부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 수도권을 중심으로 부동산 시장의 뜨거운 열기가 지방의 도시들로까지 확장된 모습입니다. 그러나 모든 사람이 인사이트를 갖고 투자했다기 보다는 개인의 직관이나, 지인의 말, 기사 등을 접하고 투자하는 경우가 많을 것입니다. 지방이라고 해도 5개 광역시를 비롯하여 중소도시까지 포함하면 많은 도시가 있는데 어떠한 분석의 틀을 갖고 투자하는지에 따라 리스크관리의 차이가 발생할 것입니다. 그래서 지방의 대표도시들을 중심으로 가볍게 다뤄보자 합니다.

먼저 오늘은 충북의 대장인 청주에 대해 살펴보려고 합니다. 청주는 충북도청이 소재한 명실공히 충북의 첫번째 도시입니다. 2014년 청원군과 통합되어 토농통합시가 되었으며 서원구, 상당구, 흥덕구, 청원구 4개의 구로 이루어져있으며 인구는 약 85만명으로 거의 광역시에 준하는 도시입니다. 좌로는 천안과 남서쪽에는 세종, 남쪽에는 대전이 인접하였습니다. 충청도의 큰도시들이 중심에 모여 있는 것이 특징입니다.

청주는 모두 아시다시피 과거 2014년 말까지 엄청난 상승을 하였고(이때는 하이닉스와 청원군 통합 등 호재가 많았습니다.) 2015년 이후에는 엄청난 물량과 세종시의 확장으로 지금까지 조정받고 있으며 앞으로도 많은 입주물량이 남은 곳입니다.
* 아래는 매매가격 및 전세가격, 청주시의 인구 전ㆍ출입현황입니다. 2015년부터 조정을 받고 있으며 청주에서 세종으로의 인구유출이 보입니다. 전체적인 인구가 늘고 있지 않습니다.

그럼에도 최근 이상하게 특정 지역에 특정아파트의 거래량이 늘어나고 있습니다. 이것은 무엇을 의미할까요? 결국 투자자들이 진입했다는 뜻입니다. 투자자를 저는 '가수요'라고 칭합니다. 지금 청주의 시장은 가수요가 들어오고 있는 시장이라고 생각이 듭니다. 먼저 아래는 올해 6월과 9월의 청주시 4개의 구별 거래량입니다. 만약 대세상승이나 입지가치가 변했다면 전반적으로 거래량이 증가해야 하지만 흥덕구만 유독 거래량이 증가한 모습입니다.

실제로 흥덕구의 거래량을 살펴보면 북대동 지웰시티를 중심으로 비정상적인 거래량증가가 눈에 띄고 있습니다. 주변을 살펴보더라도 큰 변화가 없고 특정지역의 아파트만 거래가 되고 있습니다. 아래는 복대동 일대 8월부터 10월까지의 거래량을 나타내는 것으로 청주신영지웰시티1차의 거래량만 비이상적으로 많아졌습니다.

이러한 점을 비추어봤을때 청주 복대동 일대에 지웰시티1차 아파트로 많은 투자수요가 진입했다고 판단되는 것입니다. 그렇다면 청주의 시장이 좋아질 것이냐? 라는 질문에는 저는 의문을 답니다.

청주는 기본적으로 하이닉스라는 거대한 기업의 성패가 전체적인 부동산시장에 영향을 미칠 것입니다. 그렇다면 하이닉스라는 기업이 더 좋아질 것이냐? 라는 것에는 의문부호가 붙습니다...최근에 경기가 좋지 않고 일본과의 분쟁 등으로 제조업 경기가 좋지 않은 것은 분명하기때문에.. 하이닉스의 영업이익증가로 갑작스레 일자리가 늘어나 수요가 증가하긴 어려울 것입니다. 그래서 이때문에 거래량이 늘었다고 보기 어렵습니다. 그렇다면 입주물량이 없어서 상대적으로 수요가 늘어나느냐? 그것도 아닙니다. 청주는 아직도 입주물량이 많이 남아있습니다. 특히 청주지웰시티가 위치한 흥덕구와 청주 전체에 영향을 줄만한 세종시, 대전 등 주변의 공급역시 청주 부동산시장에 아직은 긍정적이지 않다고 판단됩니다.

