부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 다주택자에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산투자자를 이야기할때 대부분은 다주택자를 생각할 겁니다. 사회통념상, 우리는 다주택자를 사회악으로 정의하고 부정하려하고 타도의 대상으로 삼고 있습니다. 마치 노동쟁의에서 지주를 적으로 삼고 싸우던 모습, 노조가 회사를 욕하고, 군에서는 간부를 욕하고, 회사 내에서 사장을 욕하는 일반적인 모습과 같습니다. 그렇다면 회사와 군간부, 사장.. 그리고 부동산시장에서 다주택자는 악인 것일까요?

먼저, 다주택자가 어느정돈지 감이 오지 않을 분들을 위해서 간단한 데이터를 말씀드리겠습니다. 우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택가구가 약867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을소유한 전체 56%의 1,100만를 더세분화 한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구 입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만호 인데 여기서 1주택자의 800만가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만호를 제외하면 770만호를 2주택이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라지나면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실이자 팩트인 것입니다.

주택보급률이 100%를 상회하는 현시점에서 우리가 알고 있는 것과는 대조되는 부분이 많습니다. 현대의 사회는 중세시대처럼 눈에 보이는 계급은 사라졌지만 자본주의 사회에서 소득과 돈에 의해 보이지 않는 계급이 존재하고 있습니다. 다주택자의 자본이 부동산시장에 공급되지 않았더라면 더 많은 무주택자가 부족한 임대시장 부족한 공급에 의해 많은 피해를 입었을 것입니다. 결국 다주택자의 돈과 주택으로 우리나라의 임대시장이 유지되고 있던 것이었습니다.

그래서 정부의 규제책이 발표될때마다 대부분의 서민들은 마치 정의가 실현된 듯 정책을 적극적으로 지지했지만 그 결과는 집값 상승으로 이어졌던 것도 이러한 현실이 있었던 것입니다. 팩트는 다주택자가 줄어들면 임대시장이 위축되고 임대시장에서 가격은 상승할 수 밖에 없는 것입니다. 정부가 그 역할을 적극적으로 해내야만이 그 바람이 이루어질 것이지만 그 많은 돈을 정부가 다 감당할 수 있겠습니까?

어쩌면 우리는 단순한 피해의식으로 그들을 증오하고 미워했는지 모릅니다. 감정에 휘둘렸던 것입니다. 팩트와 현실을 인지하고 받아들일때 진정한 인사이트가 생기고 시장을 읽을 수 있는 것입니다. 제가 지금 다주택자의 편에서서 무조건 옹호하는 것이 아닙니다. 자본주의 사회의 부동산시장에서 특히 우리나라의 경우 다주택자의 순기능, 긍정적인면이 더크다는 것을 말씀드리는 것 뿐이니 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.

저는 경매공부를 하기전에는 경매낙찰자는 무조건 나쁜사람으로 알았습니다. 그러나 나쁜사람은 경매의 물건을 담보로 채무를 갚지 못한 소유주지 낙찰자가 아니었습니다. 낙찰자는 본인의 돈으로 정당한 법적절차에 의해 물건을 구입하고 피해자들을 구제해줬던 것입니다. 낙찰자가 없다면 채권자들은 영원히 피해자로 남았을 것이기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅한것처럼 아파트의 매매가 뿐만아니라 전세가까지 상승국면으로 전환하였는데 과연 이상승이 일시적인 상승인지 아닌지 조금 다른 측면으로 살펴보려고 합니다. 저도 경제에는 문외한이지만 조금 이해하기 편하게 통화량과 인플레이션헤지라는 주제로 포스팅하겠습니다.

먼저 인플레이션헤지에 대해 알아보겠습니다. 인플레이션헤지는 영어로 Inflationary hedge로 발음에 따라서는 인플레이션헷지라고도 불립니다. 그 뜻은 화폐가치의 하락으로 비롯되는 손실을 막기위해 화폐로써 일정한 가치를 갖는 상품 등으로 바꾸어 보유하는 것을 말합니다. 그 대상으로는 아래와 같습니다.
1. 귀금속, 보석등과 같이 변질이나 부패가 없고 환금이 자유로운 상품
2. 토지 및 건물 등 부동산
3. 주식, 특히 이익의 증대나 자산재평가가 예상되는 기업의 주식
흔히, 일반적으로 주식을 인플레이션헤지의 대상으로 널리 이용되어지고 있다고 합니다. 우리나라는 부동산, 그중에서도 아파트로도 많이 사용되고 있습니다.

