부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 보편화된 부동산 열기 속에서도 아직도 부동산 공부나 투자를 고민하는 무주택자분들이 많습니다. 특히, 투자와 대출이라면 경기를 일으키는 분들이 많기 때문에 이런 분들은 더욱더 무주택 탈출이 어렵습니다.

물론, 청약을 기다린다면 작은 희망이라도 있는 무주택자라고 할 수 있지만, 단순히 집값이 떨어질 거라고 차일피일 미루며 임차인으로 살면서 집값이 떨어지면 사리라고 다짐하는 무주택자는 희망이 없습니다.

왜냐하면 , 이러한 다짐을 하는 분들은 상승장에는 올라서.. 하락장에는 떨어져서 사지 않을 확률이 100%이기 때문에 오늘 다시 한번 강조 또 강조하고자 글을 쓰려합니다.

이전에 한번 집을 사야 되는 이유에 대해 아래의 포스팅을 통해 간단히 언급한 적이 있었는데 오늘은 조금 다른 의미로 이야기하고자 합니다.

2019/08/09 - [부동산 이야기] - 하루빨리 내 집 마련을 해야 하는 이유..

1. 정부도 집을 사는 것을 장려하고 있다.

최근에 규제가 강화되면서 사회적으로 다주택자와 부동산 투자에 대한 부정적인 인식이 강해졌지만 사실 정부의 규제는 다주택자에 대한 규제지, 실제로 실수요자들 특히, 1주택자에게는 전혀 문제가 되지 않습니다.

실제로 정부는 무주택자들을 위한 정책 배려로 아파트 공급에도 무주택을 우선하여 공급하고 있기 때문에 정부가 부동산을 규제한다고 해서 내 집 마련을 하지 말라는 의미는 아닙니다.

특별공급과 일반공급에서 살펴보면 무주택자를 위한 배려가 많습니다. 그렇기 때문에 청약제도에 대한 이해만 잘하더라도 일반적인 서민들은 경쟁이 치열한 곳을 제외한다면 내 집 마련에 어려움이 없습니다.

또한, 이전에 포스팅했지만 무주택자가 주택을 구입할 때 서민 실수요자 요건이 충족한다면 규제지역도 담보대출 시 추가로 10%가 가능하고 비규제 지역은 70%까지 대출이 가능합니다.

* 자세한 내용은 기존 포스팅을 참고 바랍니다.

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

그렇기 때문에 고가주택이나 초고가주택이 아니라면 내 집 마련은 어려운 것은 아닙니다. 다만, 경쟁이 심하고 입지가 우수한 지역의 내 집 마련은 상대적으로 어렵게 느껴지는 것입니다.

정부도 주거안정에 대해서는 많은 노력을 하는 정책들을 펼치고 있어서(물론, 맘에 안 드는 부분도 있지만) 무주택자들에게는 내 집 마련하기에 좋은 시기가 아닐까 생각이 듭니다.

주택시장에서 1주택자로 사는 것은 시장 건전성 유지 차원에서 바람직합니다. 투자를 해서 다주택을 보유할 경우 상황에 따라 다르지만 시장 흐름의 저해요인이 될 수 있기 때문에 이러한 것까지 고려한다면 1주택은 반드시 확보해야 하는 것입니다.

이러한 기조 때문인지 청약이 아무리 까다로워지더라도 1주택자 까지는 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 평형에 대해서는 갈아타기 기회를 부여하고 있습니다. 

즉, 정부는 국민 주거안정을 위해서 무주택보다는 1주택을 적극 장려하고 있는 것입니다.

2. 1주택은 내 자산을 지켜주는 최고의 투자다.

만약 무주택자라면 경제성장과 인플레이션 등에 따른 자산증식의 행복을 맛볼 수 없습니다. 주택은 실물 자산인 부동산이므로 가격 상승 과정에서 혜택을 보게 되는 것입니다.

