부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산시장이 복잡해짐에 따라서 분석의 질이 중요해졌습니다. 분석의 도구들은 매우 다양한데 그중에서도 가볍게 살펴보기 좋은 내용들은 가지고 분석해보겠습니다.

저는 시간이 허락한다면 전국의 시장을 살펴보고 있는데요, 그중에서 최근 핫한 지역 중 하나인 대전의 중구가 눈에 들어왔습니다. 대전 중구는 최근에 매매와 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 매매가 상승은 투자자가 유입되었다면 가능한 이야기일수도 있지만 전세가 상승까지 높아지는 곳이라 관심이 갔습니다.
* 지수는 한국감정원자료를 활용하였습니다.

매매지수만으로는 확인하기 어려운 내용들을 저는 '부동산지인'이라는 무료어플을 통해 확인하고 있습니다. 각종데이터를 쉽게 볼수 있는데, 먼저 지수를 살펴보겠습니다.

아래의 그림은 매매지수와 전세지수의 강도를 나타냅니다. 지수가 높다는 것은 주택가격 및 임대가격이 상승한다고 생각하시면 됩니다. 최근에 매매지수 상승이 매우 가파른것이 특징입니다. 그러나 전세가의 상승폭에 비해 매매가의 상승폭이 크기 때문에 다소 정상적으로 보이진 않습니다만, 요즘시장을 보면 꼭 불가능하진 않다고 생각이 듭니다.

다음은 매매와 임대거래량을 나타낸 표로 최근에 거래가 많이 늘어난 모습을 보이고 있습니다. 지수가 높다는 것은 거래량이 늘었다고 볼 수 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격상승도 수반되는 모습을 보입니다.

다음은 대전 중구의 년별 입주량과 수요량을 나타낸 표입니다. 전세가의 상승이 왜곡되었다고 보기엔 어려울 것 같습니다. 2013년 말 마지막 공급을 끝으로 2014년부터는 공급이 부족한 모습입니다.

다음은 미분양 현황으로 미분양은 거의 없다고 보여집니다. 특히, 준공후 미분양은 없습니다.

다음은 중구에서 매매가 상승이 두드러지는 몇 곳의 아파트를 살펴보겠습니다. 먼저 서대전네거리역과 글꽃중 학군을 공유하는 삼성아파트와, 센트럴파크 2차입니다.

대전의 중심인 서구 둔산동에 비해 조금은 떨어지는 입지지만 서대전역(KTX), 서대전네거리역(1호선)의 입지와 글꽃중이라는 명문중학교를 공유하는 훌륭한 입지의 아파트로 상대적으로 신축인 센트럴파크의 상승세가 눈에 띕니다. 오류동 삼성아파트는 훌륭한 입지의 재건축기대감으로 상승폭이 큰것으로 판단됩니다. 그러나 전세가의 변동없이 매매가가 급등한 점은 실수요자 뿐만아니라 투자자들의 유입이 더욱 많다는 반증이 되겠습니다.

다음은 중앙로역 인근에 위치한 준신축급인 대전센트럴자이 1단지입니다.

중구에서는 상대적으로 최신아파트에 속하는 센트럴자이 역시 올 3분기에 급등한 모습을 보이며 위의 아파트들과 같은 흐름을 보이고 있습니다. 2013년 중구의 마지막 공급을 담당했던 아파트로 보여집니다

위와 같이 빅데이터를 통한 '숲'과 개별 물건에 대한 정보를 통해 '나무'를 살펴보았습니다. 대전 중구가 뜨겁긴 뜨거운 모양입니다. 몇달만에 집값이 수천만원이 올랐습니다. 그러나 지수에서 보여지듯이 매매지수의 급등은 리스크관리를 해야할 수도 있습니다. 기존에 물건을 보유한 사람들이라면 상관이 없지만 추경매수에 속하시는 분들이라면 조금 더 고민을 해야하지 않을까 싶습니다. 집값이라는게 오를땐 계속오르는 경향이 있지만 그 끝을 누구도 장담하기 어렵기 때문에 조금더 보수적으로 접근해야 하겠습니다.

대전이 지방의 거대한 광역시더라도 결국 수도권의 수요와는 그 수요의 크기가 다르기 때문에 이러한 데이터를 통해 보다 객관화해서 투자를 해야합니다. 대전은 그동안 세종에 억눌려 집값상승이 적었고 훌륭한 학군이 있으며, 주택의 노후화로 신축공급이 부족한 곳입니다. 충분히 신축에 대한 집값상승 여력이 있는 곳으로 2기 신도시인 도안신도시가 분양이 끝나면서 유성구에 큰 집값 상승의 불이 붙었었고 서구에 이어 중구로 이어진 듯합니다.

대전의 대세상승은 당분간 지속될 것 같은 기분이지만 개별물건에 대한 심층깊은 분석이 선행되어야 가격이 싸다고 쫓기듯 추경매수를 한다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 매수시에는 반드시 출구전략을 구체화 해야겠습니다. 보다 많은 고민과 공부를 통해서 훌륭한 투자를 이어가길 소망합니다.

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