이러한 인플레이션헤지는 왜 일어날까요? 한번 고민해봐야 할 대목입니다. 위의 그림에 화폐시스템의 규칙을 보면 점직적이고 일정하게 통화량이 증가해야 한다고 강조하고 있는데 이는 화폐시스템의 붕괴를 방지하기 위함입니다. 일정하게 증가한다면 인플레이션헤지의 대상들 역시 완만하게 증가 할 것입니다.

최근 한국은행은 6월에 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 뒤 추가인하를 고려하였으나 동결하였습니다. 그러나 10월에 또다시 금리인하를 고려할 여지가 있어 한동안은 금리인하 기조가 계속 될 것 같습니다. 이는 시중에 다시 통화량이 증가함을 의미하는 것입니다.

최근 10년간 금값의 변동 폭입니다. 그림에서 나타나듯이 경제가 좋지 않고 화폐가치의 하락이 예상되는 시기에는 금값이 상승한 것을 알 수 있겠습니다. 그 역시인플레이션헤지의 대상으로 사용되는 것을 본다면 부동산과 비슷한 가격흐름을 보일 것 같습니다.

최근에 정부의 부동상 억제정책을 비웃듯이 부동산의 가격이 상승하고 있습니다. 이는 시중의 통화량과도 밀접하다고 볼 수 있습니다. 지난 30여년 간의 통화량과 매매, 전세지수를 그린 표입니다. 통화량이 꾸준히 우상향인 것에 비해 전세나 매매지수는 곡선을 그리나 우상향하는 것을 볼 수 있습니다.

이는 통화량증가가 반드시 전세와 매매가 상승을 동반하는 것은 아니지만 긴호흡으로 보면 결국 같은방향으로 가는 것을 알 수 있습니다. 일부 전문가들은 최근의 우리나라 통화량의 증가는 과거 일본의 버블시기의 통화공급량과 비슷하다고 합니다. 일본의 경우에도 정점을 찍고 디플레이션으로 빠졌는데 우리도 그와 비슷한 흐름을 보이고 있다고 생각됩니다.

단기간으로 생각한다면 지금의 통화량증가가 화폐가치의 하락을 만들고 인플레이션헤지로 금, 부동산 등의 가격상승을 만들고 있다고 생각됩니다. 하물며 최근에는 있었던 비트코인 열풍에서 볼 수 있듯이 본질이 없는 가상화폐조차 인플레이션 헤지의 수단으로 사용되었으니 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 부동산시장에 뜨거운 감자였던 913대책이 시행된지 꼬박 1년이 되는 달입니다. 작년의 상승의 피로도와 913대책의 효과로 올해초 얼어붙었던 부동산시장의 모습과 정반대의 모습들이 강남3구를 중심으로 서울 전역에 보이고 있습니다. 특히, 매매가 뿐만아니라 전세가도 2년여만에 상승국면으로 전환된 것이 중요한 대목이라고 생각이 듭니다. 요즘 언론에서는 온통 서울 아파트값 상승이 헤드라인을 장식하고 있습니다.

그렇다면 왜이렇게 서울은 집값이 오르는 걸까요? 숱한 데이터를 가져올 수도 있고 다양한 이유가 있겠지만 사실 서울뿐 아니라 전국 대도시의 집값 역시 오르고 있습니다. 자세히 얘기하면 그동안 주택공급이 부족했던 지역들, 흔히 대대광이라 불리우는 대전, 대구, 광주는 엄청난 상승을 했고, 그동안 공급이 과다했던 울산, 부산, 경남은 침체에서 벗어나지 못하였습니다.

