부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅을 통해서 부동산가치판단 기준 즉, 핵심키워드(고소득직장, 교통, 학군, 도시계획, 자연 등)을 말씀 드렸던 적이 있습니다. 이젠 가치판단기준은 알겠는데 '좋은입지라는 게 무엇일까?' 라는 생각이 들 수 있습니다. 역세권? 학군이 좋은곳? 도시계획이 예정된 곳? 등 핵심키워드가 많은 곳이 당연히 입지가 좋겠지만 거시적인 의미에서 입지가 좋은지역의 기준을 설명하고자 합니다.
* 홍대의 낮과 밤

혹시 주말을 제외하고 평일에 홍대의 오전과 강남의 오전에 차이를 알고 있습니까? 깊게 생각해보지 않으셨겠지만 홍대의 오전은 한적하고, 강남의 오전은 바쁩니다. 그렇다면 저녁에는 어떨까요? 저녁에는 홍대와 강남이 둘다 바쁩니다. 같은 번화가인데 무엇이 차이가 있을까요?

그것은 바로 교차사용입니다. 강남은 홍대에 비해 직장인들이 많기 때문에 낮에는 직장인들로 밤에는 유동인구들로 북적입니다. 홍대는 상대적으로 낮보다는 밤에 유동인구가 많습니다. 이는 곧 입지가 좋은지역과 나쁜지역(홍대가 나쁘다는 것이 아니라 상대적인 것입니다.)을 찾아내는 하나의 방법일 수 있습니다.

같은 서울 내 3대 업무지구인 여의도와 사대문, 강남의 예를 들어보겠습니다. 여의도는 낮에 비해 밤은 조금 한산한 편입니다. 사대문의 그에 반해 조금은 유동인구가 많고 강남은 훨씬 많습니다. 교차사용이 빈번히 이뤄지는 것은 여의도보단 사대문, 사대문보단 강남인 것입니다.

도시란 사람이 살고, 사람이 모여서 특별한 행위들을 하는 곳입니다. 그렇기 때문에 도시는 다양한 행위를 수행할 만한 물리적인 공간을 제공해야 합니다. 대표적으로는 주거, 업무, 상업, 의료, 교육, 여가, 문화, 등이 있고 이를 위해 도시공간은 채워지고 있습니다. 너무나 당연하게도 다양한 행위와 선택지를 가진 도시들이 그렇지 않은 도시에 비해 더 높은 가치를 가질 수 밖에 없는 것입니다.

도시의 하루로 예를 들어보겠습니다. 같은 상업지역이더라도 많은 행위가 가능한 지역과 불가능한 지역은 그 가치가 다른것입니다. 주거와 업무시설이 포함된 상업지역이라면 어떨까요? 오전에는 영유아를 보낸 엄마들이 이용하고 점심시간에는 직장인들이, 오후가 되면 학생들이, 퇴근 후에는 직장인들이, 밤늦은 시간에는 술집을 이용하는 사람들로 빼곡한 상업지역과 단순히 상업기능만을 포함하는 주간에 텅텅빈 지역을 비교해보면 어느지역이 가치가 높겠습니까?

이렇듯 교차사용이 빈번히 이루어지는 것이 중요한 것입니다. 교차사용을 하려면 당연히 많은 사람이 살고 서로 다른 생활패턴으로 살아야 합니다. 그래서 교차사용이 가능한 지역의 부동산가격이 그렇지 않은지역보다 높은 것은 필연적인 것입니다. 그래서 직장이 있고 상업지역이 발달하고 학군이 좋고 공원이 있어 다양한 활동이 가능하면 할수록 더욱 가치가 높아집니다.

교차사용은 단순히 같은 도시 뿐만아니라 도시와 도시사이에서도 발생하는데 일전에 언급한 서울세력권에서 보여지듯이 출근은 서울로 퇴근은 성남으로 쇼핑은 하남으로 여행은 가평으로 이렇게 사람들은 이동하고, 다양한 도시생활을 하고 결국, 교차사용을 하고 있습니다. 그래서 이러한 교차사용이 더욱더 가능한지역들이 좋은입지라고 할 수 있습니다.

서울만을 의미하는 것이 아니라 각 지역에 대표지역이 있을 것이고 그 지역은 또 그 지역 내에서 높은 부동산가치를 갖고 있을 것입니다. 그러나 수도권과 같이 교차사용이 많은 지역은 공급이 많을수록 상대적으로 교차사용이 어려운 도시들(서울세력권에서 멀어지는 도시들 : 수도권에 상권 및 학군, 직장 등의 교차사용의 대부분은 서울로 이루어 진다.)은 외부충격에 의한 대세상승을 제외하곤 높은가치 상승을 기대하긴 어려울 것이다. 특히, 수도권 외곽으로 갈수록 물리적인 거리의 제약으로 교차사용이 어려울 것이기에 더욱 그렇습니다. 물론 도심내 재개발이나 좋은직장이 있는 일부지역들은 제외하겠습니다.

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