부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

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