다시 서울로 돌아와서 왜이렇게 서울집값은 오를까요? 이것 역시 같은 맥락입니다. 서울이라서가 아니라 모두 살고 싶은 곳에 수요가 몰린다고 생각해야 할 것 같습니다. 단순히 수요보다 공급이 많다면 시장논리에 의해 집값상승이 더디겠지만 서울에 많은 직장과 인프라는 누구나 살고 싶어하는 살아야만 하는 도시가 되어 수요가 높습니다. 너무나 당연한 수요와 공급의 시장원리로 오르는 것입니다.

그렇다면 빌딩과 아파트 숲으로 둘러싸인 서울에는 이토록 많은 집이 있는데 공급이 과잉은 아닐까? 라는 생각을 많이 할 것입니다. 그렇지만 실제로 시장은 주택이 많아도 가격은 떨어지지 않고 오히려 오르고 있습니다. 왜 그럴까요? 답은 의외로 간단합니다. 말그대로 서울은 살집이 부족합니다. 1970년대 도시화물결에 따라 서울로 집중되었던 인구를 분산하기 위해 강남을 개발하고 서울주변에 신도시를 완성했지만 아직도 서울 도심은 만성 주택부족사태에 시달릴 수 밖에 없습니다. 아래는 서울에 2019년부터 2023년까지의 수요와 입주물량에 대한 데이터를 나타낸 그림입니다.

이렇게 서울은 절대적인 주택수도 부족하지만 양질의 주택수도 부족합니다. 현재 서울에 지어진 대부분의 주택은 1980년대 전후로 지어진 노후 주택입니다. 이는 대단히 심각한 일입니다. 국민소득이 3만불이 넘어가는 시점에 아직도 국민소득 3천달러 시절의 집에 살기 때문에 국민들이 느끼는 신축주택에 대한 갈증이 대단한 것입니다. 이렇듯 서울에 주택문제에 있어 획기적인 해법이 등장하기 어려운 상황에 재건축 등의 노후주택 문제까지 난항을 겪는다면, 기존의 주택들까지 상승하는 주택가격 급등으로 이어질 수 밖에 없는 것입니다.

더군다나 이러한 문제가 해결되기 어려운 것을 아는 투자자와 실수요자들이 투자에 나서지 않을 수 있을까요? 당연히 너도나도 집값이 오르는 것을 보고 매수에 나서는 것입니다. 이러한 문제점을 인식하고 있는 상태에서 핵심입지지역부터 집값이 오른다면 불안감으로 인해 시장에 참여하게 되는 것입니다. 이는 단순한 참여가 아니라 대기수요였던 실수요자들의 참여이기 때문에 집값 상승이 일시적이지 않은 것입니다.

우리는 1980년대의 아파트를 가지고 2019년에 살고 있습니다. 아파트를 닭장으로 비유하며 폄하하는 시각들도 물론 존재하지만 우리나라의 사회구조 상 가장 최적화된 주거형태로 자리잡은 상황에서 아파트로 수요가 몰리는 것은 너무 당연한 것은 아닐까 생각이 됩니다. 아래그림은 연도별 수도권 주요지역별 평균소득과 1제곱미터당 평균가격을 나타낸 그림입니다.(평단가는 3을 곱하면 됩니다.)

위의 두 그림을 살펴보면 우리의 급여가 늘어나는만큼 집값도 상승하고 있는 것을 알고 있습니다. 지역별로 조금 상이하겠지만 지난 서울 내 도시근로자의 소득과 아파트 값은 5~60% 상승하였습니다. 또한, 아래 그림에서 볼수 있듯이 연도별 최저임금액이 상승하는 것만 보더라도 부족한 서울의 집값이 안오르는게 더 이상하지 않을까요? 소득은 늘고 살고 싶은 집은 부족하고 너무나 당연한 시장논리라고 생각됩니다.

