혼란한 부동산시장, 입구보다 출구가 중요하다..(Feat. 읍참마속)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부의 두더지잡기가 지속되는 가운데 며칠전 발표된 0220부동산 대책의 후폭풍으로 주간 1~2%대로 높은 상승률을 기록했던 수원이 조정지역이 되었습니다.

그 덕분인지 시중에 많은 유동자금들이 갈피를 못잡고 비규제지역과 앞으로 리모델링 및 정비사업 등의 이슈가 있을 갭이 적은(전세가율이 높은)물건들로 몰리고 있습니다.

특히, 비규제지역인 인천과 경기 북부권의 신규택지공급지역, 7호선연장 및 GTX 등 교통호재지역, 구도심 정비사업지역 등에 수요가 더욱 몰리고 있습니다.

실제로 최근 이러한 지역들의 외지인 매입비율, 갭투자비율 등이 늘어나고 있는데, 사실상 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶이다보니 당연한 선택이라고 보여집니다.

그러나 이러한 많은 정보들이 공유되고 기존투자자들 뿐만아니라 새로이 시작하는 후발투자자들의 지적 수준이 향상되면서 시장이 너무나도 빠른 것이 오히려 리스크로 작용하고 있습니다.

특히, 신축이 대세가 되어가는 새로운 부동산 시장에서 확실한 호재가 없는 오래된 구축중심의 갭투자는 더욱더 리스크가 많은 것이죠, 여기서 리스크는 가격하락을 의미하는 것이 아닌 매도의 어려움을 의미합니다.

이렇듯 출구를 고려하지 않은 매수전략? 낙관적인 투자전략? 과연 유효하다고 볼 수 있을까요?

이러한 출구전략과 관련해서 너무나도 잘알고 계시는 유명한 소설인 '삼국지'에서 마속이란 인물과 관련된 '읍참마속'을 인용하여 조금더 이야기해보겠습니다.

삼국지를 읽어보지 않으셨더라도 '읍참마속'이라는 고사성어는 많이 들어보셨을 겁니다. 고사성어의 주인공인 '마속'은 유비가 세운 촉나라 장수인데요, 최근 코로나로 유명한 중국의 '우한'태생이며 평소, '제갈량'이 아끼고 신망이 두터운 장수였습니다.

* 우한은 우리에겐 부정적인 곳이지만, 실제론 중국 중원의 대도시이며, 교통의 요지로 당대에는 제갈량을 비롯한 많은 인재들의 요람이었습니다.

제갈량은 유비가 죽고 촉을 부흥하기 위해 '북벌'을 감행하는데 '마속'을 통해 '가정' 이라는 중요한 지역을 방어하게 합니다. 지리적으로보면 그냥 작은 길목이었지만 보급로 및 군사적요충지로 반드시 지켜야만 하는 중요한 곳이었습니다.

그렇기 때문에 당연히 평소 신임하던 '마속'과 많은 병력들을 보내 지키게 하였습니다. 사실, 가정이라는 지역이 방어하기 어려운 지역은 아니었는데요,

단순히 작은 길목이었으므로 기본적인 원칙대로 그냥 길목에 군영을 세우고 울타리를 쌓아 지켰다면 좁은 길목이라 대군도 능히 막아낼 수 있는 곳이었습니다.

그러나 마속은 아주 기본적인 전략인 길목에 방어진을 구축하라는 '제갈량'과 부장의 지시와 조언을 무시하고 가정의 산으로 올라가 진을 치게 됩니다. 보통 일반적으로는 주요고지를 '선점'하는 것도 중요하기 때문이었습니다. '마속'의 전략대로 평지를 지키면서 방어하는 것보다 고지를 선점하고 전투하는 것이 유리한 것이 틀린것은 아니었습니다.

그러나 아쉽게도 '마속'은 전반적인 상황을 살펴보지 않고 단순히 유리한 고지를 선점하고 지키는 생각만 한것이었습니다.

마속이 지키고 있던 '가정'의 산은 다른산과도 이어져 있지 않았고, 제대로된 제대로 된 물줄기도 없고, 옆에 멀쩡한 길이 있었기 때문에 적이 공격하지 않으면 아무런 전략적인 가치가 없었던 곳입니다.

단순히 '선점'에 대해서만 고민하고 '출구'는 고려하지 않았던 '마속'은 결국 적군의 명장인 '장합'에 의해 퇴로와 보급로가 끊겨 고지에서 말라가다 결국 전멸하였습니다.

