안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 지식의 가장 기본인 물권에 대해서 채권과의 차이점을 중심으로 알아보려고 합니다.
부동산에 관심을 갖고 공부하다 보면 법률용어나 생소한 용어들로 이해를 못하고 넘어가는 경우가 많은 것 같습니다. 조금 더 깊이 공부하려는 사람들은 꼭 개념을 잡고 가는 것이 좋을 것 같습니다. 다소 어렵지만 채권과 비교해서 민법상에서 물권의 의미를 이해해보겠습니다.
1. 물권과 채권의 차이
물권이란 사람이 물건을 직접 지배하는 권리를 말하고, 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리를 말합니다. 예를 들면 전세권은 다른사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권임에 반해, 임차권은 임대차의 목적으로 사용하도록 임대인에게 협조를 청구하는 채권입니다.
이때 채권은 '돈 받을 권리'로만 알고 계시는 분들이 많은데 금전적으로 정할 수 없는 것들도 채권이 됩니다.
* 매매계약을 통해 A가 B에게 양도했다면 A는 양도한 대금을 지급하라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과 B는 소유권 이전을 요하는 소유권 이전 청구권이 있습니다.
특히, 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없어 채권자와 채무자의 약정이 있다면 채권과 채무가 발생합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위가 실천할 수 있어야 하고 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 해서 반사회적 법률행위는 법적 효력이 없습니다.
* 채권의 목적이 불가능한 예로는 별을 따와라, 다른 사람을 죽여라 등 그 목적과 타당성이 떨어지는 것들이 되겠습니다.
1) 직접적 지배권성
채권은 채권자가 채무자에게 '일정한 행위(급부)를 요구하여 채무자가 그 요구에 응하여야 비로소 채권자는 자신의 권리를 실현할 수 있지만 물권은 타인의 행위를 매개하지 않고 사람이 직접 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리입니다. 위에서 언급한 전세권과 같은 물권이 대표적인 예입니다. 임차권의 형태인 일반적인 전세와, 물권의 전세권은 용어는 같지만 엄연히 다른 차이를 갖게 되는 것입니다.
2) 배타성
채권은 배타성이 없으므로 하나의 물건위에 수개의 채권이 병존할 수 있지만 물권은 배타성이 있어 하나의 물건위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립할 수 없습니다. 이는 물권법정주의(물권의 종류와 내용은 법에 의해 정해지며, 당사자들이 임의로 다른 물권 창설을 금지되는 원칙)의 근간이 됩니다. 따라서 물권의 존재를 알리는 공시제도가 중요한 의미를 갖게 됩니다.
* 예를 들면 A가 B라는 아파트의 소유권을 갖고 있다면 다른사람이 B라는 아파트의 소유권을 갖을 수 없는 것이 물권인 것이고, 채권은 자기소유 아파트에 여러 곳의 금융사가 근저당을 설정하는 것이 가능한 예가 되겠습니다.
3) 절대성
채권은 원칙적으로 특정인에게만 주장할 수 있는 상대권인 반면에 물권은 모든자에 대하여 주장할 수 있는 절대권입니다. 특히, 물권자는 모든사람에 대해 자신의 물권을 주장할 수 있으며 채권에 우선할 뿐만 아니라, 먼저 성립한 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
* 전세권을 설정한 임차인(선순위 권리로 본다)의 경우에는 전세금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 낙찰자에게도 동일하게 전세권(전세금)을 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
4) 관념성
본권은 물건에 대한 '지배가능성'을 기초로 하는 관념적인 권리(지배할 수 있는)이고, 점유권은 물건에 대한 '사실상의 지배'를 기초로 하는 사실적인 권리(지배하는)입니다.
5) 양도성
물권은 채권과 함께 재산권에 속하므로 채권과 물권 모두 양도성을 가집니다. 그러나 물권의 양도성은 본질적이나, 채권의 양도성은 비본질적인 경우도 있어서 제한되거나 부정되기도 합니다.
2. 물권의 종류
민법이외의 다른법률이 정한 물권으로 상법상의 물권(상사유치권, 상사질권, 선박저당권 등)과 특별법 상의 물권(입목저당권, 공장저당권, 광업권, 어업권, 가등기담보권, 양도담보권 등)이 있습니다.
관습법상의 물권으로는 분묘기지권(타인의 토지위에 분묘 소유), 관습법상의 법정지상권(동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물소유자가 그부지에 대하여 관습법에 의하여 취득하는 지상권)이 있습니다.
관습법상의 물권으로 인정되지 않는 권리로는 온천권(온천에 관한 권리), 소유권에 준하는 물권(미등기, 무허가 건물의 양수인 등), 사도통행권(사적인 통행권), 공원이용권이 있습니다
오늘은 다소 딱딱한 물권의 개념을 채권과의 비교를 통해 알아보았습니다. 저도 정리하면서 어려웠지만 자꾸 반복해서 보다보니 조금은 이해가 되고 있습니다. 아마 새로보시는 분들은 머리가 아프실겁니다. 그러나 부동산을 깊이 연구하시려는 분들은 꼭 개념을 반복해서 눈에 익도록 하고 이해하셔야 합니다.
의외로 민법이 투자자 뿐만아니라 실수요자들한테도 유용하게 적용될 때가 많습니다. 임차인들에게는 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 강력한 것을 아실테니깐 등기부등본을 보고 권리분석을 해야하거나, 임대차계약을 할 때 조금은 이해가 쉬울겁니다. 결국, 부동산 공부는 내 자산을 지키는 첫번째 길인 것입니다.
좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이 됩니다~^^
부동산에 관심을 갖고 공부하다 보면 법률용어나 생소한 용어들로 이해를 못하고 넘어가는 경우가 많은 것 같습니다. 조금 더 깊이 공부하려는 사람들은 꼭 개념을 잡고 가는 것이 좋을 것 같습니다. 다소 어렵지만 채권과 비교해서 민법상에서 물권의 의미를 이해해보겠습니다.
1. 물권과 채권의 차이
물권이란 사람이 물건을 직접 지배하는 권리를 말하고, 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리를 말합니다. 예를 들면 전세권은 다른사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권임에 반해, 임차권은 임대차의 목적으로 사용하도록 임대인에게 협조를 청구하는 채권입니다.
이때 채권은 '돈 받을 권리'로만 알고 계시는 분들이 많은데 금전적으로 정할 수 없는 것들도 채권이 됩니다.
* 매매계약을 통해 A가 B에게 양도했다면 A는 양도한 대금을 지급하라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과 B는 소유권 이전을 요하는 소유권 이전 청구권이 있습니다.
특히, 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없어 채권자와 채무자의 약정이 있다면 채권과 채무가 발생합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위가 실천할 수 있어야 하고 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 해서 반사회적 법률행위는 법적 효력이 없습니다.
* 채권의 목적이 불가능한 예로는 별을 따와라, 다른 사람을 죽여라 등 그 목적과 타당성이 떨어지는 것들이 되겠습니다.
1) 직접적 지배권성
채권은 채권자가 채무자에게 '일정한 행위(급부)를 요구하여 채무자가 그 요구에 응하여야 비로소 채권자는 자신의 권리를 실현할 수 있지만 물권은 타인의 행위를 매개하지 않고 사람이 직접 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리입니다. 위에서 언급한 전세권과 같은 물권이 대표적인 예입니다. 임차권의 형태인 일반적인 전세와, 물권의 전세권은 용어는 같지만 엄연히 다른 차이를 갖게 되는 것입니다.
2) 배타성
채권은 배타성이 없으므로 하나의 물건위에 수개의 채권이 병존할 수 있지만 물권은 배타성이 있어 하나의 물건위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립할 수 없습니다. 이는 물권법정주의(물권의 종류와 내용은 법에 의해 정해지며, 당사자들이 임의로 다른 물권 창설을 금지되는 원칙)의 근간이 됩니다. 따라서 물권의 존재를 알리는 공시제도가 중요한 의미를 갖게 됩니다.
* 예를 들면 A가 B라는 아파트의 소유권을 갖고 있다면 다른사람이 B라는 아파트의 소유권을 갖을 수 없는 것이 물권인 것이고, 채권은 자기소유 아파트에 여러 곳의 금융사가 근저당을 설정하는 것이 가능한 예가 되겠습니다.
3) 절대성
채권은 원칙적으로 특정인에게만 주장할 수 있는 상대권인 반면에 물권은 모든자에 대하여 주장할 수 있는 절대권입니다. 특히, 물권자는 모든사람에 대해 자신의 물권을 주장할 수 있으며 채권에 우선할 뿐만 아니라, 먼저 성립한 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
* 전세권을 설정한 임차인(선순위 권리로 본다)의 경우에는 전세금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 낙찰자에게도 동일하게 전세권(전세금)을 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
4) 관념성
본권은 물건에 대한 '지배가능성'을 기초로 하는 관념적인 권리(지배할 수 있는)이고, 점유권은 물건에 대한 '사실상의 지배'를 기초로 하는 사실적인 권리(지배하는)입니다.
5) 양도성
물권은 채권과 함께 재산권에 속하므로 채권과 물권 모두 양도성을 가집니다. 그러나 물권의 양도성은 본질적이나, 채권의 양도성은 비본질적인 경우도 있어서 제한되거나 부정되기도 합니다.
2. 물권의 종류
민법이외의 다른법률이 정한 물권으로 상법상의 물권(상사유치권, 상사질권, 선박저당권 등)과 특별법 상의 물권(입목저당권, 공장저당권, 광업권, 어업권, 가등기담보권, 양도담보권 등)이 있습니다.
관습법상의 물권으로는 분묘기지권(타인의 토지위에 분묘 소유), 관습법상의 법정지상권(동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물소유자가 그부지에 대하여 관습법에 의하여 취득하는 지상권)이 있습니다.
관습법상의 물권으로 인정되지 않는 권리로는 온천권(온천에 관한 권리), 소유권에 준하는 물권(미등기, 무허가 건물의 양수인 등), 사도통행권(사적인 통행권), 공원이용권이 있습니다
오늘은 다소 딱딱한 물권의 개념을 채권과의 비교를 통해 알아보았습니다. 저도 정리하면서 어려웠지만 자꾸 반복해서 보다보니 조금은 이해가 되고 있습니다. 아마 새로보시는 분들은 머리가 아프실겁니다. 그러나 부동산을 깊이 연구하시려는 분들은 꼭 개념을 반복해서 눈에 익도록 하고 이해하셔야 합니다.
의외로 민법이 투자자 뿐만아니라 실수요자들한테도 유용하게 적용될 때가 많습니다. 임차인들에게는 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 강력한 것을 아실테니깐 등기부등본을 보고 권리분석을 해야하거나, 임대차계약을 할 때 조금은 이해가 쉬울겁니다. 결국, 부동산 공부는 내 자산을 지키는 첫번째 길인 것입니다.
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