분양권 전매제한을 완벽히 이해해보자!(Feat.개정될 전매제한까지 이해하자!)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 지난 5월 11일 전매제한과 관련된 내용을 발표했습니다.

전매제한과 관련된 내용과 앞으로 변화될 전매제한에 대해서 다시한번 살펴보겠습니다.

 

1. 전매제한이란 무엇인가?

분양받은 주택에 당첨되었을 때, 규정된 기간 동안 산 주택을 다시 파는 것을 제한하는 제도로 실수요자에 대한 주택의 수급 및 투기 억제를 위해 시행된 것입니다.

(1) 전매제한의 공통사항

● 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.

 

●주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

 

●제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

 

●중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.

 

(2) 전매제한의 세부사항

 

●투기과열지구 분양권은 기본적으로 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

●조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있었습니다만, 이젠 조정대상지역 전지역이 제 1지역으로 적용 받고 있습니다.

제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간

제2지역 : 1년 6개월

제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

● 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

※ 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 분양가격에 따라서 최소 3년에서 8년까지의 전매제한 기간을 적용받습니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 투기과열지구 내 공공택지외(민간택지)에서도 공급되더라도 분양가 상한제가 적용된 지역은 5~10년의 전매제한이 적용됩니다. '20년 7월 29일 이후 민간택지분양가 상한제가 시행될 예정입니다.

* 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다. 투기과열지구는 기본적으로 소유권이전 등기시 거래가 되지만 만약, 분양가상한제지역이라면 분양가격에 따라 전매제한이 소유권 이전(3년이 미경과하더라도 소유권 이전시 3년으로 봄)후에도 전매제한을 받을 수 있습니다.

 

※ 수도권 외

다만, 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 동일하게 전매제한 5년을 적용 받습니다.

 

민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월 / 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

 

2. 511대책과 전매제한 강화

지난 5월 11일 추가적인 부동산대책을 발표하면서 전매제한과 관련하여 8월부터는 수도권 및 지방광역시의 모든 분양을 소유권 이전등기시까지 전매제한을 금지하겠다는 내용을 발표하였습니다.

이에 따라 기존에 투기과열지구에만 적용되던 소유권 이전등기시까지의 전매제한이 아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다.

지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

 

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

 

이러한 전매제한과 관련된 내용들 반드시 숙지하고 있어야겠습니다.

 

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