소득수준이 높아지면 더좋은 주거환경에 대한 욕구가 커지고, 이러한 과정이 지속되면 건설사는 니즈를 충족하기 위해 노력을 기울이고 새로운 주거형태를 만들기 위해 건축비의 증가가 필연적으로 발생하여 집값은 비싸질 수 밖에 없습니다. 또한, 토지의 부증성으로 지가가 상승하고 인건비의 상승과 원자재 상승 등 상승할 수 밖에 없는 현재의 구조 속에서 어쩌면 주택가격은 지속적으로 상승해야 하나 정부의 정책과 규제로 급등과 조정을 반복하는 것이 아닌가 생각이 듭니다.

더군다나 지금 서울은 각종 규제로 과거 갭투자가 성행하던 투기세력의 진입이 어려운 상태에서 눈치게임을 끝마치고 시장에 진입한 실수요자들에 의해 움직이는 것이 더욱더 무서운 상황입니다. 이 불씨가 얼마나 큰 불로 번질지 예단하긴 이르지만 공급부족과 수요과다는 결국 큰 불을 내고 말 것입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 신축공급이 어려워진 이시점에 어쩌면 너무 당연한 결과입니다.

실수요자들은 로또청약에 대한 열망으로 대기수요로 전환되었지만 조금 발빠른 수요자들이 로또청약 당첨의 어려움을 깨닫고 환상을 깨고 먼저 움직이고 그 움직임이 시장의 대기수요를 조급하게 만들어 내고 있습니다. 지난 포스팅에서도 말씀드렸듯이 내 기준으로 세상을 바라보면 답을 찾기 어렵습니다. 서울집값은 너무비싸니깐 안오를거야, 떨어질거야, 떨어질수 없는 상황에서 떨어지길 바라는 것은 그냥 희망고문일뿐입니다. 조금더 냉정하게 시장을 보는 인사이트를 키워야 할 것입니다.



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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


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하늘 높은줄 모르고 솟아오른 고층아파트는 대부분의 지역에 랜드마크로 높은가격을 자랑하고 있다.  그렇다면 단순히 높고 새아파트여야 비쌀까? 그렇지 않다면 어떤 기준으로 집을 골라야 최소한 잃지 않는 투자가될까? 다음 본문에서 크게 4가지로 자세히 다뤄보고자 한다.
* 숫자의 순서가 우선순위는 아니다. 부동산의 개별성으로 각 요소의 우선순위가 다르기에 개별입지로 분석해야 한다. 보편적인 기준으로 순위를 정했으니 참고바란다.

0. 수요와 공급
실물자산인 부동산 역시 기본적으로 경제논리에 따라 수요와 공급이 중요하다. 어느지역이든 기본적인 수요가 있기 때문에 단순히 아파트 공급이 없다면 좋은 시장이 될 수 있을것이다. 그러나 부동산의 개별성으로 공급이 많은 지역이더라도 수요가 몰리는 부동산은 가격이 상승 한다. 기본적으로 내가 구입하고자 하는 지역에 수요량과 공급량 체크는 필수적이다. 시중에 유통되는 빅데이터 어플이나 사이트를 활용하면 좀더 쉽게 파악이 가능하다.
* 빅데이터 앱사용법은 추후 포스팅예정
수요공급은 단순히 입주 물량 뿐 아니라 아래 제시되는 각 요소들의 수요와 공급에도 기준이 되므로 넓은 의미로 이해바란다.

1. 고소득직장(직주근접)
나는 어떤요소보다 고소득직장에 접근성에 대해서 중요하다고 생각한다. 고소득 직장과 직주접근이가능한 집일수록 그 가격이 높을 것이다. 어느누가 직장이 먼곳에서 출ㆍ퇴근하며 도로와 길에 시간을 버리고 싶겠는가?

위의 표는 17년도 법인세를 신고한 법인이 1만 개가 넘는 시ㆍ군ㆍ구의 현황이다. 단순히 양을 보더라도 왜 부동산에서 강남 접근성을 입에 마르게 이야기하는지 알 수 있을 것이다. 대기업본사와 화이트칼라의 직종 등 고소득자가 많기 때문에 결국 높은 집값을 감당가능한 것이다. 같은 베드타운의 택지나 신도시더라도 고소득직장에 접근성이 보장된다면 집값 상승이 더 높다.
* 우리나라는 동남권(경부선)에 집중되어 있다.