즉, 최소한 인플레이션에 대한 방어가 가능하다는 것입니다. 그러나 전세보증금은 정기예금이나 마찬가지로 자체적인 증식 기능이 없기 때문에 전세로 사는 것은 주거비용 측면에서 제일 저렴할 수는 있겠으나 그 자체가 한계로 작용할 수 있으며, 인플레이션에 대한 방어를 할 수 없습니다.

흔히 1주택자는 1채이기 때문에 투자가 아니라고 얘기하고 있습니다. 팔고 다른 집으로 갈 때도 내 집이 오르면 다른 집도 올라 큰 기대가 없다는 의미인데요,

설사 그렇다 하더라도 인플레이션의 방어를 통해 자산 가치를 지켰다는 측면에서도 충분히 의미가 있고 특히, 집을 팔고 갈 때도 훨씬 수월하게 시장의 변화에 대응할 수 있습니다. 이 자체만으로도 최고의 투자이자 무주택자와 차별화되는 큰 요인입니다.

또한, 1주택자는 다른 집으로 이사할 때도 유리한 편인데, 기존 1주택을 매도하고 그 금액과 유사한 곳으로 옮기거나 아니면 집 크기를 줄일 수도 있으며 더 비싼 집을 사기 위해 자금을 조달하더라도 추가 금액만 보태면 되기 때문입니다.

3. 주택은 엄청난 세제 혜택을 받고 있다.

주택에 부과되는 세금 혜택은 상상을 초월할 정도로 좋습니다. 생활에 모든 것은 물론, 모든 소득에는 세금이 따라오지만 주택에 대한 세금 혜택은 말도 안 되게 좋습니다.

취득 시는 주거용이기 때문에 일반 부동산보다 세율이 낮아 세부담을 줄여주고 있습니다. 또한, 초고가 주택이 아니라면 보유하는 기간 동안 내는 재산세는 미미하고 만약 공시지가가 높아 종합부동산세(이하 종부세)를 납부한다 해도 2주택자 이상은 공시 가격 합계 6억 원 초과가 납부 대상인 반면, 1주택자는 9억 원 초과이기 때문에 1주택자는 종부세 부담도 적습니다.

또한, 양도소득세에 대한 비과세 요건도 있으며 고령자, 장기보유 공제혜택도 있습니다. 참고로 주택이 3채가 있더라도 2채를 주택임대사업(요건에 부합)으로 등록한 경우 1채의 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 계산하니 완벽한 투자상품이지 않을까요?

물론 강화된 정부 규제정책(1216 부동산 대책)으로 2020년부터 양도소득세에 대한 내용이 조금은 달라지는데, 고가주택 매도 시 1주택자도 2년 거주요건을 채워야 장기보유 특별공제(보유기간 연 8%, 10년 최대 80%)를 적용해  거주요건을 채우지 못했을 경우 해당 주택에 들어가 2년 거주해야 합니다.

그렇지 않고 매도할 경우에는 9억 원 초과분에 대해 일반 장기보유 특별공제(연 2%, 15년 최대 30%)로 계산해 납부해야 하는 것이죠.

2021년부터는 1주택자의 고가주택 장기보유 특별공제(연 8%)를 거주기간(4%)과 보유기간(4%)으로 나눠 운영하는데 즉, 10년을 보유하며 거주까지 채워야 80% 공제를 다 받는다는 의미가 되겠습니다.

또한 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에는 1주택자라도 1년 내 해당 주택에 전입(세입자가 있는 경우 2년)도 하고, 1년 내 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있고, 조정대상지역에서 2019년 12월 17일 이후 등록하는 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택을 받습니다.

물론, 이렇게 바뀌었다 하더라도 1주택자는 다른 투자상품 대비 자산보유와 차익에 대한 세금이 거의 없다고 볼 수 있기 때문에 투자로써 최고의 상품인 것입니다.

4. 주거안정성이 확보되는 것만으로도 가치가 있다.

