서울 집값은 왜 계속 오를까?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 부동산시장에 뜨거운 감자였던 913대책이 시행된지 꼬박 1년이 되는 달입니다. 작년의 상승의 피로도와 913대책의 효과로 올해초 얼어붙었던 부동산시장의 모습과 정반대의 모습들이 강남3구를 중심으로 서울 전역에 보이고 있습니다. 특히, 매매가 뿐만아니라 전세가도 2년여만에 상승국면으로 전환된 것이 중요한 대목이라고 생각이 듭니다. 요즘 언론에서는 온통 서울 아파트값 상승이 헤드라인을 장식하고 있습니다.

그렇다면 왜이렇게 서울은 집값이 오르는 걸까요? 숱한 데이터를 가져올 수도 있고 다양한 이유가 있겠지만 사실 서울뿐 아니라 전국 대도시의 집값 역시 오르고 있습니다. 자세히 얘기하면 그동안 주택공급이 부족했던 지역들, 흔히 대대광이라 불리우는 대전, 대구, 광주는 엄청난 상승을 했고, 그동안 공급이 과다했던 울산, 부산, 경남은 침체에서 벗어나지 못하였습니다.

다시 서울로 돌아와서 왜이렇게 서울집값은 오를까요? 이것 역시 같은 맥락입니다. 서울이라서가 아니라 모두 살고 싶은 곳에 수요가 몰린다고 생각해야 할 것 같습니다. 단순히 수요보다 공급이 많다면 시장논리에 의해 집값상승이 더디겠지만 서울에 많은 직장과 인프라는 누구나 살고 싶어하는 살아야만 하는 도시가 되어 수요가 높습니다. 너무나 당연한 수요와 공급의 시장원리로 오르는 것입니다.

그렇다면 빌딩과 아파트 숲으로 둘러싸인 서울에는 이토록 많은 집이 있는데 공급이 과잉은 아닐까? 라는 생각을 많이 할 것입니다. 그렇지만 실제로 시장은 주택이 많아도 가격은 떨어지지 않고 오히려 오르고 있습니다. 왜 그럴까요? 답은 의외로 간단합니다. 말그대로 서울은 살집이 부족합니다. 1970년대 도시화물결에 따라 서울로 집중되었던 인구를 분산하기 위해 강남을 개발하고 서울주변에 신도시를 완성했지만 아직도 서울 도심은 만성 주택부족사태에 시달릴 수 밖에 없습니다. 아래는 서울에 2019년부터 2023년까지의 수요와 입주물량에 대한 데이터를 나타낸 그림입니다.

이렇게 서울은 절대적인 주택수도 부족하지만 양질의 주택수도 부족합니다. 현재 서울에 지어진 대부분의 주택은 1980년대 전후로 지어진 노후 주택입니다. 이는 대단히 심각한 일입니다. 국민소득이 3만불이 넘어가는 시점에 아직도 국민소득 3천달러 시절의 집에 살기 때문에 국민들이 느끼는 신축주택에 대한 갈증이 대단한 것입니다. 이렇듯 서울에 주택문제에 있어 획기적인 해법이 등장하기 어려운 상황에 재건축 등의 노후주택 문제까지 난항을 겪는다면, 기존의 주택들까지 상승하는 주택가격 급등으로 이어질 수 밖에 없는 것입니다.

더군다나 이러한 문제가 해결되기 어려운 것을 아는 투자자와 실수요자들이 투자에 나서지 않을 수 있을까요? 당연히 너도나도 집값이 오르는 것을 보고 매수에 나서는 것입니다. 이러한 문제점을 인식하고 있는 상태에서 핵심입지지역부터 집값이 오른다면 불안감으로 인해 시장에 참여하게 되는 것입니다. 이는 단순한 참여가 아니라 대기수요였던 실수요자들의 참여이기 때문에 집값 상승이 일시적이지 않은 것입니다.

우리는 1980년대의 아파트를 가지고 2019년에 살고 있습니다. 아파트를 닭장으로 비유하며 폄하하는 시각들도 물론 존재하지만 우리나라의 사회구조 상 가장 최적화된 주거형태로 자리잡은 상황에서 아파트로 수요가 몰리는 것은 너무 당연한 것은 아닐까 생각이 됩니다. 아래그림은 연도별 수도권 주요지역별 평균소득과 1제곱미터당 평균가격을 나타낸 그림입니다.(평단가는 3을 곱하면 됩니다.)

위의 두 그림을 살펴보면 우리의 급여가 늘어나는만큼 집값도 상승하고 있는 것을 알고 있습니다. 지역별로 조금 상이하겠지만 지난 서울 내 도시근로자의 소득과 아파트 값은 5~60% 상승하였습니다. 또한, 아래 그림에서 볼수 있듯이 연도별 최저임금액이 상승하는 것만 보더라도 부족한 서울의 집값이 안오르는게 더 이상하지 않을까요? 소득은 늘고 살고 싶은 집은 부족하고 너무나 당연한 시장논리라고 생각됩니다.

소득수준이 높아지면 더좋은 주거환경에 대한 욕구가 커지고, 이러한 과정이 지속되면 건설사는 니즈를 충족하기 위해 노력을 기울이고 새로운 주거형태를 만들기 위해 건축비의 증가가 필연적으로 발생하여 집값은 비싸질 수 밖에 없습니다. 또한, 토지의 부증성으로 지가가 상승하고 인건비의 상승과 원자재 상승 등 상승할 수 밖에 없는 현재의 구조 속에서 어쩌면 주택가격은 지속적으로 상승해야 하나 정부의 정책과 규제로 급등과 조정을 반복하는 것이 아닌가 생각이 듭니다.

더군다나 지금 서울은 각종 규제로 과거 갭투자가 성행하던 투기세력의 진입이 어려운 상태에서 눈치게임을 끝마치고 시장에 진입한 실수요자들에 의해 움직이는 것이 더욱더 무서운 상황입니다. 이 불씨가 얼마나 큰 불로 번질지 예단하긴 이르지만 공급부족과 수요과다는 결국 큰 불을 내고 말 것입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 신축공급이 어려워진 이시점에 어쩌면 너무 당연한 결과입니다.

실수요자들은 로또청약에 대한 열망으로 대기수요로 전환되었지만 조금 발빠른 수요자들이 로또청약 당첨의 어려움을 깨닫고 환상을 깨고 먼저 움직이고 그 움직임이 시장의 대기수요를 조급하게 만들어 내고 있습니다. 지난 포스팅에서도 말씀드렸듯이 내 기준으로 세상을 바라보면 답을 찾기 어렵습니다. 서울집값은 너무비싸니깐 안오를거야, 떨어질거야, 떨어질수 없는 상황에서 떨어지길 바라는 것은 그냥 희망고문일뿐입니다. 조금더 냉정하게 시장을 보는 인사이트를 키워야 할 것입니다.



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