재당첨 제한을 완벽히 이해해보자!(Feat.개정된 재당첨제한 완벽분석!)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 4월 17일부터 재당첨제한 금지기간을 늘렸습니다.

분양가 상한제 주택과 투기과열지구 내 주택당첨자는 주택의 크기와 상관없이 10년, 조정대상 지역 주택 당첨자는 7년 으로 재당첨제한 기간이 강화 되었습니다.

개정 이전에는 주택 크기와 지역에 따라 1~5년이었던 것에 반해 매우 강력해 진 것인데요, 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되어 지금 분양하는 주택들에 적용을 받고 있습니다.

 

그러나 재당첨제한에 대한 내용을 정확하게 이해하지 못하는 분들이 많으신 것 같아 다시한번 정리해보려고 합니다.

 

1. 청약 재당첨제한이란?

재당첨제한이란 주택에 청약해 당첨된 자 및 그 세대에 속한자(배우자 분리세대 포함)에게 주택 종류 또는 지역별로 일정 기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한 하는 것입니다.

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

즉, 재당첨 제한은재당첨제한 주택에 대하여 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 되어 청약이 불가한 것입니다.

여기서 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

위의 원문은 다소 이해가 안되니 작년에 발표한 1216 부동산 대책에 표를 보시면 이해가 조금 이해가 수월할 것입니다.

재당첨 제한 대상을 받게되는 즉, 재당첨제한이 생기게 되는 주택은 위 그림에서 재당첨 제한 대상자에 속한 주택들입니다.

 

예를 들어 분양가 상한제 적용주택에 당첨이 되면 재당첨제한기간이 부여되게 됩니다.. 그래서 재당첨제한을 받게되면 재당첨제한주택에 청약이 불가능한 것입니다.

 

구체적인 예를 들어보겠습니다.

 

비규제지역이더라도 공공택지인 양주옥정신도시에서 분양을 받게되면 분양가 상한제 적용주택이기때문에 당첨시 재당첨제한 대상자로 관리가 됩니다. 그렇기 때문에 재당첨 제한 주택에는 청약이 불가능합니다.

 

그러나, 재당첨제한 대상자로 되어 있더라도 재당첨제한 주택에 해당되지 않는 주택은 청약이 가능한 것입니다. 무조건 청약을 하지못하는 것이 아니라 재당첨제한 주택이 아니면 되는 것입니다.

 

2. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

원문으로 보면 이해가 어려운데요 간단히 정리해보겠습니다.

- 지역주택조합은 사업계획 승인 이후

- 정비사업은 관리처분계획인가 이후

- 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유뮤상관없음)

 

* 예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리 기준과 기준일

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 한국감정원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

 

당첨자로 관리되는 기준일은 다음과 같습니다,

- 분양주택의 1, 2순위 당첨자 : 당첨자 발표일

- 예비당첨자로 계약을 체결한자(추가입주자) : 계약체결일

- 특별공급 대상자 : 당첨자 발표일

- 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업승인일

- 조합주택(재건축, 재개발)의조합원 : 관리처분인가일

* 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우에는 사업승인일 기준

- 분양전환 가능한 임대주택을 분양받은자 : 당첨자 발표일

 

※ 여기서 잠깐.. 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.

 

1. 분양가 상한제

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다.상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요,

'19년 발표된 1216부동산 대책이후 12월 17일 부로 공공택지 외에도 아래의 표에 나온 민간택지까지 작년 12월 17일자 지정 및 효력발생이 되었지만 올 7월 28일까지 유예가 되어있습니다.

아래의 지역들은 올해 7월 29일부터 효력이 발생합니다. 즉, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 예정입니다.

 

2. 투기과열지구

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

 

 

3. 청약과열지역

두 세번째로 청약과열지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 포함합니다. 기존에는 청약과열지역이 1~3지역으로 나뉘었으나 올해 발표된 0220부동산대책으로 전지역이 포함되었습니다.

4. 과밀억제권역

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다.

 

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

 

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

 

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

 

재당첨제한에 최신개정안과 관련하여 정리를 다시 했는데요, 제도가 복잡하고 어려운것 같습니다.

 

재당첨 제한은 개인과 세대원 전체에 영향을 주기 때문인 것을 기억하면 좋은데요, 결혼을 하셨더라도 결혼전 재당첨제한을 적용받았다면 결혼후에 구성된 전 세대원도 포함되는 것입니다.

 

세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

 

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

 

즉, 재당첨제한은 적용되지 않는 주택에 대해서는 청약이 가능하단 것입니다^^

 

 

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