이러한 것들 외에도 내집마련은 주거 안정성을 확보하는 데에도 많은 도움이 됩니다. 인류는 본인과 가족을 보호하기 위해 내 집 마련에 대한 기본적인 욕구가 있기 때문에 1주택을 확보하는 것만으로도 인간의 원초적인 욕구를 충족시킬 수 있습니다.

만약 임차인으로 내집없이 살다보면 원치 않는 이사소요나 주거불안정에 따른 불안감들이 보이지 않는 스트레스로 삶을 구속할 것입니다. 나만 스트레스 받는 것이 아니라 사랑하는 내 가족들에게도 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 복잡한 셈법으로 고민하지 않더라도 내집마련 자체가 충분한 가치가 있는 것입니다.

원치 않는 이사나, 보증금 증액, 집주인과의 갈등 등은 삶의 질측면에서 매우 부정적인 영향을 미치기 때문에 안그래도 스트레스로 넘쳐흐르는 현대사회에서 굳이 받지 않아도될 스트레스까지 삶의 무게에 얹을 필요는 없다고 생각됩니다.

이렇듯 내집마련은 자산을 보호하고 최고의 세제혜택과 주거 안정성을 확보하는 훌륭한 전략입니다. 자신의 상황가 맞는 내집마련의 좋은 전략을 가지고 가능하면 빨리 그 목표를 달성하기를 기원하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 엄청난 부동산 활황, 정확하게 말하면 지방 8개도에서 소수의 도시들, 5대 광역시와 수도권 중심지역들의 엄청난 상승이 있었습니다. 반면에 지방의 대부분의 도시들은 하락세가 이어졌습니다.

그러나 대부분의 투자자가 포진한 지역에서는 상승세가 이어졌고 이러한 대상승과 맞물려 수많은 투자자들은 순식간에 엄청난 예지력이 있는 전문가의 대열로 들어섰습니다. 평소 부동산에 관심이 있어 투자했었던 이들 모두는 대단한 투자자가 되어버렸습니다.

역대급 입주물량이 수도권을 휩쓸었음에도 수급불균형을 만드는 마법과 같은 정책(?)들은 매매가는 물론 전세가도 상승하는 대상승장으로 이끌어 냈습니다. 이에 반해, 철저하게 상승장에서 소외받은 지방과 수도권 외곽은 양극화를 정면으로 맞게끔 해주어 상대적 박탈감을 가속화 시키는 상황까지 벌어났습니다.

이러한 상황을 인지한 듯 정부는 1216부동산 안정화방안이라는 규제책을 통해서 9억원 이상 고가주택과 15억이상 초고가주택이라는 단어를 만들어 그동안 상승세가 가파르던 주택들에 대한 규제를 강화함으로써 대상승장에서 소외받아 상대적으로 박탈감을 갖고 있던 투자자 및 수요자들을 달래려했습니다.

그러나 이러한 노력에도 불구하고 고가주택의 상승세가 일시적으로 멈추자 아이러니하게도 그 이하의 주택들의 상승세가 가파지는 풍선효과가 이어지면서 가진자와 갖지 못한자에 격차가 더욱더 커져버리고 있습니다.

이러한 상황 속에서 무엇이라도 갖고 있던 투자자 혹은 실수요자들은 본인의 투자에 대한 자신감과 확신만 더 커졌습니다. 어쩌면 대부분의 투자자들이 속한 곳들이 풍선효과가 일어나면서 그러한 생각을 갖고 있는 사람들의 숫자가 많아졌다고 봐야 하겠습니다.

그 덕분인지 과거에 현재 상승한 투자 물건에 대한 리스크를 언급하거나 보수적인 의견을 피력했던 사람들을 비웃거나 틀렸다고 생각하고 본인만의 인사이트가 대단하다고 착각하는 사람들도 많아지고 있습니다. 그러나 수도권에서 부동산 공부좀 한다는 사람이라면 충분히 알만한 지역들 중 안오른 곳이 없다는 것이 현실입니다.

