부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 투자자와 실수요자 모두가 개인적인 사정으로 보유한 주택을 임대하는 경우가 있습니다. 주택의 노후도와 상관없이 세입자의 성향에 따라서도 수선 요구를 받는 경우가 많습니다. 이럴 때 어디까지 임대인이 고쳐줘야 하나, 임차인이 요구가 과한 것 같은데..라는 생각들을 많이 하실 텐데요, 실제로 어젯밤에 제가 그런 일이 있었습니다. 어디 명쾌하게 나와있는 것도 없어서 답답한 적이 많은데요, 오히려 임차인이 큰소리를 치면 기분이 나쁘기도 합니다. 갑과 을의 관계를 이야기하려는 것은 아니지만 지나친 임차인의 요구는 너무할 때도 있습니다.

저도 경매 공부를 하면서 낙찰받았던 매력 없는(일명 못난이) 빌라가 한 개가 있습니다. 워낙 못난이라 노후화도 심해서 리모델링과 많은 노력 끝에 현재의 임차인을 맞이하여 작지만 임대료를 받고 있습니다.

임대차 계약 후 얼마 지나지 않아 방충망에 구멍이 났다고 전화가 오셨습니다. 사실 방충망은 수선의무사항은 아니라(아래에서 자세히 설명하겠습니다.) 해드릴 필욘 없었지만 무더운 여름에 에어컨도 없이 지내시는 것을 보고 마음이 아파 한 달 월세만큼 투자해서 고쳐드렸습니다. 그리고 겨울이 되니 오래된 알루미늄 새시 창문 틈으로 외풍이 들어와 추워서 새시를 교체해주라고 요구하셨습니다. 새시는 비용이 많이 들어 주저했지만 저 역시도 추후에 세입자를 구하거나 매도할 때 알루미늄 새시보단 하이새시가 좋을 것 같아 교체할 생각은 있었기 때문에 그냥 통 크게 교체하려고 했습니다.

그러나 임차인의 말투나 요구하는 자세가 너무 불량해서 저도 화가 나 임대인의 수선의무를 이야기하며 임차인의 요구를 거절하였습니다. 저는 임대인의 수선의무와 범위를 어느 정도 이해하고 있었기 때문에 자신 있게 이야기할 수 있었던 것 같습니다. 물론, 화낸부분은 문자로 사과드렸고 최단기간 수리해드린다고 약속했습니다

당연히 임차인은 임대인에게 소중한 고객이기 때문에 항상 서비스하는 마음으로 응대해야 합니다. 그러나 막 나가시는(?) 임차인들이 계셔서 그럴 땐 따끔하게 말씀드려야 하는 경우도 생기기 때문에 우리는 임대인의 입장뿐만 아니라 임차인일 때에도 요구할 수 있는 임대인 수선의무를 살펴보면 좋을 것 같습니다. 

임대인이 지켜야 할 수선의무를 정리해보면 다음과 같습니다.

1. 임대인은 계약이 존속하는 동안 목적물을 사용수익 하는데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담한다.

2. 임대인의 수선의무는 파손이 생기고 수선이 가능하며, 수선하지 않으면 사용수익 할 수 없는 경우에 발생한다.

☞ 임대인은 임차인이 정상적인 임대목적을 달성할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 즉, 주거용 부동산은 정상적인 주거활동이 가능하도록 반드시 수선해주어야 합니다. 그렇다면 어느 부분까지 유지를 해줘야 할지에 대해서는 해석이 다를 수 있습니다. 주거 목적과 관련 없는 수선의무라면 부담할 필요가 없기 때문입니다.

그렇다면 어디까지 임대인이 수선의무를 부담해야 할까요?. 구분이 매우 어렵겠지만 간단히 생각해보시면 됩니다. 사소하면서 주거목적을 달성하는데 어려움이 없으면 수선하지 않아도 되는 것입니다. 반대로 사소하더라도 주거목적에 달성이 어려워진다면 반드시 수선의무를 부담해야 합니다. 

예를 들면 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것으로 집을 사용할 수 없을 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 대표적으로 전등 교체, 방충망 구멍, 손잡이 고장 등이 있습니다. 그러나 사소한 것이더라도 집을 사용할 수 없다면 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 안방에 문손잡이가 고장이 났더라도 현관문이 정상 작동하면 주거기능에 전혀 문제가 없으므로 임대인의 수선의무에 해당하지 않지만 현관문 잠금장치가 고장 났다면 사소한 고장이더라도 주거의 기능 중 보호 기능을 하지 못하므로 반드시 수선해줘야 합니다. 

또한, 보일러가 고장 나 한겨울에 난방이 안된다든지, 수도배관이 막혀 물이 나오지 않는다면 임대의 목적을 달성하기 어렵기 때문에 반드시 수선의무를 부담해야 합니다.

대법원 판례 중 하나를 말씀드리면, 방에 약간의 실금 형태로 균열이 있어 외벽에 금이 가있어 균열로 연탄가스에 임차인이 중독되어 사망한 사고가 있는데, 약간의 실금 형태의 균열이 주거기능을 못하는 것이 아니라는 해석으로 임대인은 사망한 사고와 관련 과실을 면했습니다. 

