재건축과 재개발은 무엇일까?(2부-재건축과 재개발의 차이점)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제 포스팅에서 재건축과 재개발에 사업진행절차에 대하여 포스팅하였습니다. 오늘은 재건축과 재개발의 차이에 대하여 알아보려고 합니다. 사실 재개발과 재건축 자체를 헷갈려하시는 분들이 많기 때문에 용어 정리가 필요할 것입니다. 흔히들 재건축은 아파트, 재개발은 빌라나 단독주택으로 아는 경우가 많습니다만 이것으로는 차이점을 설명할 수 없습니다.

1. 재건축
재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.

다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.

참고적으로 2015년부터 재건축사업의 가능연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 많은 아파트가 재건축 대상이 되었습니다만 1부에서 알아봤던 것처럼 30년이 넘었다고 반드시 재건축이 이루어 지는 것은 아닙니다. 각 진행단계별로 넘어야 될 산이 많기 때문입니다.


2. 재개발
재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다.

이런지역들을 보신다면 재개발이 가능하겠구나 판단하시면 됩니다~^^

3. 재건축과 재개발의 차이(사업성 측면)
위에서 살펴본 것처럼 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다.
 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.

그렇다고 해서 무조건 재개발이 나쁜 것은 아닙니다. 아무래도 기반시설이 양호한지역인 재건축지역이 사업과정도 덜 복잡하고 사업성도 좋아보이지만 투자금이 많이 들어가는 편입니다. 재개발 사업 지 내에 다양한 건축물들이 있고 빌라와 같이 투자금이 적게 들어가는 경우가 많습니다. 또한, 조합이 의무적으로 공급해야하는 소형임대주택비율이 재건축에 비해 낮은 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 재건축과 재개발은 일장일단이 있다고 할 수 있습니다.

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