2020년을 넘어가면 굳이 많은 데이터를 열거하지 않아도 네살먹은 제 딸도 이제는 알 수 있을 만큼 대부분의 사람들이 수도권 입주물량이 줄어드는 것을 잘 알 것입니다. 불과 작년만하더라도 각종 자극적인 언론에서는 공급폭탄, 인구감소 등과 같은 부정적인 내용들로 부동산 폭락을 주장해왔지만 지금은 폭락을 주장할 만한 근거가 적다보니 그런 기사들도 순식간에 쏙 들어 갔습니다. 

헬리오시티가 입주하면, 강동의 입주물량이 입주하면 부동산 시장의 대폭락이 올거라고 그 떠들던 언론도 조용합니다. 그렇다면 이제는 기자들도 어제 쏘아올린 이란의 미사일이 한반도로 날라오지 않는 이상 핵심지역들의 폭락의 근거를 전혀 찾지 못한다는 것입니다.

맞습니다. 이제 수도권을 비롯한 5대 광역시, 지방의 거점도시의 핵심입지들의 아파트 값은 미친듯이 뛰었고 그러한 상승세가 당분간 이어질 것입니다. 흔히, 말하는 부동산 가격의 '뉴노멀'이 도래하는 것입니다. 

물론, 아직 우리를 기다리는 정부의 추가적인 규제들이 남았지만 그러한 규제들이 이러한 대세를 막기에는 역부족이라는 생각이 많이 듭니다. 최소한 몇년간은 대상승이 이어질 것이라는 이야기입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어떤 포지션을 취해야할까요? 자산에 대한 포트폴리오만을 의미하는 것이 아닙니다. 저는 투자의 덕목 중 '겸손'을 이야기하고 싶습니다. 

단기간이든지 장기간이든지 수익을 내었다면 이제는 '겸손'의 자세를 갖추어야 합니다. 특히, 최근에 부동산에 투자한 저와 같은 투자자들에게는 더욱더 필요한 덕목이라는 생각이 들었습니다. 

가치와 가격이 일치하지 않는 경우가 있음에도 본인의 투자스토리를 가치투자로 착각하거나 대단한 투자 무용담으로 말하는 우를 범하는 것들을 경계해야 하는 것입니다. 

부동산과 관련된 정보들이 범람하는 현대사회에서 성공적인 투자를 못한다면 그게 더 소수일 수 있겠습니다. 지금은 투자를 '안한사람'과 '성공한사람' 두그룹만 나눠지기 때문에 투자를 한사람들 모두가 투자에 '성공한 사람'이라는 착각을 하기 쉽다는 것입니다.

과연, 내가 공부하고 찾아봐서 매수한 물건을 매도타이밍을 생각하고 정확하게 매도한 투자자들이 얼마나 될까? 질문에는 의문이 듭니다. 남들이 좋다니 분위기에 매수하는 경우가 많을 것이고, 다른 물건을 사기 위해 갖고 있던 물건이 올라서 매도한 것 외에 과연 본인만의 기준을 갖고 매수와 매도를 진행한 사람이 얼마나 될지 말입니다.

서두에서 언급했지만 이러한 상승장은 한동안 지속될 분위기 입니다. 물론, 초고가 주택들과 다주택자, 규제지역 내 주택자들에게는 조금은 불편할 만한 규제들이 이어지겠지만 똑똑했던 선배투자자들이 그동안 견뎌내오셨던 것처럼 규제의 사각지대를 마범처럼 찾아내 극복할 것입니다. 

그러나 이럴수록 더욱더 겸손해져야 한다는 것이 저의 생각입니다. '산고곡심', 산이 높을수록 골짜기도 깊다라는 말이 있습니다. 지금의 상승이 더욱더 높아질 것을 사실이지만 언젠가 올라간 만큼 또다시 깊은 골짜기를 맞이 할 것입니다.

