 자이'의 청약가점 최고점은 무려 79점을 기록했는데, 청약가점 79점은 만점인 84점에서 단 5점이 부족한 점수로 79점을 받기 위한 조건을 따져보면 사실상 불가능(79점은 무주택기간이 15년 이상, 청약통장 15년 이상의 조건을 모두 채우면서 부양가족도 5명이 돼야 달성할 수 있는 점수)에 가깝기 때문에 무주택자 특히, 가점이 낮은 30대들은 가장 조바심이 날 수밖에 없는 것입니다.

최고점이 아니더라도 당첨 평균 가점이 60~70점을 상회하기 때문에 청약 대기 수요로 머무는 30대들도 추격매수에 나설 수밖에 없는 불가피한 상황인 것입니다.

그렇다고 해서 30대들이 오랜 기간 부동산에 대한 공부나 경험을 한 세대들은 아니고 최근에 부동산에 대한 학습 열풍이 확산되었다곤 하나 주택을 매수하는 모든 30대가 철저한 공부를 한다고는 볼 수 없기 때문에 최근 기사들에서 언급하듯이 가장 높은 가격에 매수한다는 일명 '상투'하였다는 표현이 적절해 보일 수도 있습니다.

그러나 부동산과 경제에 대한 기본적인 상식이 있다면 지금의 '상투'잡은 30대들이 단순히 '상투'잡은 어리석은 사람들이 아니라 긴 호흡으로 본다면 가장 훌륭한 선택을 했다고 할 수 있는 것입니다.

단순히 내 집 마련의 수단으로 청약만 기다리다가는 인플레이션에 따른 높아가는 집값을 바라보며 시간만 허비하게 될 뿐 신축이나 구축이라도 매수한 사람과 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 다만, 공부가 부족했거나 단순히 투자로 추격 매수하였다면 조정에 민감하게 반응할 수 있지만 제가 생각하는 똑똑한 30대들은 긴 호흡을 갖고 투자 또는 실거주했으리라 판단하기 때문에 그들의 선택을 응원하는 것입니다.

* 우리나라 전체인구에서 30대가 차지하는 비중이 적진 않습니다.

제가 '상투' 잡은 30대를 바라볼 때에는 본인의 상황을 깨닫고 지금이라도 실물자산 중 가장 안전하다는 부동산, 그중에서도 서울 부동산을 매입하였기 때문에 누가 뭐래도 가장 훌륭한 선택이라고 보입니다.

아직 선택은 안 했지만 청약제도에 대한 이해와 전략을 통해서 서울에 내 집 마련이라도 하려는 의지가 있는 분들은 그다음으로 공부와 자산에 대한 열망이 있기 때문에 청약에 당첨되진 못할지 언정 언제나 매수 수요로 전환될 수 여지가 있어 먼저 '상투'한 30대들의 뒤를 이어 다시 한번 '상투'할 확률이 높은 그나마 나은 부류에 속할 것입니다.

그러나 가장 아쉬운 것은 '상투'도 하지 않고 '청약'도 하지 않고 단순히 폭락만 외친다던지, 무관심한 30대들이 제일 걱정입니다. 차라리 폭락론자들은 오르고 내리는 집값에 대한 관심이라도 있다고 보이지만 아무것도 하지 않는 대다수의 30대들은 앞으로의 미래가 더욱 걱정됩니다.

* 위의 뉴스는 '상투'라는 같은 키워드를 공유하고 있지만 약 10년의 시차가 존재하고 있습니다. 과연 10년뒤에는??..

과거를 복기해보면 가계부채는 항상 사상 최대였으며, 서울 집값은 항상 비쌌습니다. 오늘이나 과거나 그리고 미래나 그 결과가 크게 다르지 않을 것입니다.

가계 부채는 경제가 성장하는 한 항상 사상 최대일 수밖에 없고 수요가 넘치는 수도권, 그 가운데에 위치한 서울 집값은 미래에는 단순히 집으로만 볼 수 없는 하나의 완벽한 안전자산이 될 수 밖에 없는 것입니다.

입지 공부나 분석 없이 맹목적으로 매입한 30대들을 비호하려는 글은 아닙니다만, 미래에 대한 결괏값이 뻔하기 때문에 차라리 그들의 결정이 가장 낫다고 이야기하는 것입니다.

역사적으로 보더라도 서울 집값은 항상 '상투'였으며(단기간 조정이나 시기적인 차이는 분명 존재합니다만,) 우리나라에서 가장 비쌌습니다.

설사 통일이 된다 하더라도 단기간의 서울 집값이 조정이 올 수 있겠지만 결국, 빨대효과가 가속화되면서 서울로의 수요가 더욱더 늘어날 것입니다.

연일 부정적인 기사들 ; 30대들이 '상투'잡았다, 30대가 주택 매입이 가장 많았다, 은 그들을 단순히 철없이 추격 매수한 어린 세대로 이슈화 시킬 것이 아니라 그들의 사고의 흐름을 이해해줘야 할 것입니다.

그러나 역사가, 그리고 현 시장이 증명할 것처럼 결국 단기간 조정된 가격에 팔지 않고 조금 더 긴 호흡을 가져가는 '상투'잡은 30대들은 최소한 자산에 대한 이해와 증식에 대한 기회가 주어질 것이고,

청약 당첨이 어려움에도 당첨에만 목을 매며 보수적인 판단을 했던 30대들 보다는 더 나은 미래가 펼쳐질 확률이 높습니다. 이보다도 아무것도 하지 않는 지금의 대다수의 30대들은 집값이 비싼 현재의 상황이 '뉴 노멀'로 받아들여질 때에는 이미 벌어질 세대 내 초양극화 시대를 맞이하게 될 상황에 놓인 것입니다.

'위기가 위기인 줄 모르는 것이 가장 큰 위기다.'

위기를 인지한 발 빠른 30대들을 응원하고 그들의 선택을 존중하면서 단순히 비아냥과 놀림감의 대상이 된 현재의 주택 매입이 10년~20년 뒤에 양극화의 세상에서 승자가 되어 있을 모습에 미리 박수치면서 글을 마무리하겠습니다.

'상투'란 높은 가격에 매입한 부정적인 뜻을 의미하지만 미래에 '상투'한 가격보다 더 비싸게 팔 수 있다면 성공할 수 있는 것입니다. 결국, 투자란 내가 산 가격이 싸든 비싸든 더 나은 가격에 팔았다면 성공한 것이기 때문입니다. 

단기간에는 조정이 와서 '상투'라 칭할 수 있지만 과거가 그랬듯이 지금의 '상투'가 기회였다라는 말들이 나올 것입니다. 그런 상황이 펼쳐진다면 주변에서는 '그때 살걸', '그때가 쌌었는데'라는 탄식들이 쏟아질 것이 불보듯 뻔할 것입니다.

 

 

 

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