그렇다면 그 똑똑한 투자자들이 왜 벌써 투자를 시작했을까요?
복대동의 지웰시티는 북으로는 하이닉스가 위치해 직주근접이 유리하고, 현대백화점이라는 상권과, 그나마 발달한 학원가와 꽤 괜찮은 학군을 갖고 있기 때문에 실거주의 만족도가 높은 지역일 것입니다. 이러한 실수요자들의 니즈를 파악한 투자자들은 지속적인 하락과 공급물량으로 인해 조정된가격에 대장아파트를 조금 저렴하게 구입이 가능하고 수도권은 이미 대세상승으로 갭이 많이 벌어져 투자금이 많이 들어가기 대문에 투자처의 소멸로 투자 대체지로 지방부동산들이 선정된 것입니다. 또한 요즘 30대를 중심으로 부동산 공부가 보편화 되면서 데이터를 보고 선진입보다 앞선 '선선진입'했다고 보여집니다.

결국 저점에 빠르게 진입해서 자리를 잡아야 보다 높은 수익률이 나오기 때문입니다.
그러내 대조적으로 단기간에 투자자가 진입하다보니 많은 리스크가 생겼습니다.
안그래도 입주물량이 많은 곳에 투자자들이 내놓은 전월세물량은 실수요자가 소화하기에는 역부족입니다. 결국 투자자들이 최초에 생각한 금액보다 많은 금액이 투입 되는 것입니다. 실제로 최근에 매매가가 소폭상승한 것에 비해 전세가가 소폭하락한 것은 투자자들의 유입이 영향이 있다고 생각됩니다. 물량이 많으면 자연스레 시장가격은 하락하기 마련입니다.

그렇기 때문에 이러한 위험성을 인지하고 리스크관리가 가능한 투자자라면 상관없지만 막연하게 남들이 좋다고 톡방에서 논한다고해서 무조건 들어가는 단순한 투자패턴의 투자자는 보다 높은 위험성을 갖게 됩니다.

그래서 저는 지방투자는 수도권보다 신중하게 바라봅니다. 또한 누구나 아는 정보는 이미 정보로써 가치를 잃었다고 판단되기 때문에 본인만의 연구와 인사이트 없는 투자는 경계하고 반대합니다.
물론 투자자들 모두의 개인의 인사이트가 있겠지만 많은 데이터를 비교하며 객관화시키다보면 개인의 결정에 보다 오류를 줄일 수 있기 때문에 더욱더 공부에 매진해야 합니다.

오늘은 청주에 대해 알아 보았습니다. 청주가 나쁘다는 뜻이 아니라 리스크는 인지하고 투자하시기 바라는 마음에 오랜만에 공을들여 포스팅하였습니다~^^ 모두들 성투하시기 바라고 반드시 리스크는 다시한번 고려해보시기 바랍니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 대환영입니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산시장이 복잡해짐에 따라서 분석의 질이 중요해졌습니다. 분석의 도구들은 매우 다양한데 그중에서도 가볍게 살펴보기 좋은 내용들은 가지고 분석해보겠습니다.

저는 시간이 허락한다면 전국의 시장을 살펴보고 있는데요, 그중에서 최근 핫한 지역 중 하나인 대전의 중구가 눈에 들어왔습니다. 대전 중구는 최근에 매매와 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 매매가 상승은 투자자가 유입되었다면 가능한 이야기일수도 있지만 전세가 상승까지 높아지는 곳이라 관심이 갔습니다.
* 지수는 한국감정원자료를 활용하였습니다.

매매지수만으로는 확인하기 어려운 내용들을 저는 '부동산지인'이라는 무료어플을 통해 확인하고 있습니다. 각종데이터를 쉽게 볼수 있는데, 먼저 지수를 살펴보겠습니다.