또한, 지금 상승하는 곳들이 계속해서 상승하고 하락하는 곳들이 계속해서 하락할지에 대해서도 합리적인 의심을 하셔야 합니다. 투자에서 '낙관'은 매우 경계해야할 요소 중 하나이기 때문입니다. 

결국에 언젠가 맞이할 하락장에서는 상승장에서 만들어진 수많은 가짜 고수들이 사라질 때 함께 사라지지 않으려면 이럴때일수록 더욱더 '겸손'해야 한다고 생각합니다.

이제는 일일이 데이터를 만들지 않아도 무료로 데이터가 공유되고, 힘들이지 않고 클릭 몇번으로도 임장보고서를 무료로 이용해볼 수 있습니다. 부동산의 대세상승과 맞물린 이러한 정보들로 조금만 노력해도 누구나 성공적인 투자를 할 수 있지만 반면에 누구나 전문가인척 할 수도 있는 것입니다.

이럴때일수록 단순히 투자물건만 찾으면서 시간을 보내는 것 보다는 부동산지식의 저변을 넓히고 쌓는 것이야 말로 진정한 가치투자라고 할 수 있습니다. 어떠한 상황이 오더라도 투자의 유연성을 갖는 일.. 그것이 이 투자자가 진정 해야할 일인 것입니다.

저는 평소에 '결과'에 현혹되서 '과정'을 왜곡말자라는 이야기를 많이 하면서 결과를 가지고 과정을 끼워맞추는 것을 매우 경계했습니다.

현 부동산시장에서도 이러한 결과론적인 사고들이 팽배한 경우가 많기 때문에 오늘은 조금은 평정심을 찾자는 의미에서 글을 써내려갔습니다.

저 역시도 항상 겸손하자고 다짐하면서도 시시각각 변화하고 상승하는 부동산가격에 자만하진 않았는지 다시한번 반성하고 있습니다. 다소 거북하거나 불편한 표현이 있더라도 너그러이 이해해 주시면 감사하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울에 집값이 가파른 상승세가 지속되면서 서울에 직장이 있으면서 내 집 마련 계획을 세우셨던 분들은 상실감이 매우 클 것 같습니다. 특히, 청약을 통해 내 집 마련하려는 분들이 많은데 저와 같이 젊은 분들은 신혼부부 특공과 같은 것들에는 조건에 부합하지 않고 가점제로 하더라도 평균가점이 60점에 육박하기 때문에 일단 당첨도 매우 어렵습니다. 더욱이 높아만 가는 분양가에 대출규제까지 맞물리면서 현금 보유도 넉넉하지 않아 서울에 내 집 마련은 반포기 상태인데요, 그래서 울며 겨자 먹기로 구축을 사려해도 이미 높아져버린 집값과 세대를 뛰어넘는(?) 열악한 주거환경에 주저하게 되는 것 같습니다. 그나마 기대하는 것은 작년 말과 올초에 발표했던 3기 신도시가 하나의 희망으로 기다리는 분이 제 주변에도 꽤 많은 것 같습니다. 그래서 특정 도시들로 전입을 많이 가면서 미래를 준비하는 친구들을 많이 보고 있습니다. 

그런데 최근에 뉴스들을 접하다보면 연속적으로 3기 신도시 공급에 대한 불안한 말들이 나오고 있습니다. 이전에 제가 포스팅한 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 글에서도 공급이 1년정도 늦춰졌다고 안타까운 마음에 글을 썼었는데요, 아니나 다를까 최근에 접한 기사에서 정부가 토지보상금이 집값 자극을 우려한다면서 토지보상을 나누어 진행하겠다는 내용을 접했습니다.

그냥 단순히 지켜보면 단계적으로 보상하겠구나라고 가볍게 넘어갈 수 있지만 신도시 특성상 많은 토지보상비가 지출될 수밖에 없는데 이것을 순차적으로 보상한다면 당연히 공급계획이 미뤄질 수밖에 없는 것입니다.

