부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년 9월 28일 토요일은 김포도시철도, 김포골드라인이 개통한 날입니다. 김포는 정부의 2기신도시 중 하나로 김포골드라인 개통에 따른 김포아파트의 전망에 대해 조심스레 포스팅하려 합니다.

김포골드라인은 이미 개통되어 운행되었어야 할 지하철입니다. 그러나 2014년 3월 착공해 최초에는 2018년 11월 개통예정이었으나 안정성 점검 등의 문제로 7월과 9월로 개통이 연기되어 우여곡절 끝에 드디어 개통하게 된 것입니다. 김포골드라인은 양촌역~김포한강신도시~김포공항역으로 이어지는 약 24km, 정거정 10곳으로 32분이 소요되는 무인열차입니다.

김포도시철도는 순수 지방정부가 건설한 도시철도로 국내최초입니다. 23편성 46량으로 평일 오전 5시 30분에서 다음날 오전 1시까지 운행되며 출퇴근시간에는 3분, 그 외에는 6~12분 간격으로 배차될 예정입니다. 양촌역을 제외하고 모두 지하화 되어있으며 서북부 2기 신도시였던 한강신도시에 주민들의 교통불편에 조금이나마 힘이 될 것으로 생각됩니다. 인구수에 비해 2량은 조금 아쉬운게 사실입니다.

특히, 주요 환승역인 김포공항을 통해 주요업무지구까지 이동이 원활하기 때문에 서울 내 직장이 있고 대체주거지로 김포를 택했던 시민들에게 정말 단비같은 존재입니다. 특히, 새로이 일자리가 늘어나는 마곡에 배후주거지의 후보인 김포에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

그렇다면 김포아파트의 전망에 앞서 현재시점에 김포골드라인 주요 역세권 아파트들에 대해 살펴보겠습니다.

1. 구래역, 마산역, 장기역

구래역에서는 김포공항까지 약 30분이 소요되고 물리적으로 먼거리때문인지 초역세권이며 최근 분양한 메트로타워 예미지 외에는 큰 상승이 없습니다.예미지는 주변시세보다 저렴한 분양가와 신축임을 고려해 프리미엄이 붙었습니다. 그러나 그외 아파트들은 큰 변동이 없습니다. 마산역에 반도유보라도 소폭상승했지만 대부분 신축임에도 변동이 없습니다. 장기역도 마찬가지입니다.

2. 운양역, 걸포북변역, 김포시청역

운양역도 큰폭의 변화는 없습니다. 걸포북변역의 경우에는 메트로자이 1, 2, 3단지가 입주예정인데요, 역이랑 가까운 1단지에는 프리미엄이 조금 붙었습니다. 김포시청역 주변에는 구축들로 변동이 없습니다.

3. 풍무역, 고촌역

풍무역과 고촌역은 김포공항역과 1~2정거장 역으로 대체주거지로 각광받는 지역입니다. 특히, 풍무역주변은 상권도 발달되어 있고 대단지 브랜드 아파트로 미분양 아파트에서 지금은 상승하였습니다. 고촌은 낙후된 곳으로 새아파트는 없으나 개발이 예정되어 있습니다.

위에 주요역세권 주변들의 아파트를 간단히 살펴보았습니다. 수도권 신축임에도 도시철도 개통영향이 크지 않은 것 같습니다. 김포는 인구도 증가하고 있는데 왜 집값 상승이 더딜까요? 인구는 10년전에 비해 약 2배가량 증가했네요.

증가되는 인구에도 불구하고 김포는 자족도시가 아니라 베드타운임을 감안해야 합니다. 거기에 김포자체의 공급과 김포에 영향을 줄 수 있는 인천 서구와 고양시 등에도 꾸준한 공급이 예정되어 있는 것도 한몫 할 것입니다. 아래는 김포의 전출입 지역으로 위에는 김포로의 전입을, 아래는 김포에서 전출을 의미합니다. 서울과 인천, 고양, 부천 등에서 전입이 많습니다.

영향을 주는 지역들의 공급물량도 많지만, 김포 자체적인 공급물량도 아직 많이 남았다는게 아쉽습니다. 2023년까지도 수요보다 입주물량이 훨씬 많은 상태입니다.

그러나 너무 부정적으로만 생각하기에는 아직 이릅니다. 아래는 김포의 미분양 건으로 숱한 공급에도 소화하는게 눈에 뜁니다.

또한, 위에서 살펴본 것처럼 강서구에서 전입이 많다는 것은 서울의 대체주거지로 각광받는 것입니다. 마곡지구의 기업 입주와 김포자체적인 공급물량이 소화되는 시점에는 분명 반등의 여지는 있습니다. 더군다나 도시철도가 개통되고 생활이 편리해진다면 사람들이 관심을 갖고 그 프리미엄은 이제 더 올라갈 수도 있습니다.

그러나 공급이 많은 지역은 특히 조심해야합니다. 투자자, 실수요자 구분 없이 자산증식을 원하는 모든이라면 정말 고민에 고민을 거듭해야합니다. 내 기준보다 더욱 엄격한 기준으로 역세권보단 초역세권을, 도로건너 학교보단 초품아를, 핵심상권을 품은, 보다 서울과 가까운 곳 등, 보다 구체적인 원칙으로 접근하셔야 할 것입니다.

김포골드라인의 이름처럼 노선자체가 황금라인이라 불리기에는 어려운 것이 사실입니다. 경전철이라서가 아니라 노선자체에 직장이 있거나 핵심지역을 관통하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 실거주 측면에서의 접근과 투자에서의 접근을 구분해야 합니다. 그러나 최근 고무적인 것은 많은 공급물량이 소화되면서 전세가, 매매와 임대거래량이 많은 편입니다.

김포도시철도의 개통으로 김포를 분석해보았습니다. 오늘의 교훈은 이런 교통호재가 있는 지역이더라도 단순히 집값이 오르는 것은 아니라는 것을 느끼셨을 것입니다. 호재더라도 그 호재마다 영향력이 다를 것이기 때문에 보다 많은 것들이 요구됩니다. 결국 잃지않는 투자, 가치투자는 철저한 분석과 경험에서 나오는 인사이트일 것입니다.

※ 모바일로 포스팅을 하다보니 어플은 호갱노노와, 부동산지인을 활용하였습니다.

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