3. 임대인의 수선의무 불이행에 대해 임차인은 차임지급 거절, 감액 청구 외에 계약해지와 손해배상 청구가 가능하다.

☞ 임대인이 반드시 이행해야 할 수선의무사항을 불이행할 때에는 임차인이 임대료를 지불하지 않거나, 감액 청구가 가능하며 계약해지와 손해배상 청구가 가능합니다. 임대인은 수선의무사항은 반드시 이행해야 합니다.

4. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

☞ 임대인이 임대목적물인 주택을 수선할 때에는 임차인은 반드시 거절하면 안 됩니다. 그러나 임차인의 의사에 반해서 임대목적을 달성하지 못할 정도에 보존 행위(수선)를 하는 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들면, 한겨울에 갑작스레 새시 공사를 며칠에 걸쳐한다면 임차인이 주택을 주거용으로 사용하지 못하므로 이런 종류의 수선 행위는 제한됩니다. 

5. 임대인의 수선의무에 관한 규정은 임의규정이므로 특약에 의해 면제될 수 있다. 단, 소규모 수선에 한한다.

☞ 수선의무는 임대차 계약 당시에 특약으로 정할 수 있습니다. 예를 들면, 특약에 '전구와 같은 소모품은 임차인이 수선한다'와 같이 디테일하게 정할 수 있습니다. 그러나 특약의 내용이 임대 목적 자체가 불가능한 조건(예를 들면, 보일러가 고장 날씨에는 임차인이 수리한다, 보일러가 없으면 난방이 불가능하기 때문에 사용수익에 제한됨) 특약은 제한됩니다. 

6. 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 파손된 경우라도 임대인의 수선의무는 면제되지 않는다.

☞ 말 그대로 홍수나 태풍 등의 천재지변으로 목적물인 주택이 파손되어 임차인이 임대 목적인 주거가 불가능하다면 임대인은 반드시 수선의무를 부담해야 합니다. 그러나 임대인의 귀책사유(과실)가 있다면 수선의무를 부담하지 않을 수도  있습니다.

위의 내용들은 민법상의 내용을 이해하기 쉽게 정리해본 것입니다. 각 상황과 정도에 따라서는 해석이 다를 수 있겠습니다. 저도 법률전문가가 아니기 때문에 모든 판례를 보고 이해한 것은 아니라 정확하진 않습니다만 어느 정도 가이드라인을 정해두고 임차인과 대화한다면 조금은 수선의무에 따른 스트레스를 줄일 수 있습니다.

저는 임대차 계약 당시에 작은 비용에 사소한 것들은 임차인이 직접 고치시라고 한번 언급을 해드립니다. 특약사항에 넣으면 좋겠지만 오히려 임차인의 거부감을 살 수 있기 때문에 자연스레 계약 당시에 수선의무에 대해서 언급을 해주고 있습니다.

여기서 사소하다는 것의 의미는 손쉽고 비용이 들지 않는다는 것을 의미합니다. 전등 교체는 비용이나 시간적으로 큰 노력이 들지 않기 때문에 사소하다고 말할 수 있습니다. 그러나 하수배관의 소액에 사소한 문제가 생겼다 하더라도 비전문가인 임차인이 하수배관을 사소하게 수선할 수 없기 때문에 이러한 경우에는 임대인의 수선의무를 부담해야 합니다. 

그래서 다시 한번 요약해보자면 사소하고 큰 비용이 들지 않는 수선 사항들은 임차인이 직접 하도록 유도하고, 주거의 기능을 못하는 것들은 반드시 임대인이 수리해주셔야 하겠습니다. 

이러한 내용을 안다면 굳이 임차인과 다투지 않고 임차인의 요구사항을 빠르게 해석하여 의무사항은 가능한 신속하게 조치해드리면서 임차인과의 갈등을 줄이고 임대인의 수선의무를 이행할 수 있겠습니다. 또한, 부당한 요구에 대해서는 명확하게 거절 의사를 통지할 수 있기 때문에 반드시 수선의무 기준을 이해하시기 바랍니다.

그래도 가장 중요한 것은 주거공간으로써 임차인이 만족하면서 지낼 수 있도록 여유가 된다면 임대인이 적극적으로 수선의무를 이행하는 것이 좋은 모습이라고 생각됩니다. 임차인을 내 가족이라고 생각한다면 임차인의 요구가 마냥 귀찮게만 느껴지진 않을 겁니다. 결국, 돈도 돈이지만 사람이 먼저기 때문에 임차인을 나의 고객, 나의 가족이라고 생각하고 정성을 다해주신다면 아마 수선의무로 다투는 일은 거의 없을 것입니다. 오히려 사소한 것까지 신경 써주는 임대인에 감동해서 임차인이 임대차 기간 동안 더 깨끗하게 사용한다면 큰돈을 아끼는 방법일 수도 있기 때문입니다.

전통적인 사고방식인 임대인의 지위를 고수하신다면 변화하는 트렌드를 따라가지 못할 것입니다. 임대인과 임차인은 갑과 을이 관계가 아니라는 것을 반드시 명심하시고 최소한의 예의를 갖추면서 임대인의 의무를 이행하시기를 당부합니다. 작은 것을 탐하려다 큰 것을 잃을 수도 있습니다.

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