국토부가 추정하는 3기 신도시 5곳의 토지보상금의 규모는 총 32조 3566억원입니다.

1. 경기도 남양주 왕숙 지구, 하남의 교산지구, 인천광역시의 계양지구는 2020년에 보상을 시작하고
2. 고양 창릉 지구와 부천대 징지 구의 보상은 2021년에 시작될 예정입니다.

그렇다면 당연히 짧은 2년 안에 수십조 원에 토지보상금이 풀리는 것입니다. 이에 국토부는 과거 참여정부의 2006년 토지보상금 사례를 예로 들며 토지보상금의 약 40%가 부동산 거래로 몰린 것을 감안하여 내부 방침을 정한 것으로 판단됩니다. 물론, 현재 서울의 높은 집값은 낮은 금리와 같은 조건들로 유동성이 풍부해서 집값 상승의 원인인 것도 사실이지만 다른 면에서는 정부의 규제책과 공급 억제 정책들의 역기능이 심리에 부채질한 것으로 볼 수도 있습니다.

현재 정권이 시작되면서 서민주거정책 안정을 위해 각종 대책을 내놓았지만 오히려 대기수요로 기다렸던 수많은 서민들만 높아가는 집값에 피해를 보게 되었습니다. 정부의 의도와 반대로 행동한 소수들만 이러한 대상승장에 혜택을 받게 된 것입니다. 더욱이 정부는 공급을 억제하는 정책들을 연일 내놓는 상태에서 추가적으로 3기 신도시의 공급이 늦춰질 수밖에 없다면 현재의 집값상승이 더욱 높아질 수 밖에 없습니다.

각종 규제로 시장에 물건이 나오지 않고 추가적인 공급이 줄어든다면 현재 대기수요로 머무는 무주택자들 조차 현재의 부동산 시장으로 참여할 수밖에 없는 것입니다. 서울의 내 집 마련이 어려운 사람들은 정부 말만 믿고 3기 신도시의 대기수요로 기다리고 있는데 신도시 공급이 늦어진다고 하면 얼마나 상실감이 크겠습니까? 더 늦기 전에 당장에 가능한 자금 내에서 내 집을 마련학 확률이 높아질 것입니다. 물론, 저와 같이 부동산에 관심이 많은 사람들이라면 이러한 내용들을 매일 접하면서 관심을 갖겠지만 일반인들은 이러한 지연될 내용을 알기나 할까요? 어쩌면 그 순수한 국민들이 부동산 시장에서 선의의 피해자로 남게 될 확률이 높게 되는 것입니다.

현재 전국의 전세 가격은 소폭 상승세를 이어가고 있고 특히, 청약대기수요가 몰린 과천이나 하남, 성남 등의 전세가격은 매우 가파릅니다. 또한 새로이 개편되는 교육정책들로 인해 전통 학군지역들에 대한 수요도 몰리면서 양극화가 더욱 커지고 있습니다. 그러나 좋은 쪽으로 쏠리는 것은 매우 당연한 이치이기 때문에 이러한 수요들을 분산시키는 정책들이 공급정책과 어울려서 나오지 않는다면 이 상승세가 단기간에 꺼지진 않을 것 같습니다. 

시장은 규제를 하면 할수록 적응하고 임대시장의 키를 잡고 있는 임대인을 규제할수록 임차인에게 전가되는 것은 부동산학의 매우 기본입니다. 이러한 점을 인지하고 공급은 핵심지역 위주로 교통이 열악한 택지지역에는 교통대책을 최대한빠르게 수립하면서 시장에 물건이 나오고 거래가 활성화되도록 정책을 펼치는 것이 절대다수의 서민들을 위한 부동산 정책이 아닐까 싶습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제와 오늘 4주택 이상 세대에 취득세율 4% 상향 적용 관련 기사가 나오면서 광폭행보를 이어나가는 투자자들에게 뜨거운 감자가 되었습니다. 새로이 주택을 구입하고 싶은데 취득세가 높아진다니 조금은 투자에 거부감이 들게 된 것입니다. 그렇다면 이번에 화제가 된 '지방세법 시행령 일부 개정령 안'에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

