부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 시장과 반대로 움직이는 우리들의 모습을 반성하는 시간을 가져보려고 합니다.

초보 투자자라도 항상 이야기하는 '가치투자', '장기적인 안목의 투자', '로우볼 전략' 등은 우리가 투자에 추구하는 가장 이상에 가까운 투자방식입니다

그러나 투자를 하다 보면 눈앞에서 펼쳐지는 변동성에 이러한 가치 기준은 흔들리기 마련이고 더욱더 변동성이 높은 자산에 대한 투자 즉, 단기간 급등할 수 있는 종목들에 공격적으로 투자할 수밖에 없습니다.

인간이라면 너무나 당연한 심리입니다. 특히, 주변인들의 성공에서 촉발되는 시기와 질투는 이러한 심리를 잘 대변하고 있습니다.

그러나 이러한 심리에 휘말리는 것보다는 본인의 기준으로 시장을 바라보며 시장과는 조금 다른 포지션을 취할 필요가 있습니다.

아래는 지난 십년간 서울 평균 아파트 가격의 추이입니다.

그래프가 완만하게 보이긴 하지만 상승과 하락을 반복하다 최근 5년 간 상승세를 이어가고 있습니다. 물론, 디테일하게 들어가보면 부동산 대책 이후에 짧은 조정 기간들('17년 82 대책 이후나 '18년 913 대책 이후)도 있었지만 지속적으로 상승세를 이어가는 모습입니다.

최근에는 '코로나19'로 인해 일시적으로 조정장을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 대중들은 불과 몇 달 전에 취했던 포지션과는 완전 다른 포지션을 취하게 됩니다.

시장이 얼어붙고 다시 하락으로 가는 초입으로 여기기 때문입니다.

보통의 시장 참여자들은 시세가 오르기 시작하는 초입에 상승의 시그널은 놓치고 결국 종반이후에 추격매수를 하고, 하락의 시그널을 보이면 순식간에 심약자가 되어 추격 매도하기 바빴습니다.

물론, 이러한 투자방식이 나쁘다는 것을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다. 당연히 선택하는 올바른 방법입니다.

그러나 제가 말씀드리고 싶은 것은 시장과 반대로 움직이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

아까 위에서 그래프가 보여줬지만 일시적인 부침들과 조정장들은 있었지만 긴 호흡을 본다면 우상향이라는 그래프를 만나게 됩니다.

그리고 과거를 복기해보면 그 조정기간들이 곧 최적의 매수타이밍이었음을 우리는 너무나 쉽게 압니다.

그러나 실제로 우리는 어떻게 움직이는지 반성해봐야 합니다. 물론, 상승의 초입과 하락의 초입을 정확히 알 만한 인사이트가 있는 극소수의 고수분들이라면 제 말씀은 그냥 허접한 이야기로 들리겠지만 조금은 투자가 어렵거나 소심한 성격을 가진 분이라면 진지하게 반성해야 합니다.

제가 말씀드린 내용은 대단한 기술적 분석이나 경제적 지식이 아니라 당연한 이치입니다.

머리 아픈 내용도 아니고 우리가 실제로 이해하고 있는 것들입니다. 하락에 매수하고 상승에 매도하는 것입니다.

그렇다면 저점은 어디고 고점은 어딜까요? 최근 2년을 돌아보면 작년 초와 지금이 저점일 수 있겠고 고점은 제작년 말고 작년 말일 수 있겠습니다.

하지만 그 저점과 고점을 정확히 맞추는 것은 사실상 불가합니다. 시간이 지나 결과가 나온다면 너무나 쉽게 말하겠지만 당시에는 모두들 공포나 환희에 미래를 예측하는 정확히 예측하지 못합니다.

지금도 마찬가지입니다. 코로나로 시작된 경제위기가 부동산 시장에 전반에 미치는 지금, 일부 지역에서는 급매물이 종종 출현하고 있습니다. 이 분위기가 얼마나 지속될진 모르기 때문에 다들 주저합니다.

그러나 다시 과거를 복기해보시면 정답은 간단합니다. 우리는 어느 시기에 매수하고 어느시기에 매도해야겠습니까?

답은 모두가 잘 알지만 사람들은 절대다수의 대중과 같이 움직입니다. 잘못된 것도 이상한 것도 아니고 지극히 정상입니다.

그렇지만 이렇게 움직여서는 투자에 성공하기 어려운 것입니다.

자산시장 모두가 그렇겠지만 부동산 시장 역시 모래성과 같아서 계속 쌓다가 보면 어느 순간에는 무너집니다. 최근에 높았던 부동산 시장의 상승세가 꺾인 것은 코로나 19라는 모래알 때문이 아니라 그냥 부동산 시장이라는 모래성이 높게 쌓인 것이 문제였습니다.

지금은 모래성이 일부 무너졌습니다. 다시 말하면 어느 정도의 거품은 사라졌단 뜻입니다.

그 거품은 금액이 큰 곳이나 상대적으로 추격매수가 많았던 곳에서 더 많이 빠졌을 것입니다. 거품이 빠졌다는 것은 그만큼 가격이 제자리로 혹은 가치보다 저평가되었다는 말일 것입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어느 포지션에 서야 할까요? 계속해서 실수해왔던 그 결정을 그대로 반복할 것인지 묻고 싶습니다.

제 말을 곡해해서 들으시면 안 됩니다. 무조건 집값이 오른다는 말씀을 드리려는 것이 아닙니다.

지금 부동산 시장은 오랜 기간 상승을 지속하면서 피로도가 지속된 것도 사실이고 거품이 일부 있는 지역들이 있는 것도 사실입니다.

그러나 이러한 시기에 올바른 결정을 해야만 자산 증식이라는 기회를 얻을 수 있습니다.

그렇다면 조금은 과감한 결단도 필요한 시기라는 것입니다. 참여자들의 수준이 높아진 지금의 부동산 시장은 더욱더 빨라졌기 때문에 더욱 그렇습니다.

부동산 시장이 코로나로 촉발된 '경제위기'라는 공포에 질려있는 지금의 타이밍이 어쩌면 자산의 증식을 위한 또 다른 기회 일 수도 있습니다.

물론, 본인의 레버리지를 총동원한 무리한 투자를 강요하는 것은 아닙니다. 감당 가능한 범위 내에서 매수가 이루어져야 하는 것은 너무나 당연합니다.

말씀드리고 싶은 것은 우리는 시장과 항상 반대로 움직여야 한다는 것입니다.

개인이 미래에 대한 예측을 정확히 할 순 없지만 리스크 테이킹 차원에서 공격적인 곳에는 소액으로 매수하면서 보다 무거운 대부분의 자산은 안전한 지역에 투자하면 됩니다.

매수세가 식어버린 바로 지금 이 시간이 지나면 다시 돌아오지 않을 기회일지도 모릅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.