2. 교통(교통 호재)

기본적으로 교통은 통근 및 통학에 절대요소로 필수적인 항목이다. 물리적인 거리가 멀더라도 교통이 좋다면 오히려 가깝게 느껴질 것이고 가까운 곳이더라도 교통이 불편하면 같은 입지내에서도 가격편차가 클 것이다. 특히, 지하철이 다니는 수도권을 중심으로보더라도 반경 500m 이내에 초역세권(도보 5분 내외)ㆍ역세권(10분 내외)은 주변에서도 높은 집값을 자랑한다. 특히, 서울지하철 노선 중 4대 업무지구(4대문ㆍ여의도ㆍ강남ㆍ마곡)으로 연결된 노선들의 집값이 상대적으로 높다.
* 보통 3대 업무지구는 4대문ㆍ여의도ㆍ강남을 칭하지만 나는 마곡도 포함하였다.

지하철과 더불어 M버스, KTX, SRT 등 교통이용이 좋은 곳 혹은 좋아질 곳은 상승폭이 가파르다. 직장인과 학생들은 대부분 대중교통을 이용하는 비율이 높고 그 안에서 머무는 시간이 많기 때문에 비오거나 눈오고, 춥거나 더울때 대중교통 이용이 편한 곳을 찾는 것은 어쩌면 당연할 것이다.
* 단순히 교통이 편리하다고 높은 가치가 있는 것은 아니다. 어디로 통하는 교통인지에 따라 그 가치가 달라질 것이다.

3. 학군(학교 및 학원가)

가정을 이루면 자녀 교육문제를 생각하기 마련이다.  그 결과 초품아ㆍ중품아(큰 길을 건너지 않고 아파트 내 학교가 있는 곳) 등의 신조어가 생기는 등 학군이 내집 마련에 절대적인 요소가 되었다. 단지 내 학교가 있는지, 학교가 명문고ㆍ대 진학률이 높은지, 학원가가 가까운지 등은 과거부터 현재 까지 계속해서 집값에 필수적인 요소로 자리잡고 있다.

특히, 서울 3대 학원가인 목동ㆍ중계동ㆍ강남, 안양 평촌, 고양 일산, 성남 분당 등은 그 높은 교육열로 주변보다 높은 집값이 형성되어 있다. 지방의 경우에도 좋은 학군ㆍ학원가 지역은 각 지역의 대장으로 높은 가격을 자랑하는데 광주 남구ㆍ대구 수성구ㆍ대전 서구 등은 서울 못지 않게 높은 집값이 형성되어 있다.

4. 상품가치 및 자연환경 등
투자자들은 '구축 밭 신축은 옳다'라는 말을 들어보았을 것이다. 모든 사람들이 새 아파트를 살고 싶어하기 때문에 그 수요는 항상 많은것을 나타낸 표현이다. 새아파트는 디자인, 자재 등 뿐만 아니라 조경, 커뮤니티시설 등 다양한 부분에서 구축에 대해서 경쟁력이 높다. 부동산은 입지가치가 기본이지만 상품가치 역시 중요하기에 기본적으로 새아파트(상대적)는 주변보다 높은 시세를 자랑 한다.

또한 워라벨, 삶의 질적인 측면이 강조되는 현대인의 삶에서 바다ㆍ강ㆍ산 등 좋은 뷰가나오는 집이나 공원ㆍ산책로 등을 이용하기 접근성이 좋은 집 역시 프리미엄이 작용하고 있다.

이 외에도 도시개발계획, 주변환경개선 등 다양한 요소가 결합되어 집값이 형성된다. 집값은 단순히 투기로만 상승하기에는 한계가 있고 실수요자가 몰려 시장가격이 높은 지역들(핵심 요소들이 많은곳) 대표적으로 강남ㆍ잠실ㆍ목동ㆍ분당 등은 당연히 수요가 몰려 비쌀 수 밖에 없는 것이다.
이러한 기본 요소들은 잘 이해하고 부동산을 선택한다면 최소한 잃지않는 투자를 할 수있을 것이다.