아래의 그림은 매매지수와 전세지수의 강도를 나타냅니다. 지수가 높다는 것은 주택가격 및 임대가격이 상승한다고 생각하시면 됩니다. 최근에 매매지수 상승이 매우 가파른것이 특징입니다. 그러나 전세가의 상승폭에 비해 매매가의 상승폭이 크기 때문에 다소 정상적으로 보이진 않습니다만, 요즘시장을 보면 꼭 불가능하진 않다고 생각이 듭니다.

다음은 매매와 임대거래량을 나타낸 표로 최근에 거래가 많이 늘어난 모습을 보이고 있습니다. 지수가 높다는 것은 거래량이 늘었다고 볼 수 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격상승도 수반되는 모습을 보입니다.

다음은 대전 중구의 년별 입주량과 수요량을 나타낸 표입니다. 전세가의 상승이 왜곡되었다고 보기엔 어려울 것 같습니다. 2013년 말 마지막 공급을 끝으로 2014년부터는 공급이 부족한 모습입니다.

다음은 미분양 현황으로 미분양은 거의 없다고 보여집니다. 특히, 준공후 미분양은 없습니다.

다음은 중구에서 매매가 상승이 두드러지는 몇 곳의 아파트를 살펴보겠습니다. 먼저 서대전네거리역과 글꽃중 학군을 공유하는 삼성아파트와, 센트럴파크 2차입니다.

대전의 중심인 서구 둔산동에 비해 조금은 떨어지는 입지지만 서대전역(KTX), 서대전네거리역(1호선)의 입지와 글꽃중이라는 명문중학교를 공유하는 훌륭한 입지의 아파트로 상대적으로 신축인 센트럴파크의 상승세가 눈에 띕니다. 오류동 삼성아파트는 훌륭한 입지의 재건축기대감으로 상승폭이 큰것으로 판단됩니다. 그러나 전세가의 변동없이 매매가가 급등한 점은 실수요자 뿐만아니라 투자자들의 유입이 더욱 많다는 반증이 되겠습니다.

다음은 중앙로역 인근에 위치한 준신축급인 대전센트럴자이 1단지입니다.

중구에서는 상대적으로 최신아파트에 속하는 센트럴자이 역시 올 3분기에 급등한 모습을 보이며 위의 아파트들과 같은 흐름을 보이고 있습니다. 2013년 중구의 마지막 공급을 담당했던 아파트로 보여집니다

위와 같이 빅데이터를 통한 '숲'과 개별 물건에 대한 정보를 통해 '나무'를 살펴보았습니다. 대전 중구가 뜨겁긴 뜨거운 모양입니다. 몇달만에 집값이 수천만원이 올랐습니다. 그러나 지수에서 보여지듯이 매매지수의 급등은 리스크관리를 해야할 수도 있습니다. 기존에 물건을 보유한 사람들이라면 상관이 없지만 추경매수에 속하시는 분들이라면 조금 더 고민을 해야하지 않을까 싶습니다. 집값이라는게 오를땐 계속오르는 경향이 있지만 그 끝을 누구도 장담하기 어렵기 때문에 조금더 보수적으로 접근해야 하겠습니다.

대전이 지방의 거대한 광역시더라도 결국 수도권의 수요와는 그 수요의 크기가 다르기 때문에 이러한 데이터를 통해 보다 객관화해서 투자를 해야합니다. 대전은 그동안 세종에 억눌려 집값상승이 적었고 훌륭한 학군이 있으며, 주택의 노후화로 신축공급이 부족한 곳입니다. 충분히 신축에 대한 집값상승 여력이 있는 곳으로 2기 신도시인 도안신도시가 분양이 끝나면서 유성구에 큰 집값 상승의 불이 붙었었고 서구에 이어 중구로 이어진 듯합니다.

대전의 대세상승은 당분간 지속될 것 같은 기분이지만 개별물건에 대한 심층깊은 분석이 선행되어야 가격이 싸다고 쫓기듯 추경매수를 한다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 매수시에는 반드시 출구전략을 구체화 해야겠습니다. 보다 많은 고민과 공부를 통해서 훌륭한 투자를 이어가길 소망합니다.

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