개정령 안은 정부가 최근에 부동산 투자 열기가 과열되자 보유한 많은 카드 중 하나의 카드를 꺼냈다고 생각하면 편합니다. 주택거래량이 늘고 투자수요가 늘어나는 것을 방지하기 위해, 4주택이상을 취득하는 세대의 경우 현재의 주택 유상거래 취득세율 대신 일반 부동산 취득세율을 적용하는 것이 주요 내용입니다.

현재의 주택 유상거래 취득세율은 이명박 대통령 시절 2013년에 도입된 감면특례로 서민주거안정이 외부적인 목적이었지만 내부적으로는 부동산 시장의 장기간 침체에 따른 경기부양이 목적이었습니다. 주요 내용은 주택 구입 시 취득세가 부동산 취득세 기본세율(4%)보다 낮은 1~3%로 적용하는 것으로 특히, 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%로 일반 부동산 취득세보다 저렴해져 서민들의 주택구입 활성화에 기여한 특례였습니다.* 아래는 현재 적용받는 부동산 취득세입니다.

그러나 이번 개정령안에서는 1세대 4 주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 기존의 주택 유상거래 특례세율 적용 대상에서 제외가 되어 부동산 주택 외 매매에 적용되는 기본세율(4%)로 적용되는 것입니다. 정부가 개정하게 된 이유는 다주택자가 주택을 취득할 때 취득세 감면 혜택을 받는 것이 주택 소유격 차를 확대해 서민 주택난을 가중할 우려가 있어 조세형평성을 저해한다는 지적에서 나왔습니다.

 *  1세대 4주택 범위에 대해서는 오해의 소지가 있어 설명은 생략하고 아래의 그림으로 대체합니다.

그렇다면 실제로 1세대 4주택 이상 세대에 부과되는 취득세가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.

1. 3주택 이상 다주택자의 주택 추가 구입 부담 가중

4주택 이상에 해당하는 주택을 추가 구입 시에는 취득세가 무거워졌기 때문에 다주택자가 된다면 부담이 가중됩니다. 특히, 6억 원 이하의 주택은 아래의 표에서 볼 수 있듯이, 현행보다 4배가량 증가하기 때문에 추가 주택구입에 부담이 커지는 것입니다. 또한, 위의 신설 내용에 주택수에 예외조항이 없기 때문에 법인 및 사업자의 경우에도 동일하게 기존의 주택수를 포함할 가능성이 높아 추가적인 주택구입에 부담이 커지겠습니다. 아래 표는 현행과 개정안의 아파트 가격별 비교입니다. * 농특세, 지방세 제외

위의 계산은 농특세와, 지방세를 제외하고 기본세율로만 계산하였습니다. 현행 대비 개정안이 추가 주택구입에 들어가는 취득세가 급격히 올라갔습니다. 이렇듯 취득세의 부담으로 추가 주택구입에 대한 부담이 커질 것으로 보입니다.

2. 조세부담 전가와 부동산 시장 양극화(민간임대시장 위축)

부동산학에서 배웠듯이 부동산규제가 강화되면 될수록 임대인에게 부과된 조세부담이 임차인에게 부과되는 경향이 큽니다. 기존에 부동산 사업을 통해 부를 축적한 다주택자들이 쉽사리 투자를 멈추기보단 취득세와 같은 부대비용을 정당하게 지불하고 추후에 임대료를 인상하거나  매도 시 기지불한 취득세를 집값에 포함하여 매도할 가능성이 매우 높아지는 것입니다. 특히, 수요가 풍부한 핵심입지들은 대체제가 없으므로 당연히 수요자들에게 취득세의 부담이 전가될 확률이 높은 것입니다. 