결국에는 자신만의 투자원칙과 분석만이 좋은 아파트를 선택하고 최소한 잃지 않는 결과를 만들 것이다.

평범한 가정에서 자란 대다수의 사람들은 집이란 곳을 우리 삶의 보금자리로 투자수단보다는 의ㆍ식과 같이 필수 존재로만 생각하는 경향이 많다.

사실 집이란 곳은 주거용 부동산으로 실물자산에 한 형태인데 주변의 대다수는 그냥 편하게 살곳으로 생각하며 큰 금액의 지출이 들어가지만 큰고민은 안하는 것 같다. 자산은 잃지만 않아도 괜찮겠지만 이왕이면 자산이 증식되면 더 좋을것이다. 그렇지만 대부분은 그런건 복잡하고 머리아프다면서 가볍게 넘기기 일쑤다.

마트에서 장을보면서 이리저리 만지고 두들기는 채소에 비하면 우리가 살고 있는 집은 비교불가능한 금액이 투입됨에도 별다른 노력들을 하지 않는다. 흔히 부동산이라고 얘기하는 공인중개사에 말만 듣고 선택하고 결정한다. 물론 내가 살고자하는 지역이 정해져 있고 어쩔 수 없지만 조금만 생각을 달리하면 미래에는 완전 다른결과가 나타날 수 있을 것이다.

매매나 임대차를 고려하지 않고 생애 주기를 고려해 평균적인 가정의 이사횟수를 생각해보자.
1. 결혼
(결혼 전 세대의 분리와 자금 제한에 따른 소형주택)
2. 자녀 초등학교 입학전
(초등학교 학군 고려 및 자녀 성장에 따른 평수 늘리기)
3. 자녀 중학교 입학전
(중ㆍ고등학교 학군 고려 및 자녀성장에 따른 평수 늘리기)
4. 자녀 대학교 입학 또는 독립 후
(대학교 학군 또는 독립에 따른 평수 줄이기)
5. 자녀 결혼 및 은퇴
(자녀 결혼 자금확보 및 은퇴에 따른 삶의 터전 변경)
생애주기를 고려한다면 개인 차는 있겠으나 평균적으로 결혼 후 은퇴까지 약 30년 동안 5번 정도 이사할 것으로 생각된다.

금융공부를 하지 않았더라도 이자와 물가상승 등 시간이 지나면 지금의 돈의 가치는 미래에 하찮아 진다는 것은 누구나 상식적으로 알 것이다.
예를 들면 금리가 5프로일때 백만원의 미래가치를 계산한식인데

3년뒤에는 86만원 30년 뒤에는 23만원이 된다는 뜻이다. 아래의 표는 지난 20년간의 경제성장률, 물가상승률, 금리 등을 나타낸표로 참고하면 좋겠다.

그렇다면 다시 돌아가서 30년간의 시간 동안 이사를 통해 최소한 잃지 않고 가능하면 자산이 증식되면 좋지 않겠는가? 단순한 인플레이션만 고려하더라도 내집마련이 자산증식에 얼마나 기여할지 잘 알것이다.

그러나 흔히 서민인 무주택자들은 돈이없어서, 청약이 당첨 안되서, 대출이 무서워서, 규제가 심해서, 집값이 떨어져서ㆍ올라서 등등 말도 안되는 이유로 내집마련을 미루고 있다. 물론 성급하게 사라는 의미는 아니다. 아무리 작은평수의 싼 집이라도 일반적인 근로자가 부담하기엔 큰 금액이기에 더욱 더 신중해야 한다.

그렇지만 어느정도 목돈이 모였고 대출레버리지가 감당가능하고 부동산 입지분석을 통해 가치를 볼줄안다면 하루빨리 내집마련을 서둘러야 될 것이다. 어쩌면 직장에서 열심히 노력하는것보다 경제적자유에 더 빨리 도달하는 방법일 수도 있다.