이때, 생존자가 거의 없이 마속은 몇몇 부관들과 함께 겨우 도망쳤으며 이로 인해 요충지인 가정을 잃게 되면서 촉군은 한중으로 퇴각하였고 '가정'이라는 아주 작은 지역때문에 '제갈량'이 야심차게 준비했던 1차 북벌은 실패로 끝나게 되었고 국력이 쇠퇴하게 되는 원인이 되었습니다.

전략 및 전술적으로 고지대를 선점하는 이점은 기본적으로 매우 큽니다. 실제로 고지대에서 소수가 다수의 적을 물리는 경우도 흔하며, 고지를 점령하고 있는 쪽은 적 부대에 대한 완벽한 감제가 가능하며 험난한 지형조건을 이용해 성채처럼 방어에 임하기 쉽기 때문입니다.

더군다나 투사무기의 사거리와 위력이 비약적으로 늘고 곳곳에 매복 병력을 배치해 좁은 산길을 오르는 적병을 덮치기 용이하고, 등반으로 힘이 빠진 적병과 접전 시 유리한 면이 있기 때문입니다.

그러나 이러한 '선점효과'도 상황과 위치에 따라 다른 것입니다. 이러한 고지가 반드시 중요한 지역이어서 적군이 지나갈수 밖에 없어야 하는 것인데, 마냥 '선점'에만 초점을 맞추었던 것입니다.

전략 및 전술에 기본을 잘 이해하고 수행했지만 상황에 적용하지 못하면서 작전에 실패했던 '마속'은 결국 그를 가장 아끼고 총애하던 '제갈량'에 의해 군법으로 처단되었습니다.

* 읍참마속(泣斬馬謖) : '대의를 위해 사사로운 정을 버리다.'라고 이야기 하지만 제갈량입장에서보면 본인의 판단실수로 아끼는 장수를 잃어버렸던 다른의미로도 해석할 수 있습니다.

현재 부동산시장을 보면, 마속이 가정에서 범했던 비슷한 우를 범하는 분들이 많은 것 같습니다. 그 고지가 반드시 지나갈수밖에 없거나 확보해야하는 중요한 요충지여야하는데, 그냥 '고지'면 일단 점령하는 분들이 많은 것 같습니다.

단순히 유동성의 길목만을 선점하려다 보니 이 길목이 정말 중요한곳인지? 가치가 있는 것인지? 어떤 고민 없이 단순히 확보하는데 급급한 것들을 경고하고 싶었습니다.

평소 같았으면 거들떠보지도 않았을 갭작은 물건들을 단순히 선점하고 후발수요를 기다리는데, 그 '물건'이 수요가 끊긴다면 어떻게 될까요?

기본적인 '가치판단'의 기준을 무시한채로 단순히 '선점'만을 외치며 깊은 고민없이 매수하는 많은 분들을 보면 정말 안타깝습니다. 특히, 부동산의 특성상 수요나 심리가 죽어버리면 거래가 어려운 자산인데 개인투자자가 단순히 매물선점에만 급급한 모습들을 보이니 더욱더 우려되는 것입니다.

심리란 것은 한번 타오르면 끝없이 타오르지만 한번 식으면 무섭듯이 식습니다. 과거의 시장에서 보여줬던 수요자들의 심리가 그랬습니다. 이러한 심리가 뜨겁다고 해서 기본적인 '가치'를 생략한채 '선점'에만 초점을 맞추고 물건을 찾아 계좌를 받고 물건이 잠기며 일시적 호가에 만족하면서 '잘샀다'만 생각하면 큰 오산입니다.

투자에 있어서 '잘사는 것'도 중요하지만 '잘파는 것'도 매우 중요합니다. 결국, '매도'라는 출구를 통해 수익을 실현하며 결과를 증명해야하는 것이기 때문입니다.

그러나 졸지에 '출구'가 막혀버리면 순식간에 내 물건은 '못난이'가 되어버리고, 결국에는 눈물을 머금고 마속을 벴던 제갈량처럼 손해를 봐가면서 매도를 해야하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

무조건 '선점'이 잘못되었다, '갭투자'가 잘못되었다를 이야기하는 것이 아닙니다. 매수할때에 '입구'만 생각하지말고 매도할때에 '출구'를 다시한번 고민하라는 말씀입니다.

특히, 신축의 니즈가 강한 현 실수요자들은 새것이 될리 없는 오래된 구축아파트들은 단순히 '임차'로만 볼뿐, '매매'로의 전환은 매우 어렵습니다. 부동산시장 먹이사슬에 제일 하단에 있는 '실수요자'가 선택할 만한 물건이 아니라면 '출구'가 막혀버려 아주 작은 물건임에도 본인의 투자계획에 큰 차질을 빚게 만들수 있습니다. 

 

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