또한, 기존의 다주택자들이 민간 임대시장에 일정 부분 기여한 부분이 많았는데, 현재 보유한 주택 중 상대적으로 입지가 떨어지는 지역에 주택을 매도하고 추가적으로 매수는 더 좋은 입지의 주택을 구입할 가능성이 높아졌기 때문에 좋은 지역으로 수요가 더욱더 몰리고 수요가 없는 곳은 더욱더 줄어들 확률이 높아졌습니다. 말 그대로 강남은 계속 상승하고 지방의 입지가 안 좋은 지역들은 계속해서 하락할 확률이 높아진 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 시장의 양극화와 임대시장의 위축에 따라 공급이 부족한 지역에서는 임대물건이 귀해져 임대료 상승이 불가피 해질 것입니다.

2. 1가구 3주택 이하의 투자 대중화

우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%가 유주택자입니다.

유주택자 56%의 1,100만을 세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 여기서 4건 이상의 4주택 이상의 가구도 약 25만 가구가 되지만 실제로 4주택 이상의 가구는 그 비율로 보더라도 많지는 않은 것입니다.

물론, 여기에는 분양권 및 입주권 등 주택에 산입되지 않아 규제를 받는 가구수는 훨씬 많을 수 있다고 하더라도 실제 각종 규제들로 인해 4주택 이상을 보유한 세대가 많지는 않을 것입니다. 그 이유는 현정권의 8.2대책 9.13 대책 10.1 대책 등 다양한 부동산 규제책의 영향으로 대부분의 수요자들은 똘똘한 한채, 대형 수요 증가 등의 트렌드를 유지하고 있으며 울며 겨자 먹기로 실거주 요건을 채우고 있기 때문입니다.

그러다 보니 추가적인 주택구입보다는 중도금 대출의 이점을 이용하여 분양권 투자에 집중하는 모습을 보이고 있는데, 1가구 4주택 이상의 규제가 현재의 실수요자들의 투자심리를 억제하기에는 역부족으로 보입니다. 오히려 정부의 의도와는 다르게 3주택 이하는 괜찮다는 분위기가 더욱더 팽배해질수도 있습니다.

현재 부동산 시장에 참여자들은 정부의 규제속에서도 새로운 투자방법을 찾아가며 적응한 지 오래가 되었습니다. 특히, 부동산 정책은 네거티브 규제(법률·정책상으로 금지한 행위가 아니면 모든 것을 허용)를 실시하기 때문에 합법적으로도 충분히 법을 피해 갈 수 있기 때문입니다. 

기존의 투자자들은 현정권의 부동산 규제정책에 많이 시달려서 이러한 규제들에 대해서 감흥도 없어진지 오래고 무뎌져 버렸습니다. 소름 돋는 것은 이내 적응하는 것입니다. 새로운 시장 참여자 역시 정부의 규제가 약빨이 없을 것이라는 걸 잘 알기에 일시적인 동요 외에 큰 동요는 없을 것으로 보입니다. 

이번에 정책은 다주택자를 겨냥하여 규제하면서 투자심리를 억제하려 하지만 사실 현재 부동시장은 풍부한 유동성을 바탕으로 기존의 투자자뿐만아니라 실수요자들까지 가세한 시장이기 때문에 다주택자만 억제하는 정책은 미봉책에 불과합니다. 아마 똑똑한 정부 관료분들도 잘 아실 텐데, 정책은 항상 의문만 남깁니다.

이번에 취득세 개정안 역시, 결국에는 다주택자가 부담한 세금이 임차인에게 전가되어 임대시장이 불안해지거나, 매도시에 매수인에게 전가돼 집값 상승에 기폭제가 될 것입니다. 또한, 투자자들이 똘똘한 주택에 집중하게 되면서 수요 쏠림현상이 가속화되며 부동산의 양극화도 심화될 것입니다. 안 그래도 심화되는 환경에 수요가 분산되기보단 더욱더 쏠리게 될 확률이 높은 것입니다.

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