여기서 질문가능한것이 내가 살아야하는 곳이 집값이 비싸 도저히 살수 없는 지역일 수도 있다. 그렇다면 이렇게 생각해보자. 내가 감당가능한 여력이 되는곳에는 내가 살지않더라도 집을 마련하고 내가 꼭 살아야되는 곳은 임차인으로 산다면 어떨까? 꼭 소유부동산에서 거주해야 한다는 틀을 깨기 바란다.

난 내집에살아야만 한다는 고집을 부린다면 어쩔 수 없겠지만 대부분의 살기좋은 곳의 집들은 이미 비싸기 때문에 그리고 돈 모으는 속도보다 더 비싸지기 때문에 시간이 지나면 지날수록 내가원하는 곳에서의 내집마련은 더 멀어질 것이다.

또 이런사람도 있을것이다. 세금때문에, 정부정책 때문이라는 핑계를 대며 내집마련을 귀찮아 한다. 계산하고 저울질 해보면 쉽게 해결된다. 오해하고있는 것이 정부는 무주택자는 집을 살 수있게끔 장려하는 정책들을 펼치고 있다. 물론 내집마련자체는 어렵지만 상대적으로 무주택자에게 유리한 정책들이 펼쳐진다는것이다. 자세히 살펴보면 정부가 억제하는건 부동산 투기일 뿐이다.

그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야할까? 답은 정해져 있다. 하루 빨리 내집마련을 서둘러야 한다. 공부를 하고 전략을 세워서 가능한 빨리 내집을 마련하자. 가능하다면 내 소유의집에서 살면 금상첨화겠지만 그렇지 않더라도
실소유와 거주를 구분해서 본다면 전국이 내집마련의 시장이 될 것이다.

블로그를 시작하면서 말했듯이 나는 흙수저 중 흙수저였다. 아버지를 일찍 여의고 편모 가정에 기초수급자로 오랜기간 살아오면서 경제적으로 어렵게 지냈다.(내주변 친구들은 잘모른다. 밝게 지냈기 때문에..그리고 어머님께 항상 감사하다.)

물론 지금은 안정적인 직장에 재직중이고 새아버지가 어머니곁에서 함께 살아가고 계셔서 크게 불행하진 않다. 경제적으로 평범한 수준에 살짝 못미칠수준이지만 과거를 생각하면 지금은 비약적인 성장이다.

그걸 알기에 안정적인 직장에 항상 감사했다. 사실 배경이 약한 나로서는 대기업은 아니지만 지금의 직장이 있었기 때문에 두딸아이의 아버지로서 어엿한 가장이 될 수 있었다.

그러나 작년말부터 시작된 육아휴직이 나에게 큰 터닝포인트가 되었다. 어린나이부터 취업해 쉼없이 달려온 나에게 약 8년여간의 직장생활이 멈추자 많은 생각들이 교차했다.

가진돈은 적고...집은 사야될 것 같고..자녀교육, 미래문제 등등 그동안 직장생활만 생각했던 나에게 인생의 문제들이 보이기 시작한 것이다. 어쩌면 당연히 알았어야하는것들인데 우물안 개구리였던것이다.

몇권의 책들까지 읽고 생각하는 시간이 많아지면서 주거문제에 대해 깊이 생각하게 되었다. 주거지는 내직장과 자녀의 교육 그리고 우리가족의 생활터전으로서 매우 중요하다고 생각되었기 때문이다.

그러나 우리교육과정에서는 가정에서나 학교에서 어느누가 매매계약서 작성법, 등기부 등본보는법, 세금 등 알려준적이 없었다. 놀라운것이었다. 의식주로써 정말 중요한것인데 주변 어느 누구도 확실하게 얘기 못해주는 것이 놀라웠다. 그리고 두려워져서 공부하게되었고.. 결국 나를 위해 내 가족들을 위해 꼭 배우고 알아야겠다는 생각이들어 조금더 공부하고 진지하게 알아가고자 시작하려 한다.

힘들고 어렵지만 배우고 알아가며 나와 같은 눈높이의 사람들과 공유하고 싶다.

'부동산 공부는 단순 부의 축적이 아니라 나와 가족의 행복을 위해 하는것이다.'